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今年もいろいろありました。軽く振り返ってみようと思います。
思い出せるくらいのインパクトのものだけですけどね。
昨年・一昨年とアホみたいに物件を買い増しました。かなり強引な融資を引いてたので
返済比率が高くなっていますが、買える時にとにかく買ってしまおう、という方針で
グイグイ進めておりました。都内は小ぶりな建物をリノベ後利回り１０％以上になる形で
積算とか無視してガシガシ購入。地方物件は融資条件が良いなら利回りが低くなる、
という形で臨機応変に購入を進めていました。
今年も当初はその勢いでガシガシやろうと思っていたのですが、スルガショックで
潮目が変わります。これでまず、地方物件の融資がかなり厳しくなりました。
札幌の物件を購入するのが難しくなり、当面は都内かなと思ったものでした。
しかし、そこに襲い掛かってきたのが西武信金ショック。不動産鑑定士さんに都合のいい
鑑定結果を作らせて、築古にも長期間の融資を付けたということで、金融庁さんから
業務改善命令が発出されるという事案が発生。こちらの方が私にとってのダメージは
大きかったです。お取引させていただいている信金さん・信組さんは、どんな築古でも
２０年フルローンで相談していただいていたのが、全然融通が利かなくなりました。
耐用年数超過は一律１０年でしか見られない、みたいなことを本部が言うらしく
皆さん「スルガより西武が痛い」ということを一様に仰っていました。
その変化をモロに感じ始めたのが１月に入ってから。某ノンバンクさんはそんなこと
無関係な感じでイケイケでしたが、ある時から急に渋くなってしまいました。
東京１１棟目（建蔽率オーバー）の購入の相談をした時、最初は「これだけだと
ロットが小さいので、抱き合わせで他のも持ってきてください」とか言ってたのに、
いざ持っていってみたら渋い感じになってしまい、最終的に融資否決。先方の言葉を
信じて融資特約なしで契約したものですから、手付金放棄と仲介手数料満額払という
残念過ぎる結果に終わってしまいました。
ま、これに関しては私の危機管理能力の薄さもあったと思いますし、私自身にも
心当たりのある落ち度はありました。仕方ないです。担当の方はその中でも一生懸命
動いてくださったので、納得の上で高い授業料と思って支払いをさせていただきました。
結局、この一件で「今年は積極的には買えない」と悟った私。購入より財務基盤の安定を
重視して活動する方針に切り替えました。買付を入れていた物件は、売却益を使っての
現金購入に切り替えました。東京１２棟目の修繕だけは融資を引っ張りましたが、
東京１１棟目はリノベも含めて全て現金。東京１２棟目、東京１３棟目のの購入も現金で
対応しました。
今迄みたいに簡単に購入デキていたのが異常だったのでしょう。この市場の変化は、
私自身の傷んだ財務を見直すいい機会だったと思います。
この変化はリーシングにもある意味良い影響を与えました。
購入が忙しすぎて、それを埋める時間が取れず、一時期は稼働率が８０％を切るまで
低下しておりましたが、購入のペースを緩めて埋める作業に注力。
富山１棟目が三日天下の奇跡の満室になってみたり（結局キャンセル３部屋でしたが）、
苦戦していた東京８棟目が１年以上かかったけど何とか満室になったりとか、
全体的に稼働率が向上しました。今は９５％まではいかないけど、９０％前半です。
繁忙期でもう少し何とかしたいところ。
それから、売りやすそうなものは売却も並行して進めることにしました。
今年は東京法人が保有する東京４棟目と東京９棟目を売却することに成功。
けっこうな金額の売却益が出ました。
恒志堂１５周年セミナーで、次にやりたいことがぼんやり見えてきたこともあり
本気でサラリーマンを辞めようと思ったのも、大きな気持ちの変化だったと思います。
別にサラリーマンを続けることに不自由も不便も感じていなかったのですが、
辞めて自営業となることで、時間の使い方が自由になる、自分がやりたい仕事を
自由にやれる、というメリットが、手元に入るお金が減ると言うデメリットを
上回ったような気がします。
それもあり、本当は売却益を使って、５年とかの短い借入を繰上返済したいと
思っていたのですが、思った以上に今年は天災が多く、資金がその対応で消えてしまう、
という憂き目を見ました。具体的には、札幌７棟目の地震の被害を大規模修繕で直したり
台風による被害で札幌９棟目の壁が落下したり、東京６棟目の屋根がひしゃげたのを
直したり、軽微な台風被害への対応とリーシング促進のため富山１棟目の大規模修繕を
行ったり、とにかく建物にお金がかかってしまいました。ある程度は火災保険にて
賄えましたが、手出しがあったのも否めません。その影響もあり、現時点でまだ
繰り上げ返済できておりません。もう売却益あまりないのですが（苦笑）
あと、ちょっとまだブログに書けない系の現在進行形のトラブルのお話があったり、
精神系の病を抱える入居者様が起こしたトラブルがあったり、鍵穴ボンド事件で退去が
発生して防犯カメラをつけたりとか、いろいろなことが発生した一年だったと思います。
あまり予定通りにうまくいった一年とは言い難いのですが、思い出深い一年になった、
というのは間違いありません。良い意味でも、悪い意味でも＾＾；
購入３棟（東京１１棟目～１３棟目）、売却２棟（東京４棟目、９棟目）
大規模修繕２棟（富山１棟目、札幌７棟目）
１００万以上の費用がかかった大きめな修繕５棟
（東京６棟目、東京１１棟目、東京１２棟目、札幌９棟目、札幌１０棟目）
ということで、出入りの多い一年でした。
今年は不動産投資業界のメディア発信にも大きな変化があった一年だったと思います。
ブログやコラム、ＦＢのような従来型ＳＮＳに代わり、ツイッターやユーチューブなど
より広範囲に発信できるツールが活用されるようになったと思います。
前者はベテラン勢が、後者は若手がよく活用している印象を持っております。
すっごく顕著だなと思ったのは、グーグル先生に「ポール 不動産」と入れて検索すると
昔は「健美家コラム→ブログ→ツイッター」の順番だったのが、今は「健美家コラム→
ツイッター→ユーチューブ→こくちーず→ブログ」の順番になっていることです。
たぶん、ブログってメディアはそのうち廃れていくんだなあと思った一コマでした。
私自身はこうやって毎朝文章を書くのが日課になっているので、多少廃れたとしても
基本のプラットフォームはブログとしたいと思っています。不動産やる前の大昔、
それこそ学生の頃に、ＮＣＳＡモザイクでインターネットしてた頃から、しこしこと
ＨＴＭＬ書いてＦＴＰでアップロードしてブログみたいなことをしていた人ですから。
インターネットなんて２８．８ｋｂｐｓでジーコロジーコロうるさかった時代ですよ！
（インターネット老人会の投稿とか、だいたいわかりますし共感します・笑）
プラットフォームは変わるかもしれないけど、ある程度の文章量が残せて、後から
見直しをしやすいメディアは引き続き活用していくつもりです。
ＳＮＳはその時活気があるものを使いたいと思うので、そのうち本腰入れてツイッターに
移動するかもしれませんが、当面は気心知れた友人とのお付き合いが楽しいＦＢを
活用すると思います。でもまあ、置いていかれないように各種ＳＮＳの動向には
アンテナを張っておきたいところですね。
私もいつの間にか、不動産賃貸業を始めて１０年選手になりました。
たまたま時代の波がいいタイミングだったのと、周りの方に恵まれたのとで、
ここまで死なずに何とかやってこれました。今後も謙虚に自分の置かれた状況を
見直しつつ、いろいろなことに邁進していきたいと思います。
今年も一年ありがとうございました。
来年もどうぞよろしくお願い致します。
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