2019年12月24日

宿泊施設を始める方向で検討が進む東京13棟目。

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東京13棟目の活用方法を多角的に検討中です。現在の有力候補は旅館業の取得です。

その件を念頭に置いて、宿泊施設の運営をされている業者さんに話を聞きに行きました。



東京13棟目は城東地域の下町にあり、旅館業法に則った宿泊施設の許可が出やすいと

前々から噂は聞いておりました。フロントも不要で近所に駆け付けられる場所があれば

問題なしという話でしたし、実際に近所で宿泊施設をオープンさせた方もいらっしゃるし

やってみたら意外と面白いのでは?と思っていたところがあります。



今回、借地とはいえ割安に戸建を購入することが出来ました。それであれば、戸建を

旅館として運営出来たら、けっこう面白いのではないかな?と考えた次第です。



幸いにして、以前見学させていただいた宿泊施設の運営会社さんをその時ご紹介して

いただきました。宿泊施設として運営が可能かも判定してくださるということでしたので

今回は取得前から軽く情報を出して、見ていただいておりました。業者さんの顧問の

行政書士さんも動いてくださり、区役所ともやり取りした結果「旅館業の許可が

取れそう」ということでした。そこで、これを旅館業法で許可される宿泊施設として

運営した場合の具体的なイメージを聞かせていただく打ち合わせを昨日してきました。



募集はAirbnb、業者さん的な感覚で一番悪い時でこのくらいだろうという現実的な金額で

試算した内容だという前提で聞きましたが、確かにリスクを取って旅館業を行うのも

良さそうだという印象は持ちました。管理費など諸々差し引いて、月の手残りベースで

考えても、普通の賃貸で回す場合の1.4倍程度はいけそうで、繁忙期などの要因で

そこから上振れすれば、2.5倍程度もありえそうだ、という感じを受けています。



収支で毎月関わる項目は以下の通りでした。

収入

・宿泊料

・清掃料

支出

・管理費

・清掃料

・無人チェックインのシステム

・インターネット回線

・光熱費

・ゴミ処理



これらを全部差し引きしてみたところ、賃貸で貸す場合の1.4倍程度はいけそうだなと

思った次第です。



初期費用についても、普通に戸建として改装するのと比べて、以下の部分が異なることが

わかりました。

・トイレの数(戸建なので6人以上宿泊可とするとトイレが2台必要)

・専用のゴミステーション

・消防設備

・家具家電

・防犯カメラ



恐らくですが、これ全部やって、賃貸前提のリノベだけやった場合の1.4倍程度では

ないかと思われます。



さて、この前提で収益性を比較してみます。表面利回りで出そうとすると、旅館側が

経費を見込まないのでかなり過大な金額になります。ちょっとそれだと現実的では

ありませんので、運営にかかる経費を加味しようと思います。賃貸なら管理費、

旅館なら前述の経費を収入から差し引きます。



賃貸の場合

(家賃収入(年間)−管理費)÷(購入費+諸経費+リノベ費)

宿泊施設の場合

(宿泊収入(年間)−諸経費)÷(購入費+諸経費+リノベ費+旅館特有の初期費用)



この差を計算してみたところ、初期費用は旅館の方が1.17倍(四捨五入)かかり、

収入は2.5倍(!)になることがわかりました。

こりゃー、やれるならやりたいって感じがしてきましたよ。



ただ、借地なので地主さんの同意なしに進めるのはリスクが高いです。

そして私の性格的にも、地主さんからの許可を得ずにやるのは何か引っかかる感じが

してしまうので、正々堂々と許可を得たい気持ちです。



相談しよう、そうしよう。

新しいチャレンジをしてワクワクしたいところです。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする