2019年10月06日

コンセプト物件の作り方と、東京8棟目の反省。

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関東→札幌の大家会の勉強会を開催しました。テーマはコンセプト物件の作り方。

講師にコンセプトエールの久保田社長をお招きしての濃い2時間でした。



コンセプト物件。「〇〇専用シェアハウス」みたいな感じで、シェアハウスだと

たまに聞くのですが、普通の賃貸物件でそこまでのものってあまりないように感じます。

賃貸においては、その地域に住みたい人が家を探すというスタイルが今までの常識であり

その地域の中でより多くの顧客の琴線に触れるような無難な物件づくりが求められる、

と考えられていると思います。コンセプトを明確にして自らセグメントを狭めるなど

自殺行為だと考える方もおられることでしょう。



しかし、人口減が問題になるこの世の中であるにも関わらず、雨後の筍のように

家は建ちます。分譲住宅然り、マンション然り、アパート然り。家を建てることで

生計を立てている業者さんがいるのだから、そりゃあ当然自社にとってのビジネスを

優先すれば建てざるを得ないでしょう。



人口は減る。家は増える。そんな状態で一体どうやって経営をしていくのか。

今までと同じで本当にいいのか、ということを自分自身に問いかければ、このままで

いいはずはない、という回答に行きつくのではないかと思います。少なくとも私は

そういう結論になりました。



そんな思いもあったので、東京8棟目はコンセプト型物件にチャレンジ。ペットの

多頭飼いを推奨する、コミュニティのある物件。そんなテーマでやってみました。



結果としては、何とか満室にはできたものの、満室化するまでに1年3ヶ月かかるという

成功したとは正直言い難い状況。それでも家賃は近隣相場より13%程度上がった状態で

決まりましたので、時間はかかったけど、それなりの効果は得られただろうと思います。



今回、勉強会の講師をお願いした久保田代表は、私がこの物件を立ち上げようと

バタバタしている時にも、頻繁に声をかけてくれて助言をしてくださいました。

募集図面の作り方、コンセプトのPR方法など、親身になって助言をいただきまして、

何とかうまくまとまったと考えております。



今後、もっとスムーズに満室にできるようにするにはどうしたらいいかを考えるにあたり

久保田代表の頭の中をのぞかせていただきたいと思い、今回のセミナーのオファーを

させていただきました。快諾いただき、まことにありがとうございました。



コンセプト物件は「その地域での集客」に期待してはいけない、その地域以外から

「この物件に住みたい」という人を連れてくるための販促活動が重要であり、

マーケティングを上手に行わなくてはならないです。そしてそのことを理解して、

協力してくれる管理会社さんの存在も必要不可欠。



私はここが最初の頃はうまくいっていませんでした。管理会社さんは普通の物件と同様の

マイソクを作り「ペット多頭飼いOK」と書くだけ、という形。私もその時気づけば

良かったのですが、確かにこれだけだと物件の特殊性を伝えることができません。

マイソクを自分で作り直したら、立て続けに2部屋決まりましたので、これは確実に

効果はあっただろうと思います。



あとはエンドユーザに直接訴えかけるSNSの活用が全くできていませんでした。



一応FBページを申し訳程度に作ってみたり、ホームページとブログをやってみたり

したものの、さすがに不動産ブログと食べ物ブログ、サラリーマンのお仕事など

全てを器用にこなすのは厳しく、放置状態になってしまいました。



あとはそういった活動だけでなく、自分からペットのコミュニティをフォローして

その中で普通に発言しつつ、営利目的とみなされない程度にうまく宣伝を挟むなどの

活動ができていれば、もっと早かっただろうと思います。



そして、そういった宣伝からウェイティングリストを作り、誰かがすぐに次の人が

入ってくれる体制を整える。そこまでできて、この物件は初めて「成功」と言えるのだと

私は考えています。



この辺、今回のセミナーで少し話題にもなり、私自身も改めてそういう活動が必要と

思うようになりました。大事なことです。



「せっかく苦労してここまでノウハウを積み上げたんだから、第二弾・第三弾を

 仕掛けないのは勿体ないですよ」



と、久保田代表から声をかけていただき、全くその通りと思いました。



東京11棟目、東京12棟目はペット対応をあまり考えずにリフォームしていますし

今はもう民泊利用の方に貸すということで固まっています。でも、この民泊需要は

いずれひと段落することでしょう。その時の次なる一手として、これらの物件を

ウェイティングリストに入っている方に貸す、ということができれば強いと思います。

そこを目指して、引き続き活動をしなくてはならないと感じた次第です。



ためになる講義をしていただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月05日

ドミナントエリアの宿泊施設を見学。

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ここ最近の流行りである簡易宿泊所や旅館といったホテル業への投資。

友人の友人が実践されているということで、現場にお邪魔してまいりました。



昨夜。東京都内某所。不動産投資開始初期からの友達に久々にお声がけいただきました。

下町にある旅館物件を見学する機会があるけど、良かったら来ないか、と。

仕事帰りに行きやすい場所だったし、久しぶりにお会いしたいしということで

勿論快諾。しかも住所的に東京10棟目と大変近い。見学させていただかなくては。



というわけで、やってきましたよ!宿泊施設。私もやってみたい気持ちがあるし、

しかも私のドミナントエリアでの参考事例。これはきっと良い視察になると思い

ちょっとわくわくしながら現場に足を運びました。



この物件を作ったのは、飲食店のオーナーを長いこと勤められている経営者の方。

プロフィールを聞く限り、かなりのエグゼクティブな方です。住む世界が違うなあ。

お話の内容や発想が一般庶民のサラリーマンとはちょっと違う感じがしました。

それでいて嫌味のない素敵な方なのがまた、天は二物を与えちゃったなあという

感じです。やり手だわー。



そんなオーナーさんが作った物件は、過去にインバウンド向けの飲食店をやろうとした

経験が内装に詰まっているものでした。和風なペンダントライト、葛飾北斎のレプリカ、

浮世絵、漆の漆器などが展示されており、障子には花札が貼られているという。

この花札、かなりおしゃれですね!すごいなあ。いい感じ。

障子に花札



物件自体は普通に実需向けに販売されそうな戸建でした。再建築可能で、売主さんが

10年前にリフォーム済み。築年数の古さを感じさせない物件でした。建物自体は

何の手間も不要。私みたいに何かしらの難あり物件をとにかく安く買うという

スタイルとはだいぶ趣が異なる買い方。だからむしろ新鮮な印象すら持ちました。



また更に驚いたのは、自前でチェックインのシステムまで組んでしまっていること。

なんでも、ベンチャー投資も手掛けているそうです。そのベンチャーの中にITの

会社があるので、そこでシステムを作って貰ったとのこと。



そういえば、外資系金融機関に勤めていた不動産仲間が、良いと思った賃貸客付の

営業マンを引き抜いて会社を作った、と言う話も過去にはありました。投資家ってのは

きっとこういう方々を言うのでしょう。私なんてただの不動産賃貸業。投資家なんて

とても名乗れません。零細企業の個人事業主です。



簡易宿泊所をやるために必要なことや物件選定の参考になる見学会でした。

オーナーさん、招待してくださったお友達の投資家さん、ご一緒した皆さん、

どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月04日

飲みニケーションのススメ。

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不動産業者さんと親睦を深めることも大事なことだと思っています。売買にせよ、

賃貸にせよ、管理にせよ。札幌だけでなく、東京でもその活動は行っています。



札幌や富山は遠隔地なので、行ったら誰かしらと親睦を深められるよう毎回手配を

しております。ところが、東京は意外とそれをやっていません。いつでも会えるという

ホームの安心感が、逆にそうさせてしまうのかもしれません。いつでも誘えると言う

心理状態が、いつか誘おうという油断を産み、結局誘わない、というオチになる。

そんな傾向は正直あります。



一応、そういう機会はたまに作るようにはしています。少し前には、私が好きな

飲食店にお世話になっている業者様各位をお招きして、私がお金を出してパーっと

飲み食いしていただいたことがあります。



でも、それは既に信頼関係が生まれている方に対して、それをより強固にするためと

いう話よりも、単に皆様といて楽しいというところもあります。少なくとも新規開拓の

意味合いはそこにはありません。



そういう意味で言うと、新規開拓の意味合いになる懇親会ってあまり開いてないなあ。

これはあまり好ましいとは言えません。



では、東京で今関係を作っておいてよい方向に転がる人と言えば誰だろう・・・。



いました。売買系の業者さんが。東京5棟目、東京8棟目、東京12棟目の元付の

業者さんです。思いっきり地場の業者さんで、私の自宅のすぐ近所。そして担当さんが

辞めた後は、社長の息子さんが担当になっていますので、たぶんこのまま社長になって

ずっと会社にいるものと思われます。関係を作っておけば、確実に良い方向に転がる。

そんな気がします。



しかも好都合なことに、私がよくお願いしている司法書士さんとも面識があるという

ことですので、その方も交えて皆で飲みましょうという話にすれば、話もしやすいです。



今後も元付物件を公開する前に紹介して貰いたいなあという思惑、先々どこかできっと

管理もお付き合いでお願いしなくてはならなくなるだろうから、その時にどんな感じで

管理をやっているのかをヒアリングする、いつ社長になるのかなどちょっと込み入った

お話をしれっと聞く、などできればいいなと思う次第です。



というわけで、まずは共通の知人である司法書士の先生に連絡を取り、飲み会に

お付き合いいただけるか相談。ご快諾いただきましたので、日程の候補日をいくつか

挙げていただき、その中で私が大丈夫そうな日を選んで、業者さんにぶつけました。

その中の日程で業者さんとも合意が取れたので、これで本決まり。

来週一席設けてこようと思います。



この令和の時代に飲みニケーションとか古いでしょ、と思う方もいると思います。

実際、そういうのを好まない人もいるのはわかっています。

でも、不動産業界はそういうの好きな人が多い傾向にあるので、誘えば意外と

乗ってきてくれるものですよ。場を共有するだけでも、その後の関係はだいぶ変わると

思いますので、もしいいなと思う業者さんがいたら、騙されたと思って飲み会を

企画してみてはどうでしょうか。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月03日

台風被害で外壁が落下する大惨事。

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札幌9棟目が台風被害に遭い、モルタルの外壁が落ちると言う大事故が発生してました。

こちらについて火災保険の保険金が支払われることになり、ほっとしました。



さすがの私も、外壁が落ちるというのは初めての経験なので焦りました。

8月に北海道を襲った大きな台風。台風の日は私も札幌におりました。ロックフェスが

中止になり、憤慨しながら当日予定を入れてあれこれと動いていた記憶があります。

管理会社さんとの懇親会もして、日付が変わった後くらいに宿泊場所に帰っています。

夕方くらいに確かに風がかなり吹いておりました。



でもまさか、その数日後に仰天する連絡を貰うとは思ってもいませんでした。



懇親会をしたところとは別の管理会社さんからLINEで連絡がありました。

「外壁が落ちています」と・・・。



写真を見ると、モルタルの壁がはがれて、下半分が落下しておりました。木部むき出し。

なんじゃこりゃー!どうしたらこんなことが起こるのさ!?落ちたのは物件の裏面で

あったことが若干の救いではないかと思います。目立たないし。



・・・いや、目立つとか目立たないとかそういう騒ぎじゃないぞ、これ。

素人が見たって数十万は余裕でかかるだろうと思われるこの状態。頭が痛いです。



そしてしばらくしてから、管理会社さんからお見積が届きます。全面張り替えの形で

届いており、ゆうに3桁に達する金額。札幌7棟目の大規模修繕より高いですよ、これ。

ちょっと勘弁してくださいよーほんと。気持ち悪くなってきた。



何とか部分補修でできないのかと確認して、再度お見積を取っていただくも、

それでも元の金額の半額くらいです。半額ってあなた・・・ちょっと高すぎません?

くらくらしてきました。



でもさすがに木部が露出した状態でこのまま放置するわけにもいきません。

くらくらするのをぐっとこらえて、とりあえず修繕して貰うようお願いをしました。



対応を進めて貰う中で、そういえば台風だからこれ火災保険で何とかならないか?

ということに気が付きます。管理会社さんに、台風が原因と考えられますかと確認を

したところ、恐らくそうでしょうという回答。それだったら火災保険の保険金が

出るんじゃないか?



保険代理店さんに連絡をして、かくかくしかじかで保険申請できませんかと相談。

申請してみましょう、ということになり、管理会社さんと施工業者さんと直接やりとりを

していただくことにしました。昼間なかなか電話に出られない私が間に入ると、かえって

スピード感が落ちてしまうだろうと思いましたので。



そして昨日、保険代理店さんから「保険会社から回答がまいりました」と連絡が。

結果としては、無事保険金が支払われることになりました。これでなんとか修理を

保険金で賄えることができそうです。ありがたいです。



管理会社さん、保険代理店さん、施工業者さん、助けていただきありがとうございます。

入居者の皆様、ご迷惑をおかけしました。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月02日

久しぶりの業者さんからのご提案を受けました。

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久しぶりに太陽光発電所の用地を購入させていただいた業者さんよりお電話を

いただきました。物件自体は見送ったけど、久々に話が出来て良かったです。



先日、仕事中に携帯がブルブルと震えました。仕事中の電話は基本出ないという

マイルールがありますので、いつものように放置。そしてその日は仕事が割と

遅めに終わったので、折り返す暇がなし。でも形態を見るとショートメールが

残っておりました。読むと、太陽光発電所の土地を売ってくれた業者さんの担当の方で

物件の提案がしたいので明日また電話する、とのこと。ほほー。



太陽光の土地・・・あれは本当に大変な取引でした。太陽光ブローカーみたいな

おじさんからの紹介でグリップしているはずが、実際に業者さんに問い合わせをしたら

全くグリップできていない、そこからこっちで急遽仙台に行って交渉して1番手確保、

ただ太陽光全体をどうアレンジするかが決まらない(一人でやりたかったけど土地が広く

融資がつかないのではないかという懸念あり、金融機関さんのハンドリングも当時の私は

あまりうまくなく、先方も動きづらかったようでなかなか結論が出ない)、その間に

横から交渉して安くできるという売主さんの親族が現れ、逆にそれが先方の不興を買い

破談になりかかるも、担当さんの頑張りで何とか取引継続、という感じで色々な

ドラマがあった取引でした。



その大変だった取引の後は、特にご提案もなく関わりがない状態でした。しかしそれが

今回急に連絡してくるとは一体?もう5〜6年もコンタクトを取っていない状態です。

理由はわかりませんが、それでもこうして連絡を取ってくださったことはありがたい。



翌日お電話を折り返すと、まずはやっぱり「あの時以来ですね」「あの時は大変でした」

という思い出話から。太陽光発電所の土地は某地場の大手企業さんが保有していたもので

あの取引をうまく成約させたことで、その企業の担当さんとの関係も非常に良いものに

なって、今でも良くしてもらっているということでした。こちらも購入させていただいた

土地の上に載せた太陽光が良い感じの収支になっていることを報告。お互いにメリットが

あってよかったですね、としばし歓談。



で、本題の物件ですが、なぜか「福岡県」「商業ビル」「新築」という謎の提案。

あれ、仙台の会社ですよね、御社・・・。



「ひろ*さんは札幌とかあちこちに物件を持っておられますから、地方もOKかと」

「立地は良いけど利回りがさほど高くないので、他の物件があって全体で回せる方以外は

 提案しづらいんです」



なるほど・・・そういう趣旨でしたか。仙台かそれ以外か、というくくりで言えば、

私も「それ以外」の部類ですから、こういう提案に引っかかるというのはわかります。

でも、地方と言っても土地柄を理解している場所と理解していない場所があるので、

一概にどの地方でも取り組めるというわけじゃないんですよねえ・・・。



ところで、なぜ仙台の業者さんが福岡の新築物件の情報を?と聞いてみました。

どうやら親交のある業者さんから回ってきているみたいです。片手案件で水面下で

動いているようでした。何回か「情報の取り扱いには注意してください」と言われたので

たぶんそういうことなのでしょう。



せっかくのお電話だったので、資料をくださいと言ってみましたが、福岡は土地勘がなく

あまり食指が伸びないお話というのが本音でした。でもこうやって、担当さんの中に

「こういう案件ならひろ*さん」とインプットされており、それを思い出してくれると

いうことであれば、ちゃんとした条件を与えれば何か良い情報は出るのかもしれません。



今回の件はお断りをしようと思いますが、これをきっかけにもうちょっと密な付き合いが

できるようにうまくやりたいと思います。



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