土地の価値が上昇してキャピタルゲインを得られる可能性がある沖縄への不動産投資。

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その地域をよく知ることで、別の見方ができるのかもしれません。土地を早く安く

買うことで、その値上がり益を享受する。そんなバブルの時代のような話がありました。



今回、３泊４日して沖縄の不動産投資について色々なお話を伺いました。

その中でよく聞いたのが「ここ数年で坪単価がかなり上がった」というお話です。

インカムで回しても良し、売ってキャピタルを得るも良し。すごくいい状態です。



確かに日本は地価が一部地域で上昇に転じております。札幌でも場所によっては

地価がこの数年でかなり上がっていますし、倶知安あたりは爆上げということで

有名です。そして沖縄は地価上昇率が何年か連続でナンバーワンを記録しております。

だから「坪単価が上がった」という話を聞くのもまあ普通のことかもしれないと

思っておりました。



でも、聞けば聞くほど、その上がり幅が尋常ではないのです。２〜３３年で１．５倍とか

２倍とか平気で上がっているようです。



今回お話を聞いた方々が敏腕投資家さんだからというのも勿論あると思います。

とにかく安く仕込んでいるはずですから。でもそれだけではなく、県として地価が

上昇していることも大きいと推察します。



沖縄全体として昨年の地価上昇率は「住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が

前年比プラス９・３％で６年連続上昇し、３年続けて全国トップの伸び」とのことです。

（引用元の記事はこちら）



もうちょっと細かく見ると、国際通り沿いは１年で４０％近い伸び、おもろまちでは

３０％強の伸びとなっています。これに対して、宮古島の西里大通りは４％強という

伸び率にとどまります。

（参考にした記事はこちら）



当たり前のことですが、全ての場所で地価が上昇しているわけではありません。

横ばいの地域もありますし、大きく伸びた地域もあります。

私がお会いした皆様はその「伸びる地域」を的確に見極めて投資をした、という

ことなのでしょう。だから、沖縄県を平均すると９．３％なんだけど、投資家の方と

話をすると１．５倍とか２倍とかそういう単語が出てくるのだと思います。

そして今後もそういう地域が出てくる可能性があるのが沖縄だ、ということに

なるのではないでしょうか。



１年で３割も坪単価が高くなったら、ただ土地を持っているだけだってウハウハです。

利益確定したら年間３０％の利息がついてきた、みたいな状況です。恐ろしい。

東京で仮に「北綾瀬が始発駅になったから伸びるぞ〜」となったとしても、１年で

３０％伸びるかと言われたら、たぶんそれはないだろうと思うのです。その伸び率が

半端ないのが沖縄。リゾート・移住先・多拠点生活の１拠点としての人気が高い、

という背景もあるのだろうと勝手に推察しております。



実際、１１月だと言うのに、エアコンは必要だわＴシャツ短パンで過ごせるわで

非常に過ごしやすい環境でした。大型のリゾート開発として、ショッピングモールや

商業施設、水族館、ビーチ、公園などを作り、その近所に高級住宅街や高級マンションを

作って販売している地域もありました（こういうところも地価は倍とかになるらしい）。

まるでフィリピンのようです。そういえば渋滞が酷いとか南国であることとか、

フィリピンと沖縄は共通点が多いような気がする（笑）



これから発展する場所を見極める眼力があれば、まだ短期間で倍以上のキャピタルを得る

チャンスが沖縄には残っているような気がしました。妄想するだけで刺激的です。



あと、軍用地もこの数年異常な伸びを示しています。



軍用地は「倍率」という指標を使うのが一般的で、借地料の何倍の価格で販売するか、

というのを「倍率」で示します。



３年前に沖縄に来た時は、場所によりますが確か倍率５０倍とかで取引されていると

聞いていました。それが今は市場に出ているものは７０倍とかしています。

借地料年間１００万の軍用地の価格は、３年前は５０００万で購入できたのに、

今では７０００万になっている、ということです。

※返還有無により倍率は軍用地ごとに変わるので、上記は概念的な話と捉えてください



３年前に聞いた時はもっとじりじりと上がっているという話だったのですが、３年で

爆発的に高くなっていました。恐ろしい・・・。３年前に行った時買ってればよかった。

ま、あの頃は現金なかったから買えなかったんですけど。あの時もすごく気になっては

いたんですよね、軍用地。しまったなあ。アパート売ってでも買っておくべきだったか？



実際に資本を投下するかは別として、もっと沖縄については情報を集めた方がいいなと

私は判断しました。北の大地に行くのと同様、南の楽園に行く機会も少し増やしたいと

