2019年12月26日

退去と同時に入居申込!管理会社さんありがとうございます。

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退去立会とほぼ同時にお申込をいただく、という素敵な技で管理会社さんが魅せて

くださいました。あっという間に満室返り咲きの札幌7棟目。手間いらずです。



先日、残念ながら満室が崩れた札幌7棟目。ずっと安定していたものの、年末の今になり

退去が発生してしまったのはとても残念です。転勤と言うことなので致し方ないとは

思っていますが、それにしても重ね重ね残念です。



札幌7棟目は、利回りはさほど高くないものの、部屋も50平米を超えているし、

駐車場も全戸分あるし、築浅RCというスペックなので、地域の中では割と競争力は

あると思っています。一度入居したら、退去する理由があまりない物件と自負してます。



当時は融資の潮目も良かったので、返済比率50%以下をキープできる形での借入も

出来ました。高利回り物件みたいに純粋な売り上げでガンガン稼ぐタイプでは

ありませんが、これはこれでキャッシュは割と稼いでくれていると思います。

私の保有する物件の中ではロットも比較的大きい方ですし。



札幌は入退去が頻繁だと広告料の出費が大きいので、多少低利回りであっても単身より

ファミリー物件を選んだ方がオトクだという傾向にあります。孤独死も基本ないし、

入れ替わりも少ないです。単身とファミリーで数パーセント利回りが違ったとしても、

ファミリーを選んだ方がいいような気がしております。



ただ、いくら入れ替わりが少ないと言っても、勿論入れ替わりゼロにはなりません。

今回は法人契約の方が転勤で退去と言うことでしたので、まあそういうことは確かに

あってもおかしくないなと思いました。



この物件、募集は割と時間がかかる傾向にあります。だいたい2〜3ヶ月くらいは

見ておいた方がいいかなと。勿論、もっと早く決まっている部屋もありますけど、

なんとなくそのくらいの印象を持っています。近隣に似たようなスペックの物件は

さほど多くないですが、駐車場2台契約も時と場合によって可、というところがあるので

多少強気の家賃設定にしています。それも決まりが遅い要因の一つです。



なので、今回の退去の後もきっと繁忙期の2月か3月くらいで決まるのかなあ、

なんて漠然と思っておりました。



クリスマスの日、管理会社さんから連絡がありました。退去立会が終わったので、

原状回復について提案したいという内容と、並行で内見希望があったので、美装だけ

先に済ませて内見対応したところ、申込をいただくことができた、と。



えーと、あれだ、さっき時間かかるとか何とか言ったけど・・・前言撤回!すげー!

ほぼ空室期間なしで決めてきちゃった。脱帽です。



退去立会に関しては、多少の汚れはあるものの、さすがに1年なので部分的な

クロスやCFの張替で済みそうということでした。ただ、もう次の入居者様に

その状態で内見いただき、納得の上でお申込をいただいているということもあり、

提案はするけど実施は今回お申込をいただいた入居者様が退去なさってからで

良いでしょう、という形で伺っております。勿論、今回のお申込の方にもその点

お話はしており、原状回復義務からその部分は取り除くと説明しているとのこと。

ぬかりがなさすぎる。



入居される方は某銀行の銀行員さんご一家とのこと。引越理由が「行かせたい小学校の

学区で、学校に近い」ということだそうです。そんな文教地域だと言う話は聞いたこと

ないんだけど、まあそういう理由でお引越されるなら大歓迎。銀行員さんだと転勤が

発生するのかなと思っていましたが、その理由なら長期入居にもなるし転勤になっても

単身赴任されることでしょう。ご自宅を購入される、というところだけがリスクです。



管理会社さん、素敵なクリスマスプレゼントをありがとうございました!

最近修繕とか統合失調症とかの話ばかりだったので、久々に修繕以外の明るいニュースに

ほっこりさせていただきました。



ただ、管理会社さんはこの物件に関して一つの悩みがあるようで・・・。



共用部入口のところに段ボールを捨てる入居者様がいるらしく、それがだんだんと

エスカレートしてきているそうです。エレベーターの防犯カメラも抑止力にならず、

証拠をつかめるような形で何とか防犯カメラをうまく活用できないかと四苦八苦を

されているとのこと。



それに関しても、できるかぎりお金をかけずにできるようにというのを優先して

動いてくださっています。もうほんと申し訳ないなと思いますが、ありがたいです。

何とかこちらの問題も解決しますように。



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする