現在１６位です。すっきりしない天気が続く東京。青空が恋しい感じ。
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業者さんのメルマガも多少取っているのですが、今回久しぶりにちょっと目を惹く
情報が出てきました。資料請求してみたところ、充分ではないけど回せそうな予感。
出てきた情報は、仙台市のＲＣマンションです。築１７年で利回り１２％です。
仙台で復興バブル以降この数字でこの年式のＲＣを見たのはほぼ初めてです。
昔はこのくらいの物件ゴロゴロしてたし、これじゃ利回り低くて怖いよねなんて
言っていたものでしたが、あんな超高騰時代を経験すると、この物件もオトクに
見えてしまうのが不思議です。
積算以下の金額で、価格も５０００万以下とお手頃。２５平米以上の単身物件で、
現況の稼働率は賃料から類推するに７５％くらいでしょうか。５層あるので、
たぶんエレベーターもついているかな？そうなると収益は経費率が高そうな印象。
駅から２０分以上という遠さが気になりましたが、ここは細かい住所を見てみないと
評価できません。仙台は割とバスが充実しているので、駅から遠くてもバス便が
いい感じなら住む人はいます。たぶん、義母の家から車で１０分〜１５分くらいの
立地だと想像するので（細かい住所が出ていなくて、区単位でしかわからない）、
義母的には管理しやすいんじゃないかというところはプラスです。
義母にメールを転送して、興味あるかと聞いてみました。返答は「興味あります」。
７０も近いのに肉食系です（笑）
この業者さん、メールで問い合わせたことが過去何回かあるのですが、一度も資料が
送られてきたことがありません（笑）
今回は電話にするか。電話ならさすがに資料送ってくるでしょう。
担当さんにお電話しましたが、電車なので折り返すという自動応答のＳＭＳが
返ってくるばかり。２回電話して２回とも電車ってこたぁないだろうから、自動応答の
設定解除してないのでしょう。大丈夫かー？しょっぱなから心配な感じの出だしです。
夜になってようやく連絡がつきました。聞けばこちら、なんとサンタメ案件とのこと。
サンタメさん生きてたのかー。息してるか心配してました（適当）
サンタメ案件なので銀行によってはＮＧだから、打診する時はそこも確認してほしい、
取引優先順は融資確定順になる、ということを聞き出して終了。
届いた資料を見ると、だいたいこの辺かなと予想した通りの場所でした。我ながら
鋭いな。うん。この辺、そんなに賃貸需要良くない場所だけど、まあやりようは
あるかなと思います。
レントロールを見ていると、現在の家賃が高い人がけっこういらっしゃいます。
そして水道代が表面利回りの計算に含まれています。さすがサンタメ案件だ、
この辺の騙しのテクニックには長けている。水道代を差し引き、更に現在の募集賃料で
引き直しをしたら、利回り９．１％まで下がりました。まあやっぱりそうなるよね。
この時点で、個人的には購入意欲減退。
ただ、元々の価格から１５００万引いているようなので、サンタメさんもそこまでの
儲けはないだろうなと思われます。売れなくてトントンでいいから売るみたいな感じに
なっているのでしょうね。
やっぱりエレベーター付でしたので経費率はちょっと高めを予想します。仙台の場合は
管理会社さんを入れずに義母が自主管理するので、多少の経費は吸収できるとは
思っておりますが、先ほどの引き直し賃料だと利回り９％というところも含めて
考慮すると、積極的に買わなくてもいいかな〜と思う今日この頃。
ただ、銀行さんの最近の融資姿勢を図るという意味では、ぶつけてもいいなと思います。
仙台でなかなか物件購入が実現しないから、次に来るかもしれない良い波に乗るために
今から素振りしておくことも必要ですね。
素振りのつもりで当たっちゃったら・・・どうしましょ。それは当たってから悩むか。
ともあれ、義母に現地調査に行ってもらうと同時に、馴染みの仲介業者さんに賃貸需要や
適正家賃の相談をして、検討を進めたいと思います。
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