思います。東京から移住した不動産投資仲間が何人か沖縄にいるので、その辺の方とも

情報交換をしたいと思います。



しっかし、私の友人でも数年前に既に沖縄に目をつけていた投資家さんがいたようで。

もっとアンテナ高く張って、その方々の話を聞いておけばよかったなあと反省。



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充実した関東→札幌の大家会の沖縄ツアーに感謝。

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関東→札幌の大家会の企画にて、沖縄の不動産投資に関して学ばせていただく視察が

行われました。皆様のおかげで非常に勉強になりました。ありがとうございました。



関東→札幌の大家会では、北海道のみならず色々なところで投資をしている方がいます。

定期的に全国各地の視察ツアーを行っており、これまでには山梨、金沢、富山といった

値域を見てきました。そして今回は海を越えて沖縄の視察ということになりました。



私自身は３年前だったかな？そのくらいに会とは別のところで、気のおけない仲間と共に

沖縄視察をしたことがあります。あの時も東京とはだいぶ趣が違うんだなと感じた

ものでしたが、そこからどのように変わっているかを知る良い機会と思い、参加を

表明した次第です。



現地では、３年前と同じく健美家コラムでお馴染みの三浦弘人さんが、その知識を

余すところなく披露してくださいました。三浦さんのお人柄、シェアすることを厭わず

何でも教えてくれるその姿勢、素晴らしいというか大人というか。人格者と思います。



今回も二日間ご同行いただき、不動産投資、ホテル投資、軍用地投資について

じっくりとレクチャーをしてくださいました。また、三浦さんのご指導の下で

軍用地を買った美人経営者の方も連れてきてくださり、体験談をお話していただくなど

より具体的なお話も聞くことが出来ました。またこの経営者の方が素敵な方でして、

人当たりが良い美人さん。会のメンバーもすぐ打ち解けて、昨日は二次会の最後まで

楽しい時間を共に過ごさせていただきました。感謝いたします。



三浦さん以外にも、沖縄でホテルや民泊を行っている投資家の方が２名、初日のツアーに

同行してくださりました。皆様が保有している物件や土地を視察しながら、実際に

どのような金額・利回りで回しているか、その土地を確保した時の状況や背景も含め

つぶさにご説明をしてくださり、とても勉強になりました。



また、初日懇親会にはこれに加えて３名の方がいらっしゃいました。楽しいひと時を

地元の皆様と共有できたことに感謝したいと思います。



今回の視察でわかった一番大きなこと。

３年前に比べて軍用地の価格が非常に上がっていました。３年前もいいなと思って

いたのですが、その時はお金がなかったので購入には至らず。でも買っていたら、

かなり価値が上がっていただろうなと少し後悔。繰上返済しようと思っていたお金、

軍用地に回したくなってきました・・・（汗）

ちなみに会のメンバーで早速軍用地に買付を入れた猛者もいます。行動力高いです。



あと、今回お付き合いいただいた投資家の皆様はほぼ全員移住組か２拠点生活などで

生まれも育ちもずっと沖縄という人はいませんでした。何もないところからビジネスを

立ち上げて成功される生き様、実際にご夫婦で多拠点生活を営む方の姿を見ることは

とても刺激になりました。



私もサラリーマンをリタイヤしたら、多拠点生活は是非実行したいと思っています。

その拠点の候補は勿論札幌でしたが、冬は沖縄ってのもいいなーなどという浮気心も。

嫁ちゃんは嫌だと言うと思いますが、全国津々浦々あちこちふらふらして、どこでも

生活できるスタイルは是非確立したいなと思いました。うち、子供がいないから

そういうことができるんですよねえ。生き方という面でも気づきがありました。



とても有意義なツアーを企画いただいた関東→札幌の大家会のメンバーの皆様、

当日お付き合いいただいた皆様、そして快く送り出してくれた嫁ちゃん。

皆様に感謝したいと思います。



さて、今日は一日フリーなので、ＦＢで誰か遊んでと声をかけてみたところ、

関東から移住された大家さん、初日遊んでくださった地元大家さん、関西から

たまたまいらっしゃっている投資家さんなどが名乗りをあげてくださいました。

こうやってふらっと行った地域でお会いしてくださる方がいるのって幸せです。

人とのご縁に感謝することで、本日のブログを締めさせていただきます。



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富山１棟目、ふたを開けてみると問題多し。

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昨日は沖縄視察初日でしたが、ちょっとその話を置いておいて、昨日その裏で

