2020年01月15日

周りでは、地方物件への投資は冷え切っている。

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先日までは売り時で、今は特にメリットがないから雌伏の時。そんな雰囲気で

皆さん動いているのかな、と思う最近の関東→札幌の大家会の雰囲気です。



関東→札幌の大家会は、北海道全域に何らかの収益不動産を保有していること、

かつ関東地方在住であることを条件とした大家の会です。僭越ながら、私が会長を

務めさせていただいております。会員は約40名程度で、欠員が出るたびに募集する

スタイルを取っています。人を過剰に増やしても仕方なく、互助会として相互に

情報交換をしながら遠隔地での経営をうまく乗り切っていくことを目的にしています。



この会も2010年に結成し、今年で10周年。初期メンバーとはだいぶ古い

お付き合いになってきました。今後とも気のおけない仲間として、お互いに交流に

励んでいければと思っております。



ところで、なぜ急にこの会のことを挙げたかというと・・・首都圏から地方投資を行う

立場の人は、先日までのジャブジャブ融資の時代にうまく売りぬいていて、今はなかなか

新規物件が取得できない(あるいはしない)という構図が見えているなあ、と

感じたためです。



関東→札幌の大家会では、毎年年末に活動状況や今後の北海道への投資スタンスについて

アンケートを取っています。アクティブな会員さんを把握するための手段でもありますが

同じ立場の投資家さんが現状どう捉えているかの生の声を知る良い機会というのも

あります。



数年前の融資がジャブジャブ出ている時代に差し掛かった際には、投資スタンスが

積極購入の人と売却しながら現状維持の人に分かれていました。実際、この時代には

その前に12%〜18%で購入したRC物件を、10%前後で売却して大きな利益を

得ている人や、その前の2006年前後のSMBCジャブジャブ時代に10%くらいで

仕込んだRCを売却して逃げ切りを図った会員さんも多くいらっしゃいました。



東京在住ながら地方に投資するというスタイルもある程度認められていましたので

新築を購入している方もいらっしゃいましたし、この時期に不動産投資を始めた人は

多少利回りは低くなるものの、札幌での物件購入も進んでいました。

購入される方は、その時々で「ここは出している」という情報を仕入れて購入する

タイプの人と、実家が北海道で住民票がずっと北海道のままということで、地元の人と

同等の条件で融資を受けている人に分かれていました。実家があるって有利ですね。

まあうちの仙台法人もその効果を狙って設立しているわけですが。



スルガショック以降、この姿勢に顕著に変化が現れます。投資姿勢が積極購入の人が

ほとんどいなくなり、良いものがあれば購入とか現状維持の人が一気に増えました。

そしてジャブジャブ時代に売却をしていた人が、次の物件を買えず(あるいは買わず)に

会則である「北海道に収益を生む不動産を保有する」という前提を満たせなくなり、

退会措置になる人が出てきました。



融資の難易度は高くなる、それでいて利回りは昔ほど美味しくない。そんな市況を

よく反映した結果だと思います。



あと、不動産賃貸業を事業と捉えている人と投資と捉えている人の差が顕著に出たとも

思います。どちらかというと株式投資など投資全般が好きな人は、躊躇することなく

不動産を売却しました。中には全棟売却してしまったツワモノもいます。これに対して

私のように不動産賃貸業を投資というよりは事業と捉えて取り組んでいるメンバーは

その市況の中で購入できるものをコツコツと購入するルートを取っていますが、

その購入先は遠隔地ではなく近場になってきているような印象を受けました。



身の回りだけかもしれませんが、このような傾向が見て取れることから、市場全体の

雰囲気も「地方の物件を東京の投資家が買えなくなった・買わなくなった」ということで

地方物件の利回りが徐々に上がってきているのだと思います。



札幌でも、築30年くらいのあまり立地の良くないRCが15%くらいで売りに出るなど

利回りに関する目線はだいぶ下がってきました(上がった、か?)。そりゃあ地元の人は

買わないし、東京の人が買えないのだから、そうなりますね。

でもこういうのに更に鬼指をぶち込んでかっさらっていくゴンさんのような方もいるし、

作戦は人それぞれなのだと思います。



大家の会としては、古くから苦楽を共にしたメンバーがここ1〜2年で次々と物件を

売却して卒業されてしまい、ちょっと寂しい気持ちはあります。でもまあ、会の趣旨を

そのために崩すというのも本末転倒。この辺は運営チームでさんざん話し合いましたが

アイデンティティは維持すべきでしょう、という意見が上回ったため、その方向で

進めることになりました。血の入れ替えは必要です。その代わり、また市況が変わって

北海道の物件を購入した暁には、元々会員さんだった方はすぐ戻ってこられるよう、

元会員も巻き込んだイベントも積極的に行うことで引き続きの交流は行う予定です。



地方投資に関する肌感覚の雰囲気はそんな感じです。今は物件がそんなに高く売れない

時期だと思いますので、じっくり持っておいて、また融資が開いた瞬間に高利回りの

物件をサクッと仕込み、融資がジャブジャブしてきたら売る。そんな感じで構えておくと

いいのかなと思った次第でした。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする