2020年01月31日

法定調書ってなんだ?

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「法定調書の作成のために、昨年一年の不動産購入について情報をください」と

顧問税理士の先生から連絡がありました。あまり意識したことがないぞ、それ。



年末年始に税務関係のことをやるぞと決意したにもかかわらず、結局時間が取れずに

未だ税務関係の動きを取れていない私。まあそうは言っても、9月分くらいまでは

整理は終わっているし、個人の試算表も出して貰っているので、残り3ヶ月分であれば

そこまで大きなボリュームではないと思っていますが・・・。

でも結局、顧問税理士の先生にまだ最終的な資料を送ってないんだよなあ。

ずっと心の中でそれが引っかかり、落ち着かない気持ちであるのもまた事実。



でも今本当にサラリーマンのお仕事がめちゃ忙しくて、夜もなかなか家に帰れない状態。

朝はブログ書いて、できる範囲の雑務をやって・・・という感じで終わってしまいます。

週末は週末で割と全国ふらふらしているし(来週末は普通の旅行で鳥取〜兵庫あたりに)

空いた日はコストコに行ったりしなきゃだし、そこに休日出勤がぶち込まれることも

あるのです。その隙間に無理やり現地調査だの清掃の打ち合わせだのを入れるので、

まあとにかく時間が足りないこと。誰か時間売ってくれないかなと本気で思います。



そんなことを悶々と考えている私でしたが、そこにひょっこりと届く顧問税理士の

先生からのメール。なにやら「法定調書の提出の為に昨年法人で買った不動産があれば

取り急ぎ契約書をください」と書いてあります。



昨年買ったものとしては、東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目があります。

いずれも東京法人で購入しました。東京11棟目と東京12棟目は既に報告済みで、

あとは東京13棟目の契約書を送れば良さそうです。



でも税理士さんのメールには「6月に購入した東京12棟目以外に不動産は購入されて

いますか?」と書いてあります。あれ、東京11棟目は?送ったつもりだったんだけど

送ってない?いやいや、東京法人は6月末決算だから、さすがに送ってないってことは

ないと思うけど・・・。ちょっと不安です(私自身にも顧問税理士の先生にも)。



まあとにかく、今年買った3棟の契約書を念のため全部送って、本件は対応完了。

仙台法人では結局去年は何も購入できなかったなあ。今年は仙台法人で1棟購入を

目指したいところです。



そしてここでふと思ったのです。あれ?去年まで法定調書の連絡とか特に来た覚えが

なかったけど、例年どうなってるんだっけ?そしてそもそも法定調書ってなんだっけ?



まず、法定調書でググってぱらぱらとページを見ると、法定調書の合計表だとか

支払調書だとか不動産の使用料等の支払調書だの、いろいろな言葉が出てきます。

どうやら法定調書と言う言葉でひとくくりにされているけど、中にはいろいろなものが

あるようですね。じゃあ種類ってどのくらいあるのよ?と調べてみると、なんと驚きの

「60種類」という膨大な量が出てきました。うへー、こりゃめんどくさいなあ。

60種類の内容は国税庁のサイトに出ていましたので、ご興味あればどうぞ。



大まかに分けると「所得税法」「租税特別措置法」「国外送金等調書法」の3つに

規定されるものがあるようです。そして今回顧問税理士の先生が作ろうとして

ヒアリングしているのが、6番の「不動産等の譲受けの対価の支払調書」を提出する

必要があるのだと理解しました。



過去にそんな案内あったかな?とメールをさかのぼってみたところ、一昨年も同じように

購入物件に関して確認されていました。あはは、忘れてるだけじゃん、自分。

しかしそこからさらにさかのぼると、過去数回、うちの義母から「こんなはがきが来た」

と送られてきた写真を顧問税理士の先生に転送していることがありました。そのはがきは

「法定調書及び同合計表の提出について」という表題。まだ提出されてないから、早く

提出してね、という内容。なんだ、顧問税理士の先生も最近までルーティンになって

いなかったってことね。同類で良かった(笑)



なんで今年に限って、この質問が妙に心に残ったのかは自分でもよくわかりませんが

法定調書という言葉になぜか敏感に反応した自分が、ネット検索してまた一つお利口に

なったようです。



顧問税理士の先生に委託しておらず、かつ法人で購入されている方は、こういうのも

全部ご自身でやっているってことなんですよね?すごいわー。私には到底無理です。

今は時間が何より勿体ないから、多少お金かかってもこういうのはお任せしたいです。

専業になって時間があって暇でしょうがないなら自分でやると思いますけど、恐らく

私の場合は専業になっても全国ふらふらしているだろうし、別の事業やりたいとか

思ってしまうでしょうから、暇にはならないだろうと思うんですよねえ。だから今後も

とにかく任せられるものは他人に任せるスタイルでいくと思います。



特にオチも何もない話で恐縮ですが、法定調書というものがあるんだなということを

理解することができて良かったです。何かの役には立つでしょう、きっと。



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2020年01月30日

騒音問題、まだ継続中・・・。

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札幌5棟目は最近騒音問題以外何もないくらいです(ちょっと大げさ)。

また騒音のお話で改善を求めるお電話が管理会社さんにかかってくるようになりました。



現在、騒音問題を数箇所で抱える札幌5棟目。

1.2階がうるさいと訴える1階の高齢者の方(恐らく鍵穴ボンドで追い出した犯人)

2.周囲の部屋が音を立てると訴えかける1階の入居者さん

3.周囲から音がすると連絡をいただいた1階の入居者さん(心療内科に入院歴あり)

という3人が主に騒音に関して訴えかけてきています。



このうち、1の鍵穴ボンドに関しては、上の階が退去になってしまったこともあり、

この件では連絡がありません。静かな生活を取り戻したものと思われます。

(それ以外の件で相変わらず連絡は来るみたいですが)



3についても、問い合わせが来たのは半年以上前であり、その後特に話は出ていないと

いう状況ですので、一旦は落ち着いたと見ていいでしょう。まあでも、お話によれば

心療内科で入院していたらしいので、いつ何が出てくるかは予断を許しません。

また、本人に自覚なく周りに迷惑をかけてしまう可能性もあると思いますので、

その辺は引き続き注意が必要と思います。



今一番ホットなのは2の入居者様。とにかく最近連絡が多いのはこの方です。

全方位的に「夜中に音をたてられた」「朝うるさい」「壁を叩かれた」などなどの

連絡とともに「管理会社には快適な生活を守る責任がある、完全に騒音を止めさせろ」

という難しい話をふってくるそうです。



確かに、野放しにしていたらダメですけど、管理会社さんだってちゃんと対処して

くれています。通知文を投函したり、騒音があったと言われるお部屋に個別に連絡して

状況の把握に努めたり。

それでも入居者様は納得がいかずに警察を呼んだりしているようですが・・・



それにしても、全方位的にどの部屋からも騒音があるってのはちょっと考えにくいです。

私としては、この入居者様も実は何らかのご病気を患っており、実際にはそこまでの

話ではないものに過剰に反応していたり、下手したら幻聴なのではないか、と

想像したりしていました。前回このネタに振れた時も、苦情を申し立ててきた両者が

両方とも病んでるのが一番微妙だね、と。



結論から言えば、この2の連絡を入れてきている入居者様も心療内科に行く必要が

あるお方でした・・・。当物件2人目の心療内科通院者です。電話口でご本人が

うつ病だと口走ったようなのです。



まあでもそうだろうなあ。最近の神経質さはちょっと異常でした。1年前くらいまで

騒音に関して何か言ってくることなんてなかったんですけどね。たぶんここ1〜2年で

患ってしまったのでしょう。



騒音が解決されないのであれば警察に対応して貰うとか、退去するとか、いろいろな

ことを先方は仰っています。でも管理会社さんが粘り強く話を聞いて、何とかする

方法を探ってくれているので、非常に助かっています。



ともあれ、ご自身もちょっとしたご病気にかかられているということでしたので、

管理会社さんの報告によればご自身に関しても病院に行くということで約束をして

くださったとのことです。また、生活保護の方だそうなので、ケースワーカーの方とも

相談してみると管理会社さんは仰っておりました。



何となく、この方のうつ病が収まれば、騒音問題もかなり緩和される気がします。

とはいえ、心の病気は長引く傾向もあります。どうしても物音が気になってしまう

ようであれば、むしろ退去いただいた方が全体として良いのかもしれません。

入居者様の健やかな生活という観点も含めて。管理会社さんには、退去と言う形に

なるのも致し方なしとお伝えしていますので、それも含めケースワーカーの方と

お話はしていただくということになりました。



なんとか良い方向に解決すればいいのですが・・・。祈るばかりです。



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月29日

一歩進んで一歩下がる・・・富山1棟目、退去予告を喰らうの巻。

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寝坊気味で時間がないというのもありますが、手短に。

いやーん、富山1棟目退去予告入っちゃいました(涙)



集客に苦労する富山1棟目。田舎ゆえになかなか満室に持っていくことができません。

購入時は8部屋中1部屋だったのだから、そこから見れば6部屋まで回復できたのは

良いことだし、購入価格から見た表面利回りだってこの段階で65%ですから、

別に悪い投資ではないと思っていますが・・・でもやっぱり満室にしたいものです。



先日、久々にお申込が入ったし、繁忙期に入って問い合わせも徐々に増えているので

インターネットに掲載されている広告の見直しと、写真が上手な人にお願いして

物件写真の撮り直し、そしてその写真でポータルサイトのネット掲載をすることで

集客を強化しよう、と企んでおりました。



そんな矢先に、何やら1通の封書が管理会社さんより届きます。ん、なんだこの封書。

開けてみると・・・なんてこったい、退去予告があったと言う連絡じゃないかorz

今までメールとか電話で連絡くれてたのに、なんか急に封書とか来ちゃって焦ります。



退去予告が来たのは、春先に申込があったお部屋。まだ1年も経ってないのに退去かあ。

派遣社員さんの社宅代行会社さんが契約者なので、派遣の人が辞めたとかそんな話か?

何にしてもしょぼくれますね。



管理会社さんに連絡を取って、退去の理由とかわかりますかと確認してみましたが

社宅代行会社さんの場合は「社内事情」などぼやっとした理由でしか届かないようで

詳細は不明とのことでした。



あと2部屋だったのに、またあと3部屋にゴールが遠のいてしまいました。

まあもう仕方ないですね、これは。気持ちを切り替えて新たに募集に励むしかないです。

くよくよするのは性に合わないので、シャキッとやります。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月28日

旅館業法の許可を得るために行政書士さんに助力を願う。

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東京13棟目の宿泊施設化計画、早速動き出しております。金曜日の打ち合わせの