やり取りしていた富山１棟目の大規模修繕のことをネタにしたいと思います。



沖縄出張の初日集合自国のちょっと前。富山１棟目の大規模修繕をしている

業者さんから電話がかかってきました。



「至急の件があり電話しました」とか言われるとドキドキしてしまいます。

きっとお金に絡むことなんだろうなあと思いましたが、まさにそれでした。



傷んでいるサイディングを交換しようとしたところ、下地が水でやられてグズグズに

なってしまっているのだそうです。ビス止めができない状態とのこと。

・・・あってもおかしくない話です。前に台風被害でサイディングを交換したことが

ありましたが、その時もだいぶサイディングが湿っていた記憶があります。そりゃあ

下地までやられていてもおかしくはありません。



「このままだと工事が進められないので、大工を手配していいでしょうか」

これは「わかりました」一択ですね・・・。



ＬＩＮＥで写真が送られてきましたが、確かに傷んでいます。素人が見てもこれじゃ

ビス留めはできないねというのが一目瞭然。やるっきゃないです。ええ。



うまいこと大工さんが現場にすぐ来てくれたということで、工事はすぐにスタート。

実況中継的にＬＩＮＥで写真が送られてきます。なるほど、角材を打ち付けてそこに

ビスを打てるようにしているのか・・・。どんな工事をしているか、写真を送って

くれる上に、ビフォーアフターでちゃんと出してくれるからわかりやすい。

こういう配慮をしてくれるのってありがたいです。



その後、当日中に「追加工事の金額は５万＊税です」と金額の連絡もありました。

動きが早い！そしてそのくらいで済んで良かったです。



いろいろと問題は起こっているけど、今回の工事が終われば一通りの問題は解消して

今後はメンテナンスフリーになるはず。きっとそのはずです。うん。



業者さんに「そういえば、工事の完了はいつでしょうか？」と質問をしました。

できれば雪が降る前に現場を一度確認しておきたい。でも既に１１月の週末は

札幌出張やら会合の予定やらが入っていて、行けるとしたらピンポイントでこの日しか

ないなというのもわかっています。その日までに終わるならいいなと思ったのですが

「１１月中に終わらせたいですが、天気次第です」という回答。



途中経過でもいいから見ておこうかな？と思って、この日見に行くのは可能ですかと

打診したところ、日程を調整いただけることになりました。ありがとうございます！

というわけで、再来週は富山出張が確定。業者さんとランチすることになりました。



出張すると決まったら、空室の問い合わせもあまりないようなので、管理会社さんとも

会ってくるかなあ。ついでに業者さんを回ってもいいかもなあ。大規模修繕してます、

って感じで宣伝しておくのも悪くないです。せっかく行くなら効率よく使いたいです。



富山１棟目、生まれ変わるのが楽しみです！



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飛行機トラブルで沖縄出張の予定が少し狂う。

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三連休の間、沖縄の視察を仲間と共にしてきます。で、しょっぱなからつまずいてしまい

