2019年10月25日

札幌物件の入札案件に安定のノールック買付。

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札幌5棟目の管理会社さんから、札幌物件でおすすめのものがあるので入札しませんかと

お声がけをいただいておりました。検討の結果、入札してみることにしました。



今年は、序盤に仕込んだ2物件(東京11棟目、東京12棟目)以外は購入は見合わせ

既存物件の満室化と売却による財務基盤の健全化を志して動いております。

稼働率は90%前半まで回復し、2物件を売却して手元資金を厚くすることに成功。

この後この資金を繰り上げ返済に使って、返済比率の削減を目指そうとしております。



そういうルートを模索していたためか、ここまで「これぞ!」という案件には

出会っておりませんので、購入するにも至っておりません。ちょっといいかなと

思ったものも、割とサクッと蒸発していく傾向も続いていますしね。



札幌も低価格案件なら現金で攻めてみてもいいかなと思うのですが、なかなかそんな

都合のいい案件があるわけでもありません。どちらかと言えば札幌はアパート案件が

多いので、現金で攻めようにも手に負えないところがありますから。都内のボロ戸建の

方が可能性があります。



そんな事情もあり、札幌案件はノーマークでここまで動いていましたが、ここに来て

ちょっと面白そうな案件のご提案をいただきました。札幌市内のアパートでして、

築15年くらいの木造アパートで、ほぼ全戸駐車場付きのファミリー物件。価格は入札に

なりますが、管理会社さんがヒアリングをする感じだと、15%くらいの利回りになる

金額で入札すれば、落札できそうというお話です。



このくらいの案件だと、今の札幌なら12%〜13%で売却できそうです。

それでいてファミリーなので安定したキャッシュフローが見込めます。

地下鉄の駅からは遠いですが、直感的に悪くなさそうだなと思いました。

売って良し、貸して良しの案件です。最初から売る気満々ってわけじゃないですが、

ここ数年の経験で売却できるものを売却して資産を入れ替えるのは大事なことと

理解しましたので、流動性もある程度見ないといけないと思うようになりました。



先日の札幌出張絵現地を見る時間があればよかったのですが、あいにくの台風のせいで

出張日程が大幅に縮まってしまったので、現地を確認する時間的余裕がなくなりました。

そこで、管理会社さんが「状態はいいですよ」と言うのを信じることにしました。

久しぶりに発動させますか、ノールック買付!(管理会社さんとの信頼関係があるから

できることであり、良い子は絶対に真似しないでください)



ただ、この物件は融資特約NG。現金のあてがない場合は入札するのは危険です。

3月末に見切り発車で買付を入れて、結局融資審査が通らず手付金放棄の憂き目を見た

ことを思い出します。そして管理会社さんからの新情報によれば、想定外に高めの

入札をしている人がいるようですので、私は2番手の状態みたいです。ただ、一番手が

現在融資付に奔走しているということなので、そこが崩れれば勝機はある感じです。



仙台法人の厳密なお金の状況は義母が握っています。義母に今かき集めたらいくらの

お金が出せるかを確認して、そこに私の手元資金を乗せて、富山1棟目と札幌9棟目の

修繕の分を差し引いて、場合によっては経営セーフティー共済に納めた分から貸付金を

受けちゃって・・・など計算していくと、ギリギリで入札金額に届きそうな感じに。

よし、いっちゃうか。



札幌5棟目の管理会社さんの社長に資金が揃った旨をお伝えし、あとは祈るばかり。

買えたらラッキー、買えなくてもまあ痛くはない。そんな感じでゆったり構えて

結果を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする