2019年10月16日

保険金で被害を賄えることが決まりました。

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先週末の台風の前にあった台風で被害を受けていた東京6棟目の火災保険の保険金申請、

無事に保険金が支払われることになりました。良かったです。



以前のブログで書いた通り、東京6棟目にはベランダのポリカーボ屋根が吹っ飛ぶ

被害が出ておりました。こちらに関して、管理会社さんからお見積をいただいて

おりましたが、これがまた結構な金額。屋根が飛んだだけでこんなにかかるのかと

思ったのですが、それが現実であれば従うより他に道はありません。



というわけで、火災保険の保険金申請をさせていただきました。自然災害ですので、

火災保険で費用が賄える可能性はあるよねというところです。というかそうあって

ほしいところです。



とにかく今、自然災害連発で保険会社さんは大忙しの模様。普段なら保険金支払いが

決まってから保険金請求書が保険代理店さんから届く流れなのですが、台風被害などの

自然災害に関しては、申請したらすぐに保険金請求書が保険会社さんから直接送られて

きていました。いつもと同じフローだとパンクするからなのかもしれません。

保険代理店さんに確認したところ、まだ保険が出ると決まっていなくても、送って

しまって構いません、ということでした。それに従いサクッと郵送。



そして先週の台風前、保険代理店さんに先週末の台風で仮に浸水の被害が出たら、

保険の対象になりますかという質問の電話をしたのですが、その時「別件のお話を

いくつかいいですか?」と切り出され、東京6棟目の保険金の支払が決まったという

嬉しいお知らせをいただいた次第です。



保険代理店さんがとても優秀で、管理会社さんが8%の消費税で見積をしており

保険会社さんも計算せずにその8%のままで承認していたらしいのですが、代理店さんが

それに気が付いたので、訂正の依頼をして10%で承認し直させたとのことでした。

「金額が増えてますけど、そういう事情ですので」なんて何事もなかったかのように

さらっと言われたら、なんと頼りになる代理店さんだと思い、今後もどんどんお仕事を

頼んでしまいそうです(笑)



ついでの話で、札幌8棟目の漏水事故に関しても、基本的なところは入居者様の

借家人賠償責任保険で賄えたのですが、保険代理店さんが「建物の保険でも何かしら

出せる可能性があります」と言うので、管理会社さんと連絡を取っていただいたら

臨時費用保険金と保険会社さんが算定する被害額から実際に他社の保険で支払われた

金額を差し引いた金額が保険で支払われることになりました。これだけでもン十万です。

滞納債権の足しになります。ありがたい。



その前は札幌9棟目の外壁落下に関しても、きちっと保険金の支払に持ってきて

いただけたし・・・。もうほんと頭があがりません。ありがとうございます。



とういうわけで、東京6棟目も保険金が出ることになりましたと管理会社さんに

お伝えして、本格的な工事の対応を依頼。今回の台風で被害が広がっていなければ

いいのですが・・・。



というわけで、保険は手厚く入りましょうということと、保険会社さん選びよりも

保険代理店さん選びの方が大事だと思います、ということをお伝えして、本日の

ブログは締めさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月15日

札幌出張でやろうとしていたことを一日に凝縮して実施。

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札幌出張、ぎゅっと凝縮して余裕があまりない日程でしたが、最低限のやるべきことは

やれたように思います。さすがに少し疲れました。



朝起きてブログ書いてから早速出発。まず向かうのは東京5棟目です。

防犯カメラを設置しているはずなので、その確認です。



防犯カメラを設置するきっかけになったのは、鍵穴にボンドを入れられる事案が

発生したことがきっかけです。しかも何度もそれが繰り返され、とうとう入居者様は

退去に追い込まれてしまいました。そりゃあ無理もない話だと思います。



カメラを設置してから、鍵穴にボンドを入れる事案はピタッと止まったと聞いてます。

現地に行くと、確かにとても良い場所に設置されており、これなら全部屋確実に

見張ることが出来そうです。かつ、カメラ自体を壊そうとしても、死角がないため

壊す前に顔が写るのが確実。これは最強の設置場所かもしれません。



あとは抑止力として「防犯カメラ設置」みたいなポスターでも貼りたいところです。

いくつか候補になる箇所をピックアップしたので、追って管理会社さんと話をして

場所を確定させようと思います。




ランチの後、札幌7棟目へ移動。大規模修繕の出来栄えについて説明を受けました。

台風で飛行機が欠航した関係で、職人の取りまとめをしている社長は不在。

現地の職人さん2名と、社長の支援をしている投資家仲間さん、それに管理会社さんが

揃って対応してくださいました。



外壁のクラック補修、非常階段の防水工事、分電盤の塗装など対応いただいた箇所を

一通り説明いただき、私としては問題なしと判断。むしろ管理会社さんの方が

親身になって細かくチェックしてくださり、こことここは大丈夫かなど確認をして

くださいました。複数の目でチェックできるのってありがたいです。



屋上にも上ってみましたが、屋上防水はもう少し引っ張れそうです。

計画的に順次対応したいと思います。



一通り見た後、管理会社さんに迎えに来ていただき、札幌9棟目へ。モルタルの壁が

落下して大変なことになっています。こちらは台風被害と言うことが認定されて、

修繕費が出ることになっているのが救いです。



現地で施工に関して説明を受けましたが、部分補修で対応する場合の対応箇所は

事故が遭った箇所とその周りに限られるということでした。いや、勿論そうだろうと

思ってはいたのですが、それでもその工事範囲がとても狭くてびっくりしました。

そんなに狭いのにこんなに見積高いのか・・・。



現場には管理会社の社長さんも来ており、モルタルでもう一度やるくらいであれば

部分であってもサイディングに貼りなおした方がいいと思う、と。サイディングにすると

価格はモルタルと変わらず、少し施工範囲が広がるようです。しかしそれでも、

部分補修にかかる金額は全体補修の半額くらいなのに、やれる範囲は外壁の面積の

10%くらいです。なんか資金効率が悪いです。



予算は超過しちゃうけど、いっそ全面やってしまう?

その方が長期的に見ても良い気がしてきました。



ただ、このアパートは朽ち果てるまでこのまま使って、本当にダメになったら

更地にして土地で売ろうと思っていたのです。本音を言えば、あまりお金はかけたく

なかったのですが・・・。



でも、外壁塗装を終わらせたら、普通の収益物件としての出口も検討できます。

幸いにして、今は空室も残り1部屋まで来ております。外壁塗装済みで高稼働率の

アパートということであれば、買値より高い値段で売れる可能性は充分あります。



やっちゃうかー、これ。モルタルの部分補修をして、また何かおこるかもしれないと

ヒヤヒヤして、資金効率もあまり良くないというプランにするくらいなら、追加予算を

使ってでも全部やり直しちゃった方が効率貝いだろう、と言う判断をしました。



管理会社さんにお願いして、至急全面の場合の見積をお願いすることにしました。

全面だと工期も伸びるので、早く着手しないと雪の前に終わりません。

よほどのお値段にならない限りは、全面でいこうと思いますが、その判断は見積を

ちゃんと見てからにします。



その後、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんと飯を食って、少し飲んで、出張の全工程が

完了しました。短い時間にいろいろ詰め込んだからちょっと疲れましたが、充実した

出張になったと思います。現地でお会いした皆様、どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月14日

一日半遅れで札幌出張へ。

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予定より一日半遅れましたが、札幌に出張に来ました。気持ち的には割と萎えてたけど

そんなこと言ってたら仕事が終わりませんから。



台風で神経をすり減らした翌日は、台風一過の素晴らしい快晴。そして暑い一日でした。

お昼まで避難先のホテルでダラダラ。スイッチがオフになってしまい仕事をする気に

なれませんでしたので、ひたすらゲームしてました。



飛行機は台風が来る前にさんざん「予約→欠航→予約変更→欠航→(ループ)」を

繰り返していたので、一応確保済み。夕方の便となったので、到着は夜です。

元々入れていた2日目の夜の予定くらいはこなせるかな・・・?



本当はそのまま空港に移動して、ラウンジで雑務でもしてから札幌に行こうかとも

考えたのですが、避難時に通帳や実印の類をすべて持ってきていたので、みだりに

持ちあるくのもどうかと思ったこと、嫁ちゃんの体調が今ひとつ良くなかったことも

踏まえ、一度家に戻って被害状況の確認と荷物の整理をすることにしました。



家に戻ると、被害は特になしという安心の状況でした。出しっぱなしにしていた

布団を干すときに使う布団ばさみが崩壊していたくらいでしょうか。何事もなくて

良かったです、ほんとに。本当は東京8棟目とかも確認したかったのですが、

そこまでの余裕はなかったので諦めました。



飛行場に移動し、お土産を買って、飛行機が少し遅延するということがわかったので

ラウンジで充電とかしながら、その後の予定を調整しました。



札幌5棟目の現地確認とランチ会は中止。現地確認を一人ですることにしました。

札幌7棟目の大規模修繕の報告は予定をずらして月曜日に実施。職人の頭領さんは

不参加になりましたが、それ以外のスタッフの方と管理会社さんは調整をいただくことが

できました。

札幌9棟目の外壁補修の説明は、業者さんが地方出張でどうしても調整がつかず、

管理会社さんがその分説明を聞いて代わりに説明してくれることになりました。



午前中のうちに札幌5棟目の現地確認、14時から札幌7棟目の説明を受け、

16時から札幌9棟目の説明を受け、そのまま札幌9棟目の管理会社さんとご飯を

食べて東京に戻る、というプランになりました。



また、フライトが遅れたので、到着も遅れるということになり、その日の夜久々に

飲む予定だった方々に予約時間の変更をしていただいたりしました。



そんなことをしていたら、あっという間に時間が経過してしまい、フライトの時間に。

飛行機に乗っている間は漫画を読んだりゲームをしたり、札幌5棟目の管理会社さんの

社長から物件提案のメッセージが届いていたので、それを確認したり。



そうこうしているうちに新千歳空港に到着。バスで移動し、飲み会の会場へ。

とっても久々にガッチリ飲むメンバーでしたが、楽しいひと時でした

10年来のお付き合いなので、皆さんそれぞれに状況が変わって成長されており

10年という歳月の長さを感じたものでした。三次会までたっぷり親睦を深め、

初日の夜は更けていくのでした。



ていうか、今この時点でブログ更新しているんじゃあ、もう午前中の予定に間に合う

気がしないという問題があることに気が付きましたよ!?やばい!急いで移動します。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月13日

コミュニティのあるアパートの良さを感じた台風19号騒動。

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台風にやきもきさせられましたが、うちの方はまさかの決壊なしで済んだようです。

その辺の情報を把握することができたのも、入居者様のおかげでした。



昨日は都内は台風に向けての準備で異様な雰囲気でした。お店はどこも閉まっている、

食べ物はろくに売ってない、Twitterには渋谷、新宿、秋葉原などの繁華街が軒並み

スカスカになっている、なかなか見られない写真が投稿される、という感じで、

ある種お祭り前のような雰囲気が広がっていたように思います。



そして夕方頃からは台風フェスティバル。オープニングアクトで千葉県に地震が発生、

サテライト会場で桜島と阿蘇山の噴火、サプライズゲストで千葉に竜巻、そしてトリを

飾る台風19号。小田原に上陸したとか、さいたまにいるとか、松戸に抜けたとか。

激しいアクトにオーディエンスが異常な盛り上がりを見せ、多摩川・荒川をはじめとした

あちこちの川がウェーブ(氾濫)で呼応するという伝説のフェスとなってしまいました。

(被災者様のお気持ちを考えた際に、やや不謹慎な例えとなっている可能性があることを

 この場を借りてお詫び申し上げます)



私自身は、昨日のブログにも書いた通り、災害に弱い城東地域に住んでいるものですから

早々に避難すると決め、都内の割と安全と思われる場所のホテルで一夜を過ごしました。

前回の台風15号では自宅も結構揺れましたが、立派なホテルだとそれもありません。

台風来てるの?という感じで安心して過ごせました。安全に支払う対価をどう考えるか、

という議論はありますが、それなりに高いお金を出して移動して正解だったと感じます。



その場にいないことで、自宅および物件のことは気にならなかったの?という点は

確かに気になりました。しかし、東京8棟目があったおかげで、その辺の不安はだいぶ

和らぎました。入居者様とやり取りをさせていただいていたためです。



朝一番で、必要があれば避難してくださいという連絡をしました。ただ、東京8棟目は

ペット多頭飼いを推奨している物件なので、ペットを連れて避難しなくてはなりません。

しかも4匹も5匹も飼っている人もいるわけで・・・。



こちらからは、ペット1匹分ならペットホテル代もこちらで負担するので、必要なら

避難してくださいということを伝えました。各々情報を持ち寄り、ペットも含めて

受け入れてくれる避難所の話なども連携しながら、夕方までには(ペットシッターさんに

お任せして出張している人を除いて)連絡を取り合っていた人は皆さん避難所へ移動を

されたということがわかり、まずは安心。



しかし、暴風域に入り、随所で川が決壊したというニュースが流れるにつれて、

ペットシッターさんにお任せしてワンちゃんを置いてきた方が「そちらの状況は

どうですか」と不安げにグループLINEにメッセージをしてくるように。

私も現地の状況がわからないので、もし万が一川が決壊して床上浸水になったら、

1階のその方のお部屋に残されたワンちゃんは・・・。グループLINEが重苦しい

雰囲気に呑み込まれていくのが目に見えてわかりました。



その時、それまで安否連絡のなかった入居者様から「自分は今外に出るのは危険だと

判断しアパートにいます」というメッセージが。部屋に浸水はしていないし、室内で

危険を感じるほどではないという内容と共に、アパート前の様子を写真で送って

くださいました。シッターさんに任せて部屋に置いてきた飼い主さんも、この写真を

見て少し安心してくれた模様。



ここでもっと安心して貰えることって何だろう・・・。ちょっと考えましたが、

やはりペットのワンちゃんの安全を確保することでしょう。グループLINEで

残っている入居者様に、有事の際は鍵でも窓でも壊して構わないので、ワンちゃんを

助けてあげてほしいとお願いをしました。勿論、修理代は私が負担しますという一言も

忘れずに添えております。



その後もやり取りを続けていると、2階の法人さんがまだ在宅のようだとのこと。

建設工事をしている間の事務所として借りているということですので、きっと現場監督が

現地にすぐ行けるように待機しているのでしょう。本当に大変なお仕事と思います。



最悪の場合は、他の部屋のワンちゃんも含めて救出した上で、その2階の部屋に

避難をさせて貰おう、というところまで話が進んだところで、皆さん落ち着いた模様。

前代未聞の規模の台風ということで、不安も大きかったと思いますが、結果としては

入居者様同士での会話も今までになく進み、少し連帯感も生まれたのではないかという

気がします。結果としてはきっと良かったはず。



台風が通過した後、夜中になって皆さん避難所から戻り始めたようで、アパート周辺は

決壊もなく無事だったという連絡が続々と。良かったです、ほんと。アパート共用部に

隣地の樹木の葉っぱが散乱したようですが、それも入居者様がまとめてゴミ袋に入れて

くださったようです。素晴らしい入居者様に恵まれ、本当に良かった。



近隣の方から入居者様に「雨樋が葉っぱで詰まってるから清掃した方がいいですよ」と

声かけがあった、ということを個別に連絡いただいたので、それも含め一度共用部を

きちんと清掃する手続きを取りたいと思います。



全体的な話としては色々大変な台風だったのですが、私の周りに関しては今のところ

大きな被害報告はなく、ほっとしています。今後物件を巡回する中で、事故の報告が

あるかもしれませんが、その際は火災保険の保険金申請で何とか修繕したいと思います。



本日午後、札幌行の飛行機が飛ぶといいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月12日

保有している東京物件が軒並み浸水しそうな場所にある件。

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出張行けない云々とか昨日ブログに書きましたが、どうも今回の台風はそんなレベルじゃ

済まないことになりそうです。私自身も危険を感じて準備をしました。



今回の台風、かなり強い勢力で日本に上陸すると見られています。首都圏の電車は

軒並み計画停電を行うということで、基本的に家から出ないこと、が各所において

推奨される対応のようです。



また、潮位が高い時に台風が来ることで、高潮の被害も予想されるとのこと。

あまり意識したことのない単語でしたが、高潮によって海に流れ込めなった川の水が

氾濫する可能性があるということです。昨年9月の台風21号で、関空が浸水して

橋が壊れたやつとかも高潮の被害のようです(こちらのニュース参照)。



これを見ていると、私の東京で保有している物件が軒並み危険な気がしてきました。

ドミナントエリアとして展開している地域、荒川流域の下町エリアなものでして。

高潮で荒川と隅田川が氾濫する可能性、けっこう高いと思います。荒川より隅田川か?

普段からけっこう水位が高い印象もありますし。



高潮により河川が氾濫。これによって、床上浸水が発生。これが考えられる最悪の

シナリオと思います。城東エリアにあるうちの物件は、そうなったら大半が浸水です。

東京1棟目、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目、

東京11棟目、東京12棟目。要は東京6棟目を除いたすべての物件がこのエリアに

ありますので、かなり厳しい事態になることは避けられません。



そして事前に何か対処ができたかと言えば、あまりできておりません。

なんせ自宅もそのエリアにあるので、まず自宅のケアが最優先という事情もありまして。



昨日は会社を少し早めに帰らせてもらい、とにかく濡れて困るものを3階に移動。

うちは都内によくある三階建ての狭小戸建なので、上に逃がせば5メートル級の

浸水が来ても何とかなるだろう、という読みです。それでも通帳や実印などの

大事なものは、持ち歩いてしまった方が安全なのかもしれません。



それから、外に出ている物干し台を室内に入れたりもしました。窓ガラスが割れると

悲惨なので、そうならないような対処だけはしておこう、と。それでも近隣からの

飛来物で割れる可能性は大いにあります。一応、窓ガラスは何かしらのテープを張ると

いいという意見と、テープを貼ると窓ガラスの強度が落ちるから推奨できないという

別々の意見があるため、私はあえて何もしないことにしました。昔の家だったら

雨戸があるからそれを閉めれば良かったのでしょうけど、最近の家には雨戸なんて

ないですからね・・・。なるようになるしかないでしょう。



けっこう本気で、仙台に避難しようかと考えておりました。

仙台ならそこまで台風も酷くないし、もしかしたら日曜日は札幌行の飛行機が

飛ぶかもしれない、ということも考慮しての判断です。

ただ、嫁ちゃんを置いていくわけにもいかないので、彼女の判断も聞いてみたところ

体調とか総合的に考えるとちょっと微妙という感じで・・・。

色々話し合った結果、折衷案として「比較的安全そうなホテルに避難する」という

結論になりました。荷造りはしておいて、最悪数泊してもいいように準備はします。

あと、もし札幌行の飛行機がうまく日曜日飛んでくれるなら、東京の中心部にいた方が

動きを取りやすいだろう、というのもあります。



自宅も含め、自然災害に弱い地域ということは理解の上で購入していますので、

このことに対して恨みつらみを言うつもりはありません。建物被害は保険などで

対応すればいいと考えています。



ただただ、そこにお住いの皆様の健康被害がないことを祈るばかりです。



東京8棟目の入居者様とはLINEでつながっておりますので、ワンちゃんがいるので

難しいかもしれないけど、できるだけ避難してくださいということでお伝えしました。

ペットホテル代も1匹くらいならこちらで負担します、と言いましたが、多頭飼いの

おうちの分を全て負担するわけにもいかず、不公平感が出てしまいそうで悩ましいです。



とにかく、今回の台風はかなり危険ということなので、ちょっとやりすぎかもと思う

くらいに対策をした方がいいと思います。後で後悔しないように・・・。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする