2019年10月07日

東京12棟目のリノベーション工事、本格的にスタート。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。久しぶりに東京で過ごした週末でした。

応援クリックよろしくお願いします→



東京12棟目の工事がいよいよ始まりました。11月中に完了する予定です。

これが終わればリノベ待ちの物件は手元から無くなります。



東京12棟目は東京4棟目を売却した現金で購入した物件です。再建築可能なのが

嬉しい物件ですね。購入時点で想定していた表面利回りは、通常に賃貸した場合、

かつリノベの費用も含めて、10%をギリギリ確保できるかな?という感じでした。



購入後、東京11棟目のリノベや他の地域の物件の大規模修繕を優先していたので

こちらの案件の優先度は落としていました。そして東京11棟目の借り手を探してくれた

民泊の管理や民泊をやりたい人を顧客でいっぱい抱えている業者さんが、東京12棟目も

同じように民泊希望者に家賃を高く貸すことができるという話をしてくださったので

それに乗っかることにしました。これで一部屋あたり家賃25%アップとなりますので

利回りは12%後半まで上がることになります。

(ちなみに、この決断をした時は、この業者さんが微妙だと気付く前でした)



リノベまで現金となるとややしんどいので、ここは借りてしまえということで

東京9棟目を売却してしまい、残高が減った取引行さんに相談。正確には見積が

出てからということになりましたが、想定しているリノベ資金+αくらいまでは

融資可能という回答を得ることができました。



この資金は10年で借りられるので、10年以下の返済比率が高い案件を優先的に

返すという動きを変えなければ、返済比率は一応下がるはずです。そもそも今回の案件は

現金購入なので、そういう意味でも返済比率は下がっているはず。



そこまでおぜん立てが済んだ頃、東京11棟目のリノベが完了します。施工業者さんが

動ける状態になったところで、東京12棟目の現地調査・お見積が始まりました。

そして出てきた結果は、想定よりも数十万程度高い値段でした。施工業者さん曰く、

1階を補修塗装のみにすれば金額は下がるけど、元々事務所だった開放的な個所を

住居に変更するなら、目隠しのルーバー設置など対策をしておかないと、入居した後に

クレームになるだろうと。その点も工事に含めているので、少し高めなのだそうです。

あとは単純に消費税増もありますね。大きな金額の2%はそれなりにでかい。



少しだけ考えましたが、まあもうやらなきゃいけないのは間違いないことなので、

多少予算オーバーでも突き進むしかありません。今回いただいた内容でお願いしました。

これでちょっと利回り下がったかな。民泊ではない一般賃貸の相場で計算した利回りは

10%を若干切るくらいになりました。民泊前提の家賃であれば12%ちょっと。

ま、しょうがないです。購入時の見極めが不足していた、ということで。

あるいは開放されていても問題ないようなアイディアで作れば良かったのかも

しれません。コストが変わることがわかったので、次はその道も模索しようと思います。



10月から工事が始まり、昨日現場確認と差し入れをしてきたところ、中はスケルトンに

なっておりました。ここから間取りの組み直しが始まります。生まれ変わった姿が

出来てくるのが楽しみです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする