事件は現場で起こっている！ということで現場のチェックへ。

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本日から義母と嫁ちゃんと３名で北海道の温泉に来ております。明日は札幌で自社物件の

リフォーム状況の視察をします。札幌物件、気になることばかりで現地視察が捗りそう。



最近、札幌物件はバタバタと立て続けに色々なことが起こっております。



札幌５棟目は鍵穴ボンド事件が発生して、防犯カメラを設置するとか退去になるとか

そんな騒ぎに繋がってしまいました。防犯カメラを設置しなくてはならない事態に

発展しています。４台設置で２０万、８台設置で２７万近い見積が出てしまい

本当は共用部４台と駐車場２台の６台設置が一番いいのですが、そのちょうどいい数字が

出てこないわ、値段は高いわで頭が痛い状態でした。



しかし、先日見学したｗｉｚさんの新築に設置されていた防犯カメラにヒントを得て、

管理会社さんとやり取りをした結果、１８万くらいまで価格を落とすことが出来ました。

富山出張にかけた費用以上の成果が早速出て嬉しい限り。



っと、なんか話がずれてきましたが、とにかく現地の確認をしたいと思っております。

現場はこの目で見ておかないと。



札幌６棟目は満室なので中は見られないのですが、一番最近入居された方から結露が

酷いというお話があり、これはこれで工事の手配をしております。結露対策って

どんな工事になるんだろう・・・。



札幌７棟目は大規模修繕が終わったという話なので、さらっと現地を見ておかないと。

来月も札幌に来て、職人さんと直接現場を見るのですが、その前に機会があるのであれば

現場は見ておきたいですよねえ。



札幌８棟目はようやく滞納凍結水道管破裂部屋の工事が終わったようなので、

現場確認をしてきたいと思っております。写真を見た限り、ライトのスイッチの

化粧板がついていないとか、なんか水道管の場所を示すメモが壁紙に書いてあるとか、

終わってるの！？という感じだったので。実際のところを見て管理会社さんと

やりとりしたいところです。



札幌９棟目はちょっとまだ詳細を話せないのですが、やっかいなことになっているので

一応見られるなら現場入りしておこうかなという感じです。



札幌１０棟目はちょうどリフォームも終わって募集に入っているので、リフォームの

出来栄えを確認してこなくてはなりません。



結局、どの物件もそれなりに何かしら抱えている状態なので、やっぱ現地に足を運ぶのは

大事なのです。去年も社長である義母を連れて札幌の自社物件のチェックをしましたが、

今年も同じように状況の把握に努めて貰おうと思っております。



そんなわけで今朝新千歳空港に向けて嫁ちゃんと一緒にゴー。義母と新千歳空港で合流し

３人でとりあえず今日泊まる宿に到着し、今こうしてブログを書いております。

自分一人ならさっさと今日から動くのですが、７０手前の義母がいるので、そんなに

バリバリとは動けません。物件巡回は明日に固めようと思っています。



明日の現場巡回が実りあるものになりますように。



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そんなノルマあるんだ！と少し驚いた話。

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金融機関さんにはいろいろなノルマがあるものですね。昨日は某金融機関さんから

「組合員のノルマ達成に協力してほしい」という電話がありました。



金融機関さんと取引すると、やれ投資信託だ保険だといろいろな取引を持ち掛けられる、

というお話はよく聞きます。私も多少はそういう取引を持ち掛けられたことはありますが

未だ投資信託に関しては未経験。どちらかというと規模の大きな金融機関さんから

こういう話は持ち掛けられることが多いみたいですね。私は小さな金融機関さんとばかり

取引しているから、あまりそういう話がないのかもしれません。



これまでにあったノルマ関係の取引は、定期預金・定期積金・クレジットカード・

入院保険・従業員向けＮＩＳＡ口座作成といったところでした。元本を毀損することが

ないものが多かったので、これらのノルマに関しては協力しております。



ここに、思わぬノルマのラインナップが追加されたのが昨日の出来事でした。



サラリーマンのお仕事中に携帯がブルブル震えるわけです。いつものことなので

確認もせず放置。そして昼休みになってまとめてチェックすると・・・え、３件も？

しかも全部同じ人です。東京１０棟目の借入をしている金融機関さんの担当の方です。

何事？特に引落とかがあるタイミングでもないし・・・。



何だろうと思って折り返すと、ノルマ達成に向けてどうしても足りないので協力を

してほしい、としょっぱなから切り出されました。うん、ストレートでよろしい。

正直な人の方が好感を持てます。それにこの担当さんが来てから、この金融機関さんとの

取引が加速したというところもあります。できることなら話は聞いてあげたいです。



「奥様って本日お会いすることできますか？」



え、嫁ちゃん！？なんだなんだ？



話によると、どうやら不足しているノルマは「新規組合員」なのだそうです。

信金さんや信組さんは、口座を開設するだけでも一応銀行としての機能は使えるように

なりますが、更に組合員になることで融資取引や様々なサービスを受けることができる、

という理解をしています。組合員になるには出資金が必要で、とにかく口座を作って

１口でいいから出資金を出して貰えないか、とのこと。



新規組合員の人数ノルマがもうちょっとで達成できるのでしょうね。組合員の場合は

配当が今のご時世にしては割と高利回りなので、まあ損はないでしょう。

先々、もしかしたら嫁ちゃん名義で融資を組むことも・・・？



と、私としては別に協力していいなと思ったわけですが、問題は嫁ちゃんがそれで良いか

ということです。聞いてみないと何とも言えないんですよ、と担当さんにお伝えして、

嫁ちゃんの確認を取ることにしました。



そこに入ってきたびっくりな一言。



「今日お願いしたいんです・・・家まで行きますので」



そんな急な話ー！？それだったら急いで聞かなきゃ。そして嫁ちゃんにすぐ聞いたところ

対応できるということでしたので、その旨担当さんにお伝えして対応いただきました。

なお、嫁ちゃんに確認した後、担当さんにＯＫだった旨を伝えるのを忘れていて、

ショートメールで「奥様いかがでしたか？」と来て慌てて連絡するという間抜けっぷりを

さらけ出したのは秘密にしておいてくださいね（と全世界に向けて発信するやつ）。



しかし、金融機関さんにもいろいろなノルマがあるんですね。

皆様も「こんなノルマに協力したことがあるよ」という話があれば、お聞かせください！



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仙台法人のメインバンクの担当さんが異動に。

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仙台のメインバンクの担当さんが８月末をもって異動になりました。９月末じゃなくて

８月末なのが割と謎なのと、後任の方がなんと融資経験ゼロという・・・（汗）



８月の終わり頃、義母からＬＩＮＥが届きました。曰く「●●さん（メインバンクさんの

担当の方）異動！」と。シンプルながらなかなかインパクトのあるメッセージです。



メインバンクさんはメインバンクと言いながら、もう何年も新規融資がありません。

最後に融資いただいたのは野立て太陽光発電所の時なので、そろそろ４年が経とうと

しております。



現在、仙台法人としての融資取引行は４行。メインバンクさんが仙台１棟目と太陽光、

某地銀さんが札幌７棟目、某信金さんが札幌５棟目、某政府系金融機関さんが

千葉１棟目と震災復興の無担保融資という内訳になっております。金額だけで言えば

メインバンクさんは某地銀さんに追い抜かれているのですが、今その某地銀さんは

不動産にかなり消極的なので、新規はなかなか期待できません。某信金さんも仙台に

本店があって、事業主もしくは事業継承者が札幌にいない状態だと融資は難しいという

お話になっており、某政府系金融機関さんは次の決算書ができるまでは検討して

いただけなさそうです。消去法でまだ検討していただけるのがメインバンクさん、

という感じですが・・・まあそのメインバンクさんもかなり渋い感じですけど。



そんなわけで、結局とってかわる金融機関さんがなく、４年も融資していただいて

いなくてもメインバンク扱いになっているわけです。この状態も決して良いこととは

言えないですけど、まあ現実がそうだと言うなら仕方ないです。



メインバンクの担当さんは若手でちょっと気が利かない感じがする時もありましたが

基本的には面倒見が良く人当りも柔和。持ち込んでみれば、頑張って取り上げられるか

検討してくれる、という印象。融資にはなかなか結び付かないものの、仕事っぷりには

悪い印象を持っていませんでした。



「もう１年くらいいると思ってたのに」と義母は言いますが、確かにそう思います。

まだ３年経ってないでしょー？たぶん２年くらいだと思うんです。しかも８月とかいう

とても中途半端な時期。何かあったのかなあ？うーむ。でもまあ異動はつきものですから

仕方がないと思います。ちゃんと異動のご連絡をいただけるだけでもありがたいです。

前任の方はその連絡すらないまま、いつの間にか異動されてましたし・・・。



その後、義母の家（つまり仙台法人の本社）に異動になる担当の方がご挨拶にいらした、

ということでした。この時はまだ後任の方は同行していなかったとのこと。

そしてこの時に義母が聞き出した結果「次の担当者さんは融資経験ゼロ」ということが

判明するわけです。



ゼロ・・・か・・・（汗）



たぶん、うちの法人に融資する気がないとかそういう話ではないと思うのです。

これは別の信組さんで聞いた内容ですが、あくまでエリア別に担当が分かれているだけで

この法人さんはもう無理だから使えないやつ、みたいな分け方はしていないとのこと。

全ての金融機関さんがそうかと言われると違うのかもしれませんが、たぶんこちらの

金融機関さんもたまたまそうなっただけでしょう。そう信じましょう。



メインバンクさんは、直接の担当さんの他にもう１人その上の人が担当として

フォローしてくれる体制になることが結構多かったので、今回もきっともう一人の方が

フォローできる体制になると思います。実際、異動する担当さん曰く、もう一人の方の

候補に融資経験豊富な人がいる、と言ってたのだとか。



義母は義母で、メインバンクさんに行った時に支店長にそうお願いしたり、異動になる

担当さんにうちの名刺を渡して、その融資経験が豊富な人に名刺渡しておいてねと

お願いしたり、いろいろと動いてくれています。この努力が実ればいいんだけど・・・。



ちなみに今日の段階でまだ新担当さんとはご挨拶できていないみたいです。

なんとなく、この時点で連絡がない段階でちょっと微妙な予感はしなくもないですが

この予感がハズレであることを祈りたいと思います。



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人とのつながりやご縁を強く感じた富山出張。

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富山出張２日目。地元大家さんとの交流や見学会、そして富山１棟目の大規模修繕の

お見積を受領してきました。全てご縁の賜物です。ありがとうございます。



今回の出張、割と直前にきめたのですが、そこからお友達の皆様に連絡を取って

二日ともガッチリ予定が埋まりました。投資家さんのお友達は全国割とどこに行っても

いる方だと思うのですが、富山は特に縁が深い場所です。物件も保有していますしね。

そのご縁のおかげで、直前に決めた割には充実した出張となりました。



初日の夜もそのご縁で、サンデー毎日倶楽部の合宿でお友達になった女性大家さんと

ビールを飲む約束をしました。そこからもう少し人数増えてもいいよねと、周りの人に

声をかけ始めたところ、人づてにその話をキャッチした波乗りニーノさんとその愉快な

仲間たちが合流を打診してきたので、調整して快諾。結果、元々２〜３人の予定が

最後は１３人の大所帯の飲み会となりました。フン様、ポールさん、あとは愛媛の

大家さんたち、名古屋の大家さん、セミナー講師で富山入りしていた大野さんなど

バラエティに富んだメンバー。初対面の方もいっぱいいらっしゃいました。

皆様、どうもありがとうございました！



翌日は別の方がＦＢで見学しているのを見てとても気になったｗｉｚさんの新築見学へ。

サンデー毎日倶楽部の合宿はこの方がいなくては成り立たないとも言われる名幹事です。

そして面倒見がいい人格者。そんなｗｉｚさん、新築はかなりこだわって作られてます。

収益もきちんと維持しながら、こだわってクオリティも維持する。すごい人です。



是非新築を見せてくださいとお願いしたところ、ｗｉｚさんの盟友ツナさんにも

声をかけてくださったようです。そういえばツナさんの運営するコワーキングスペースを

まだ見たことがないと言ったら、それもツアーに加えてくださいました。



更に前日の懇親会で「ｗｉｚさんの新築見せて貰うんだー」とフン様に伝えたところ、

フン様もまだ見たことがなかったようで、ｗｉｚさんに依頼して新築を一緒に見に行く

流れになりました。こうして、フン様、ツナさん、ｗｉｚさん、私の４名のメンバーが

珍道中を織りなすことに。



ｗｉｚさんにお迎えに来ていただき、まずはツナさんのコワーキングスペースへ。

場所はいいところでした。駐車場がないのが難点ですけど、それがゆえの創意工夫が

きっとコワーキングスペースと言う回答だったのでしょう。



２０名くらい入れそうなスペースに、コーヒーメーカーと机と椅子、そして本棚などが

置いてあるシンプルな空間。お金はかけずに整えたのでしょう。居心地は良いです。

見学して情報交換していると、コワーキングスペース利用希望者の方が見えられ、

ツナさんはその契約作業へ。残った３人は新築のことや土地のこと、格安ＳＩＭのこと、

など思い思いに情報交換。他愛もない会話から新しいアイディアが生まれることも

ありますので、そこは重要。というか、こういう形で新しい何かが生まれることを

期待したスペースなのかもしれません。ここは。



契約も終わり、いよいよｗｉｚさんの新築物件へ。ツナさんが声をかけた投資家の方も

合流して、５人で新築物件へゴー。



今回のこだわりポイントは「光」。あの光の具合や美しさを写真や口頭で感じて貰うのは

難しいので割愛してしまいますが、チャレンジをしつつ鉄板の間取りで使いやすく

まとめていらっしゃるのが素晴らしいと思いました。



とても居心地がいいと思った空間の写真を１枚だけ掲載。



見学会はここまで。あとはお昼ご飯を食べて解散。皆様、ありがとうございました。

そしてこうやって、一人に声をかけたはずがいつの間にか５人に増えているパターン。

前日の懇親会もそうですが、皆様フットワークが軽くて横のつながりが強いことを

とても強く感じます。面白いですね、ほんとに。



皆様と別れた後、私はカーシェアで車を借りて富山１棟目へ。現地で待ち合わせして

いるのは、外壁塗装など大規模修繕の見積を依頼した業者さんです。



管理会社さんにも見積は頼んでいますが、それと並行で友人の投資家さんからご紹介を

いただいた業者さんに対してもお見積をお願いしています。管理会社さん、全体的に

見積がちょっと高い傾向にあるので・・・。これまでは義理もあると思ったから、

高い値段でも他と相見積は取らずに管理会社さんに発注していました。義理は果たしたと

思いますので、今回は相見積で対応させていただこうと思います。



現地で社長と話しましたが、建物の傷みはそれなりに激しい状況とのこと。そりゃあ

水が回ってサイディングが取れてしまっているところもありますからねえ。軒天は軒並み

水が回っているし、鉄部はサビサビ。まあ正直アレな状態です。



この物件、満室になったら売却も視野に入れております。ただ、売る時にボロいと

その分指値で対応することになりそうだし、そもそも手間がかかると敬遠される

可能性もあります。それを考えると、大規模修繕はお金が多少かかってもやるべきという

方向になります。あとはそこにいくらかけて良いか、ということですね。



業者さんは感じが良くてマメに動いてくださりそうだなという印象を受けました。

想定していた予算よりは高くなりましたが、この間物件を売ったお金もあるので、

その一部をこちらに回してもいいかなと思い始めております。そうすることで、

物件が埋まる→満室の収益物件として売る→お金手元に残る、というサイクルになり

今回投じたお金が更に増えることになる可能性を秘めているからです。

増えたお金は繰上返済もしくは富山新築の土地購入で使えばいいでしょう。



やる場所が想定より多く、費用が予定以上にかかりそうですが、それでも今回の修繕で

必要な工事は全てやってしまう方向で考えようと思います。



業者さんを紹介いただいたライス親方（仮名）に深く感謝します。

ライス親方（仮名）の評価を落とさないよう、業者さんに対しは失礼がないように

対応したいと思います。



今回の富山出張、改めて「人とのつながり」があらゆる可能性を増やすことを実感した

一泊二日でした。人が人を連れてくる、更にその人と繋がれる。素晴らしい循環です。

私もそういう人の輪を作れる人間になれるよう、今後も精進したいと思います。

お付き合いいただいた皆様、お会いした皆様、ありがとうございました！



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富山１棟目の件で管理会社さんと打ち合わせ。

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昨日は午前中東京で東京１０棟目の貸会議室化のための家具の設置を行いました。

そして午後は新幹線で富山に移動。管理会社さんと打ち合わせを行いました。



富山出張は数日前に思い立ちました。この週末、意外とやることがないなと思ったのと

たまに顔を出しておかないと物件の優先順位が上がらないぞと考えたこととがあります。



正直、富山１棟目の地場の業者さんへの浸透度はそこそこ高くなっているはずなのです。

場所が田舎だからという話はもちろんあるんだけど、営業活動を毎回やっている割には

なかなか結果が出ないので、今やるべきことは何なのか？やれることはあるのか？という点を

探ってみたいと思い、管理会社さんの見解も伺おうと思った次第です。そうやって一緒に

考えることで、管理会社さんにとってうちの物件をより優先的に考えることにつながるのでは？

という思惑もあります。



・・・ですが、実際話してみると、管理会社さんからしてみても、やるべきことは充分に

やってあり、これで決まらないのはお客様がそもそも少ないから、という感じに捉えている

ようでした。賃料設定は適切、問い合わせも少ないながらちゃんとある、これ以上何をすれば

いいのだろうと言われても何とも言えない。そんな感じの物言いでした。



困りました。とりあえずこちらからは、ウォシュレットのプレゼントキャンペーンをやろうと

言ってみましたが、そういうアイディアが管理会社さんから出てこず、私が自分で全部考える、

というのはちょっと負担が大きいし、管理オーナーが来るのに何も考えていなかったというのも

意識としてはちょっと弱いよね、と思ったりします。かといって管理会社さんを変えるのも

ややこしいので、なんとか意識を変える方向で引き続きコミュニケーションを取りたいと

思います。



あとは、目先を変えるために外壁塗装を行うことを考えている、とお伝えして、お見積を

取らせてほしいとお願いしました。今回は相見積を取るからねと予告しました。今までは

管理会社さんにもある程度お金は落とさないといけないと思っていたので、工事は多少

高くても管理会社さんに依頼していました。ただ今回は金額も大きくなるので、複数の

業者さんに見積を取る方針とします。あわせて、館名板の作成も見積依頼しました。

この辺はリフォーム事業部の方と相談しながら対応していただけそうです。



週末の忙しい中、時間を作ってくださった管理会社の担当さんには感謝しております。

賃貸事業部の仕事が第二繁忙期で忙しいところを調整いただくのは大変だったことと

想像します。その点についてはとてもありがたいと思っています。

あとはテコ入れ策をもうちょっと能動的に出せるようになってくれるといいのですが。

今度、１週間以内にキャンペーンを１つ考えてください、という宿題でも出してみようかな？



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