2019年09月10日

台風被害、早速見つかってしまいました。

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東京・千葉・神奈川の皆様、台風すごかったですね。うちの物件はまだ全部を見れては

いませんが、東京6棟目で被害があったと管理会社さんからご報告がありました。



東京6棟目。立地がとても良いので客付も苦労せず、無風状態が続いております。

購入後、特に現場に足を運んだこともなく、それでも問題なく家賃が入っているので

親孝行な物件だと思います。返済比率も50%を切っており、CF面も文句なし。



東京6棟目は築古の物件をリノベーションしてアパートとして貸しております。

この物件に限った話ではないのですが、私の東京の保有物件は東京1・2棟目を除いて

ほぼすべてが築古の物件をリノベーションする形態。今回みたいな強烈な台風が来ると

何かしら被害があるのではないかとソワソワしてしまいます。



台風一過の朝、自宅から見える場所にある東京5棟目は目視で問題なさそうなことを

確認しました。東京8棟目は入居者様と作っているLINEグループに連絡したところ

建物には問題なさそうという返事がありました。この辺は大丈夫そうですね。



そして昼間、管理会社さんから連絡がありました。

東京2棟目は問題なし、東京6棟目が問題ありで、ベランダの屋根が飛んだとの連絡が

あったとのことでした。うへ、ベランダの屋根ってけっこうな大ごとじゃないですか?

写真を見たところ、ポリカーボネイトの庇みたいなのがあったようで、それが飛んだと

いうことです。



台風なので、これは完全に火災保険で対応いただける案件と思います。不幸中の幸い。

元が古い家なので、多少やり直ししているとはいえ古い部分も残っております。

そういうところが今回の台風でピンポイントに被害に遭ってしまったようです。



管理会社さんにて復旧工事の見積を取るということなので、そこはお願いしました。

あわせて保険代理店さんにも事故があった旨の連絡をしております。見積が出たら

それを送付し、保険金の申請に入る予定です。



これ以外にも被害あるかもしれないなあ・・・。うーん。心配だけどサラリーマンを

していると現場の確認もできません。管理会社さんにお願いするより他になし。

不自由ですね。サラリーマン。



今日は昨日書いた間取りの続きで、1階の別の部屋の間取りの確認を施工業者さんから

受けていたので、そっちに時間を取られてしまい、あまりブログを書く時間が取れず。

手短で恐縮ですが、この辺で終了とさせていただきます。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月09日

東京12棟目の間取りに思い悩む。

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関東地方に台風が上陸。物件に被害が出ていなければいいのですが。

昨日は台風に備えて引きこもる準備をしつつ、東京12棟目の間取りを検討してました。



昨年、一昨年といっぱい買った私。買うペースが速すぎて物件を賃貸できる状態に

仕上げるのが遅くなっていた部分がありました。しかし徐々にそういった物件も減り、

今ようやく在庫は東京12棟目を残すのみとなりました。



その東京12棟目は既に賃貸の契約が決まっております。東京11棟目と同じく

民泊をしたい人に貸すパターンで、家賃を2万ほど上げて貸すことになります。

賃貸開始は12月からなので、それまでにリノベを終わらせなくてはなりません。

さすがに今の状態で民泊の人に貸したら怒られます・・・。



今回もガッチリと間取りから何から変更する予定で、従来の面影も残らないような

新築同様のプランにすることになります。



数日前、今回も工事をお願いする施工業者さんから改修後はこんな感じになるよという

間取り図が送られてきました。それを見て一人図面舞踏会。



東京12棟目のある地域には、他にも物件を保有しています。その経験からすると、

家賃が思いのほか取れる間取りは1LDK。これは間違いないです。1LDKは築浅の

高いやつしかないので、リノベの割安なものが出てくると結構引合があります。



今回は一部屋20平米後半なので、できれば1LDKと表記したいものの、やや微妙な

広さです。そして施工業者さんから出てきた一発目の図面は、1K?1DK?の

間取りでした。まじまじと見ていると、なんでこの間取りになったか、なんとなく

理由がわかりました。抜けない柱を壁で隠そうとするからこうなってるんですね。



間取り(1DK)

これが最初に出てきた図面。



柱が抜けないのを前提に、それでもいいからと無理やり1LDKにして貰いました。

そのプランだと、今度はLDKを名乗るための広さを確保しなくてはならないので、

収納を一切つけられなくなってしまいます。柱も思い切りむき出し。



間取り(1LDK)

これが1LDKのパターン。



この図面を眺めている時にちょうどお昼の時間帯になりましたので、ランチを食べに

近所の飲食店へ行きました。行き先の飲食店さんは、東京1棟目の管理会社さんの

旦那さんが経営されています。以前、出張先でたまたま一緒になり、飲んだことも

あります。そしてこの方もアパートのオーナーさんなのです。



お店に行くと・・・あ、すごくいいタイミングで管理会社さんに勤務している奥様が

お店の手伝いに来ていらっしゃる。現役の管理会社社員、しかも東京12棟目のある

値域にお店があります。案内もしているので、お客様の生の声を聞いている人です。

これは間取りについて意見を聞いてみるチャンスではないでしょうか。



ランチタイムも終わりに差し掛かり、ちょっと落ち着いている雰囲気だったので、

ここぞとばかりに声をかけて間取りトーク。割と保守的な地域なので、収納を求められる

ケースが多いということでした。ちょっとこのエリアで1LDKの間取りは攻めすぎかも

というご意見。かといって、1DKの間取りもちょっとキッチンが狭くて、テーブルとか

置くことはできないですよねえ、と。じゃあ1LDKに稼働棚という案はどうだろうと

話しましたが、それでも1LDKの間取りは寝室が狭すぎるかなあという感じで、

あまりしっくり来ていない模様。そもそも柱も邪魔だしねえ。



キッチンを左手の抜けない柱のところに持っていくことも考えましたが、たぶん

配管の取り回しの良さとかを意識して右手に置いてあるんだろうなと思ったので

そこは今のままにしておこうか、と思いました。柱があると料理する人もちょっと

邪魔かなと思った、というのもあります。

(でもFB見てたら主婦属性を持つお友達が「左でもいい」と言ってたので、

 動かしてもキッチン利用については問題なかったのかも・・・)



二人で図面を眺めている中で、ふと私は思いつきましたよ。もう1LDKは諦めて、

でも1DKも使いやすいかと言われると微妙だから、いっそ広いワンルームにしては

どうだろうか、と。東京3棟目をリノベした時、間取り上どうしても1LDKにならず

1Rの部屋が出来てしまったのですが、1LDKとそん色ない家賃を取れていました。

検索には引っかかりにくくなるけど、広い1Rにした方が内見の際には強いのでは?



ということを管理会社勤めの奥様に持ちかけてみたところ、それの方がいいですねと

いうことで意見が一致。ベッドを置く位置とか、柱を隠すように収納を配置とか、

あれこれと意見を出し合い、最終的にこんな感じでいいんじゃないかとまとまったのが

こちらの間取りです。



間取り(採用)

字が汚いのはご愛敬・・・



なんとなく、これでいいかなーという感じがしてきたので、この案で施工業者さんに

対応を依頼させていただきました。



FBにこれ投稿したら、透明の引き戸と壁面収納で1LDKを名乗ってもいいのではと

いう意見がちらほらありました。私も正直そこは悩みましたが、最終的には城東地域と

いうところを考慮し、保守的な間取りで納めることにしました。検索的には1LDKの

強みは捨てがたいんですけどねえ。狭い寝室の1LDKって富山の洗練された

投資家さんの中では当たり前だから、東京でも受け入れられるとは思いますが、

今回はちょっと日和りました。



正直、最初は民泊で貸すので、間取りはどんな作りでも構わないと思うんです。

でも民泊でずっと借りて貰える保証なんてどこにもないんだから、間取りはきちんと

作っておかないといけないと思います。いつもは施工業者さんおすすめの間取りで

オーケーオーケーとあまり考えずに流してましたが、今回は久しぶりに熟慮しました。

と言っても30分くらいですけど・・・。



これで間取りが決まったので、後は見積を待つばかり。

見積が出たら、金融機関さんに持ち込んでリノベ資金をご融資いただきます。

あとは粛々と出来上がりを待つのです。これで在庫がなくなると思うとウキウキです。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月08日

ある日突然携帯にかかってきたシラデンの正体は!?

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知らない電話番号(通称シラデン)から着信がありました。電話の主は東京3棟目の

お隣に住んでいる方。たいした用事じゃなかったけど、初めての経験に少しドキドキ。



安定している東京3棟目。たまに退去はあるけどすぐ埋まるし、思っていた以上に

家賃は取れるしで、私の中では優良物件の部類に属しております。この物件から

東京は築古を再生させる系にシフトしたんですよね。そういう意味でも思い出深い

物件です。



そういえばあの物件、私のところも含めて4件連なっているんですけど、そのうち

奥の2件は結構いい年の老夫婦が住んでいて再建築不可。あれが市場に出てきたら、

追加で購入したいなあという妄想もあります。でも、私の隣はたぶん私と同じくらいか、

もう少し若いくらいの奥様が出てきたので、ここは当分売りに出ないだろうから

地続きになることはないんですよねえ。そういう意味だと、あまり必要ないかも。

安いなら買いたい、ってくらいですかねー。家賃相場はわかるし。



そんな東京3棟目ですが、ある日仕事中に知らない電話番号から着信がありました。

たまたま昼休みだったので、何だろうと思って電話に出てみると、女性の声が。

何を話しているかよくわからないけど、迷惑電話ではなさそうですね・・・。



改めて「どちら様でしょうか」と伺うと、どこどこの隣の家の者です、と仰います。

住所的にたぶん東京3棟目だな。やっと話が頭の中でつながりました。

以前ご挨拶した時には、若干警戒しているように見えたものの、はきはきとした

受け答えをされる印象で、悪い印象は特に持たなかった記憶があります。



話を要約するとこんな感じ。

・水道菅の劣化があったので、水道局で工事を行っていただいた

・工事の際にうちの敷地内にある水道管も一部(30センチくらい)掘ってしまった

・年式が同じだからうちの水道管も同じ工事が必要になるだろうと水道局の方が言ってた



直接的には、水道管を掘ってしまったことに関してのご連絡だったようです。

でも、恐らくですが、その掘った場所はお寺さんの借地の場所。借地権はありますが

所有権はないので、たぶん地主さんに断りを入れる必要があるのではないかなーと。

借地のところだと思うと答えたら、ほっとしたような反応を示されていたので、

地主さんにはもう許諾を得ているのかもしれません。



言われてみてふと思いましたが、借地権の物件で水道菅とか掘る時って、地主さんの

許可を得ないといけないのかしら?誰か詳しい方いらっしゃいましたら教えてください!



私として気になるのは、どちらかと言えばうちの物件でも同じ工事をしなくてはならない

可能性がある、というところです。話によれば水道局の方が費用は負担するようですので

是非工事していただきたいところですね。



隣地の方がもう一度水道工事で立ち会うということでしたので、その時にうちの物件も

工事が必要そうであればご連絡いただけるとありがたいです、とお伝えしてご承諾を

いただくことができました。管理会社さんに連絡してくれた方が確実につながります、

ということもあわせて申し添えた次第です。



管理会社さんにその後連絡して、こういう話があったから電話があったらご対応を

よろしくお願いしますと伝えたところ、それでしたらこちらから水道局に連絡をして

工事の有無とか含めて確認します、と言っていただくことが出来ました。ありがたい。



なんとなく、段取りが出来たようで良かったです。

いろんなことがありますね、不動産賃貸業。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月07日

鍵穴をボンドでふさがれる事案発生!

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札幌5棟目で事件発生です!入居者様のお部屋の鍵穴にボンドのようなもので

穴をふさがれるイタズラが発生したのだそうです。なんてこったーい!



管理会社さんからの第一報が入ったのは8月の終わり頃でした。入居者様より連絡があり

玄関の鍵穴に接着剤のようなものを注入され、解錠出来なくなったとのことだそうです。

修繕は不可能で、新しいシリンダーに交換するより他に手がない状況でした。



こういうケース、私は実は初めてです。いたずらで鍵が開かなくなるっていう経験は

これまで保有していた物件の中では発生したことがありませんでした。何年経っても

新しい経験ってできるものなのですね。



・・・なんて暢気なこと言ってる場合じゃなかったです(汗)



