退去予告受領・・・満室崩れるの巻。

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しばし無風状態だった札幌７棟目に退去予告が入ってしまいました。冬が来て、いよいよ

繁忙期の足音が聞こえ始めたのかもしれません。



ここのところずっと安定していた札幌７棟目。震災被害への対応をメインとした修繕も

無事に終わり、満室のまま繁忙期を迎えられる幸せをかみしめられるなあ・・・

というところで、残念ながら退去予告が発生してしまった旨の連絡をいただきました。

くぅぅ、このもぐらたたきな感じ、致し方ないとはいえねえ。



今回退去予告を通知してきた入居者様は、１年前にご入居いただいた転勤の方でした。

また転勤で、今度は名古屋にお引越となるそうです。転勤族だと致し方ないのでしょうが

それにしても１年か〜。もうちょい転勤のペースを落としてほしいものですね、会社も。



１年前に内奏したばかりのお部屋ですし、そうそう汚くもなっていないことでしょう。

たぶん原状回復は不要・・・なはず。家賃に関しても、管理会社さんより前回と同じ家賃で

募集したらどうかというご提案がありましたしたので、問題ないだろうと判断してそれで

行く方針に。１年くらいで家賃が大幅に下がるってこともないでしょうから。


こうしてあ
この物件、利回りは低いですが築浅ファミリーで駐車場が戸数分確保できております。

融資条件が３５年１．５％なので、利回りが低くてもなんとか回ってる感じです。

そして退去が少ないのも、なんとか回せている理由の一つでしょう。



実際、今年に入ってからの退去はこの部屋が初めてじゃないかと。確認してみたところ、

今年に入ってからは満室推移で全く動きがなかったようです。あれ、今年空室があったと

思ってましたが、違ったようです。人の記憶なんてあてにならないものですね。



こうして安定的に入居が確保されているのも、管理会社さんがご尽力くださっているのが

理由であることは間違いありません。いつもありがとうございます。



無断駐車している車の訪問先を特定して注意したり、駐車場契約のニーズをくみ取って

形にしてきてくれたり、段ボールを共用部に捨てる犯人を見付けるためにあれこれと

手を打ってくれたり（まだ見つかってないですが）、大規模修繕中も入居者様への通知を

こうしてほしいなど業者さんと入居者様の間に立ってうまく動いていただいたり。

そういった影の努力に感謝しております。そのおかげで、私のところまで話が来る前に

片付いているわけですから。



そういえば、この担当さんは問題入居者さんを自分の手下（？）にするのが大得意。

昔持っていた札幌３棟目でも、ずるずると滞納して常に２〜３ヶ月の家賃滞納がある

入居者様がいたのですが、いつの間にかその人も手なずけてしまい、家賃が遅れる時は

事前に連絡は来る、担当さんが〇〇〇号室が在室か確認してと頼めばすぐに確認して

返事をする、挙句管理会社さんのＦＢページの投稿に「いいね！」するなど、

どんだけ従順なのよと言いたくなるくらいに手足として働かせていたようです。



札幌７棟目にもちょっとだけ困った方がいらっしゃいますが、その人も完全に

手なずけており、問題を起こすのを未然に防いでくれています。駐車場が空いているのに

気づいて勝手に停めていたのも、担当さんが現行犯で見つけて追加の駐車場を借りるよう

指導したら、すぐ借りますということで即刻家賃が振り込まれてました。すごいわー。



滞納督促も得意で、こちらの管理会社さんの管理物件で滞納問題が発生したことは

ほぼありません。大きな問題になる前に問題の芽を摘み取ってしまうのです。

やっぱ、元保証会社勤務ってだけあって強いなあその辺。



こじんまりしたアットホームな管理会社さんですが、個人個人のスキルが高く

安心して物件を任せられる管理会社さんの一つです。不安要素があるとするなら、

あまりにも管理物件が増えすぎて今の体制でアップアップになってしまうと、

力が発揮できなくなって困るなあというところくらいでしょうか。



この物件、家賃が近隣よりちょっと高めなので、すぐにサクッと決まるということは

ないと思いますが、じっくり腰を据えて３月末を目指せば問題なく決まるでしょう。

雪の間はなかなか内見も増えないので、春先にうまく転勤族需要がはまるとかで

決まってくれればいいなと思います。



良い管理会社さんと安定しやすい物件。次も問題なく決まることでしょう。

手間いらずの状態に仕立ててくれる関係各位に感謝しております。

募集の方もどうぞよろしくお願い致します。



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集合煙突の清掃できる方、急募！

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集合煙突の清掃という難しいお話が出てきてしまいました。管理会社さんも困っており

良い解決手段を知っている方がいたら是非ご教示いただきたいです。



先日、札幌６棟目の管理会社さんから連絡がありました。札幌６棟目のことでした。



札幌６棟目は築古のＲＣですが、２階建のアパートのような外観のＲＣという

ちょっと変わった物件です。築年数は４０年を超えており、古さは否めません。

外壁は全部塗り直したし、室内もリフォームして綺麗にはしておりますけど、

元々の設備の古さは交換していないのでどうにもならないです。



古さの象徴（？）として、ストーブ関係があります。昔ながらのストーブなので、

集合煙突から排煙しています。今だとＦＦ式が一般的で、煙突式のストーブは札幌では

見かけなくなっています。



この煙突式のストーブが厄介ものでして・・・。



今回お電話があった理由が、ストーブから異音がするという内容で入居者様より

連絡があったということでした。管理会社さんの調査により、既に原因はストーブの

煙突の中にすすが溜まっていることであると断定されているそうです。ただ、煙突の

清掃をする業者さんが激減してしまっており、見つけることができない状態だ、と。

特に札幌市内は全然見つからず、数件の便利屋さんしか作業できない、というのが

管理会社さんの調査結果でした。



電話してきたのは、私のつてで集合煙突の清掃ができる業者さんはいないか、という

ご相談でした。つてがあるかはわかりませんが、他の管理会社さんとか清掃業者さんに

聞いてみることは可能です。ちょっと確認してみましょうかねえ。



まずは私の中での管理会社さんツートップのうちの１社、札幌５棟目の管理会社さんに

相談をしてみましたが、パッと答えは出ず。担当の方が確認してみますという形で

応答いただきましたが、現時点でまだ回答はありません。やっぱ難しいんだろうなあ。



続いて、ツートップのもう片方である札幌７棟目の管理会社さんに相談をしました。

こちらも担当の方は知らず、管理の親分に確認して貰いましたが、やっぱり便利屋さんが

妥当じゃないですかねえ、という感じの回答。



こりゃあ苦戦しそうだ、ということで、昨夜から今朝にかけて、各物件の清掃をして

くださっている清掃業者さん、札幌８棟目の管理会社の社長、札幌１０棟目の

管理会社の担当さんなどに順次声をかけているところです。

ねんしきが

こんなに面倒なことになるなら、いっそ煙突式からＦＦ式に変更しちゃえば良いとも

思うのですが、以前見積を取った際に１台あたり４０万とかすごい金額が出てきて

しまったので、これじゃ無理だと諦めた経緯がありました。その時も、煙突にすすが

溜まって故障するリスクがあると言う説明は受けていたのですが、今回その懸念が

見事に的中してしまった感じです。



全部屋ＦＦストーブに変えたら１６０万だと、さすがに変えたくないですよねえ。

でも現実に、この異音問題を解決できないなら、変えざるを得ない日はやってきて

しまうのかもしれません。怖い・・・。



都市ガスの物件なので、プロパンガスの会社さんにその辺を持って貰うわけにも

いきません。じゃあ都市ガス→プロパンに変えるかといえば、年式が古いので

引き受けてくれるプロパンガスの会社さんがいないような気もします。



手詰まりだなー・・・。



というわけで、このブログを読んだ方で集合煙突の清掃ができるよと言う方、

あるいはできる業者さんを知っているよという方、是非ご連絡ください！

割と本当に困っているので、どうぞよろしくお願い致します。



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仙台のサンタメ物件（たぶん損切り？）の検討を行う。

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業者さんのメルマガも多少取っているのですが、今回久しぶりにちょっと目を惹く

情報が出てきました。資料請求してみたところ、充分ではないけど回せそうな予感。



出てきた情報は、仙台市のＲＣマンションです。築１７年で利回り１２％です。

仙台で復興バブル以降この数字でこの年式のＲＣを見たのはほぼ初めてです。

昔はこのくらいの物件ゴロゴロしてたし、これじゃ利回り低くて怖いよねなんて

言っていたものでしたが、あんな超高騰時代を経験すると、この物件もオトクに

見えてしまうのが不思議です。



積算以下の金額で、価格も５０００万以下とお手頃。２５平米以上の単身物件で、

現況の稼働率は賃料から類推するに７５％くらいでしょうか。５層あるので、

たぶんエレベーターもついているかな？そうなると収益は経費率が高そうな印象。



駅から２０分以上という遠さが気になりましたが、ここは細かい住所を見てみないと

評価できません。仙台は割とバスが充実しているので、駅から遠くてもバス便が

いい感じなら住む人はいます。たぶん、義母の家から車で１０分〜１５分くらいの

立地だと想像するので（細かい住所が出ていなくて、区単位でしかわからない）、

義母的には管理しやすいんじゃないかというところはプラスです。



義母にメールを転送して、興味あるかと聞いてみました。返答は「興味あります」。

７０も近いのに肉食系です（笑）



この業者さん、メールで問い合わせたことが過去何回かあるのですが、一度も資料が

送られてきたことがありません（笑）

今回は電話にするか。電話ならさすがに資料送ってくるでしょう。



担当さんにお電話しましたが、電車なので折り返すという自動応答のＳＭＳが

返ってくるばかり。２回電話して２回とも電車ってこたぁないだろうから、自動応答の

設定解除してないのでしょう。大丈夫かー？しょっぱなから心配な感じの出だしです。



夜になってようやく連絡がつきました。聞けばこちら、なんとサンタメ案件とのこと。

サンタメさん生きてたのかー。息してるか心配してました（適当）

サンタメ案件なので銀行によってはＮＧだから、打診する時はそこも確認してほしい、

取引優先順は融資確定順になる、ということを聞き出して終了。



届いた資料を見ると、だいたいこの辺かなと予想した通りの場所でした。我ながら

鋭いな。うん。この辺、そんなに賃貸需要良くない場所だけど、まあやりようは

あるかなと思います。



レントロールを見ていると、現在の家賃が高い人がけっこういらっしゃいます。

そして水道代が表面利回りの計算に含まれています。さすがサンタメ案件だ、

この辺の騙しのテクニックには長けている。水道代を差し引き、更に現在の募集賃料で

引き直しをしたら、利回り９．１％まで下がりました。まあやっぱりそうなるよね。

この時点で、個人的には購入意欲減退。



ただ、元々の価格から１５００万引いているようなので、サンタメさんもそこまでの

儲けはないだろうなと思われます。売れなくてトントンでいいから売るみたいな感じに

なっているのでしょうね。



やっぱりエレベーター付でしたので経費率はちょっと高めを予想します。仙台の場合は

管理会社さんを入れずに義母が自主管理するので、多少の経費は吸収できるとは

思っておりますが、先ほどの引き直し賃料だと利回り９％というところも含めて

考慮すると、積極的に買わなくてもいいかな〜と思う今日この頃。



ただ、銀行さんの最近の融資姿勢を図るという意味では、ぶつけてもいいなと思います。

仙台でなかなか物件購入が実現しないから、次に来るかもしれない良い波に乗るために

今から素振りしておくことも必要ですね。



素振りのつもりで当たっちゃったら・・・どうしましょ。それは当たってから悩むか。



ともあれ、義母に現地調査に行ってもらうと同時に、馴染みの仲介業者さんに賃貸需要や

適正家賃の相談をして、検討を進めたいと思います。



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富山１棟目の大規模修繕完了！

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富山１棟目の大規模修繕、終わりました。あとは本日足場を解体するだけです。

これでやるべきことは一通りできたので安心です。



以前のブログにて、大規模修繕の状況を確認してきたことを書きました。

この時も外壁自体の塗装や屋根の補修、軒天の張替などは既に完了しておりました。

残っている作業は雨樋の交換と共用部の防水、あと館銘板の設置でした。



これらについても、施工業者さんより「終わりました」ということで先日写真が

ＬＩＮＥに送られてきておりました。見違えるくらいにピカピカです。いいねー！



恐らく、外廊下やベランダの防水は今まで一度も実施されていなかったと思います。

そのくらい汚かったのですが、今回施工したことでピカピカに。建物は水に弱いし、

実際にサイディングに被害も出ていたので、今回の修繕で一通り綺麗になったことで

入居者様にもご迷惑をかけることがなくなったのではないかと思われます。



特に、ベランダに関しては、以前電気温水器が置いてあった場所から漏水が発生して

室内に大穴が開くなどの被害が出ておりました。ここについては電気温水器を撤去する

対応こそしていたものの、防水と言う形での根本的な対策はできていませんでした。

今となっては電気温水器の給水管から漏水していたのか、ベランダの防水がダメに

なっていて漏水していたのかはわかりませんが、今回の対応でそのどちらの可能性も

つぶすことができたというのは良かったと思います。



塗装工事のついでに、照明器具も錆が目立って変色していたから、あわせて変更を

お願いしておりました。こちらも完了して写真が送られてきましたが、塗装だけでも

全然印象変わるものですね。パッと見た感じ、すっかり真っ白になっておりました。

あとはＬＥＤに変えたいな、これ。電気代もちょびっと節約できるし。



雨樋は施工業者さん曰く「既存の雨樋は物件のサイズに対して口径が小さすぎる」という

お話でした。雨樋が小さいということは、雨が強く降った際には雨樋が役に立たないと

言うことなのだろうと思います。これに関しては、全て新品に交換しました。



そして館銘板の設置。この辺一通り終わらせてから、最後に館銘板を作成いただいて

設置を行っていただきました。



これで全工程終了。あとは本日足場をばらして終了となります。



本体価格とほぼ変わらないくらいの金額でしたので、安い金額ではありませんでした。

でも、今まで全然手を掛けられていなかった建物でしたので、ここまで特に実害が出て

いなかったことが不思議なくらいの状態のものを完全に直したという意味では、

決して高すぎることはなかったと思います。



建物が綺麗になったので、パッと見の印象は良くなったのではないかと思います。

爽やかな物件に仕上がりました。内覧に来た方の目を惹くものになっているだろうという

気はします。今までだと塗装が古ぼけている感じが否めませんでしたから、第一印象は

格段に良くなったであろうと思われます。近隣仲介業者さんにも物件が大きく変わったと

ＰＲできるし、新鮮な印象を残すことができることでしょう。



また、建物の状態がリニューアルされたので、むこう５年〜１０年くらいは手間いらずに

なったことも大きいです。購入時に融雪装置を設置し、凍結事故で給水管を全交換し、

プロパンガスへの切り替えで給湯器やお湯の配管を全交換。そして今回の大規模修繕で

屋根、外壁、共用部など一通りの修繕を行いました。ほとんどの設備が刷新されたので

当分トラブルとは無縁になるものと想像します。この状態なら、誰に売っても迷惑は

掛からないでしょう。ああでも満室にしてからじゃないと価値が高まらないから、

今すぐ売るってことはないと思いますけど。



何にせよ、懸案事項が一つ片付いて良かったです。今期は東京９棟目の売却益もあり

お金がかかることをやるなら今のタイミングだなと思っていましたから、決断して

良かったと今は思います。



１２月のどこかで現地確認して、業者さんや管理会社さん等関係各位をお招きした

大規模修繕お疲れ様会を実施しようと思います。日程調整しなきゃなー。

あとは満室にするだけです！



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札幌出張の最後は管理会社の社長と懇親会＆後日談。

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札幌最終日に、札幌６棟目＆９棟目の管理会社さんと懇親会をしてきました。

札幌９棟目の工事の件、不満がある旨伝わったと思います。



今回は飛行機が最終便だったので、札幌を２０時くらいに出れば良い感じでした。

だったら夜も早い時間の会合なら設定できる、と貧乏根性が頭をもたげてきまして。

札幌９棟目の見積が酷かった話もあるし、その件も含めてちょっと社長と話をするかと

思ってお声がけしました。割と直前での声かけでしたが、調整可能とのことでしたので

飲みながらざっくばらんにその辺会話したいと思い、本確定させていただいた次第です。



基本的には割とバカ話みたいなので終始盛り上がった次第でした。お気に入りの

ガールズバーの女の子の話とか、そんなのもありました（不動産屋さんは皆さん

そういう話題が好きですよねえ）。勿論、最近の市場動向の話もありましたし、

最近手掛けようとしている高級路線の民泊の話なんかもありました。ノールック買付を

入れてる案件に関して、皮算用通りにいかないんじゃないかと少し心配いただいたりも

しました（自社案件への誘導のためのセールストークの部分もあると思いますけど）。



で、工事業者さんの見積精度に対する不満について、やんわりとですがお伝えしました。

事情はあったかもしれないけど、保険金申請時に出して貰った見積に対して、実際に

工事をする前に上乗せしてくるなんて一番やっちゃダメなことでしょ、と。だいたい

全面交換する見積が面積間違えてましたと言って１．３倍に増えるって、どんだけの

精度の低さなんですかと。あの会社にはもう頼みたくない、と伝えました。



でも知ってるんです。社長とその会社さん仲良しだから、結局その業者さんの工事は

どうせ発生するんです。だからもし今度発生するなら、もう見積金額からびた一文も

変えさせないから、そのつもりで見積してこいって言うしかないかなあって。



社長も見積精度のまずさについては謝罪してくださいました。今後の対策については

特に明言はなかったですが、社長も今回の事態は一応まずいと思ってくれているはず。

でなければ、見積金額を全力で落とすよう業者さんと話はしていないと思いますから。



ま、スッキリはしないけど言うだけ言ったからもういいやと。そういうことで、

この話はおしまいにしようと思ったのですが、意外なところで火が付きました。



今回、部分工事でやる範囲って、裏面のこの範囲ですよねという話をしましたところ

「あれ？裏面全面じゃないかと思いますけど」と。裏面の外壁、まっすぐになっておらず

一部折れ曲がってくぼんでいる箇所があります。そこも含めて対応すると、お金がかなり

追加されてしまうからやらない方向で調整中という話を担当の方から聞いた覚えが

ありましたので、そうかと思っていましたが・・・まあ逆にやってくれるならその方が

ありがたいので、そうだったらいいなと思っていました。



そして昨日の話。社長から電話がありました。確認したら、私の認識通りで裏面の

一部しかやらないということになっていた、ということです。そしてその面を追加で

対応しようとすると、およそ６０万程度かかるということもわかった、と。



社長からは、今回ご迷惑をかけたのでその分は請求しないから裏面全面でやらせて

ほしい、会社と下請は正直赤字になるけど、それでもかまわない、建物を良い形で

維持管理する観点からしても、裏面全面とした方が良い、という説明をいただきました。



でも私としては、そこはもう割とどうでもよくて・・・。

全面やれると思っていたので、見積が超高くなって全面できなくなったこととか、

そもそも保険工事の見積を間違っていてそれより高い金額を請求されそうになったとか

（結果としては管理会社の社長さんがそれを阻止してくれましたけど）、そういう

ところでこの下請業者さんに萎えてるんです。



どうせ一部しかできないんだったら、別に本当にピンポイントだろうがある程度やろうが

そんなところで贖罪されてもあまり気持ちよくないです。逆に言えば、そのくらいで

責任を果たしたと思われてもなあ、ということなのかもしれないです。

それに本当に悪いのは下請業者さんであり、管理会社さんにまで損をさせて対応をさせる

というのもちょっとどうかなと思った部分もあります。管理会社さんが被らず、全部

下請業者さんが被るとかだったら、またちょっと違った回答だったかもしれませんけど。



そんなことを考え、お申し出は丁重にお断りしました。管理会社さんに損をしてほしい

わけじゃない、そこまで被らせるわけにはいかない、それに本質的に工事範囲に対して

どうこう思っているわけじゃない、それ以前のところに納得できてないだけ、と。



管理会社さん、そう説明したらこの点に関しては取り下げるとのことでした。

そして意外な一言。



そうやってこちらサイドを気遣ってくださる気持ちは嬉しい、でも建物の裏面の補修を

全面やった方が管理会社目線では好ましいと思う、だからやっぱり工事はやりませんか、

損させたくないという話をしてくれるなら、原価までは管理会社と下請で頑張るので

そこからはみ出した分を一部負担していただくとかそういう形で、と。



・・・あれ、なんで無料でやることを断ったら、私がお金を出す話になってるんだ？

なんか論旨がおかしいような気もするけど（汗）



ちょっと戸惑いましたが、ここでお金を出しておいた方が変な形で贖罪が終わったと

思われないような気もしましたし、確かに少しの追加費用で施工面が増えるのであれば

それはそれで悪くはないです。でも原価でやるって言うだけで、だいぶ譲歩したから

贖罪は済んだとか勘違いしないかなあ。いやいや、こっちから全額負担を最初に断って

いるから、そこはきっと大丈夫かなあ。



なんか最後、社長にちょっとうまく丸め込まれたような気もしますが、搾取するような

社長ではないのはわかっているので、まあいいやとこの提案を呑むことにしました。

裏面の一部だけよりは、裏面全面の方が建物にとってはいいと思いますので。



一応、私がけっこうイラっとしていることは社長にちゃんと伝わったと思います。

他のどこかでこの借りを返してくれることに期待したいと思います。

（売買とかで価格交渉頑張るとかそういうのがいいな〜）



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