町内会費を支払う時期がやってきました。

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町内会費。投資用とはいえ、アパートのような不動産を保有していると避けては通れない

費用です。富山１棟目は今年もそれを支払う時期がやってきました。



町内会費って、たまに取られなくて済んでいる物件もあるけど、だいたいにおいては

町内会さんから管理会社さんに連レクが入り、町内会費を徴収されるパターンが多いと

思っております。私の保有物件でも、ほとんどが町内会費は支払っております。

そこに物件を持つと言うことは、その町内に貢献すると言うことにもつながりますので

必要な町内会費であれば当然支払うべき、というのが個人的な考えです。そこをケチって

町内会の方と軋轢を起こすのは不本意ですから。



ですので、要請があれば基本的には町内会費は支払っています。その場合は入居者様にも

申し訳ないですがご負担はお願いしております。大家にて代理徴収の上で支払う形です。

でも実際の支払はほとんどの場合において管理会社さんが行ってくれております。

そして管理会社さんによって管理の仕方が異なるようです。私のところに町内会費も

毎月送金してきて、町内会へのまとめての支払も送金明細に掲載する管理会社さんも

いますし、管理会社さん側で徴収してプールしておき、支払も管理会社さんで行って

送金明細に一切出さない管理会社さんもいらっしゃいます。個人的には前者の方が

わかりやすいし、万が一管理会社さんが倒産しても資金が保全されるので良いかなと。



そんな中「支払を依頼する場合は手数料を頂戴します」というポリシーの管理会社さんが

いらっしゃいます。それは富山１棟目の管理会社さん。こちらは町内会費のみならず、

アパートの電気代など色々な支払を代行いただくと、その分１件３００円（税抜）の

手数料をいただきます、というやり方になっています。手数料を取ることが珍しいとは

思いますが、そこに業務的な手間がかかり、対価が必要ということなら、それに見合うと

判断した人が注文するだけのことですから、良いのではないかと。私は電気代の支払を

手数料を払ってお願いしております。送金明細に掲載された方が、どの物件の何かが

明確になるので、後で税理士さんが見た時に混乱しないかなというところもあります。

（でも月８０００円とか結構な値段なので、カード払いにしてポイント還元狙おうかなと

　思い直している今日この頃です・・・こんなに高いと思ってなかったので、電気代）



で、富山１棟目の管理会社さんは、町内会費も受領次第送金してくるタイプなので、

支払もこちらが行うことになります。そして電気代と同じように管理会社さんに委託して

支払うこともできます。昨年は理由は忘れましたが自分で振り込んでいました。

今年はお任せしちゃおうかなあ。



そんなことを今考えているのも、管理会社さんから町内会費についてのご案内が

届いたからです。もう今年もそんな時期なのねえ。１年が経つのが異常に早いわ。

時間が勿体ないから、やっぱり今のプロジェクトが終わったらサラリーマンは辞めて

個人事業主にシフトチェンジしよう、とか脈絡もなく考える私です。



その管理会社さんからの連絡の中に「『来年は交渉する』というメモがありましたが

前任者が退職してしまったので詳細がわからない」ということが書いてありました。

引継できてないなーと思う気持ちもありますが、わからないことは素直にわからないと

言ってくれるところが逆に良いかなと思ったりも。



とはいえ、私もそのメモだけじゃわからないので、当時のメールを読み返してみました。

ＬＩＮＥだと機種変でメッセージ消えたりするから履歴は追えない可能性が多少

あったのではないかと思います。なんだかんだいってビジネス的なものはメールの方が

いいのかな、やっぱり。



そして見つけました。どうやら、去年は１部屋しか入ってなかったのに満額支払ってねと

言われてしまっていて、今年はその辺事前に相談してくれれば減額交渉に応じられると

町内会の方から言われていたようです。今年は５部屋しか入ってないから、減額での

支払ということを相談する、という意味のメモだったと理解しました。



管理会社の担当さんにそのメールを転送したら、早速管理会社さんが町内会の方と

交渉をしてくださり、今年は減額の５部屋分で良いということになったそうです。

ありがたや。



ついでに、来年以降も入居部屋数での支払でお願いしたいと交渉してくれたようですが

こちらは毎年町内会で話し合って決めることなので、将来にわたってそれでいいとは

今は答えられない、ということでした。原則は入居戸数に関係なく総戸数で徴収して

いるところ、交渉があったので減額した、というスタンスでいきたいようです。



とりあえず今年は５部屋分こちらで支払っておくかあ。手数料をケチる方向で。



そんな町内会費に関するお話でした。はい。

最後に、富山１棟目の地域では「町内会費」と言わず「万雑費」と言います、という

小ネタを挟んで、本日のブログは終了とさせていただきます。



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久々の東京２棟目ネタです。購入前からお住まいの方から設備故障のご連絡。状況証拠も

確かにそれを物語っていると感じたので、家主負担で進めることにしました。



手のかからない東京２棟目。もう保有して７年が経過しますが、入居者様の入れ替わりも

あまりなく、都内で利回り１０％以上ということで優秀な成績を収めております。

大規模修繕を行っているものの、その時対応しておかなかったどこかから漏水の事故が

発生したりもしていますが、それを除けば大きなトラブルもなし。私の持つ物件の中では

立地がいい部類に入りますし、近隣には大規模マンションの開発なんかもあり、うちも

そのうち地上げしてくれないかなーなんて妄想しております。



入居者様も７年前に購入した時からほとんど入れ替わりなし。２部屋は全く入れ替えが

なく、購入時に空室だった１階事務所２室は、片方は購入後に入居が決まりそのまま

今まで借りてくれています。もう１室は飲食店さんが入ったものの商売がうまくいかず

退去、その後別の飲食店さんが入り、こちらは盛業中。残り１部屋が比較的入れ替わりが

ありますが、それでも購入当初からいた人が退去の後、つごう４組が入居して、今は

家主滞在型民泊を営む女性の方が入居されております。ま、７年で４組なら普通と言えば

普通でしょう。そんなに驚くほどの数字ではないです。



都内のファミリー物件で１０％。購入した頃はこれでも「利回り低いよなあ・・・」と

思ったものでした。時代の流れって恐ろしい。今なら当然ありでしょと感じます。

当時は高利回りのものがもっとゴロゴロしてたし、融資も楽だった気がします。

そんな懐古厨。



安定しすぎていて、もう何年も現地にすら行ってない東京２棟目。

そんな東京２棟目関連で、久しぶりに管理会社さんからの連絡がありました。



購入した時からずっとお住まいになっている入居者様から、電灯の調子が悪いので

対応してほしい、という連絡が入ったとのことです。先方曰く、元々設置されていた

照明だから連絡した、とのこと。お見積１５０００円くらいなので送金と相殺の形で

対応してしまって良いか、という連絡でした。



購入前から住んでいる方なので、元々設置されていたのかどうかは私には判断が

つきかねます。でも見積金額や物件の年式、入居者様が「前からついていた」と主張する

根拠があるのではないか、といったところから想像して、管理会社さんに一つの確認を

させていただくことにしました。恐らく、この照明が「天井直付けのタイプ」だから、

それをシーリング式に変えた上で本体を交換する、ということでしょうか、と。



シーリングライトなら、照明交換だけなので１５０００円もかからないはずです。

また、その照明が入居者様ご自身で設置したものではない、ということを証明する

何かがあるわけでもありません。そういった点から、きっとこれは昔ながらの天井に

直接ついているタイプなのだろうと予想しました。それだったら入居者様が自信をもって

元々ついていたと言うでしょうし、管理会社さんの微妙に高めなお見積も電気工事込での

価格なら納得がいきます。



管理会社さんからの回答は案の定「天井直付け」「シーリング型への変更工事込」という

ものでした。予想が当たってよかったです。え、誰だってわかる簡単な話だって？

まあまあ、いいじゃないですか。自画自賛してみたいお年頃なのですよ。僕ちゃん天才！

と言い続けるとお金持ちになるらしいし（笑）



というわけで、万が一の退去があったとしても、シーリングになっている方が

手間がかからずいいなと思ったので、工事を行っていただくことにしました。

２ＤＫだから片方の部屋は電気がつくものの、不便な思いをしていると思います。

なるべく速やかに復旧工事を行っていただき、安心してお住まいいただけるように

進めていただければと思う次第です。



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東京１１棟目の困った管理会社さん、相変わらず意図をなかなかくみ取っていただけず。

辛抱して、うまくやって貰えるよう引き続き説明をしてまいります。



前々より、どうも今ひとつ相性がよくないと感じる東京１１棟目、東京１２棟めの

管理会社さん。イケイケの客付業者さんという印象が強く、管理関係で話をしても

手続きが雑だったり、計画的に物事を動かすことができなかったり。土曜日に見積書を

送ってきて、月曜日までに払えますかと聞かれてもねえ・・・。



東京１２棟目に関しても、管理会社さんにて民泊にかかる消防関係の施工を行います。

前回みたいな状態にしたくないので、今回は前々から段取りをするよう求めてます。



施工業者さんとリフォームの引渡日程や支払日程を１０月中に固め、それをすぐに

管理会社さんにお伝えして、消防の工事に入れるタイミングの調整と、工事後の

支払の日程を決めてほしいとお伝えしました。個人ならネット銀行から振り込むとか

できますけど、法人口座はそんなのないので、窓口もしくはその金融機関さんの

ＡＴＭに行かなくてはなりません。会社の近所に私が法人口座を持つ金融機関さんの

ＡＴＭはありません。



いやね、そりゃネット銀行の口座くらい持ってますけど、そこにお金を置いておくに

したって、事前に準備が必要です。そりゃあそれを見越して常に置いておけばいいだけと

言うところもありますけど、いつだって資金はカツカツな私ですから、もしかしたら

たまたま別のことに使ってしまっているかもしれません。前回はまさにそういう状態に

なっていましたので、融資取引している金融機関さんの窓口に行くことになりました。



それに、いつでも融通利かせて支払ってくれる人と思われると、余計に段取りを

しなくなると思うんです。だから、もしかしたらもっとこちらが配慮していれば

できるかもしれないと思っても、あえてそれをせずに先方にちゃんと段取りをして

貰えるように動いてほしい、という気持ちもあります。だからあえてしない、と。



ともかく、今回はちゃんとドタバタしないように、事前に工事の時期と支払の時期を

調整するよう、管理会社さんにお願いをした次第です。



しかし、これがまたなかなか返事が来ない・・・。何回か督促しましたが返信なし。

こういう時はどうしたら動いてくれるかは前回覚えました。このまま返信が来ないと

何も段取りできないので、場合によっては別の業者さんを私が自分で探します、と

伝えたところ、ほどなくして返信が来ました。わかりやすい・・・。



その内容ですが、全く想像もしない角度から管理会社さんは返信をされてきました。

「工事はやらせてほしい」というところまではまあいいのです。それに加えて

「新しい見積です」と、前回より２万程度高い見積を出してくるという・・・。

まずそもそも質問（工事日程と支払の段取り）の回答になってないし、なぜ値上がりを

したのかが理解できません。



管理会社さんに対しては、今回の見積が変わった理由が何も伝えられていないので

これに対して今すぐ良いと言うことはできない、見積が上がった理由を確認させて

いただき、その内容が妥当であれば勿論ＯＫするので、説明をしてほしい、という

ことを伝えました。



しばらくしてから管理会社さんより返信がありました。新しい見積が送られてきて

「金額を前回と同等に下げさせました」と。



・・・求めてるの、それじゃないんだけどなあ（汗）

説明の上で妥当なら払うつもりなんだけど、なんでそうなるかなあ。

まあもう今回はいいや、ちゃんと説明しないとこの人は見積変更できないと思って

貰えたなら、それでＯＫとします。思惑とは違ったけど、そんなにすぐに思惑通りに

動いてくれるようになるわけじゃないし。少しでも進歩があったなら良しとします。

下請さんには申し訳ないと思いますが・・・。



では見積金額は良いので、支払と工事の期日について段取りをお願いしますと伝えてから

はや半月。また返事がありません。今日このブログを書きながら督促のメッセージを

送りましたが・・・もう引渡まで１０日切ってますからね？そろそろ強めに言わないと

ダメだろうなあ。まったくもう。



それから、送金明細を郵送だけでなくメールでも送ってくださいと以前からお願いを

しておりました。先月は「原本を送ってしまったのでメール対応できない」という

話で、今月からはメールに対応すると約束されておりました。

そもそも原本を送っちゃってデータがないってのもどんな管理してるんだって話では

あるのですが、先月分まではこちらでスキャンして顧問税理士さんに送ることにしたので

まあよしとします。



そして今月。またメールが届きません。もういっそ、それだったら「うちはそういうのは

やってないんです」って言ってくれればあきらめがつくのに。



メールが来てない旨、やんわりと管理会社の担当さんに伝えたところ、ＬＩＮＥで

電子データが送られてきました。データで届いたってところは一歩前進なので

ありがたいのですが、ＬＩＮＥだと顧問税理士の先生に転送するのに、一旦ＰＣに

保存してメール添付するか、携帯からメールに添付する形で送るかというひと手間が

発生するのと、メールだと後からＴｏＤｏリスト的に使えるので送信漏れがないとか、

いろいろ理由もあってメールを希望しているんですよ。電子データでくればいいって

ものでもないんですが・・・。なぜこうも話が通じないのだろう（汗）



まずは出んしデータで送ってくださったことに対する謝意と、メールの方がありがたい

意図をお伝えして、来月からは是非メールでお願いします、とお伝えしました。

先方からしたらメールの方が面倒だという気持ちはあるのでしょうけど、もし本当に

それで押し切りたいなら私に交渉してくるべきだと思います。



そもそも、全てが自分の思うままに動いてくれる管理会社さんなんてものはありません。

その場で与えられたものに対し、それをどう育てて活用するかは指示を出す側が

考えることです。だから、今回の管理会社さんとのやり取りも、いかにこの状況から

良くしていくかを試行錯誤すればいいのだと思います。文句を言って切り替えるのは

簡単ですが、そうしなくてもうまくやれるなら、その方がいいですからね。

引き続き、試行錯誤していきたいと思います。



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お祝いの場で孤独死保険と保険金請求に関してさらっと打ち合わせ。

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昨日は保険代理店さんと打ち合わせ（？）でした。富山１棟目の台風被害の保険申請、

支払の承認が出たとのことでした。よかったー！



昨日は不動さん投資を始めて間もない頃に知り合ったプロの方の経営するバーの

１１周年イベントで、保険代理店さんとそのご主人、凄腕の元銀行員さんなど、

業界のツワモノの皆様が自然と集まってお祝いをさせていただきました。



こちらのバーの経営者さんは建築のプロで、私も東京２棟目の大規模修繕などで

助けていただいたことがあります。最近は海外案件などが忙しいようですので、

お仕事自体はあまり頼んでおりませんが、先日購入の方向で動き始めた太陽光発電の

業者さんを紹介いただいたり、今でもちょこちょこと繋がりはあります。



今回はバーのお祝いに一人で行こうと思ってましたが、以前、私が頼りにしている

保険代理店さんのご主人と一緒にこちらのお店に遊びに行ったことがあったので、

せっかくだからご一緒しませんかとお声がけして、示し合わせてお邪魔してきました。

そしたらご夫婦でいらっしゃったので、ついでに保険関係の打ち合わせもできた、

というところです。



保険代理店さんと話したのは２点。

孤独死保険の対象物件を増やすかどうかと、富山１棟目の台風被害の保険申請の結果が

出たというお話です。



孤独死保険に関しては、ちょっと思うところあり、全物件に対して一度見積を取って

孤独死が起こる可能性など考慮しながら、保険をかけるかどうか検討しようという

腹積もりでした。なんせ、もう売却したけど東京９棟目で孤独死が発生した際には

孤独死保険のおかげでだいぶ助かったものです。今後、孤独死は他人事として捉えては

いけないと思いますので、多少費用がかかっても備えをしておきたいと思ってます。



ただ、そうは言っても「ファミリー物件」「戸建」といった、多人数で済むことを

前提としている物件にまで、孤独死保険をかけるべきなのか？という点は疑問も

ありますので、その辺はもうちょっと考えたい、という話を保険代理店さんには

しております。ただ、家族構成が変わって独り身でその家に住むことになったけど

引越は面倒みたいな理由でファミリー物件に一人で残るという可能性もなくはないから

本当に不要と結論付けていいのか、自分でも悩んでしまっております。



そんな話を保険代理店さんにしましたが、結論は先送り。

昨日はとりあえず直近に更新が迫っている札幌９棟目の孤独死保険の更新をしました。

電車の中で契約書にサインするという謎のシチュエーション。保険代理店さんも

「電車の中でサインして貰ったのは初めてです」と苦笑い。



そしてもう一つは、富山１棟目の大規模修繕の最中に発生した台風被害の保険金。

以前のブログに書いた通り、台風の被害が出てしまった箇所について施工業者さんに

見積を作って貰っておりました。こちらに関して、保険会社さんから保険金支払の

承認が出たと言う連絡があった次第です。良かった良かった。



台風など大規模な災害に関しては、事務手続き簡略化のため？なのか、保険金支払が

決まる前に保険会社さんから保険金支払請求書が届きます。こちらを記入して返送すれば

ほどなくして保険金が支払われます。ありがたい。



今年に入ってから、自然災害による事故が多発しておりますが、その中で保険金の

支払を申請したものについては、一つも否認なし。これもひとえに保険代理店さんの

腕がいいからではないかと思います。感謝以外の言葉がありません。全部支払っていたら

せっかくの売却益がそちらで消えてしまうくらいのボリュームの被害がありましたから。



何にしても、火災保険はとても大事で、保険金申請する時にこちらの味方になってくれる

保険代理店さんを探すことも大事、ということは間違いないかと思います。

保険金額より保険代理店さんを重視して選ぶ。その方がトータルで見てメリットがある。

そんな気がします。



何にせよ、昨夜はお仕事面でも良いお話が聞けましたし、普通に皆さんとご一緒できて

楽しかったです。どうもありがとうございました。



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個人の８月末までの試算表を作ってもらい、今後の対策を練る。

