2019年10月26日

質権設定している金融機関さんから保険金支払の件で連絡あり。

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先日、質権設定先の金融機関さんから保険金支払の件で連絡がありました。

支払関係で連絡を受けるのって、初めての体験でした。



質権設定。火災保険の保険金請求権に対して質権を設定すること。

万が一、火事などで物件が焼けてしまったとしても、保険金があるから安心・・・

でもその保険金、質権設定されている場合はまず金融機関さんが受け取る権利を

持っています。万が一の時も借入を滞りなく返済できるよう、金融機関さんは

保全をしているわけです。



不動産投資に積極的な金融機関さんだと、一世を風靡したスルガ銀行さんあたりは

当時質権設定をしていた記憶があります。でも、他の金融機関さんで話を聞いた際には

「最近は質権設定も流行ってないですね〜」なんて言ってたので、そんなに気張って

質権を設定してくるところは減っているのではないかと思われます。



東京法人および個人事業主としてお付き合いしている金融機関さんの中で、質権設定を

しているのはメインバンクさんと東京10棟目を借入している金融機関さんです。

それ以外については特に質権設定については何も言われておりません。

信組さんのように小さなところと、ノンバンクさんのように保全をガチガチに

かけてくるところが質権設定を仕掛けてくる印象があります。やっぱりリスクが

やや高めでも貸すところは、保全も手厚いのでしょうね。



質権設定されていることによる大家側のデメリットは、前述の通り保険金の請求権が

優先されるのが金融機関さんになることです。金融機関さんが「ダメ、うちが貰う」と

言えば、大家さんは保険金を受け取ることはできません。



まあ、本当に物件が火事で焼けたとか、そういうレベルにならない限りは保険金は

大家さんが受け取れると思いますが、その物件から収益が見込めなくなった時などは

金融機関さんが質権を行使するかもしれません。



私はこれまで金融機関さんが質権を行使したケースには遭遇しておりません。

一度物件で火事がありましたが、その時は質権設定されていなかったし、入居者様が

原因の失火で、借家人賠償責任保険で対応していただいたので問題はありませんでした。



さて、質権についてだらだらと書きましたが、今回東京6棟目で初めて金融機関さんから

保険金の支払に関しての確認を受けました。東京6棟目はノンバンクさんから借入して

おり、質権が設定されております。そして東京6棟目は先日の台風15号と台風19号で

ポリカーボネイトのベランダの雨よけが飛んだり、トタンになっている場所が捲れたりと

割と被害を受けてしまっています。これらについて、保険代理店さんや管理会社さんの

ご尽力もあり、保険金が支払われることとなりました。



そんなある日、仕事をしていたら携帯に着信あり。仕事中なので出られませんから、

ひとまず放置して後で確認するとノンバンクさん。あれ、返済できてないとかだったら

まずいなと一瞬焦りましたが、ちゃんと今月も払っています。そもそもそっち系だったら

もっと早いタイミングで連絡が来ているはずです。だからきっと違うな。うん。



翌日折り返そうと思っていたのですが、結局忘れてしまい折り返さず。するとまた着信が

ありました。今度は留守電が入っていて、保険金支払の件で確認があるとのことです。

トイレに行くついでに、ちょこっと抜け出して折り返し。何を聞かれるのかな?



先方からの確認事項は、保険金を使って修繕する予定があるか、修繕はいつになるか、

という話でした。なるほど、貸している不動産の価値が落ちて収入を得られなくなり

滞納が始まることを恐れているようです。ここまで細かく確認されたのは初めてです。

他の質権設定されている不動産でも保険金の請求はしたことがありますが、借入先から

連絡を受けることはありませんでした。慎重と言うか、がめついというか(笑)



応急処置は既に行っており、工事も発注している旨をお伝えしたところ、それでは

保険金の支払の手続きを進めさせていただきます、ということで電話は終了。

意外とちゃんと見てるのねー。保険金はうちに払え!とかわけわからないことは

さすがに言わないと思ってはいたものの、初めての経験だったのでちょっとだけ

何が起こるのかドキドキしていた自分がいました。特に何もなくてよかった。



今日の教訓:ノンバンクさんは金融機関さんよりも保全の目が厳しい



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月25日

札幌物件の入札案件に安定のノールック買付。

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札幌5棟目の管理会社さんから、札幌物件でおすすめのものがあるので入札しませんかと

お声がけをいただいておりました。検討の結果、入札してみることにしました。



今年は、序盤に仕込んだ2物件(東京11棟目、東京12棟目)以外は購入は見合わせ

既存物件の満室化と売却による財務基盤の健全化を志して動いております。

稼働率は90%前半まで回復し、2物件を売却して手元資金を厚くすることに成功。

この後この資金を繰り上げ返済に使って、返済比率の削減を目指そうとしております。



そういうルートを模索していたためか、ここまで「これぞ!」という案件には

出会っておりませんので、購入するにも至っておりません。ちょっといいかなと

思ったものも、割とサクッと蒸発していく傾向も続いていますしね。



札幌も低価格案件なら現金で攻めてみてもいいかなと思うのですが、なかなかそんな

都合のいい案件があるわけでもありません。どちらかと言えば札幌はアパート案件が

多いので、現金で攻めようにも手に負えないところがありますから。都内のボロ戸建の

方が可能性があります。



そんな事情もあり、札幌案件はノーマークでここまで動いていましたが、ここに来て

ちょっと面白そうな案件のご提案をいただきました。札幌市内のアパートでして、

築15年くらいの木造アパートで、ほぼ全戸駐車場付きのファミリー物件。価格は入札に

なりますが、管理会社さんがヒアリングをする感じだと、15%くらいの利回りになる

金額で入札すれば、落札できそうというお話です。



このくらいの案件だと、今の札幌なら12%〜13%で売却できそうです。

それでいてファミリーなので安定したキャッシュフローが見込めます。

地下鉄の駅からは遠いですが、直感的に悪くなさそうだなと思いました。

売って良し、貸して良しの案件です。最初から売る気満々ってわけじゃないですが、

ここ数年の経験で売却できるものを売却して資産を入れ替えるのは大事なことと

理解しましたので、流動性もある程度見ないといけないと思うようになりました。



先日の札幌出張絵現地を見る時間があればよかったのですが、あいにくの台風のせいで

出張日程が大幅に縮まってしまったので、現地を確認する時間的余裕がなくなりました。

そこで、管理会社さんが「状態はいいですよ」と言うのを信じることにしました。

久しぶりに発動させますか、ノールック買付!(管理会社さんとの信頼関係があるから

できることであり、良い子は絶対に真似しないでください)



ただ、この物件は融資特約NG。現金のあてがない場合は入札するのは危険です。

3月末に見切り発車で買付を入れて、結局融資審査が通らず手付金放棄の憂き目を見た

ことを思い出します。そして管理会社さんからの新情報によれば、想定外に高めの

入札をしている人がいるようですので、私は2番手の状態みたいです。ただ、一番手が

現在融資付に奔走しているということなので、そこが崩れれば勝機はある感じです。



仙台法人の厳密なお金の状況は義母が握っています。義母に今かき集めたらいくらの

お金が出せるかを確認して、そこに私の手元資金を乗せて、富山1棟目と札幌9棟目の

修繕の分を差し引いて、場合によっては経営セーフティー共済に納めた分から貸付金を

受けちゃって・・・など計算していくと、ギリギリで入札金額に届きそうな感じに。

よし、いっちゃうか。



札幌5棟目の管理会社さんの社長に資金が揃った旨をお伝えし、あとは祈るばかり。

買えたらラッキー、買えなくてもまあ痛くはない。そんな感じでゆったり構えて

結果を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月24日

業者さんが見積間違いをしていたせいで、予定がパー。

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札幌9棟目、そりゃーないだろうという感じの業者さんの見積ミスがありまして、

結局全体補修ではなく部分補修に留まることになりました。なんだかなあ。



先日の札幌出張で、札幌9棟目に関しては台風で被災した外壁の状態について確認。

見積の差額を考えると、多少自腹で払ったとしても全ての外壁を予防修繕的な観点で

やり直してしまった方がいいだろう、ということになりました。

その見積自体は、外壁が破損した際に「部分補修」「全面補修」で出していただいて

おりますので、その全体補修の金額が見積金額という理解をしておりました。

実際、その形で施工業者さんも管理会社さんも認識しており、このくらいの価格差なら

全面の方がオトクだねという話で管理会社さんと決めた経緯があります。



札幌出張から戻り、そろそろ10日が経過しようとしていますが、この件に関して

まだ見積が出てきません。雪が降る前に終わらせないといけないんですけど、

まだ見積が来ないとか大丈夫なのかしら?本当に間に合う?



ちょっと心配になり、管理会社の担当さんに軽く見積状況について確認してみました。

すると管理会社さんの担当さんは言うのです。「業者と社長の間で金額に食い違いが

あったようで、現在業者と話し合っているところのようです」と。



詳しいことはそれ以上聞けなかったのですが、社長がそこまで言うレベルの食い違いと

なると、下手したら100万単位ってことでしょうか。怖いなあ・・・。



出張時に聞いた話ですが、今回見積を出してくださっている業者さんは、元々は

管理会社さんの社員さんで、独立してリフォーム業者を営んでいるとのことです。

管理会社さんからの工事の発注が売上の半分以上を占めているという話だったので、

(多少社長が盛っているとしても)管理会社さんの方が立場が強いのは明白です。

うまく落としどころを見付けてきてくれるといいんですけど・・・。



そんな心配をしていたところ、昨日の昼間、管理会社の社長から着信がありました。

仕事中で出られなかったので、仕事が終わってから折り返し。結構遅い時間でしたが

社長は普通に電話に出てくれました。



「うちが利益なしで工事しても、聞いていた金額より150万も高いんです」と。

どうやら面積を数え間違えていたようなのです。実際に面積をきちんと数えたら

1.5倍くらいありました、と。なにそのお粗末な話(汗)



確かに、札幌9棟目は四角形ではなく凹の形になっています。たぶん、□のつもりで

面積を早とちりしたのでしょう・・・。ていうか、そんなの保険金申請の最初の段階で

気づいておきなさいよ!という話なのですが。



「季節が悪く、今から安い業者を見つけていると雪が降るまでに工事が終わりません」

と社長は言います。確かにそうでしょう。あと1ヶ月もすれば札幌は雪が降ります。

駆け込み発注が多い時期です。今から安い金額でやれる業者さんが空いているとは

とても思えない、という点は納得できます。



「そこまでお金をかけるべき物件ではないと思うんです」「とはいえ、破損個所を

 冬までに直さないわけにいかないですから、今回は部分補修にとどめませんか?」

なんか資金効率が悪いけど、今はもうそれを選ぶしかなさそうです。建物にそこまで

お金をかけるべき物件ではないというのもその通り。実際、テナントさんが出たら

その段階で更地にすること前提で売ってしまおうと思っているわけですから。



ただ、今回台風で壁が落下しているということは、築年数が古いので他の部分も

同様に落下する可能性があるものと考えられます。それを思うと、全部補修して

おきたかったという気持ちはあるのです。なので、管理会社の社長さんに「今後、

同じように落下する事故が起こるかもしれないですよね」と言ったのですが、

「それはその時考えましょ」と軽く言われて終了。ま、まぁそれもそうね(苦笑)



見積額を聞いていた段階で、保険で出た金額+100万程度で全面補修できるなら

補修するだけして、アパートとして出口を取るのも悪い選択肢ではなかったので、

ちょっと残念です。たぶん、土地としてよりアパートとしての方が利回りで売れるので

高く売れるかなと思ってしまった私。その方向は今の時点ではなくなりました。



業者さんが見積を間違えてなければなあ、と思いますが、もう今それを言っても

仕方がないことです。起こってしまったことは仕方がない。まずは部分補修前提で

進めて、冬を乗り切るしかありません。気持ちを切り替え、その方針で対応を

進めて貰うことにします。



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posted by ひろ* at 09:37 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月23日

リノベーション工事と引渡の段取りを進める。

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東京12棟目の工事が着々と進んでおります。それに合わせて、引渡〜賃貸開始までの

段取りを組んだり、必要なことを決めたりする作業を進めております。



先日、リノベーション工事をスタートしたことをブログ上で書かせていただきました。

また、融資相談に行ったことも書かせていただいております。

今回は、その続きで動きのあったことをつらつらと。



まず融資ですが、支店内決済できる範囲ということで問題なく承認されそうです。

10年、満額、金利3.35%。信金さんのプロパーなので、ちょっと金利は高めですが

保証協会の枠は温存しておいた方がいいと思うので、これはこれで良しとします。

それに、先日この信金さんで借りていた東京9棟目を売却してしまっておりますので

関係の維持のためには融資残高を少し増やしておかないといけないので、贅沢を

言っている場合ではありません。これが億単位ならもっとこだわりますが、数百万の

単位なので、多少金利が下がっても誤差です。



こちらについて、先日早速本申込をしてきました。11月末に実行ということで

段取りして貰ったので、早速本承認を取りに行くそうです。この融資が実行されるまでは

資金はあまり手を付けず、残高が多い状態を維持しておいてほしいと要望されたので

他の金融機関さんに借入を繰上返済して返済比率を下げるのはその後ですね。



実行の段取りをするために、施工業者さんと話をして、引渡の時期を確定させました。

11月の最終週の前の週の平日です。ここで引渡が完了すれば、最終週には実行が

可能になりますので、融資実行のタイミングはそこに設定しました。



これで引渡とお金の支払は確定できました。あとは消防設備の分の費用の支払です。

この物件も東京11棟目同様に民泊をしたい人にお貸しすることになりますので、

オーナー側で消防設備を整えておく必要があります。



この工事は管理会社さんが担当することになっていますが、東京11棟目と同じ

管理会社さんなので、また急に土曜日に見積書を送ってきて、完了写真の提供もなく

月曜日に払ってくださいとか言い出したらイラっとすると思うのです。今回は

そうならないよう、事前にちゃんとこちらで段取りを組んでおこうと思います。



そのために、管理会社さんにこちらから連絡をして、工事が終わるまでにかかる

最低限のリードタイムの確認をしました。工事自体は1日で終わり、あとは消防署の

確認作業が別日程で発生するということでしたので、こちらとしては消防の検査が

終わる日程と、それ以降での支払希望日を教えてくださいと伝えました。



また、以前いただいていた見積の宛名が個人名義になっていたので、東京法人宛に

名義を変更してほしいということをお願いしましたところ、なぜか業者さんが変わり

見積額が数万アップするという謎の事態が発生しました。これについては、妥当な

理由を提示いただくよう伝えました。管理会社さん、下請の業者さんの見積をそのまま

出してくるのですが、前回見積と今回見積で業者さんが変わっていたため、なぜわざわざ

高い業者さんに切り替えたのか、納得のいく説明を求めている次第です。



どうもこの管理会社さんと信頼関係を作るのは時間がかかりそうだなあ・・・。

というか今のところ感覚が違いすぎて作れる気がしないというのが本音(汗)



建物の修繕自体は、10月から工事が始まり。現在大工工事が絶賛進行中です。

リノベーション工事中

昨日、義母と一緒に現場を見に行ったところ、土間だった場所に床が出来ておりました。

2階も職人さんが工事を進めており、順調に進んでいる雰囲気を感じました。

差し入れのお茶とコーヒーを置いてきたのは言うまでもありません。



施工業者の社長さんとは、外壁の色はどうするとか、この辺の仕様は東京11棟目と

同じでいいか、などの話を適宜しております。外壁は業者さんおすすめの色である

ダークグレーにすることにしました。割とダーク系の色は落ち着いた感じになるので

好きなんです。白色系に比べて汚れが目立たないのもいいですね。



それと、もし間に合うならコンセントの高さを床下から60cmに上げてほしいと

依頼しました。腰をかがめずに使える高さに配置することで、高齢者の方の利便性を

上げる狙いや、将来的にペット可賃貸にした時に、ペットがコードをかじりにくい高さに

しておいた方がいいだろうという点を考慮してのことです。明らかに用途が決まっている

冷蔵庫やテレビ用のコンセントは特にいじらず、それ以外のコンセントの高さを

普通のコンセントより少し上げることで、若干ですが使い勝手がよくなるのではないかと

期待をしております。



この考えがまとまったタイミングが遅かったので、今回の物件の仕様に盛り込めるかは

いささか微妙ですが、もし入れられるようなら入れて貰うということで依頼しました。



この物件、工事が想定以上に費用が掛かってしまい、通常賃貸での利回りは10%を切る

数字になってしまいました。9.6%くらいでしょうか。微妙な数字ですが、当面は

民泊をしたい人に貸すので、家賃がぐぐっと上がります。利回り12%くらいでしばらく

回せるので、その間に差分を回収してしまいたいと思います。ちょっと仕上がりの数字は

微妙だけど、家から徒歩圏の再建築可能を購入できたということは大きいですから。

まあ良しとしましょう。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月22日

野立て低圧太陽光の融資の行方。

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たいした利回りではないけど、一応なんとか儲かりそうな太陽光発電所の融資に関して

信販会社さんの申込書を今頃になって書いております。



以前のブログで、元々事前でOKいただいていたにも関わらず、いざ連帯保証人が

法人のdi評者ですと言う形で登場すると、やれ年収が少ないだのやれ年齢が高いだのと

文句を言われ、結局私が連帯保証人になるしか選択肢がなくなった、ということを

書かせていただきました。まったくもって、なんだかなあという感じです。

わたし

おさらい

低圧太陽光4台の現場で、東京法人で2つ、仙台法人で2つ購入します。

利回りはNEDOベースの日射量で10%超。大きく儲かるわけではないけど、

償却などトータルに見てまあなんとかなるかなあという感じのものです。

融資は信販会社さんの前提です。



仙台法人に関しては、義母の年齢が高すぎるから私が連帯保証人に入ってくれと

言われました。それ自体は別に問題ないですが、私の個人信用情報、半端なく汚いけど

大丈夫なのかしら。その点心配ですと太陽光の販売業者さんにお伝えしました。

その点も含めて確認してくださる、と言っていた気がしますが、ちょっとこの辺は

正直うろ覚えです。



東京法人に関しては、本命の信販会社さん(機材に対する保険がついている)では

代表者の嫁ちゃんの年収が低すぎるから、私が個人事業主として購入するなら良いと

いう話でした。いやいや、そこは法人で購入したいんですよ。今後、東京法人の規模を

大きくしていきたいと思っています。個人はほどほどの大きさでいいのです。

販売業者さんにそう伝えたら、保険はついてないけどもう片方の信販会社さんで

東京法人名義で融資を通してみます、というお話になりました。



信用情報の件は非常に心配していましたが、販売業者さん曰く、既にその内容も

先方ではおおよそ確認済みということです。まあ両方とも現在進行形でリフォームの

借入してたり、過去に無料インターネット設備の借入をしていたりで、取引があるから

そういう意味ではその時点のことはわかっているのだろうと思います。ただ、実際に

個人情報の同意書を出したらどうなるかはわかりませんけどね。



そして台風19号のちょっと前くらいに、販売会社さんから連絡がありました。

申込書を再度書いてほしいので、会えるタイミングはないか、と。この依頼に対し

私は郵送でお願いしますと返しました。なぜなら、仙台法人の実印が東京にないから。

その状態でお会いして書いても、中途半端になります。ですので、東京法人の分は

東京に郵送、仙台法人の分は仙台に郵送、ということにして貰いました。



仙台法人に送られた分は、仙台で完結しません。東京に送り返して貰わないと、

私が連帯保証人のところに何も書けませんから。なので、台風前に届いていた

東京法人の申込書に関しては、一旦放置プレイしました。そして台風が来た際に

荷物を3階に避難させたのですが、その中で申込書が行方不明に・・・(汗)

もう一度送っていただくよう依頼しましたが、ちょっと恥ずかしかったです。



仙台から書類が送られてきたので、こちらは記入をして投函。審査が進むことに

期待したいと思います。東京法人に関しては、再度申込書が届き次第対応します。



OKならOK、NGならNGで早く決着させたいものです。



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