管理会社さんからは、入居者様に請求するのは得策ではないため、基本的には何らかの

保険で対応する方針で考えるのがいいと思う、というご意見をいただきました。

入居者様の借家人賠償責任保険、もしくはオーナーの火災保険ということになります。

私も同感です。ここで入居者様に請求するなど愚の骨頂。ただでさえ精神的なダメージが

あるところに、さらなる出費を強いるなんて、退去してくださいと言っているような

ものです。気持ちよく住んで貰うためにも、こちらで負担するか、保険で負担するかで

入居者様の負担を減らすのが適切です。



これも管理会社さんの進言で、入居者様には警察に被害届を提出していただくように

お話をすることになりました。保険申請のために被害届の受理番号が必要になる

ケースがあるからだそうです。へー、それは知らなかったです。なるほど。



また、場合によっては防犯カメラの設置も検討した方がいいのではないか、ということも

ご提案いただきました。わざわざ鍵穴をつぶすイタズラをするのであれば、その部屋に

対して何らかの思惑があることが多いそうです。例えば騒音とか個人間の感情のもつれ、

あるいはストーカーなど。「子供のイタズラ」というケースも確かにあったけど、

そちらの方がむしろレアケースだそうです。そういったケースを考慮すると、できれば

防犯カメラを付けた方が未然に防げる、ということでした。



でも防犯カメラって高いんだよねー・・・。



とりあえず、シリンダー交換は手配したので、後はそのお金が保険で賄われればOK。

しかし、考えたくないけど、この部屋の階下に住んでるおじいさん、結構な偏屈者で

前に2階がうるさいってコールセンターに電話してきたことがあったから、もしかして

あのおじいさんが・・・とか思ってしまう私がいます。



でも、今それを言っても仕方がないので、まずは直して様子見です。

後はダミーカメラでもつけておこうかな?防犯カメラの本物ってけっこうなお値段に

なってしまうので、ホイホイつけるにはちょっと厳しいんですよ。

というわけで、管理会社さんにダミーカメラのお見積をお願いしました。



そしてその事件から一週間後。管理会社さんから「ダミーカメラとか言っている場合では

なくなってしまいました」と慌てふためいた感じで連絡が。まさか、再発しましたか?



「また鍵にいたずらされてしまいました」



うわー、まじかー!これは本当に素早く手配しないとダメなパターンです!

カメラが高いとかどうとか言ってられなくなりました。ここの物件は決して競争力は

高くないので、一度の退去で広告料10万持っていかれるなら、入居者満足度を向上する

設備投資にお金をかけたほうがいいです。



更にややこしいことに、被害届関係のことで入居者さんから連絡がきたものの、

その連絡してきた人が契約していない人だったとか。どうも同棲している?ようです。

ロフト付き1Rで同棲ですかあ・・・。ちょっと狭くないのかな?というか、そんな話

何も聞いてないんですけど。同居するなら届け出ていただかないと・・・。



それ以外にも、被害届関係がいろいろな状況もあってなかなか進まなかったりと、

本件だいぶ混迷を深めてまいりましたが、まず私にできることは防犯カメラのお見積を

とることです。設置はもはや不可避。というかこの物件、他にも駐車場募集のぼりが

投げ捨てられるとか、1階のおじいさんとか、騒音元の部屋があそこじゃないかとか、

他にもいろいろ小さい問題を抱えています。防犯カメラはそれらを何とかするのにも

有効なのかもしれない、と思うことにしました。



お見積を取っていただきましたが、ネット接続なしのタイプで、2台設置で18万、

4台設置で20万。やっぱり機器自体は大した値段じゃないんですよね、これ。

設置工事が大変なんですよ。それだったら一気に8台くらい導入してしまって、

どこでも録画できる体制にしてしまった方がいいのかも。



というわけで、管理会社さんには6〜8台設置のパターンで改めて見積を取って

いただくことにしました。



トラブルは仕方ないと思いますが、何かとトラブルが多くて参りますねえ。

ひとつひとつ、じっくり解決したいと思います。



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posted by ひろ* at 15:57 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月06日

民泊関連の工事も終わり、無事に引渡完了。

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東京11棟目の入居が9月1日からスタート。その前に消防関係の費用を支払いましたが

これもまた微妙に「なんだかな〜」感が拭いきれません。



リノベーションが終わり、あとは防災関係の工事を行って引渡を行うばかり。

東京11棟目から家賃が入る日も近いです。わくわく。



防災関係の工事は管理会社さんに一任しました。ただまあ、この管理会社さんには

「大丈夫かな〜?」と思うところが多々あります(一例は過去ブログに書きました)。

今回も、工事の手配をすると言う連絡をして、先方から「承知しました!」と返答を

いただいて以来、何も音沙汰がありませんでした。



引渡の1週間前の土曜日になって、管理会社さんからひょこっと見積書が送られて

きました。最終的な施工金額はこれなので、明後日までにお振込みいただけますか?と。



ツッコみたいポイントがいくつか。



・土曜日に送って月曜日に振り込んでくださいって、まず非常に日程が短いですよね。

 もうちょっと余裕をもって請求をするなり、事前にいつ頃請求するからと予告を

 しておくなりできないものかと。何も言われなかったので、8月末払か9月末払だと

 思い込んでおりました。



・サラリーマンしてて、今までもなかなか連絡取れないとか日程の調整がつかないと

 いうことは主張しているし、実際契約するのも日程を合わせるのが大変でしたよね。

 それをわかっているなら、事前にもうちょっと予告するなりすり合わせをするなり

 考えるべきではないのかと。



・工事をお願いします、と伝えた次の連絡が請求書ですか?工事に着手しましたとか、

 いつから着手予定ですとか、工事が終わりましたとか、完了報告書はこれですとか、

 もっと段取り良く状況を伝えないといけないのでは?だいたい、最初に貰った見積書と

 金額違うんですけど・・・?



・見積書で請求っておかしくないですか?振込先口座も書いてませんけど?



この管理会社さんと相対する時は「フィリピンよりはマシだ」と自分に言い聞かせて

気持ちを落ち着かせることにしています。私のお願いしている管理会社さん、一部には

例外があるものの、基本的には仕事がきちんとできるところが多いので、こういう部分の

なんだかな〜感は今までなかったのですが・・・。



しょうがないので、まず請求についてはいきなりそんな短いリードタイムでお話を

いただいても困ります、ということを伝えました。実際、ネットから振込できない

法人口座にしかお金がないので、窓口に行かないと振込できないわけなんですよ。

そして私はサラリーマン。平日の9時〜17時は会社にいます。仕事場の近所に

都合よく法人の口座がある金融機関さんがあるわけではありません。



全体的に、もっと段取り良く物事を事前に伝えていただかないと、急な依頼には

対応できかねます、ということを改めてお伝えして、段取りを取っていただくよう

依頼させていただきました。



先方からは、謝罪の言葉といつなら振込できますかというメッセージが届きました。

東京9棟目の売却の決済の関係で、たまたま窓口に行く機会がその週はあったので

その時に振り込むことをお伝えしました。



次に質問したことは、請求書がないので振込先がわかりません、という話。

この時は超迅速に返信が来ました。こういう時だけ早いんかーい^^;



そして引渡直前に残置物の片付けの為に現地に行きました。その時、何が変わったか

今ひとつわからなかったので、工事の完了報告書を送ってくださいと請求。

その返答が「完了報告書等は特段ないようです」と。「ようです」ですか・・・。

なんかすごく他人事に聞こえます(汗)



本当に工事してるのかな?工事が終わった証拠が何もないんだけど、本当に完了確認を

管理会社さんはしているのかな?なんか不安になったので、工事の完了はどのように

確認されたかを質問しました。



するとようやく写真が送られてきて「工事内容については現地にて目視確認を

しております」と。あ、ちゃんと現地行ってるんですね。それは失礼しました。

秘かに、一度も現地に行ってないんじゃないか?なんて思ってました^^;



こんな調子なので、今後お付き合いしていくのに不安は尽きませんが、民泊家賃なので

相場より一部屋2万高いし、辛抱してお付き合いを続けようと思います。

合言葉は「フィリピンと比べれば何も問題なし」で。



最後に、もしここを管理会社さんが見た時のために一言。



そちらにはそちらの言い分があり、私が誤解している部分もあるのだと思いますが、

ここはどうしても主観的なブログなので、私が微妙だと思ってしまっているがゆえの

書き方になっているところはあるかもしれません。もしこちらを管理会社さんが

ご覧になった際には、その誤解を解いていただければ私としてもありがたいです。



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