2019年09月05日

札幌10棟目のリフォームが完了しました。

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札幌10棟目となる戸建の原状回復が終わったという連絡を受けました。

写真を見て出来栄えを確認し、あと少々の相談事も受けております。



8月末で終わるという予定だったのですが、8月の出張の時に現地確認した感じでは

これ本当に8月末で終わるかー?という雰囲気にしか見えませんでした。

どうひいき目に見ても終わる気がしません。あと2週間しかないのに、壁紙に糊を貼る

機械は置きっぱなし、CFは貼ってないし床のレベル調整もしていない、お風呂も

在来を取り払ってユニットを入れる準備まではできてそうですが、ユニット自体は

まだ影も形も入っていない状態。



管理会社の担当さんに確認したところ、8月末で終わると聞いているので、その前提で

プッシュしておきます、ということでした。いやーこれ、プッシュしたからって

終わらないと思うけどなあという感覚でしたが、何とか8月末に間に合わせてきたと

いうことだったので、それはそれでびっくりした次第です。



写真を見る限り、予算はかなり抑えたにも関わらずしっかり施工してくれているように

見えました。管理会社さんが現地でにらみを利かせてくれていたからかもしれません。

(現地を見たら意外と雑だった、というオチはあるかもしれませんけど)



4DKの物件ですが、和室は洋室になり、建具はシート貼りでモダンな感じに。

和室だった部屋の長押がそのまま残っているのがちょっとアンバランスだなと

思ったくらいでしょうか。とにかく、写真を見る限りでは短期間で安く施工して

いただいたと思います。ありがたいことです。



この物件、給水管もかなりやられていたので、そこの修繕は別途お金がかかりました。

これはリフォーム前には調査しきれていなかったですので、追加の費用負担が発生して

おりますが、古い家なので何があってもおかしくないです。築古の再生はこの辺の

想定外のコストをどこまで事前に予想するかがポイントなのかもしれません。



その後、管理会社の担当さんから「ちょっと電話で話せませんか」と依頼があり、

昨日お電話させていただきました。



連絡があったのは「見積に美装を入れ忘れていました・・・」という内容した。

あ、言われてみれば明細に美装ないや(汗)

こっちもチェック漏れだったので、追加でお支払いするということでOKしました。



あと、写真では伝わらない話として、キッチンの手元灯がかなり脂ぎっているとのこと。

まずは美装でうまくやろうとしているけど、どうにもならなかった場合は交換も含めて

相談させて欲しいと言うことでしたので、そこは了承しました。



長押に関しては、管理会社の担当さんも気になっていたようです。現地を見てもし

必要があれば追加発注を考えてもいいかも、というニュアンスのことを言ってました。

反響があまりないようだったら追加工事、ですかねえ。ここは。



募集は既に開始されていると聞いていたので、反響を確認してみたところ、近々内見が

1組あるということでした。一発で決まるとは思っていませんが、まず内見があるという

事実だけでもやや安心します。引合があれば、いずれ決まります。



9月の三連休後半も、仙台法人の役員全員(義母と嫁ちゃん)で仙台に行く予定が

あります。その時に現地を確認して、気になるところがあるかをチェックします。



ここも早く決まるといいなと思ってます。内見・申込ドーンと来い!



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月04日

札幌8棟目の空き部屋の話や消防費用の負担の話、湿気(結露)の話など。

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札幌8棟目の部屋を民泊で借りてくださっている法人さんと、いろいろやりとりを

しております。湿気の話とか、借りて貰う話とか、初期費用の話とか。



札幌8棟目は滞納部屋の分の保険支払金額がようやく確定しましたが、まだ1階に与えた

被害の分の営業補償が確定しておりません。いつになったらこれ確定するの?という

状態で、やきもきしております。もう半年くらい経ってますよ、この話。いい加減

借りてくださっている法人さんもイライラしていると思うんですよね・・・。



一応、この件に関してはなかなか進んでいないという進捗状況は法人さんにお伝えして

おりました。ですので、今の状況についても先日お伝えしております。



そしてそれと並行して、先日終わった民泊対応の工事の費用分担をしていただく話に

なっていましたので、その件の確認も進めておりました。全部で12部屋あるのですが

そのうち4部屋で現在民泊が行われております。4部屋のホストの方から消防対応の

費用を多少負担していただく、という話になっていますので、その分の請求をしなくては

なりません。以前、金額は取り決めしたのですが、私がその金額を忘れてしまったので

確かこのくらいでしたよね、という金額をLINEで伝えたものの、その返答が

いただけていない状態でした。



更に、この法人さんは滞納部屋を借りていただくということで予約いただいている

認識でした。保険の金額が確定したので、ようやく原状回復工事が始められますし、

こちらについてもそろそろ詰めなくてはと思っておりました。



その辺諸々をお伝えしたところ、先方の社長から「借りている部屋で湿気の問題が

出ている」「追加で借りる部屋についても湿気の確認をしてから判断させてほしい」

という返答が。



この物件、元々の作りがあまり良くないらしく、湿気の問題があるとは聞いてました。

ただ、各部屋にロスナイを付けることでそこは改善しているという認識でした。

この法人さんが借りているお部屋もロスナイはつけてあります。



というか、湿気って結露のことだと思うので、冬場のお話ですよね?

それが今なぜ出てくるのでしょう?

そして、その話はその話でオーナーとして責任もって対処しなくてはなりませんが、

こちらが問いかけている「営業補償」の話とは別個の内容だと思います。

なんか話がまぜこぜになって、進むものも進まない状態になりそうです。



前にも社長から怪しい発言が飛び出したことがあり、その時状況を別の担当の方に

ヒアリングして状況把握したことがありました。今回も同じパターンでヒアリングを

進めた方がいいだろうと判断。担当の方に電話して、話の趣旨を確認しました。



まず、湿気の件。

どうやら冬場からずっと結露の問題があったらしく、それを都度都度ホストの方が

対処していた、ということだったようです。ホストの方がだいぶ辛抱してしまったようで

情報が上がってくるのが遅れてしまったのだとか。



ここについては、もし本当にそうだとすると、普通に賃貸に出しても同じ問題が

発生することになります。放置するわけにはいきません。民泊運営会社さん側でも

結露に関して実際に発生するのか実験してみるということでしたので、その結果に対する

修繕工事の見積なども含め一任することにいたしました。



それから民泊の初期費用の件についても会話しました。ここは社長が直接対応している

部分なので詳細は分からないけど、という前置きはあったものの、こうすれば進むと

思うというお話はいただいたので、それに従い進めようかと思います。



あとはもう一部屋借りていただく話についても、結露問題は他の部屋からは何も苦情が

あがってこないので、きっと今問題になっているお部屋特有の問題だと思うから、

結露の話とは切り離して借りて貰えるよう改めて依頼をしました。もしこの部屋も結露の

問題が出るなら、その時は何らかの工事で対処するつもりです。



担当の方とはお互いの話の内容はわかり合えたと思うので、あとは決まった内容に沿って

行動して、問題を解決させていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月03日

入居審査も無事に済み、真の満室確定へ。

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東京8棟目に一気に2件入ったお申込、現在審査をしておりますが

両者とも問題なくご入居と言う形になりそうです。よかった。



1年以上かかったものの、満室まで残り2部屋までこぎつけていた東京8棟目。

ワンちゃんの多頭飼いで、入居者様同士仲良くやりましょうというコンセプトで

作ったのですが、その魅力を伝えきれていなかったのか、なかなか苦戦気味でした。



反省点としては、仲介業者さんだけでなく直接ユーザさんを取り込めるような

コンテンツ作りやPRの方法があったのではないかと思っています。

Twitterで入居者さんが直接私に問い合わせをしてくる、くらいのインパクトが

ないと。仲介業者さんを介しての募集だけだと、思うように集客できなかった、

というのが一番の反省点。ここをどう運営するかが、今後のこの物件の稼働率の

鍵になると思います。



そうは言いながらも、残り2部屋まで来たのでだいぶ落ち着いたなあとは思って

いたのです。そしてそこに、同じようなタイミングでそれぞれのお部屋にお申込を

いただくことができた、という話は以前のブログ(その1その2)で書きました。

昨年も9月か10月あたりに立て続けに2件お申込をいただいたことがありました。

何かこう、まとめて申し込まれる傾向にあるのだろうか・・・。



最初のお申込については、属性も申し分なし、管理会社さんに面談をいただきましたが

特に問題となる点はなさそう、ということでした。今まで同棲していた彼女と別れる際に

ワンちゃんを引き取るということで、ペット可物件を探していたということです。

コミュニティがあることやLINEグループに加入していただくことも承知して

いただいたそうです。ワンちゃんは去勢済みで、特に躾等はしていないものの、

これまでも二人ともいない時がおおく、その間にもお留守番はちゃんとできたいた、

というお話でした。



躾の面は若干気になりますが、属性等申し分ありませんので、是非ご入居いただきたい、

ということで審査OKとしました。



もう片方のお申込ですが・・・

「急いで入居したい」という話と、収入に対する家賃の比率が高すぎることが

気になっていました。札幌の低家賃物件で「急いで入居したい」と言われると

だいたいワケアリでその後ろくなことにならない傾向が強く、一気に警戒モードが

高まるのですが、ここは東京でそんなに家賃も安くありません。そこまで警戒する

必要はないよねと思いつつ、札幌のトラウマがあるので何とも。



東京8棟目は、審査時に管理会社さんとの面談を必須としています。

コミュニティを壊してしまうタイプの方ではないか、ワンちゃんを飼うにあたって

真剣に向き合っているか、などのチェックを僭越ながらさせていただいております。



今回の急いでいる方は、面談した2日後には入居したい、という超スピード展開を

希望されているということでした。うーん、それだと本当に審査落ちだった場合に

お互いにどうするの?というところが引っかかってしまいます。



そこで、管理会社さんに電話で事前面談をしていただくようお願いをしました。

全く話さずに当日を迎えるのは双方にとってリスキーであると考えます。

それなら、先に電話で話をして感触をつかんでおいた方がいいだろう、と。



管理会社さんもその意図を把握し、先方の仲介業者さんと交渉をしてくれました。

結果として、電話で事前面談を行うことができたと管理会社さんよりご報告が

ありました。



まず、急いでいる理由は、まとまった休みが取れるのが今回このタイミングで

入居したいと言っている時期しかないからだそうです。職業がアパレル系という

ことでして、お休みをまとめて取るのが難しいとのこと。そして家探し自体は

何ヶ月か前からしているものの、ペットのワンちゃんが中型犬(15kgあるそうです)

なので、そもそも入居OKとしてくれる物件が見つからない、ということで難航していた

というお話でした。なるほど、話としては納得がいきます。



くしくももう一人の方と同じく、この方もご実家にて飼っていたワンちゃんを引き取る、

という理由でのお引越だそうです。ご実家でご両親が高齢になったとか、マンションに

引っ越したとか、そういう理由でワンちゃんが飼えなくなってしまったのでしょう。



ワンちゃんを飼うことに対する知識はちょっと乏しい印象でしたが、ご実家の子を

引き取るというところであれば、無責任な飼い方はきっとしないことでしょう。

うちみたいにやや家賃が高い物件でも、他に住むところがないからワンちゃんのために

頑張って支払うという腹もくくっているものと思われます。もしどうしても家賃が

苦しいようなら、物件共用部のお掃除をやっていただくことを条件に、少し家賃を

下げるとかしてもいいかなと思います。



というわけで、この方も審査OKとしました。審査ガバガバのゆるゆるです(笑)



東京8棟目、これで無事に満室確定となりました!

普通の物件ならここで「ああよかった〜」で終わりますが、この物件に関しては

コミュニティの魅力を発信して、未来のお客様を集客する必要があると考えます。

試行錯誤しながら、まだまだ努力を続ける所存です。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月02日

売却の際に一番気を遣ったこと。

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東京9棟目を売却したことを先日報告しました。今回は特に問題もなく順調でしたが

借りて1年しか経ってない物件を売るという点で金融機関さんには気を遣いました。



売却は終わってみるまで何が起こるかわかりません。ですので、他のことのように

ブログやSNSで逐一状況報告をしたりはしません。終わった時にはじめてオープンに

する、というスタンスでおります。以前は買付を貰ったとかの話も書いてましたが、

購入に比べ自助努力できる範囲が小さいことや、万が一何か失礼なことを書いてしまって

それを買主さんが見ていたりしたら嫌なので、書かないことにしました。

購入と比べてデリケートな感じがするんです。売却。



なので、東京4棟目のようにいろいろなことが起こる売却だと、リアルタイムに

書くことが出来なくて残念なのですが、そんなイベントだらけの売却はできれば

勘弁してほしいという別の問題が(笑)



今回の売却は、買主さんも物分かりのいい方だったようで、特に変な話はなく

すんなりと進みました。仲介業者さんにもそれほど負担はかけなかったようなので

良かったです。強いて言えば、私が司法書士さんに当日現金で報酬を支払うことを

仲介業者さんに伝えていなかったがために、当日の決済の明細に司法書士さんへの

報酬が含まれず、それもあって送金伝票を書き忘れたこと、更に当日は私が不在の形で

決済になったことから、当日司法書士さんへの報酬が準備されていないという事態に

陥ったことでしょうか。これに関しては連携不足にてご迷惑をおかけしました。

本人確認する30分前に「今日報酬払えますか?」と言われても、ちょっとそれは

段取り悪いでしょと思ってしまったので拒否しちゃったんですよねー・・・

あそこで払ってればご迷惑をおかけしなかったと思うと、失敗した気がします。



この売却で一番気を遣ったのは、購入時に融資をしてくださった金融機関さんです。

20年融資を受けて1年で売却するとか、さすがに早すぎで転売目的かと捉えられて

しまえば、その後の融資が難しくなります。ここについては、念入りに今回の売却が

イレギュラーであることをお伝えする必要があります。まあ実際、本当にイレギュラーで

決めた売却ですしねえ。



ということで、まず買付が入ったという話を貰った後、金融機関さんに売却活動を

はじめた旨を伝えました。この段階ではまだ買付を貰ったとは伝えておりません。

実際、こちらがそれを受諾するかはまだ決めてませんでしたし。



売却に出した理由は、仲介業者さんへの付き合いの意味と、本当にその値段で売れるなら

利益が大きいので、それを使って借入の短期借入の返済をしたいという趣旨である、

ということでお伝えしております。まあまずその値段で売れることもないと思いますが、

という感じで第一報はお伝えしました。



その後、買付を受けて契約をすることが決まってから少し時間を置いて、金融機関さんに

売却が決まりそうだということを連絡。この時に、一部を定期で金融機関さんの口座に

残すことをほのめかしています。先方も「その金額で売れるということであれば利益も

大きいし仕方ないですね」という話をしてくださいました。



その後、決済日が確定してから改めて金融機関さんをご訪問し、当日の段取り決定や

送金伝票、完済の際に書いてもらう書類等々を書きました。



この時、改めて今回の売却で得た資金の使い方について説明をしております。



・前提として、そろそろ並行して行っている会社勤めを辞めて事業に専念したい

・専業になるためには返済比率が高すぎるという問題がある

・今回の物件売却で得る資金を原資として、短期の借入を返済して財務健全化を図りたい

・次の物件を購入することも視野に入れるので、その頭金は定期の形で口座に残す

・今回のような短期売却を反復的に行うつもりはなく、あくまでイレギュラーである

 (基本的に、売却するにしても5年前後は持ってから判断するのが通常である)



担当の方も「正直言うと、短期売却は本部からの印象は悪いんですよ」とのこと。

だからなぜそれを行ったか、きちんと理由をつけて説明しなくてはなりません。

そして、今後の取引に影響を及ぼさないようにする必要があります。

担当の方もそれを望んでいると思います。本部に報告するのに、やっぱりその辺が

明確に説明されているといないでは違うと思いますので。



今回講じた措置が適切だったかは、次の融資相談の時にわかると思います。

私なりには伝えるべきことは伝えたつもりなので、きっと影響なく取引ができると

信じたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月01日

作業中の事故でシルバー人材センターさんとてんやわんや。

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いいことが続いたのですが、やっぱその反動で(?)悪いことも起こります。

既存の太陽光発電で予期せぬトラブルが発生しました。



この一週間の間に、東京8棟目が一気に2部屋埋まって申込ベースで満室になったり

その1その2)、札幌5棟目に申込が入ったり低圧太陽光を4基契約したり

東京9棟目の売却に成功したりといいことが続き、ちょっと嬉しい気持ちでした。

ブログには書けないけど、ちょっと仙台で発生した事案も想定の範囲内の最小限の被害で

済んだし、最近ついてるなあと自分でも思っていたところです。



しかし、やっぱり世の中うまくバランス取れているようで・・・

大きな問題ではないものの、ちょっと想定していなかった事故が発生しました。

その問題は・・・太陽光発電所の草刈り時に、シルバー人材センターの作業担当者さんが

電気の配線を草刈り機で少し切ってしまった、という事故です。



仕事中にシルバー人材センターさんから着信が。仕事中なので出られません。

とりあえず後で電話しようと思いつつ、他の電話がいろいろ入っていてそこまで手が

回らなかったので、義母にお願いして電話して貰うことにしました。



で、別の電話とか諸々対応して昼休みが終わる頃に、謎の携帯電話から着信が。

いろいろかけた電話の折り返しかなと思って、あまり時間もないけど出てみたら

「シルバー人材センターのものです」と。おっと、なんかこれは急ぎの事態の予感。



話を聞くと、どうやらシルバーさんが草刈りをしている時に、送電するためのケーブルを

草刈り機で切ってしまったとのこと。応急処置をするために電気屋さんを呼びたいが

問題ないか、という内容でした。



よくわからないですが、その辺にいる電気屋さんでこの辺簡単に直せるものなのかしら?

パネルの下から伸びている、たぶんパワコンに向かっている電線の被覆部分を少し切って

しまったようなので、電気が一部送電されていないような気がします。単純に電線を

繋ぎ直せばいいのかもしれませんが、太陽光なのであまり適当な工事をされて送電が

うまくいかなくなってしまったら困るよねえ、と。



どうしようかと悩みましたが、施工業者さんに電話して、簡単に直せるものなのかを

確認した方がいいなと判断。一旦保留としてくださいとして電話を切りました。



ただ、もう昼休みが終わり時間がありません。義母に電話して施工業者さんと

シルバー人材センターさんに連絡を取ってほしいと伝えました。まず施工業者さんに

電気工事をしてもいいのかという確認をして、指定業者さんや指定の工法があるなら

それをシルバー人材センターさんにお伝えしてほしい、と。



こういう時、私だけだと会社の仕事をしているので、限界があります。

義母がこの辺の対応をしてくれるなら、とても助かります。実際、いろいろやって

くれるので、私の負担がある程度軽減されております。感謝しなくては。



その後、義母から対応結果について連絡を貰いました。

施工業者さんに連絡を取り、現地に近い電気屋さんを紹介して貰うことにしたけど

電気屋さんとなかなか連絡が取れず、シルバー人材センターさんとしては早く処置を

しなくてはと焦っているので、シルバーさんが知っている電気屋さんを手配した、

という状況のようです。



結局、私としてはそれでいいのかが今ひとつ判断できかねます。

電線の被覆を切っただけならいいのですが、触ると多少ビリッとするということで

伺ってますので、きっと電線まで影響しているものと思われます。

たぶん単純に電線を修理すれば終わるような気もしますが・・・それでいいのかな?



こういう時、技術的なところがわからないと判断ができないので、歯がゆいです。



この後、私も施工業者さんに電話して、症状としてどこの電気屋さんでも問題なく

対応できるようなレベルなのかを聞いてみようと思います。

そこがわかれば、なんとなく対応の方向性が見えてくると思うので。



なお、この対処の費用はシルバー人材センターさんの保険から出るそうです。

さすがに抜かりはないですね。金銭的な負担がなくてよかったです。



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