現在１７位です。本日は歯医者さんで定期健診してから出社。
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個人の確定申告、８月末くらいまでの成績を出して貰いました。昨年ほどではないものの
赤字で推移しているようなので、黒字になるよう対策を練ります。
先日のブログに書いた通り、個人の試算表作成の動きが始まっております。
何回かやり取りをした後、先日になって試算表が暫定で完成したというメールが
送られてきました。まだ不明点がいくつかあるということでしたので、それを加味して
本当の意味での完成になるのだと思います。
結論から言えば、昨年ほどではないけど多少赤字の状態でした。
赤字だと金融機関さんのウケが悪いので、黒字に持っていきたいです。
このままじゃダメですね。試算表作って貰って良かった・・・。
やっぱり減価償却がけっこう取れているからなのかしら。
相変わらずきちんとした分析はできていないのが自分としても情けないのですが、
どうしても「緊急性がないけど大事なこと」というのは後回しになってしまうもので。
時間ができればやるんだけど・・・（言い訳）
よし、ブログを書きながら分析しよう。そうしよう。
売上の４割くらいの金額の減価償却が計上されています。
保有している物件は築古ばかりなので、たぶんこんなもんか。
管理費が売上の１割強です。内訳は東京法人に払っている管理費と、自前で発注している
物件の定期清掃や巡回報告などが計上されています。あと、なぜか札幌に滞在する時に
使わせてもらっている賃貸物件の家賃もここに入ってました。謎。
まあでも、そう考えれば１割強でもおかしくはないですね。
金利の支払が売上の２割弱。これは多いのだろうか。多いような気もします。
長期の借入も何本かあるし、こんなもんなんだろうか。正直よくわかりません。
租税公課が売上の１売上の８％くらい。
個人で保有しているものは築古ボロ物件が多いので、ＲＣのような高額の租税公課では
ありません。札幌８棟目がＲＣだからちょい高いくらいでしょうか。
総じて、家賃１ヶ月分くらいはＲＣの場合固定資産税がとられるということが多いので
そこから考えてもまあこれは妥当な水準でしょう。
あれ、ボロいのばかりの割には高いね、という見方もできるのか？これ。
支払手数料が売上の６％程度。管理会社さんへの管理費の支払はこちらに計上されて
おりました。あとは銀行手数料と、なぜか東京８棟目の地代もここに含まれてました。
まあそう考えれば、管理会社さんに平均して４％程度は払っていると思うので、それと
東京８棟目の地代とかなら、このくらいになるのは納得。
広告宣伝費が４％強。部屋を決めた時の広告料とか、物件写真を撮影いただいた時の
費用とか、そういうやつがここに含まれています。札幌物件の広告料が重いからなあ。
以降、研究研修費、支払報酬、修繕費、修繕費、地代家賃、旅費交通費と続きます。
意外と旅費交通費安いのね。マイル使ってるからでしょうね、たぶん。
減価償却費が売上の４割程度って、けっこう多い方なのでしょうか？多いようであれば
費用が出ていかない経費で赤字になっていると言うことになるので、悪い状態ではないと
判断できます。いやいやそんなもんでしょということであれば、収入が少ないのか
無駄遣いが多いのかのどちらかになりますが・・・。
今回の赤字分くらいなら何とかできるだろうと思いますので、残り２ヶ月で法人側に
経費を集中させるとか、あるいは法人に払っている管理費を止めるとか、何かしらの
方法で対応できると思います。法人に払っている管理費の分プラスアルファくらいが
赤字の幅なので、そう考えれば管理費いらないじゃんというだけなのかもしれません。
今年は東京法人で東京９棟目を売却したことに伴い、大きく黒字が出る予定ですし。
その辺、税理士さんに相談してみようと思います。
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