内容にあわせ、行政書士さんからお見積が届きました。



先日の打ち合わせの内容を踏まえ、当日同席された行政書士の先生から具体的な

サポート内容とそのお見積の連絡がありました。



旅館業法のライセンス取得のためにやっていただけることは・・・

1.旅館業許可申請代行

2.条例対応 標識作成・設置

3.条例対応 近隣住民等への対面説明

の3点となります。



1については、許可を得るために「消防」「保健所」「区役所」という3つ機関に

申請書類を書いたり、検査の予約をしたりしていただけるという内容、それから

実際にどうやったらその審査を通過できるかという点に対する具体的な指導や作業が

含まれています。



具体的に何をしてくださるか。



例えば、区役所から許可を得る際に、その宿泊施設に何人宿泊できるか、という観点で

一人当たりの床面積がこれだけ確保できているから何人を定員とすることが可能で、

その条件として設置をこれだけ設置しなくてはならない、といった助言をしてくださる、

ということが作業内容に含まれています。

また、消防対応の為に必要な立面図の作成なども行っていただけるということでした。



許可取得後の保険上からの指導や、法令改正時の情報提供や相談もアフターサービスで

対応してくださるということしたので、いろいろと頑張ってくださる印象を持ちました。



2については、旅館業法のルールで「旅館業営業計画のお知らせ」の看板を敷地内に

掲示する必要があるということでした。確かに、言えの近所でも最近たまに看板が

掲げられている場所があります。街を歩いていて、ここも旅館になるのかと驚いた

ことがありましたが、たぶんその時もこの看板を見たのでしょうね。



近隣説明に関しては、行政書士さんが全て代行してくれて、私の代理人として動く、

という選択肢もあるようですが、今回は下町の地域性を考えて、完全にお任せと

いうよりはサポート要員として動いていただくことにしようと思っています。

その点を加味して、金額は半額になっておりました。



下町は変に策を弄するより、とにかく正攻法で突撃した方が、最終的には良い結果に

なるのではないかと想像しています。古くからの住人の方が多いと思いますので、

変に「あいつは信用ならない」と近隣に吹聴されるのも困ります。それであれば、

各位にちゃんと説明をして、応援していただけるような関係性を作った方がいいと

私は考えます。地主さんの時と同じく、正攻法で勝負。愚直にやる方がストレスも

たまらないでしょう。



こういった内容を一式サポートしていただくというところで、費用は税込41.5万。

相場はわかりませんが、このコストをケチって相見積とか取っているうちに、

旅館の開業時期が遅れる方がよほど機会損失です。多少ぼったくられていたとしても

さっさと決めて動いていただくのが得策と私は判断しました。というわけで発注する旨を

先方に連絡し、着手金の振込先について確認している次第です。



並行して工事のお見積もとらなくてはならず、こちらはこちらで現在施工業者さんと

やり取り中です。今週末には見積の為の内覧をしていただく予定です。



いつも何かに追われているような、そんな気ぜわしい感じもあり、時間が足りないと

思う今日この頃ですが、その先にある事業の拡大を楽しみに頑張りたいと思います。



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2020年01月27日

DX@母ちゃんの作る物件の色遣いに驚愕。

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昨日は神戸でDX@母ちゃんの手掛けた物件の見学をさせていただきました。

コラムでは拝見していた色遣い、実際に見るとまた違った感想も出てきます。



せっかく神戸に行ったのだからと、母ちゃんの物件見学でも実施されないかしらと思って

事前に母ちゃんに「見学会とかないんですか?あれば参加したいです!」と連絡をして

おきました。検討してみますと回答をいただき、実際に実行されることになりました。

言ってみるものですね〜。



母ちゃんの物件は前にゲストハウスを見せていただいたことがあります。その時も、

内装がすごいなあと思ったものでした。色や柄がこれでもかとふんだんに使われており

一歩間違えたら「うるさい」「落ち着かない」「ガチャガチャする」という感じに

なりかねませんが、母ちゃんの物件はそのギリギリのバランスが素晴らしいのです。

私が真似をしたら絶対に「落ち着かない」「バランスが悪い」という結果になるものと

考えられます。



百聞は一見に如かず。実際、母ちゃんの物件の写真を撮影してきたので、掲載します。



額縁フレーム

額縁の中にグリーンが描かれたフレーム、濃いめなウッドな天井と床という組み合わせ。

私にはできません。冒険しまくり。でも不思議と落ち着くのは何故なのか。



洗濯機置場が派手

洗濯機置場という狭い空間に、ワイルドなウッド柄とお花の壁紙の組み合わせ。



ファンシーなトイレ

トイレにも色や柄がふんだんに使われております。



水滴の壁紙

全面に採用される水滴模様。この辺の方向性、よしゆきさんと似てる気がする。



脱衣所

脱衣所もかなり派手です。



白い壁紙はほぼ使われておりません。センスの塊だからこそできるのだと思います。

(センス以外にそれを伸ばす努力も勿論されていると思います)

真似しようとすると事故を起こすぜ。うん。



素人でも真似できそうなものとして

・ジョリパッドで塗った風な凹凸のある壁紙

・外壁に絵を描く

・駐車場は白線を引くのではなくスタンプコンクリートで表現する

などは使えそうだなと思いました。いずれどこかで真似させていただきたいです。



(本当は上記パクれるポイントの写真も掲載したかったのですが、時間切れで割愛)



母ちゃんのホスピタリティのおかげで、とても充実した見学会になりました。

本当にありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする