金銭消費貸借契約を締結し、東京１２棟目の支払の準備を整える。

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東京１２棟目のリノベーションの融資、昨日金銭消費貸借契約を締結してきました。

実行は来週早々です。



返済比率をこれ以上上げるとまずいと言いながら、東京１２棟目のリノベーションの

資金は融資で賄うことにしました。たぶん、ここで現金をつっこむよりも、１０年で

融資を引くことで使わなくて済んだお金を別の５年とか７年とかの融資の返済に

充てた方が、トータルで見て返済比率は減らせると踏んだからです。

また、東京９棟目を売却したことで、こちらの金融機関さんと東京法人とのお取引が

なくなってしまったので、何かしら融資取引を継続したいという意味もあります。



東京１２棟目は現金購入なので、１０年融資でもリノベ資金だけなら問題はないです。

返済比率は当然ながら５０％以下を達成できております。とは言いつつも、プロパーの

融資なので金利が保証協会を使うのに比べてかなり高めで、３％前半。この金利だと、

今民泊をやりたい人に貸している間は返済比率５０％以下だけど、それが終わって

一般の賃貸になるとガクッと家賃が下がり、返済比率が跳ね上がることになります。



元金均等返済なので、だんだん返済額は減りますし、元本返済も進んでいきます。

そこを考えると、数年寝かせておいて、民泊の話がなくなった後は返済比率を改善させる

ために、一部繰上返済とかしちゃった方がいいのかもしれない、と思いました。



そんなことをつらつらと考えながら金融機関さんへ。今回は東京法人での契約なので

嫁ちゃんも同行しております。



今回の金融機関さんの担当の方は嫁ちゃんは会うのは初めて。名刺をいただいた後、

今回の融資に関する説明を受けて署名押印をしました。助かるよ、嫁ちゃん。



で、説明を一緒に聞いていたわけですが・・・あれ、融資の資金使途が「収益物件購入」

という扱いになってます。こ、この扱いだとまさか・・・やっぱり！繰上返済の違約金が

あるじゃないの！



東京９棟目を売却した時にも、早期の一括返済で結構な額の違約金を支払いました。

残債の２％だか１％だか。１０年を超えれば違約金はなくなるけど、その前は期間に応じ

違約金発生。このことをすっかり忘れていましたので、手残りが若干計算が狂ったという

ところはありました。



プロパーで収益物件取得資金扱いとなると、今回の融資も一括返済の違約金の話が

つきまといます。うーん、しまったなあ。そうきたかあ。返せるなら返そうかなとか

思っていたけど、ある程度の期間はこれでキープしないとです。



・・・プロパーだし、どっかで金利交渉しよう。うん。そうしよう。

他の物件購入の融資がまとまりそうな時、こっちの金利も同じ条件にしてよと言って

検討して貰うシナリオで考えよう。ある程度期間が過ぎてからなら、先方も金利収入を

得ているだろうし、そのタイミングなら多少は交渉を聞いて貰いやすいはず。



ちなみに、昨日書いた残念な管理会社さんが、消防関係の見積を前回同等額に下げて

しまったことで、金融機関さんに提出して融資承認を得た金額よりトータルの支払額が

減ってしまうことになりました。そのせいで金融機関さん側が金額変更などのドタバタに

なってしまい、申し訳ない気持ちになりました。意図を汲んで行動して貰えない

管理会社さんの面倒事が金融機関さんにも波及してしまいました。

でも「この管理会社さんは当行の取引先でもありますから」ということで、嫌な顔をせず

金融機関の担当者さんは調整してくださいました。素敵でした。



引渡前だけど木曜日に消防工事、金曜日に引渡、融資実行は来週月曜日、物件の

写真撮影が来週土曜日、賃貸借契約開始は１２月１日。

やっとこれで、購入したまま賃貸に出すことが出来ずに在庫になっていたものが

なくなりました。良かったです。何事もなく進みますように。



あ、物件名考えないと！それが最後の宿題だ！



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やっと段取りできたけど、なんでその日程にしちゃうかねえ。

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問題児管理会社さんと、ようやく工事日程の話がつきました。それもまた微妙に

ダメな調整をしてくれたので、うーんという感じですけど。



先日のブログに書いた通り、東京１１棟目と東京１２棟目の管理会社さんは割と

問題ありな業者さんと思っています。でもまあ、ここの業者さんだからこそ、

民泊をやりたい人を連れてきてくれて、家賃が２万もアップしているということを

考えれば、不満があれど無下に切るわけにもいきません。お互いがどこまで歩み寄れるか

試行錯誤しながらお付き合いしていこうと思っています。



さて、そのブログで何ヶ月経っても段取りが行われない消防業者さんの工事対応。

東京１２棟目の賃貸開始はもう半月後なのに、なんでここまで決まらないのかと。

さすがにそろそろ決まらないと困るということで、タイムリミットを切りました。

この日にリノベの業者さんのところの支払が発生するから、それまでに段取りを

お願いしたい、ということにしました。



今日この後金消をしてくるので、その時に送金伝票も全部書いてしまいたいです。

そして引渡は２２日の予定。２５日に実行という段取りを取っております。



上記前提を説明の上、２３日か２４日に工事を行うことは可能でしょうか、と。

工事が終わったら融資実行時にいっぺんに払いたいので、そういう話を持ち掛けました。



管理会社さん、至急確認しますということで業者さんと調整している模様です。

そしてその返事がきました。



「２１日に施工で段取りできました！」



・・・引渡受けてないんですけど、その日。なぜそうなるー（汗）



しょうがないので、施工業者さんにかくかくしかじかなので２１日に工事をすることは

可能でしょうかと確認。工事はもう終わっているので大丈夫ということでした。

管理会社さんには、多少大げさに何とか調整して貰ったと伝え、日程確定しました。

本来なら、施工業者さんの工事中に別業者さんが工事を行うなんてのは、相手の

施工業者さんにとって迷惑な話なんですから、そんな日程で平気で調整してこないで

いただきたい、ということもやんわりとお伝えしました。やんわりだから伝わってるかは

怪しいですけどねえ・・・。



ついでに、下請さんの見積をそのまま送ってきておいて、振込は管理会社さんの口座と

いうのもおかしいですからね？これについてはまだそこまで伝えてないですけど。



とにかく相変わらずいろいろダメな業者さんですが、一つ一つツッコミ入れてかないと

いつになっても改善しないので、辛抱して話をしようと思います。



でも、こういう業者さんって、やっと何とかコミュニケーションがとれるように

なってきたところで辞めたり異動したりで元の木阿弥ってパターンかもしれないですね。

あまりにもそんなことばかりでしたら、ある程度の義理を果たした上で切り替えという

ルートも考慮したいと思います。



たぶん、管理会社さんを切り替えてしまうのが一番早いのでしょうけど・・・

管理委託を条件に、高い家賃で民泊をやりたいお客さんを引っ張ってきてくれてるので

客付終わったらハイさよならってのは私としてもスッキリしません。切り替えるにしても

ある程度辛抱して、どうしてもこことここがダメ、こういうところを改善しないと

切り替えるよ、という予告の上で、なお改善がないなら切り替えをする、という流れで

やりたいと思っています。



ま、この後は退去があるまでは何もないはずだから・・・

しばらくこの残念なやりとりがなくなると思うとホッとします。



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繁華街でテナントを借りて二毛作で回す投資法！？

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一泊二日の富山出張の最終日。ふんどし王子の借りたテナント物件を見たかったので

見学をお願いしたら、それ以外の物件も含めて見学させてくださいました。感謝。



フン様が店舗を借りたという話、コラムだったかブログだったかＦＢだったか

忘れましたが、ちょっと興味ありでした。男は誰もが秘密基地を持ちたがるもの（多分）

なので、そんな感じの空間なのかなと勝手に思っていました。



借りた店舗は繁華街の一角にあるビルの一室。以前はスナックのような店舗だった

ようですが、それにしてはウッディーで山小屋のような内装。スナックなので、

窓もありません。でもその密閉された感じが意外と落ち着きます。



前の方が残していった家具類をそのまま活用。ソファの一部は持ち込んだようです。

全員着席して１０名程度が限度かな？という感じでした。



ふん様バーを開くみたいなことを書いていましたので、実際どういう運営するのか

聞いてみました。基本は予約がある時だけ開ける、県外から来る人を迎える時は開ける、

お酒くらいは揃えておくつもり、調理はしない、という感じだそうです。

仲間うちで使いたい人がいれば、使わせてもらえるようです。純粋なお店というよりは

場所貸しの目的が近いということでしょう。



フン様の場合、フン様自身がコンテンツなので、そのコンテンツを求める人向けの場所を

準備するのは面白いと思います。本人も、ちょっとした勉強会をこの場所で開くことで

その時に少し会場料金を徴収すれば、支払っている家賃くらいは賄えそうです。



この場所は夜の繁華街です。夜は賑やかですが、昼間はほとんど人がいません。

昼間ここを見に来たのは私が初めて（？）のようで、フン様と一緒に街を眺めていると

いくつかの気づきがありました。



夜の街なので、昼間は駐車場が（月極もコインパーキングも）案外安い。

夜の街なので、交通利便性は良く、県外の人が来てもわかりやすい。

夜の街なので、昼間はとても静か。



意外と、昼間セミナーとかで活用するには悪くない立地です。

県外から不慣れな人が来ても、市電に乗って最寄駅までくればすぐです。



繁華街の店舗なので、当然夜のお店をやる人が多いでしょう。昼間開いている店は

ほとんどありません。しかし、時間貸しで昼間はセミナーや勉強会で活用して、

夜はバー営業とかにしたら、二毛作になって稼働する時間を増やすことができます。

ある意味、これもゆがみをついた投資になりそうです。



今回借りたところは小さな物件ですが、もう少しサイズが大きいものを借りれば

セミナールームとしての運用も現実的になるのではないかと思われます。

夜の街の昼間、意外と穴場かもしれません。



私も自分が自由に使える場所が欲しくて、東京１０棟目は貸会議室形式にしました。

（作っただけで、まだ運用開始できてませんけど）

これはたまたま私がそういう物件を買えたから、というところが大きいです。

自由になる場所を買うのではなく借りるという選択肢。これもいいですね。

失敗しても気軽に撤退できるし。



東京だと、本当に夜しか動いていない街ってそんなにないから、地方都市であれば

こういうのも一つの選択肢として検討してもいいのかもしれません。スナックとしての

立地が悪い物件を格安で借りて、自分で自由にできる場所とする。それを時間貸しする。

使い道がある程度見えていないと厳しそうですが、選択肢の一つとして頭の中に

置いておくといいのではないかと感じた次第です。



この店舗以外にも、現在仕掛中のボロ戸建とか新築用地とかを見せていただきました。

フン様、お忙しい中どうもありがとうございました。



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富山１棟目の修繕状況に大満足。

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富山出張に来ています。富山１棟目の大規模修繕、なかなかいい感じに仕上がっており

これなら残りのお部屋もすぐ埋まるはず！と思いました（それは別の問題！？）



富山出張をしようと決めた理由は、作業中の現場を見ておきたかったからです。

初めてお願いをする業者さんですし、元の建物の状態も褒められたものではないから

どんなトラブルが起こるかわからないです。見ておこうと言う気持ちになったのは

その辺が理由です。



予定の隙間がそこにたまたまあった、というのも大きいです。

東京の物件と違って、そんなにホイホイと富山に来れるわけではありません。

行くからには宿泊して現地の方と交流をするなどしたいし、行きつけのお店も

少しあるのでそういうところにも顔を出したいし。だから土日で宿泊を挟んで

一泊のパターンにできるだけしたいというのがあります。でも土日ってそうそうに

予定が入ってしまうので、なかなか空きがありません。たまたま今週の土日が

エアポケット的に空いていたので、それじゃあ行っちゃおうかということに。



富山１棟目の施工会社さんとお食事してから現地に行こう、ということで段取りを

組んで、更に富山の投資家さんとかお友達に声をかけたものの、たまたまその日は

ポールさんのブログにある通り若手は皆さん結婚式。そして大御所系の方々はハワイと

いうことで捕まらず。管理会社さんでも声かけようかなと思いましたが、しばらく

お会いしていない業者ポジションの方がいるのを思い出してお声がけをしたらＯＫを

いただくことができました。あとは日曜にフン様のバーを見せて貰う約束をして、

だいたいの出張日程は決定。いざ富山へゴー！



到着したらまず富山１棟目のある最寄駅に移動（最寄と言ってもその最寄駅からは

徒歩３０分以上かかりますけどね）。いつもカーシェアの車を借りてしまうので、

ローカル線に乗るのは久しぶりです。２回目くらい？



そして最寄駅近くのお寿司屋さんで業者さんと合流し、ランチミーティング。

思ったより晴れている日が多く、工事は想定以上に順調に進んでいるようです。

とてもありがたいことです。あとは台風被害で追加になった分の見積の原本を受領。

こちらは火災保険で工事費が賄えることになりました。業者さんもほっとしてました。



工事のことや仕事のこと、東京に業者さんが弾丸ツアー０泊で遊びに行った話など

美味しいお寿司を食べながらあれやこれや話して、ひとしきり経ったところで

物件に移動。まだ足場がかかっており、防水工事など残っていましたが、外壁は

既に塗装が完了しており、見違えるほど綺麗になっていました。や、これはいいね！



隙間が空いていたところにコーキングをばっちり入れてくれているし、状態が悪かった

サイディングは部分交換されて、その上からそれが目立たないように塗装されているし、

鉄部も白く塗られて綺麗になっているし、屋根もいい感じに綺麗でした。良い出来です。

お願いして良かったです。見違えました。



ただ、全体が綺麗になると、部分的にちょっと気になるところが出てしまうのです。

それが今回だと照明器具でした。錆で茶色く変色しているから、これも白に塗って

貰えないですかとお願いして、そこは対応していただけることになりました。



綺麗になったらまた客付営業してこなきゃ！なんか楽しみになってきました。



職人さんが「昔、俺の友達がこのアパートに住んでた」と言っていたらしかったり、

施工会社の社長さんが、私が客付で回っている業者さんのおばちゃんと知り合いだったり

富山はやっぱり狭いなあと思った次第。これだから不義理を働けないし、働いたらその分

自分に返ってきてしまいます。肝に銘じないとね。



というわけで、外壁も屋根も共用部の防水も今回で終わり、更に給排水管も全部

やり直しているので、この物件はもう新築同様です（言い過ぎ）。

売ってよし、持ってよし。問題なのは立地が田舎なことだけです（笑）



さぁ、この繁忙期で今度こそ満室にするぞー！幻の満室はあったけど、今度は本当の

満室に向けて活動したいと思います。



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エレベーター保守業者さんの切り替えと防犯カメラ設置。

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エレベーターの保守業者さんの変更が完了しました。エレベーター内に防犯カメラと

モニターも追加されました。なんかグレードが上がった気分。



札幌７棟目は私が持っている物件の中で唯一のエレベーターがある物件となります。

でかいの買いたくても融資がついてこなくて、なかなか機会に恵まれずにいます。

札幌７棟目はたまたま融資が緩いタイミングで購入できてしまった案件です（笑）

私の持っている物件の中でもダントツに大きな物件。手間のかからないファミリーの

築浅ＲＣです。



こちらの物件、エレベーター内にペットのおしっこらしきものが引っ掛けられてたり

（ペット不可物件なのですが・・・）、共用部に段ボールを捨てるマナーの悪い人が

いたりで、たまに困ることがありました。また、前のエレベーター保守業者さんから

「いたずらが割とあるので防犯カメラを付けてほしい（でもお金は出さないけど）」と

言われたりもしていました。



管理会社さんがいろいろと交渉したり検討したりした結果、保守業者さんを切り替えて

しまった方がいいだろう、という話になりまして、私もその案に乗りました。

（詳しくは過去ブログをご参照）



１０月から切り替えという話を聞いていましたが、１０月に大規模修繕の結果を

見に行った際には、まだその辺何も変わっていませんでした。あれれ〜？

管理会社さんも「そういえば変わってないですね」と。



たぶん、あの後管理会社さんが保守業者さんとやり取りをしていただいたのでしょう。

昨日、管理会社さんよりＬＩＮＥにて「エレベーターに防犯カメラやモニターが

設置されました」という連絡が届きました。





モニターが設置されています。よく見ると、モニターの左上にエレベーター内の

映像が映し出されており、防犯カメラや遠隔監視があることがわかります。

これが設置されてからは、今のところ段ボール放置はゼロだということでした。

抑止力ありますねー。さすが。



エレベーターにモニターがつくだけで、なんかちょっと高級感があるような気がします。

単純すぎますかね、私。



なお、現在はモニターは無音設定になっているそうです。音楽とか流したらうるさい？

クラシックとかジャズとか、そういうしっとりしたやつならいいような？

個人的にはＥＤＭ系とかＵＫロックとか流したいですけど（笑）



それと、管理会社さんからちょっとだけ残念なお知らせがありました。

今回の業者さん変更にあたり、切り替え先の業者さんがエレベーター内に敷くマットを

提供してくださったのですが、ご意見があってそれを敷くことができなくなりました。



築１３年の物件なので、多少エレベーターの内装に古めかしさが出てきた頃合いです。

床に特にその感じがあるため、マットを敷くとそれが隠れて良いのではないか、と

管理会社さんと話をしておりました。



今回の切り替えでマットを敷いてみたところ、入居者様から「マットが臭くて

頭が痛くなる」というご相談を受けてしまったそうです。この入居者様、多少ですが

人一倍敏感なところがあるようです。管理会社さんが何度も足音がうるさいという

相談を受けているのだとか。



もしかしたら、この方がやや過剰反応されているのかもしれませんが、それでも

生活に支障が出てしまい退去に繋がるなどのケースは避けたいところです。

管理会社さんもそう判断して、一旦はこのマットを撤去せざるを得なかった、

ということでした。まあやむを得ないですね。新品特有の臭いが抜けた頃を見計らって

再度敷くということにしましょうか。



無事に切り替えが終わってよかったです。管理会社さん、ご尽力いただき感謝します！



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