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札幌７棟目の震災で受けたクラックの修繕に関して、施工業者さんから詳細の報告と
請求額が当初見積より若干のオーバーになるというご連絡をいただきました。
昨日は仙台で終日事務作業と、停滞している仙台新規案件に関してどうアプローチするか
と言った打ち合わせを義母と行ったりしておりました。その事務作業の一巻として、
たまりにたまったメールを処理していたのですが、そのメールの中に札幌７棟目に関する
報告のメールがありました。
当初、この修繕は３ヶ月かけて行われる予定でした。しかし修繕開始直後に発生した
車にモルタルが落ちるというクレームを受け、職人さんを増やして短期決戦という方向に
切り替え、９月初旬にはほとんどの工事は完了していた、という風に私自身は理解して
おりました。そして、その工事でやりきれなかった部分・・・メーターボックスの
塗装に関しては、今月中にどこかで対応し、工事完了と捉えていました。
この捉え方自体は特に間違っていなかったのですが、今回メール処理をする中で
職人さんの窓口になっている方とやり取りをして、その裏にあるもうちょっと違った
報告を聞くことが出来ました。
今回は足場を組まずに職人さんがロープで屋上からぶら下がり、工事を行う手法を
とったのですが、いざ工事を始めてみてわかったのが「上層階は常に風が強い」という
気象条件。そのため、安全対策から人数を一気に突っ込んで短期で終わらせる作戦に
出たということです。この際に、本州から応援を呼んだため、マンスリーマンションの
利用料と交通費が増えてしまったということでした。これについては当初見積の甘さも
あるので、掛け目を入れての請求としたそうです。
職人さんはぶら下がるわけですから、強風が吹いたら作業するのに不安定になるだろうと
いうことは素人でもわかります。そうなると、風にあおられての事故など安全性に
関しても長期になれななるほど危険が増すのだろうと推測します。現場は安全第一。
これは適切な判断であったのだろうと思います。入居者様の車にモルタルが落ちる
事故があったことだけではなかったようです。
必要なコストと判断し、請求額の増はやむなしと理解しました。
それから、クラックの数も想定以上だったとのことでした。一度ぶら下がって調査は
していたものの、その時の見立てより更に多いクラックがあったため、想定以上に
材料を使ってしまいました。塗料が余ったら、それを使って１階の目立つ面は全面塗装を
する予定だったものの、余らなかったのでそれが出来ていないということでした。
そうなんですよねえ。目立つ面、つまり１階や２階は全面塗装をすると理解して
いたのですが、先日現場に行ったら裏面はそれが行われていませんでした。職人さんに
確認すると、全面ではなく前面という説明をしていたという話だったので、私の
勘違いだったんだろうと思っていたのですが・・・。たぶん「できたらここまでやる」
という努力目標レベルの話を聞いていたのが頭に残っていたのだと思います。
クラックが想定以上にある、というのはちょっと嫌ですね。建物の強度があまり
良くないということだと思いますので。
それから、管理会社さんからの指摘で、非常階段のステップ等にモルタルの付着が
多数見られる」という話がありましたので、これについても確認を取りました。
職人さんの出入りが多かった、階段の左官・モルタルの工程が甘かった、などの理由で
そうなってしまったようです。メーターボックスの塗装と同じタイミングで、
この辺もあわせて対応いただけると言うことになりました。
全体的に、施工をしてみての感想は「強風によるダメージが想定以上にありそう」
「元の施工もあまり褒められたものではない」「今後の建物状態の維持や運営について
注意した方が良い」ということで、施工業者さんはまとめておられました。
この物件はあまり利回りが高いとは言えない上に、３５年で融資を組んでおります。
当面のキャッシュフローは出ますが、その分残債の減りは遅いです。そうなると、
売却できるタイミングはかなり遅くなると考えた方が良いでしょう。それまでの間、
商品価値を保つためのメンテナンスは必須ということで考えなくてはなりません。
「なんでこんな面倒な建物を買ってしまったんだろう」と後悔するのは簡単ですが、
後悔したからって何かいいことがあるわけではありません。ＣＦは出ているのだから
それを使ってメンテナンスを適切に行い、建物の劣化を最小限にすればいいだけです。
それで想定以上にお金が残らないとしても、受け入れるより他にありません。
当初想定より高くついたということになるかもしれませんが、それでも後で気づいて
より大きな問題に発展するとか、売る時に叩かれるとか、そういう話になるよりは
１００倍マシではないかと思います。
早めに建物の特性や弱点が分かってラッキーだった、しかも地震保険で当初の修繕は
行うことができた、という点を幸運と思った方が、よっぽど建設的です。
そう、私は悪運だけは無駄に強いので、今回のこともきっとプラスになるはずです。
ラッキーだったとむしろ思うことにします。
今回、施工を行っていただいた業者さんに感謝します。やって終わりではなく、
建物の弱点や特性を見極めてくれたこと、それに応じた対処方法も示唆してくれたこと、
などの面で大変ありがたいと感じております。来年以降も定期メンテで入っていただく
想定ですので、引き続きよろしくお願いします。
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