東京１２棟目、リフォーム融資の本承認を得られました。

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東京１２棟目のリノベーションに関しての融資、無事に本承認を得ることができました。

これであとは完了に合わせて実行して貰うだけです。



東京１２棟目は現在リノベーションの真っ最中。もうだいぶ出来上がってきていると

思います。あとで現場見てこようかな、家からも近いし。



こちらに関しては、東京８棟目をご融資いただいている金融機関さんにてリフォームの

融資を相談しておりました。この金融機関さん、東京９棟目の融資をしていただいて

おりましたので、これを想定外に売ってしまったことで融資残高がかなり少なくなって

しまったためです。特に東京法人としての借入はゼロになってしまいましたので、

繋ぎとめるためにも今回の借入は戦略的に必要と判断しました。



売却を決める前から、ここを売る可能性が出たと思った時点でこちらの金融機関さんには

東京１１棟目もしくは東京１２棟目のリフォームの融資を打診しておりました。

東京１１棟目は既存不適格なのでＮＧという話でしたが、東京１２棟目なら適格なので

リフォームの融資ができるとのこと。以前より厳しくなってますね。前は担保設定が

なければ既存不適格だろうが何だろうが貸してくれたのですが・・・。



担当者さんとはそんな感じで話がついておりました。この担当さんもなかなか話が

わかる方で、レスポンスもいいしフットワークも軽いです。この金融機関さん、

３代続けて担当さんが当たりで、すごく仕事がやりやすいです。エリアがもうちょっと

広ければいいんですけどねえ。とにかくサブバンクさんの中で一番感触が良いです。



できるだけ年数を引っ張ってほしい、１５年とかにできるなら担保設定しても良い、

という話を当初はしておりましたが、それはちょっと厳しいということでした。

それであれば１０年で担保設定なしでお願いします、と伝えたところ、２つの選択肢を

提示いただきました。片方は保証協会の保証つき融資で金利はそこそこ、もう片方は

プロパーで金利はちょい高め。保証協会さんの枠は新規開拓の時にも使えるかも

しれないので、金利が高くてもいいのでプロパーでお願いしますと伝えました。



そこから少ししてから、担当さんより「店内で内諾は出ました」という連絡あり。

本部に行く金額じゃないので、店内でＯＫならほぼＯＫでしょう。よかった。

本申込の書類を書くために金融機関さんを訪問しました。



金額はリフォーム全額。年数は１０年。金利は「ちょっと高くなります」との予告通りで

仕方ないと思いますが、３％ちょっと。まあここはいいです。１年で東京９棟目を

売却してしまうと言う不義理を働いていますので、その分の罰金と思って受け止めます。

（いずれ交渉するけどね・笑）



リフォームが終わる日から逆算して、この日に金銭消費貸借契約を締結して、

この日に実行、みたいな仮のプランも決めました。見積書も東京法人宛の名義に

して貰ったものを改めて提出。こちらでやれることは整いました。あとは果報を

寝て待つのみ。



そして一昨日のことでした。携帯にショートメールが届いており、仕事が終わってから

確認すると金融機関の担当さんでした。無事に本承認が取れました、というお話が

書いてありました。おお、ショートメールで結果を送ってくれるなんて気が利いてます。

証跡を残したくないからメールでこういうやりとりをしないというのが金融機関さんの

スタンスだと思っていました。私、仕事中はなかなか電話に出られないので、こういう

臨機応変な対応は助かります。この担当さん、前に書類の書き忘れがあったからと

いうことで、職場の近所までわざわざ来てくれたこともあります。そういうところが

素敵だなと思います。



これで予定していた日程で進められそうです。ありがたいことです。

１２月からは賃料発生。これでまた少し楽になれそうです。



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前からわかってはいたけど、東京８棟目で退去予告を受領。

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東京８棟目、退去予告が届きました。埋まらない初期に事務所として貸したお部屋です。

既定路線の退去。次はコンセプトに合った方にご入居いただくよう頑張ります。



東京８棟目はコンセプト型の賃貸住宅。ペット多頭飼い大歓迎、かつ入居者様同士が

コミュニティを作れるような感じの仕掛けを施しています。時間はかなりかかりましたが

結果としてどの部屋も人と話すのが嫌いではない、ペットが大好きな方で埋まりました。

埋めるのに１年かかってしまいましたが、今後どうやって集客すべきかを考える

良いきっかけになりました。まだその学びを活かしきれていませんが・・・。



しかし、この東京８棟目の中で唯一コンセプトに反した部屋があります。

一番最初にご入居いただいた方・・・ゼネコンさんです。



賃貸募集を始めて１〜２ヶ月くらいの頃だったでしょうか。このゼネコンさんから

駐車場と部屋を借りたいという打診がありました。近隣の工事の詰め所として使う、

ということでした。東京８棟目の近所であれば、大規模な建物を建てる話があっても

おかしくはないです。さすがに全空のまま「武士は食わねど高楊枝」をしている場合でも

ないと判断して、この申込を受諾して一息ついた次第でした。



一番家賃が高い部屋、加えて駐車場もということで、お金的には若干の足しになり

金融機関さんに対しても申込が入ったよとＰＲすることができ、なんとなく格好が

ついてありがたかったです。ただ、工事が終わったら抜けるということは確実に

わかっていたので、抜けるまでに何とかこの物件を埋めなくては、ということも

考えたものでした。



その後、紆余曲折ありながらようやく満室に。軌道に乗るまでご入居いただいて

大変助かりました。本当はＢＢＱにもお誘いしたいくらいでしたが、コンセプトと

異なるし、出入りしているのが警備員のおじさんみたいな人ばかりだったので、

ちょっとイメージと違うよねと思って誘わわなかったです。でもＢＢＱしてる時も

通りがかるとご挨拶してくる人ばかりで、ちゃんとしてるなーと思ったものでした。



そんなゼネコンさん、とうとう物件が出来上がったようで、退去予告を受理しました。

管理会社さんから「退去予告届きました」と連絡を受けた時は、いつか来るものと

わかってはいたものの、ちょっと寂しい気持ちに。でも無事に工事が終わってよかった。



こちらのお部屋は、前回と同じ条件で募集をすることにしました。時間はかかるけど

今の家賃で引合はあります。ハマる人が見つかればうまく埋まることでしょう。



ただ、もっとスピード感をつけて決まるような仕掛けにしたいところではあります。

何か新しいことをする余裕があるわけではないですが、まずはコミュニティが

ある程度形になってきた入居者様ＬＩＮＥグループに、退去が発生する旨の連絡と

もしお友達のワンちゃん好きで物件に興味がありそうな人がいたら紹介してほしいと

メッセージを送ってみました。すぐ反応があるかと言えば、それはたぶんないですが

何かあった時に心にとどめて置いて貰えればいいな、という感じで。



本当は、不動産屋さんを頼らずに自力でＳＮＳ客付ができれば最強なんですよね。

ただ、それには下準備を時間をかけて行わなくてはなりません。手間もそれなりに

かかります。一朝一夕に行えるものではなりません。当面は今までと同様、ペットに強い

不動産屋さんへの営業やマイソクの工夫などで乗り切る、ということになりそうです。



時期は悪くないので、うまいこと決まってくれればいいなと思います。頑張ろう。



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管理担当さんが長期入院され、最後にうちの物件の処理が残った。

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札幌８棟目の管理会社さんの社長から着信がありました。折り返してみると、

グダグダになった内情の説明と、営業補償に関しての今後の進め方のご相談でした。



札幌８棟目はすったもんだありましたが、ようやく原状回復も終わり、予約状態だった

民泊運用したい業者さんとの賃貸借契約も締結出来ました。今月の送金から家賃が

発生します。これで何とか落ち着きを取り戻しました。あとは来年くらいに前回やらずに

そのままにした部分の大規模修繕と、いつになったら話が決着するのか全くわからない

営業補償の件が片付けば、平穏を取り戻せるはず。



営業補償の件・・・それは過去に大規模滞納をしてくれやがった元入居者様が起こした

漏水事故のせいで、階下の民泊運用のお部屋にも漏水の被害が発生してしまった事件。

これに対して、被害を受けたお部屋が営業補償を求めていた事件です。



最終的に、管理会社の担当さんと、民泊運営を実際に行っていたホストの方との間で

漏水を発生させた方の少額短期保険から補償が多少出るということで、その金額で

良いか交渉をしている状態でした。ただ、この交渉が一体どうなっているのかは

担当者さん本人しかわからないというブラックボックス。



そしてあろうことにこの担当者さん、糖尿か何か持病があったらしく、その持病が

悪化してしまい入院！管理を一手に引き受けていたので、社長をはじめとした

会社の方々も何がどうなっているかわからず、会社総出で状況の把握と管理業務への

対応を行っている、というところまでは聞いてました。この話を聞いたのが、およそ

１ヶ月前くらいです。



そして昨日、社長から電話がありました。曰く、しばらくは管理担当の方は会社に

復帰できなさそうだ、と。まだ体調が悪く車の運転などできる状況ではないそうです。

そしてこの１ヶ月のドタバタで、ようやく各物件の状況が見えてきたこともあり、

今後は管理担当さん一人に任せず、分業で会社としてきちんと状態が把握できるよう

改善したい、と。体制変更に伴いご迷惑をおかけしてしまうかもしれないが、ご理解を

いただきたい、という内容でした。これについては私も良いと思います。管理担当さん、

ちょっとばかりホウレンソウが苦手な人なので、何をしているかわからなくて

もやもやすることが多かったものですから。



「ただ、最後に残った把握できていないものがあるんです」



ん？まさか、それを私との電話で言うということは・・・



「札幌８棟目の営業補償と蜘蛛の巣部屋の件です」



やっぱりうちの物件か・・・orz



営業補償に関しては、どこをどう探しても資料が出てこないとのこと。机や営業車など

考えられるところは一通り家探ししたそうですが、それでも見つからず。

どこの保険会社さんとやり取りをしているか、相手との交渉状況も全くわからない、

ということでした。



私が知っているのは保険会社さんがどこかということくらいですが、それをお伝えし、

あわせてホストの方について知っていること（借主の民泊管理会社さんが見つけてきた

ホストの方がいたが、今は結露問題で民泊をやめており、借りていただいているものの

次のホストを見つけるためにまず結露の解消をしようと動いている）をお伝えしました。



それを聞いた管理会社さん、ちょっと言葉を選びながら、現時点で保険が出ると

言われている金額で確定して、私のところに振り込ませる形にしましょうか、との提案。

管理会社の担当さんは長期不在。交渉相手は既に民泊から撤退。少なくとも、追加請求を

受ける懸念は少ないのではないか、ということ。また、民泊管理会社さんも本件には

深く関与していないなら、もしかしたら交渉自体がそのまま流れる可能性もあるから、

保険金は私に送金して、もし先方から連絡があったら改めて交渉の上、今回の資金を

原資にして支払うという方針でいいと思う、ということでした。



なんかちょっと誠実さに欠ける気はしますが、今から民泊管理会社さん経由で再交渉を

始めて、把握していなかった新事実が出てあたふたするのも藪蛇ですし、民泊側の

管理会社さんも多忙でかなりテンパってますから・・・。その交渉に巻き込むのも

ちょっと申し訳ないです。本当に困っているなら、民泊管理会社さんから私のところに

話が来ているはずだし、それがないまま１年弱が経過しているという段階で、先方に

そこまでの優先度がないということなのかもしれません。



というわけで、管理会社さんのご提案に乗ることにしました。

民泊管理会社さん、ある程度は営業補償出せますので、ご連絡ください！

（このブログの存在は知っているはずなので、呼びかけておく）



あともう一つの懸案事項が、管理担当さんが倒れるちょっと前に、とある部屋で

漏水事故があったという話がありましたが、これに関して全く資料がないということ。

こちらはたぶん使っている業者さんはわかるけど、寝た子を起こしていいものかが

悩ましい感じで、その場で方針は出ず。とにかく、一旦管理会社さんに委ねることに

しました。



俗人化させすぎていると、その人が倒れた時にとても危うい状態になるんだな、

ということがよくわかりました。私もあまりマニュアルの整備とか業務の分散とか

得意な方ではないのですが、こういう事例を見ていると、気を付けないといけないと

思う次第です。管理会社さんも大変だと思いますが、頑張っていただきたいところです。



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あれ、今まで税務の申告にそれ入ってなかった！？

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今年はちゃんとこまめに財務状況を把握しよう、などと言っていたのですが、

今頃になってようやく個人の試算表を作ろうとしております。



昨年の悲惨な確定申告（大赤字でした）があったので、今年は少なくとも四半期に一回は

試算表を作って財務状況を確認しよう、ということを意識したいと思いました。

しかし、結果として今ようやく１回目の試算表が出来上がろうとしている状態です。

あちゃー。



いやね、ちゃんと情報は送っていたんですよ？仙台法人が２月末決算、東京法人が

７月末決算なので、それにあわせて個人分も含めて領収書の整理は行っていましたし、

それを税理士さんに提出もしておりました。だから試算表を作ろうと思えば作ることは

できたはずなんです。



実際、私はお願いしたんですよ。７月と１０月に。個人の試算表お願いしますって。

７月に頼んだ時は顧問税理士さんから返信なし。私も出して安心していたところがあり

督促を特にしておらず、そのまま忘却の彼方へ。１０月はメールした後やっぱり返事が

なかったので、さすがにここで作らない選択肢はないと思い、メールにて重ねての

お願いをしたところ、１０月末目処で作ります、と。顧問先も多いようですから、

常にお忙しいのでしょう。そして、私の確定申告は売り買いが多くて手間がかかると

軽くぼやいていたこともありますから、恐らく片手間でやるにはしんどいなという

思いも多少は深層心理にあったのではないかと思います。



ともあれ、顧問税理士の先生が動き始めてくれたので、いよいよ試算表作成のお仕事が

動き始めました。いやー、よかったー。昨年みたいにふたを開けてみたら大赤字とか

勘弁してほしいです（勿論それは私の責任で顧問税理士の先生の責任ではないです）。



そして今、ぼつぼつと質問のメールが来ているのですが、あれれ？と思うことが。

もうすでに売却してしまった東京４棟目を買った後割とすぐ借りたリノベーション資金の

借入を見て「これは何の借入ですか？」という質問をしてきたのです。

その後も東京６棟目の借入とか、某政府系の借入とかに関して、これは何の借入ですかと

質問が来ました。



・・・あれ？どれも数年前から借入しているものばかりなんですけど。

まさかの今まで未計上だった事案！？いやいやうちの先生に限ってそんなばかな。



総勘定元帳を本当にざっとですか見てみました。うーむ、それっぽいものがない。

いやいや、ないはずはないでしょう。というか他の物件のも見つからないので、

たぶん見方が悪いだけのはず。



質問の背景が「返済予定表を送ってないから一部の処理ができていない」とかだったら

今後は返済予定表も届き次第顧問税理士の先生に転送しないとダメってことですね。

気を付けよう・・・。



あとで先生に電話して、今回の件はどういう話なのか確認してみます。

過去の年度で申告し忘れていた経費も、今年度で計上はできるはずですし、もし万が一

こちらの連携ミスということなら、今後それが起こらないような方法を先生に相談して

そのやり方で改善すればいいだけのことです。



自分で帳簿くらいつけた方が本当はいいんだろうけど、今はそんな時間取れないから

いかにして先生との連携をうまくやるかという観点で改善活動をしようと思います。



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館銘板のデザインに頭を悩ませる。

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消費税増税前に納品いただいていた東京１１棟目の看板デザインを現在選定中です。

３案あって甲乙つけがたし。



入居者様にとってはご迷惑この上ないのかもしれませんが、私は購入すると基本的に

物件名を変更します。その名前で地域に浸透しているから変えると損だとか、入居者様に

強硬に反対されたとか、どうせそう長く保有する気はないからいいやとか、戸建だから

物件名もくそもないやとか、そういう場合は物件名は変更しませんが、それ以外の場合は

おおむね変更するスタイルです。



今年に入って購入した東京１１棟目と東京１２棟目。これらも物件名称変更対象です。

東京１１棟目は入居済みなので物件名はその前に変更しましたが、まだ館銘板は

作っていません。東京１２棟目は名前すら決めていませんが、そろそろ決めないと。



東京１１棟目に関しては、いつものデザイナーさんにお願いをして、館銘板の案を

作っていただきました。総じてどれも良い感じなのですが、どういうわけか、

これだ！という決め手に欠ける感じがしてしまい・・・。どれも帯に短したすきに長しで

どうしたものかと悩んでおります。



東京１１棟目は今は民泊をやりたい人に貸していますが、いずれそれも微妙になって

くるのではないかと想像します。そうなった際にはきっと民泊ではなく一般の賃貸として

貸すことになるので、それを見越した作戦を練っておく必要ありと考えます。



某ターミナル駅から徒歩５分。商店街の側道を入ってすぐのところにある物件です。

社会人の方が通勤するのにも便利だし、近隣の学校に通う学生さんにとっても便利。

自画自賛ですが、とても良いロケーションです。



２０平米ちょっとのワンルームが２戸という小さなアパートですので、単身の方が

ターゲットになるでしょう。学生さんの一人暮らし、あるいは結婚前の単身社会人の方。

リノベしているとはいえ築古木造なので、男性の方が入る可能性が高いという前提で

入居者様イメージを描いています。



デザイナーさんが作ってくださった案は、木目調の温かいデザインのもの、鮮やかな

色遣いで目を惹くもの、その折衷案、という感じの３案でした。木目調のがぱっと見て

良さそうと思ったのですが、どうも視認性が今一つな感じがするのが気になりました。

鮮やかなものは個人的な感覚としてフォントが他２つと比べて好みではないのと、

外壁の色との組み合わせで見た時にちょっと違和感があるなと思いました。

その折衷案は、鮮やかな色が挿し色として使われているのですが、その色にやや違和感。



私自身の感想だけじゃなく、いろいろな人に意見を聞いてみようと思い、聞き込み開始。



管理会社の担当さん（３０前後の男性）は、鮮やかな奴がいいんじゃないかとのこと。

嫁ちゃん（３０後半女性）は、温かみのあるデザインのやつ。

大家さん仲間で気のおけないメンバーに確認したら、温かみと折衷案が同数くらいで

鮮やかなものはその半分くらいの得票。折衷案に関しては、挿し色を変えた方がいい

という意見がありましたので、そこは私と同じ感覚かも。

札幌７棟目の管理会社さんの社長（４０前半女性）は、温かみのあるデザインのやつ。

好きなのは鮮やかなやつだけど、外壁の色と合わないから温かみをチョイスとのこと。

その娘さん（１０歳以下女性）は折衷案、あるいは温かみに枠をつける、とのこと。

夜のお店のお姉さん（２０後半女性）は温かみが好きとのことでした。



き、決まらない・・・。意見を聞けば聞くほどどうしていいかわからなくなる・・・。

ダメだ、私がちゃんと決断しないと！でもどうしよう（汗）



そんな時に、札幌７棟目の管理会社さんが一言「色味変えて再提案して貰っては？」と。

うーん、なんかそれも大変申し訳ないから、ちょっと気が引けてしまう・・・。

でも確かに決め手に欠ける感があるのは否めないんですよ。どれもいい感じなんだけど、

これだ！とズバッと決められる決定打がなくて。



鮮やかなやつや折衷案の色が変わるとか、温かみのやつに枠線がつくとか。

何かしら変化があれば、また変わるのかもしれません。



少しデザイン料上乗せになってもいいから、ここまでに出た意見をぶつけて、

最小限の労力で再提案をお願いしてしまおうか・・・。そんな気持ちになってきました。



どうせなら、気持ちよくこれだと決めたデザインで攻めたいですもんね！

追加費用かかってもいいや。調整したものにとても気に入る案が入るかもしれませんし、

相談してみようと思います！



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