結局空港で雑務の処理をする羽目になりましたとさ。



沖縄は以前にも視察に行ったことがあり、全国に先駆けて簡易宿泊所の認可を取って

民泊的な感じで運営しているホテルがあるという話を聞いて視察に行ったものでした。

ブログには特に書いてませんが、民泊は情勢の把握や経験のために転貸でちょこっとだけ

やっております。また、ドミナントエリアでの簡易宿泊所？旅館？の取得も最近では

視野に入れておりますので、一般的な不動産賃貸業ではなく簡易宿泊所のような施設の

視察、それに観光業の状況把握をしてみたいと思った次第です。



あとは沖縄独特と言えば軍用地投資。これも最近本が何冊か出ており、最近の相場が

どう推移しているか、など気になります。まあ私の場合軍用地を買うほどの現金は

持ち合わせていないのですが＾＾；



幸いにして、三連休もあります。関東→札幌の大家会でも、同様に興味を持っている方が

何人かおりましたので、会としてツアーを組んで沖縄に行くことにしました。



で、その出発が昨日だったのですが・・・まさかの飛行機が３時間近く遅れるという

ミラクルが発生しました。利用予定の機材にトラブルがあったようです。そうなると、

沖縄の美味しいお肉の居酒屋さんで前夜祭をやろうと言う話をしていたのですが、

間に合わないということになるじゃないですか！



対象の飛行機に乗る予定だった人には、２０００円のお詫びのお食事券（お買い物にも

使える）が配られることになりました。もうそんなのいいからラウンジに行こうかとも

考えたのですが、話のネタになると思って貰う方向で待ってみました。しかし強烈な

行列になっていて、当分私の手元にお食事券が来る気配なし。



仕方ないので、待合スペースで行列の様子を見ながら楽天で不動産賃貸業関係の物品を

あれやこれやと発注。札幌でお仕事をお願いしている業者さんが別業態で店舗を

オープンさせたと言うことでしたので、お祝いに胡蝶蘭を手配したり、札幌１０棟目で

私が発注した照明がリモコンがついておらず、壁にスイッチもないことが判明して

やむを得ずリモコン化できる装置を購入したり（結局最初からリモコンついてるやつを

買った方が安くあがったでしょうね・・・無念）。あとはメールの返信をしたり。



で、ようやく行列が減ってきたなあというタイミングで改めて並び、２０００円の

チケットをゲット。もうこの段階でフライト予定時刻から１時間を超過しております。

２０００円券でお茶やら現地でアテンドいただける方やらにお土産を購入して、

ラウンジに行こうかと思ったけど、あと２０分もあれば登場開始になりそうなので

引き続き搭乗口前のソファに滞在。片手間でできる仕事もだいたい終わった気がするので

ゲームとかやってました。



搭乗前２０分くらいで、何やら空席カウンターに行列が・・・。

システムの都合でどうしても搭乗券を再発券しなくてはならない、とのことです。

様子を見てましたが、１分で１人くらいしか捌けておらず、どう見ても２０分後の

出発は無理だろう、という予感。すると、予定便と同じ機体サイズのものを確保する

ことができなかったので、２便に分けて登場になるとのこと。そして別の空席待ち

カウンターも解放されるという情報をゲット。急いでそっちのカウンターに向かい

前から１０番目くらいをゲット。無事に処理が終わり、搭乗券をゲットしました。

いいポジションにいたわ、自分。ラッキー！



ただ、こんなペースでやってたら何時になるかわかりません。１分１名が１分４名に

増えたけど、結局それだけのことですし。何百人乗るんですか、飛行機。



搭乗口の地上係員さんにこっそり聞いたところ、元々予定していた時間より更に３０分後

出発予定で動いているとのことでした。じゃあその間ベンチで充電しておこうっと。

機内に入ってもまだ動かなさそうだし。



予定出発時刻の１０分前になって飛行機に乗り込みましたが、そこから更に３０分以上

待たされてしまいました。私が乗った方が臨時便だったようですが、臨時便の手続きが

全員終わって登場するまで出発できない感じだったようです。まあそりゃそうか。



結局、派手に３時間遅れで飛行機がようやく出発。いやはや・・・。

行く前から疲れちゃった（笑）



スタッフの方もだいぶ混乱していたようですし、臨時便で設定された飛行機も

急ごしらえで準備したようで、私の前の席のＣＡさんと離着陸時に向かい合う席に

座っていた方が飛行機から降りる際にＣＡさんと話していたのが聞こえたのですが

「２時間前に呼ばれて急いで準備してきたんですよ」「何が原因だったのかなど

わからないんです」ということでしたし。



何かフライト出来ないようなトラブルが機体に発生して、それに対して何とか

リカバリして、３時間遅れとはいえ飛んでくださったことに感謝したいと思います。

海外の航空会社さんだったら平気で１日とか遅れちゃうでしょうし、ＬＣＣだったら

欠航です残念でしたでおしまいでしょう。代替便を準備して飛ぶとか絶対ないです。

こういう時、日本のフルサービスキャリアは強いなあと思いました。改めて知る、

ジャパンクオリティ。



初日を迎える前から早速のトラブルでちょっと参りましたが、なかなかできない経験が

できたということで、良かったのではないかと思います。話のネタになりますしね。



さて、今日からが視察本番です。賃貸物件、簡易宿泊所物件、軍用地など見て回ります。

学んで帰ってこようと思います！



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札幌９棟目の台風による外壁落下の件、一部補修の最終見積が出てきました。

何とか保険の範囲で収まりましたが、部分見積すら当初より高かったです・・・。



先日のブログで、業者さんが見積を間違っていたために外壁全部修繕を行うことが

できなくなったことを書きました。その後、外壁一部補修の方向で進めてほしいと

したので、そのまますぐ進んでいるのかと思ったのですが・・・実はまだ進んで

おりませんでした。



先日、担当の方とやり取りをしたのですが、その方が「外壁ただいまお見積中で・・・」

と言うのです。あれ、部分補修って前に保険の関係でお見積いただいていましたよね？

どうも話を聞くと、それすらも上がってしまうようです。モルタルのまま仕上げずに

サイディングを貼る工事にした方がいいんじゃないか、という案もあったので、

その対応をしようとすると高くなってしまうとか何とか。



モルタルの方が職人さんの手間賃がかかるから、サイディングに張り替えた方が

似たような値段で仕上がりもいい、という提案が社長からあったから、その形で

考えていたのですが・・・。結局一部だけサイディング（しかも中途半端に）になり、

それだけでも微妙と言うのに値段まで上がっちゃいますか・・・。うーん。



ここでおさらい。

この話には「施工業者さん」「管理会社さんの社長」「管理会社さんの担当」の３名が

登場します。施工業者さんが今回の保険対応のお見積や実行時お見積を作っています。

管理会社さんの社長はその見積に対していろいろとツッコミを入れてくれる、こちら側の

見方になってくれる方です。意外と施工に詳しいんですよね、彼。そして担当さんは

そこまで施工には詳しくないから、メッセンジャーボーイとして社長と施工業者さんの

やり取りの経過や見積結果を報告してくれる、といったところです。



元々は、施工業者さんがモルタル仕様のままで修繕するということでお見積を作って

くださっていたのですが、管理会社の社長さんがそれよりガルバのサイディングを

貼った方がいいんじゃないの？という話をしてください、その仕様に落ち着いたのです。

確か、見積時点ではモルタル仕様だったので、その分の仕様差が費用にはねている、

と言うことなのかもしれません。



でもね、それ以前の問題として「面積を間違えていた」という話があるわけですよ。

最初に全面修繕で見積を出し、それが高いから部分修繕にして、保険の申請をして、

さあやるぞと言う時にやっぱり面積間違えてましたって高い金額を出されたら、

こっちとしてはハシゴ外された気分になりますからねえ。しかも、相見積でもっと安い

業者さんがいたのに、普段こっちの業者さんを使っているので無理がききやすいという

管理会社さんの意見を踏まえてこの施工業者さんにしたんですよ？完全に逆効果です。

その上その部分補修の見積まで間違っていて、高くなりますってんじゃお話にならない。



さすがに管理会社の社長さんもそれは同じように感じてくれているようで、担当さん曰く

社長がゴリゴリ交渉しているところだ、と。交渉して貰えなきゃさすがに困りますって。



で、昨日になって担当さんから「見積金額出ました」と連絡が。結局保険申請した際に

出した見積から２０万も高くなってました。保険の臨時費用特約か何かでその分は

なんとか吸収できそうですが、それにしてもねー・・・。



「社長からも連絡があると思います」と言ってたのですが、ほどなくして社長からも

お電話がありました。本当はもっと高い見積を提示されたとのことで、そこから

かなりゴリゴリと交渉をして２０万下げさせた、という話でした。まあこの社長さんは

業者さんと結託して抜くより、次の物件購入の時を見越して恩を売ることを選ぶ

タイプと思っているので、その言葉に嘘はないでしょう。



なんかこう、最初に見積もった業者さんに対してはとっても釈然としないのですが、

管理会社さんとずぶずぶの関係のようですので、次の工事でその分取り返させて

いただきましょうか・・・。社長の顔も立てないとと思ったので、保険金の範囲で

工事が収まることで良しとし、その内容でゴーサインを出しました。



いろいろと不安なので、１１月後半で札幌出張を入れて、現場を見てくることに

しました。１１月終わり頃ならたぶん工事も終わっているでしょう。どうなったのか

ちゃんと見ておかないと、落ち着いて年も越せません。

話を聞いている限り、かなり不格好に仕上がるとしか思えないのですが、この際

見た目どうこう言ってられません。裏手だから見る人も少ないし、我慢します。



まあ、保険金で一部とはいえ外壁の修繕が出来たことを喜ぶことにします・・・。



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