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東京１２棟目のリノベーションの融資、昨日金銭消費貸借契約を締結してきました。
実行は来週早々です。
返済比率をこれ以上上げるとまずいと言いながら、東京１２棟目のリノベーションの
資金は融資で賄うことにしました。たぶん、ここで現金をつっこむよりも、１０年で
融資を引くことで使わなくて済んだお金を別の５年とか７年とかの融資の返済に
充てた方が、トータルで見て返済比率は減らせると踏んだからです。
また、東京９棟目を売却したことで、こちらの金融機関さんと東京法人とのお取引が
なくなってしまったので、何かしら融資取引を継続したいという意味もあります。
東京１２棟目は現金購入なので、１０年融資でもリノベ資金だけなら問題はないです。
返済比率は当然ながら５０％以下を達成できております。とは言いつつも、プロパーの
融資なので金利が保証協会を使うのに比べてかなり高めで、３％前半。この金利だと、
今民泊をやりたい人に貸している間は返済比率５０％以下だけど、それが終わって
一般の賃貸になるとガクッと家賃が下がり、返済比率が跳ね上がることになります。
元金均等返済なので、だんだん返済額は減りますし、元本返済も進んでいきます。
そこを考えると、数年寝かせておいて、民泊の話がなくなった後は返済比率を改善させる
ために、一部繰上返済とかしちゃった方がいいのかもしれない、と思いました。
そんなことをつらつらと考えながら金融機関さんへ。今回は東京法人での契約なので
嫁ちゃんも同行しております。
今回の金融機関さんの担当の方は嫁ちゃんは会うのは初めて。名刺をいただいた後、
今回の融資に関する説明を受けて署名押印をしました。助かるよ、嫁ちゃん。
で、説明を一緒に聞いていたわけですが・・・あれ、融資の資金使途が「収益物件購入」
という扱いになってます。こ、この扱いだとまさか・・・やっぱり！繰上返済の違約金が
あるじゃないの！
東京９棟目を売却した時にも、早期の一括返済で結構な額の違約金を支払いました。
残債の２％だか１％だか。１０年を超えれば違約金はなくなるけど、その前は期間に応じ
違約金発生。このことをすっかり忘れていましたので、手残りが若干計算が狂ったという
ところはありました。
プロパーで収益物件取得資金扱いとなると、今回の融資も一括返済の違約金の話が
つきまといます。うーん、しまったなあ。そうきたかあ。返せるなら返そうかなとか
思っていたけど、ある程度の期間はこれでキープしないとです。
・・・プロパーだし、どっかで金利交渉しよう。うん。そうしよう。
他の物件購入の融資がまとまりそうな時、こっちの金利も同じ条件にしてよと言って
検討して貰うシナリオで考えよう。ある程度期間が過ぎてからなら、先方も金利収入を
得ているだろうし、そのタイミングなら多少は交渉を聞いて貰いやすいはず。
ちなみに、昨日書いた残念な管理会社さんが、消防関係の見積を前回同等額に下げて
しまったことで、金融機関さんに提出して融資承認を得た金額よりトータルの支払額が
減ってしまうことになりました。そのせいで金融機関さん側が金額変更などのドタバタに
なってしまい、申し訳ない気持ちになりました。意図を汲んで行動して貰えない
管理会社さんの面倒事が金融機関さんにも波及してしまいました。
でも「この管理会社さんは当行の取引先でもありますから」ということで、嫌な顔をせず
金融機関の担当者さんは調整してくださいました。素敵でした。
引渡前だけど木曜日に消防工事、金曜日に引渡、融資実行は来週月曜日、物件の
写真撮影が来週土曜日、賃貸借契約開始は１２月１日。
やっとこれで、購入したまま賃貸に出すことが出来ずに在庫になっていたものが
なくなりました。良かったです。何事もなく進みますように。
あ、物件名考えないと！それが最後の宿題だ！
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