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個人の確定申告、８月末くらいまでの成績を出して貰いました。昨年ほどではないものの

赤字で推移しているようなので、黒字になるよう対策を練ります。



先日のブログに書いた通り、個人の試算表作成の動きが始まっております。

何回かやり取りをした後、先日になって試算表が暫定で完成したというメールが

送られてきました。まだ不明点がいくつかあるということでしたので、それを加味して

本当の意味での完成になるのだと思います。



結論から言えば、昨年ほどではないけど多少赤字の状態でした。

赤字だと金融機関さんのウケが悪いので、黒字に持っていきたいです。

このままじゃダメですね。試算表作って貰って良かった・・・。



やっぱり減価償却がけっこう取れているからなのかしら。

相変わらずきちんとした分析はできていないのが自分としても情けないのですが、

どうしても「緊急性がないけど大事なこと」というのは後回しになってしまうもので。

時間ができればやるんだけど・・・（言い訳）



よし、ブログを書きながら分析しよう。そうしよう。



売上の４割くらいの金額の減価償却が計上されています。

保有している物件は築古ばかりなので、たぶんこんなもんか。



管理費が売上の１割強です。内訳は東京法人に払っている管理費と、自前で発注している

物件の定期清掃や巡回報告などが計上されています。あと、なぜか札幌に滞在する時に

使わせてもらっている賃貸物件の家賃もここに入ってました。謎。

まあでも、そう考えれば１割強でもおかしくはないですね。



金利の支払が売上の２割弱。これは多いのだろうか。多いような気もします。

長期の借入も何本かあるし、こんなもんなんだろうか。正直よくわかりません。



租税公課が売上の１売上の８％くらい。

個人で保有しているものは築古ボロ物件が多いので、ＲＣのような高額の租税公課では

ありません。札幌８棟目がＲＣだからちょい高いくらいでしょうか。

総じて、家賃１ヶ月分くらいはＲＣの場合固定資産税がとられるということが多いので

そこから考えてもまあこれは妥当な水準でしょう。

あれ、ボロいのばかりの割には高いね、という見方もできるのか？これ。



支払手数料が売上の６％程度。管理会社さんへの管理費の支払はこちらに計上されて

おりました。あとは銀行手数料と、なぜか東京８棟目の地代もここに含まれてました。

まあそう考えれば、管理会社さんに平均して４％程度は払っていると思うので、それと

東京８棟目の地代とかなら、このくらいになるのは納得。



広告宣伝費が４％強。部屋を決めた時の広告料とか、物件写真を撮影いただいた時の

費用とか、そういうやつがここに含まれています。札幌物件の広告料が重いからなあ。



以降、研究研修費、支払報酬、修繕費、修繕費、地代家賃、旅費交通費と続きます。

意外と旅費交通費安いのね。マイル使ってるからでしょうね、たぶん。



減価償却費が売上の４割程度って、けっこう多い方なのでしょうか？多いようであれば

費用が出ていかない経費で赤字になっていると言うことになるので、悪い状態ではないと

判断できます。いやいやそんなもんでしょということであれば、収入が少ないのか

無駄遣いが多いのかのどちらかになりますが・・・。



今回の赤字分くらいなら何とかできるだろうと思いますので、残り２ヶ月で法人側に

経費を集中させるとか、あるいは法人に払っている管理費を止めるとか、何かしらの

方法で対応できると思います。法人に払っている管理費の分プラスアルファくらいが

赤字の幅なので、そう考えれば管理費いらないじゃんというだけなのかもしれません。

今年は東京法人で東京９棟目を売却したことに伴い、大きく黒字が出る予定ですし。



その辺、税理士さんに相談してみようと思います。



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