2019年12月02日

旅館業法に則った宿泊施設を狙った物件購入も考えています。

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まだネットに情報出てますが、浅草界隈の再建築不可戸建が地味に気になっています。

賃貸だと高いけど、旅館業を取ってしまえば面白いのかな、なんて。



ブログネタにしている時点で購入の検討は止めているのはおわかりと思いますが、

浅草徒歩圏の戸建に注目していました。旅館業法に則って申請すれば、もしかしたら

旅館として運用できて大化けするのではないか、と。



最近、周りでは、旅館業法に則って簡易宿泊所なり旅館なりを始める人が増えています。

数年前の沖縄あたりが先駆けだと思いますが、民泊を経てそれが各地に広がっている、

という動きを感じています。



私のドミナントエリアでも、旅館を開業したという方が出てきましたので、見学を

させていただいたことがあります。内装を思いきり和風に振り切らせて、インバウンドの

需要を狙っていることがよくわかる物件でした。無人で運用できる仕組みを整えてあり

これで利回りが大きくあがるなら検討の価値はある、と思ったものでした。



もし旅館業法に即した宿泊施設が作れるなら、通常賃貸だとちょっと収支が厳しい

物件であっても、宿泊業で収益化することができるのではないかと考えるように

なりました。ただ、やっぱりどのくらいの目線で考えればいいかがまだ感覚として

わかっていないため、どうしても賃貸で低利回りになるけど一応回せる物件、という

基準でしか見れていないですけど・・・。



そして冒頭で書いた浅草界隈の戸建です。



宿泊施設って、同じ東京都でも区によって運用の基準が異なります。浅草のおひざ元の

台東区はちょっと厳しいのですが、川を挟んでお隣の墨田区はちょっと緩い、など。

私も受け売りで自分で裏を取らずに書いちゃってますが、各所からの話を総合すると

そういうことになるみたいです。



今回目を付けた物件は、台東区サイドではなく墨田区サイド。ちょっと夢が広がります。

浅草界隈は観光地なので旅館需要はかなり大きいとのこと。この辺でやってる人は

けっこう儲けが出ている、という話を人づてに聞きました(これも裏取りしてません)。



でも、再建築不可の旅館なんて可能なのかしら?



ここは間口が要件に関わってくるようで、再建築不可の理由が接道2m未満であれば

基本的にはNGということになるようです。この辺は東京11棟目・12棟目の

管理会社さんから聞きました。間口4mが確保できていないと、認可される可能性は

極端に下がるということです。



ただ、別のルートで聞いた話によれば、担当者の裁量にゆだねられている部分もあり、

再建築不可でも隣地が公園など避難経路がとりやすい場合は許可が出たこともある、

ということでした。そうなると現地の状況次第ってことですね。



私はこの段階で可能性は低いと見て検討するのを止めましたが、もしこれが本当に

旅館業法に則った宿泊施設として動くなら、けっこういい利益が出るだろうと

想像します。



あと、区によって「建物内にフロントを置き、そこに常時人がいないとダメ」という

ところもあれば「〇分以内に駆け付けられればフロントは置かなくてよい」という

ところもあるそうです。結構差があるんだなあ・・・。人を置かなくてよい区なら、

その近辺で集中的に旅館を作ることで、フロントの人件費を下げることもできそうです。



まず試しに1棟くらい宿泊施設を作ってみて、いいこと悪いことを学んでみたいなと

思う気持ちは持っています。今回出てきた物件は再建築不可ということもあったので

可能性は低いとパスしましたが、再建築可能であれば検討したことと思います。

ただその場合は価格が高くなりすぎて、一旦現金でおさえるとかそういう技が

使えなくなるのが厳しいところ。あと賃貸でどう考えても回らない価格になるので

そこにビビってしまうという問題もあります。どこかでマインドを変えないと、

このまま買えずに終わってしまいそうです。



旅館業を行った場合の収支の実例など、情報が出てきていくらくらいで買えば

どのくらいで回るかが予想できるようになると、より積極的に手を出すことが

できるようになるのではないかと想像します。その辺の情報を今後蓄積していこう。



というわけで、普通の賃貸物件だけでなく、ちょっと応用編みたいなことも最近は

取り組もうとしています、というブログでした。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする