2019年10月11日

台風のせいで予定が吹っ飛ぶ。

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札幌出張、台風のせいで難しくなってしまいました。うーん、どうしたものかな?

少なくとも札幌9棟目の外壁の話はまず無理です。



台風19号がかなりの強い勢力を保ったまま関東を直撃するというニュースが

話題になっています。このニュースを見て、保有物件のこともさることながら、

せっかく段取りした週末の札幌出張がパーになるんじゃないかとヒヤヒヤしていました。

仕事している途中でも、ちらちらと台風情報を見てしまったり・・・。



札幌に行ってしまえばどうとでもなると思うので、飛行機が欠航するかどうか次第だなと

思っていましたが、欠航するかどうかはJALのサイトを見てもよくわからず。

「多数の欠航が予想されます」とかそんなことしか書いてなくて、どれとどれが

具体的に欠航するのかが書いていないのです。欠航便の検索も翌日分までしかできないし

やきもきするだけで使いづらいなあ、と・・・。



土曜日の午前中の便を予約したので、何とかギリギリ飛んでくれればいいなと

思っていたのですが、昨夜メールを見たら無情にも欠航のお知らせが届いていました。

これで初日は確実に札幌に行けないことが確定。土曜日しか空いていないと言ってた

札幌9棟目の外壁の話はNGになりました。



とりあえず、日曜日のランチと札幌7棟目の大規模修繕の確認くらいはできる時間を

改めて予約し直しましたが・・・これも本当に飛ぶのか怪しいものです。

これも飛ばなかったら、今回の出張は諦める形になりそうです。



帰りの飛行機はユナイテッドのマイルでANA便を予約しましたが、行きの便が

台風で欠航となったら、帰りの便も無料でキャンセルできるのかしら?

ユナイテッドのサイトを確認してみたら、メールで問い合わせができるようなので

後でメールしておこう・・・。事情が事情ということで、何とか無償で済めばいいな。



土曜日予定していた関係各所には、申し訳ないと思いつつ中止の連絡をしました。

日曜の予定のところに関しては、先ほど予約し直した後、中止という情報は入って

いないので、飛ぶ可能性があると判断。予約変更にはしておりません。

飛べばいいんだけど、これからまた欠航が増えていくとアウトですが・・・。

自然には勝てないので、あとは祈るばかりです。



今年はロックフェスも台風で飛ばされ、物件の外壁や屋根も台風で飛ばされ、

出張予定まで台風で飛ばされてしまいました。飛ばされすぎでしょ色々と。

当たり年ってことで、まあ仕方ないねと受け入れるより他にないのでしょうねー。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月10日

東京12棟目のリノベーション資金の相談をする。

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東京12棟目のリフォーム融資の相談をすべく、最近取引が多い信金さんにお邪魔して

まいりました。支店レベルでは既に内々で話は通してあるということなので安心です。



先日、東京12棟目のリノベーション工事が始まったことを書かせていただきました。

スッポンポンのスケルトンリノベーションです。

スケルトン



こちら、予定よりちょっと予算が増えてしまっていることもあり、融資の力を借りて

お金を作っておかないと、短期借入を返済するお金が無くなってしまいます。

そこも意識して、今回はお金を借りることにしました。結局借りたら返済比率がまた

高くなるんじゃないの?という感じもしますが、その分条件の悪い借入を返済することで

賄っていければいいのかなと思っています。



以前書いたと思いますが、東京12棟目の融資については、先日売却した東京9棟目の

融資をしてくださっていた信金さんに相談することにしました。東京9棟目は1年で

売却という結果にしてしまいましたが、正直私もこの状況は想定しておりませんでした。

金融機関さんに対してもちょっと申し訳ないことをしたと言う気持ちがありますので、

その分の融資残高は稼いでおいて貰おう、というところで優先的に話を持ち込みました。



この物件、現金決済したので抵当権が未設定です。抵当権設定の上で15年以上の

長期融資を相談したのですが、結局それは叶わず。でも、リフォームで10年という

条件での融資は相談に乗っていただくことが出来ました。

(詳細は過去ブログ参照)



お見積が確定したことを受けて、金融機関さんに連絡して訪問し、本格的な融資相談を

先日行ってきました。



担当さん曰く、本部に持っていくとちょっと面倒だけど、今回の金額なら支店レベルで

決済できるということ、支店長レベルでのOKは出ているので問題ないと思うという

お話をいただきました。



本部に行くと面倒というのは、先日私が短期での売却をしているからだと思います。

なんでも、当時東京9棟目を購入する時に関係していた人が本部に今いるようで、

その人が「え、売っちゃうの!?」みたいな感じの反応だったのだとか。尽力を

いただいたにも関わらず、恩をあだで返した、というように見えてしまったのでしょう。

稟議書を書いて本部に通した労力を考えれば、そう思ってしまうのも無理はありません。

(とはいえ、短期での返済になったことを受けての違約金を払っているから、

 決して損はさせてないつもりですが・・・心情的なものがあるのはわかりますけど)



本部からその人が異動するまでは、本部に持っていくのは慎重にやった方がいいかな、

というのが担当の方の見解でした。まあそうですね、短期での売却があったということで

多少のペナルティはあっても仕方ないでしょう。



あとは、私が融資期間を重視していることはご理解いただいているようで、その代わりと

いうわけではないかもしれませんが、少し金利はあがりますという話をされました。

確か前にその理由も聞いているはずなので素直に承諾しましたが、理由って何だったか

実は忘れちゃいました(汗)



とりあえず、今年に入ってから融資を受けるのは2本目。某政府系金融機関さんの

震災復興の融資に続いて2本目です。こんなに融資引いてないのは久しぶりですよ。

でもその間に稼働率はかなり向上したので、足元を固めるために必要な期間だったので

あろうと思います。



融資に関しては金融機関さんにボールが渡りました。結果が出るのが楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月09日

質権設定させてくださいと今になって連絡が。

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メインバンクさんから既存借入で抵当権設定している物件に対して、質権設定を

させてほしいという依頼がありました。あ、とうとう来ちゃったか。



個人および東京法人としてお付き合いしている取引行さんがいくつかあります。

短期少額無担保貸付が得意な金融機関さん、王道の不動産融資が得意な金融機関さん、

地域特化した金融機関さん、最近あまり取引がない金融機関さん、などなど。



今回連絡のあった金融機関さんは、小口の借入というよりは大きな借入の話が多く、

東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目の3棟の借入と東京3棟目の修繕の借入を

させていただいております。ここ数年でドバっと買い足す前に融通をきかせて

いただいた、というところもあり、今もメインバンクさんとして私の中では扱ってます。



ただ、ここしばらくは融資取引に結び付いたことがありませんでした。私の借入が

増えすぎたとか、金融情勢が変わり本部の姿勢が後ろ向きになったとか、そんな感じで

なかなか新規の取引ができません。東京法人に至っては、口座があるだけで何の取引も

していない状態です。これはこれでいかんよねえ。



かといって、東京12棟目(再建築可能の築古、支店さんからもかなり近い)を

持ち込んでみれば、現場では頑張ろうとして何ヶ月も引っ張ってくださったものの、

結局回答はNGというお話に。これもあって、財務体質を改善しないとと言う思いが

強くなったというのもありました。



近所なので顔を出せばそれなりに知った顔の行員さんもいらっしゃいますが、

最近は支店長が見えるところにいても挨拶に来なかったりで、ちょっと寂しい感じに。

また良い関係になれるよう、私も財務体質の改善を心掛けないといけないなあという

気持ちを持っている今日この頃です。



そんな感じで、今は特にやり取りがなさそうなメインバンクさん。

そのメインバンクさんから着信が。あれ、なんだろう?借入ならちゃんと返してるよ?

電話をいただいた日は私もサラリーマンのお仕事で、着信を確認したのは夜の時間。

翌日の昼休みに折り返しをしてみました。



担当の行員さんが「実は既存の融資をしている物件の中で、質権設定がされていない

ものがありまして・・・」と仰います。東京2棟目だそうです。そう言われて

思い返してみると、確かに「質権設定します」と当時の担当行員さんが仰っていたけど

書類も何も受け取らないまま、設定無しで決済が終了していたので、やらなくてよいと

いう判断になったんだなあ、と勝手に思い込んでました。違ったのね・・・。

あの担当さん、人としてはいい人だったけど、仕事っぷりは若干微妙だったからなあ。

彼のミスで新築を1棟取り逃しているんです。あの悔しい思い出、思い出しちゃったよ。



今時質権設定する金融機関さんはそんなに多くない、と別の金融機関さんから聞いた

覚えがあります。スルガ銀行さん、三井住友トラストL&Fさんあたりは今でも

質権設定しているのかな。



ともかく、現時点で質権が設定されていないのは確かなので、要請をいただいた以上

対応しなくてはなりません。当時の担当さんがどうこう言っても仕方ないです。



ただ、この話に時間を割くのもちょっと面倒だなあと言うのが正直な気持ち・・・。

そこで、保険代理店さんに連絡して、金融機関さんとのやり取りをお任せしたいと

お願いをしてしまいました。その方がスムーズだろうと思いますし。

保険代理店さんもそれで良いということでしたので、進めていただくことに。



保険証券の原本が必要と言うことでしたので、自宅の書類をあさってみたところ

ちゃんと出てきました。部屋は汚いけど何となくどこに何があるかはわかるという

状態ですので、書類がないとかで騒ぐことはそんなに多くないです。

これを保険代理店さんに送り返せばOK。



こういう動き一つ一つを積み重ね、金融機関さんと良い関係を造れればと思います。

え、今の時点で干されている段階でダメだって?いやまあそうかもしれないけど〜。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月08日

週末の札幌出張の準備を整える。

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週末の札幌出張の段取りを組んでおりました。増税後初の出張です。

今回の目的はやっぱり「親睦を深めること」になるのかなあ・・・。



ここのところ、月に1階ペースで札幌に飛んでいる私です。マイルがあるから

お金をかけずに気楽に飛べるのもあり、札幌出張の頻度は増やしています。

現地に行って状況を把握することが大事だし、管理会社さんとも短い時間でいいので

頻繁に顔を合わせることで、親密度が増すという考えもあります。



出張は基本マイルで対応しています。マイルどんどん使わないと、貯まる一方なので。

JALのマイルでの予約はこれまで2ヶ月前にならないと取れなかったのですが、

最近はもっと未来のも取れるようになってしまい、予約しづらくなりました^^;



今回の出張は、飛行機の便の関係で土曜日夜に札幌入り。そしてすぐに札幌7棟目の

管理会社の担当さんとすすきのへ。



日曜日は札幌5棟目の管理会社さん及び清掃業者さんとランチミーティング。

多分その前後に札幌5棟目の現場確認をすると思います。防犯カメラの設置状況とか、

騒音問題とか、鍵穴ボンドの問題とか、いろいろと問題がある物件ですので、

打ち合わせは適宜行いたいところです。



その後、札幌7棟目の大規模修繕の最終説明を業者さんからしていただく予定です。

時間はまだ未定。現場は一度見ていますが、その後非常階段や分電盤など追加で工事を

してくださっているということですので、そこも含めての確認とします。



夜は久しぶりに満室研究所の山岡さんとアパマンエステートのコジローさんと懇親会。

私が不動産賃貸業開始の初期からお世話になっていますが、皆様お忙しくなり、

最近はあまり飲む機会もなかったなあということで、ここで旧交を温めたいと思います。



月曜日は・・・フリーにしておきます。突発的に何か入れたくなった時に動けないと

困るので、多少フリーにしておける日を作っておいた方がいいかなと言う思惑も。

あと、できればここで札幌9棟目の外壁破損に関して、どんな工事をするのかも

打ち合わせておきたい気持ちはあります。そうしないと、期待していたような工事に

ならずにがっかりする可能性もありますので。



・・・と、ここまで書いて、札幌9棟目の件を調整していた相手の社長から連絡が。

どうしても土曜日でないと下請の業者さんの都合がつかない、ということです。

土曜日昼間から動こうとすると、マイルではなく普通の航空券を取らないとですよー。

直前だと何の割引もないから、お値段が4万近くしちゃうんですよー。



「その分、下請に値引交渉します!」



マジか!うむむ、それだったらマイルじゃなくて普通にフライトするか・・・。うん。

今回予約した分は予約変更でどこかの土日に振り替えておけばいいですし。

札幌には定期的に言ってるので、今から予定を確定させても問題はないでしょう。

じゃあマイルはやめて、普通の飛行機で。そして到着したら打ち合わせをして、

そのまま社長とご飯を食べて、終わり次第札幌7棟目の管理会社さんと合流かな。

ブログ書きながらリアルタイムに予定が変わっていく・・・(笑)



札幌で今から新規案件を仕込もうとすると、融資の問題が立ちはだかります。

今、融資が出るような気がしないんですよねえ。札幌。厳しい環境です。

札幌に法人の支店だけじゃ微妙で、代表者もしくはそれに類する人が現地にいないと

なかなかいい結果に結びつきません。



こういう環境の時は、今あるものをきっちり守る動きを取る方が良いと思います。

稼働率を高め、建物の状態をよくして、きちんとキャッシュを生んでくれる状態を

長期にわたって維持できるような作戦を練るべきと思います。



そのためにも、現地に足しげく通い、現状把握とコミュニケーションを密にすることを

心がけなくてはなりません。出張はそういう意義があると私は思っております。



というわけで、現地でお会いする皆様、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月07日

東京12棟目のリノベーション工事、本格的にスタート。

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東京12棟目の工事がいよいよ始まりました。11月中に完了する予定です。

これが終わればリノベ待ちの物件は手元から無くなります。



東京12棟目は東京4棟目を売却した現金で購入した物件です。再建築可能なのが

嬉しい物件ですね。購入時点で想定していた表面利回りは、通常に賃貸した場合、

かつリノベの費用も含めて、10%をギリギリ確保できるかな?という感じでした。



購入後、東京11棟目のリノベや他の地域の物件の大規模修繕を優先していたので

こちらの案件の優先度は落としていました。そして東京11棟目の借り手を探してくれた

民泊の管理や民泊をやりたい人を顧客でいっぱい抱えている業者さんが、東京12棟目も

同じように民泊希望者に家賃を高く貸すことができるという話をしてくださったので

それに乗っかることにしました。これで一部屋あたり家賃25%アップとなりますので

利回りは12%後半まで上がることになります。

(ちなみに、この決断をした時は、この業者さんが微妙だと気付く前でした)



リノベまで現金となるとややしんどいので、ここは借りてしまえということで

東京9棟目を売却してしまい、残高が減った取引行さんに相談。正確には見積が

出てからということになりましたが、想定しているリノベ資金+αくらいまでは

融資可能という回答を得ることができました。



この資金は10年で借りられるので、10年以下の返済比率が高い案件を優先的に

返すという動きを変えなければ、返済比率は一応下がるはずです。そもそも今回の案件は

現金購入なので、そういう意味でも返済比率は下がっているはず。



そこまでおぜん立てが済んだ頃、東京11棟目のリノベが完了します。施工業者さんが

動ける状態になったところで、東京12棟目の現地調査・お見積が始まりました。

そして出てきた結果は、想定よりも数十万程度高い値段でした。施工業者さん曰く、

1階を補修塗装のみにすれば金額は下がるけど、元々事務所だった開放的な個所を

住居に変更するなら、目隠しのルーバー設置など対策をしておかないと、入居した後に

クレームになるだろうと。その点も工事に含めているので、少し高めなのだそうです。

あとは単純に消費税増もありますね。大きな金額の2%はそれなりにでかい。



少しだけ考えましたが、まあもうやらなきゃいけないのは間違いないことなので、

多少予算オーバーでも突き進むしかありません。今回いただいた内容でお願いしました。

これでちょっと利回り下がったかな。民泊ではない一般賃貸の相場で計算した利回りは

10%を若干切るくらいになりました。民泊前提の家賃であれば12%ちょっと。

ま、しょうがないです。購入時の見極めが不足していた、ということで。

あるいは開放されていても問題ないようなアイディアで作れば良かったのかも

しれません。コストが変わることがわかったので、次はその道も模索しようと思います。



10月から工事が始まり、昨日現場確認と差し入れをしてきたところ、中はスケルトンに

なっておりました。ここから間取りの組み直しが始まります。生まれ変わった姿が

出来てくるのが楽しみです。



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