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またちょっとてんやわんやな感じになってきていますので、あまりブログを書く時間が

とれずにいます。今日は雑な近況報告のみですがご容赦ください。



札幌５棟目

週末、防犯カメラの発注を行いました。ぼちぼち品物が管理会社さんに届いてますが、

防犯カメラは数量を間違っているわ（出荷前だったので業者さんに注文数訂正の依頼中）

ＳＤカードを買ったつもりが管理会社さんから「ＳＤカードアダプタが届いています」と

恥ずかしい報告が届いたり（品名ちゃんと見なさいよ自分・・・）であたふたしてます。



ＳＤカードアダプタに関しては、自分が悪いので仕方ないと思いつつ、ダメ元で

業者さんに返品可能か問い合わせていますが、今のところ返信なし。うーん、無念。



そして防犯カメラのページを改めてチェックすると、説明には「ＳＤカード」とあるのに

写真がマイクロＳＤカードに見えるのです。その点、業者さんに問い合わせたところ

「わかりにくくて申し訳ありませんが、マイクロＳＤをご用意ください」とのこと。

着信履歴も残っていたので、わかりにくいことは業者さんも自覚したようです。

もしＳＤを用意していたらどうしようとお電話で連絡しようとしてくれたのでしょう。

安心してください、用意したのはＳＤカードアダプタです（涙）



そして管理会社さんから賃貸募集の条件についての相談の連絡が来ていたのを見逃し

放置プレイしてしまっていることを指摘され、あわあわする展開も。

前回決まった家賃に１０００円色を付けて募集ということになりました。

今回のお部屋は陽当たりもいいので、前回のお部屋より少し強気にしてみよう、

という感じです。反響が今秘湯であれば家賃を下げればいいだけのこと。



全体的にこう、事務作業が苦手であることを再確認した感じになってます＾＾；



札幌１０棟目

先日いただいたお申込に関して、保証会社さんの審査が通ったという連絡がありました。

これで満室確定ですね。めでたしめでたし。



先日発注した照明は設備ではなくプレゼントでいいですよね、と管理会社さんから

確認がありました。設備にすると、故障した時にオーナー側で対応になるので面倒だから

プレゼントの方がいいですよという意図と受け取り、そのように依頼しました。



富山１棟目

大規模修繕の相見積を取りました。管理会社さんのお見積の方が４０万ほど高かったので

別業者さんに依頼するということでほぼ固まりました。あとは全部やるか一部やるかの

問題だけですが、もうこの際全部やっちまうか？という気持ちに傾いております。

どうせいずれやらないといけないのだから。

屋上防水くらいは落としてもいいのかもしれませんが、どうせ足場がかかるなら

この機会にやってしまった方がいいだろうし・・・。



サラリーマンをリタイヤするための計画が多少崩れるのですが、そこは別の手を

考案すればいいかな・・・そこだけなんですよね、引っかかってるのは。

まあ少し資金計画が崩れても、別の物件を売るとかで何とかなるだろうとは

思っているんですけどね。はい。



東京１０棟目

消費税増税前にと貸会議室用の内装一式を発注したのが届きはじめました。

そして残った椅子がどうやら中国から無事に日本に届き、発送されているようです。

不在票を後で取りに行かなくちゃ。



東京法人決算

今年は９月前半に全部出し終わって余裕かなと思っていましたが、今このタイミングで

顧問税理士の先生からこれとこれは何だとか確認が来はじめました。たぶんいつもは

私がこういう状態で連絡をしているのだろうなと思うと、今まで大変申し訳ないことを

していたのだなと自分を反省するようになりました＾＾；

私ももっと先生に手間を掛けさせないようにうまくやらなくちゃなあ。



今日はただ単にだらだらと書いただけになりましたが、だいたいこのくらいの作業は

日々発生しているので、不動産賃貸業も激務のサラリーマンと兼業でやるには

そんなに楽じゃないね、と思う今日この頃です。早く専業になりたーい！



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札幌７棟目の大規模修繕をしてみての業者さんの感想。

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札幌７棟目の震災で受けたクラックの修繕に関して、施工業者さんから詳細の報告と

請求額が当初見積より若干のオーバーになるというご連絡をいただきました。



昨日は仙台で終日事務作業と、停滞している仙台新規案件に関してどうアプローチするか

と言った打ち合わせを義母と行ったりしておりました。その事務作業の一巻として、

たまりにたまったメールを処理していたのですが、そのメールの中に札幌７棟目に関する

報告のメールがありました。



当初、この修繕は３ヶ月かけて行われる予定でした。しかし修繕開始直後に発生した

車にモルタルが落ちるというクレームを受け、職人さんを増やして短期決戦という方向に

切り替え、９月初旬にはほとんどの工事は完了していた、という風に私自身は理解して

おりました。そして、その工事でやりきれなかった部分・・・メーターボックスの

塗装に関しては、今月中にどこかで対応し、工事完了と捉えていました。



この捉え方自体は特に間違っていなかったのですが、今回メール処理をする中で

職人さんの窓口になっている方とやり取りをして、その裏にあるもうちょっと違った

報告を聞くことが出来ました。



今回は足場を組まずに職人さんがロープで屋上からぶら下がり、工事を行う手法を

とったのですが、いざ工事を始めてみてわかったのが「上層階は常に風が強い」という

気象条件。そのため、安全対策から人数を一気に突っ込んで短期で終わらせる作戦に

出たということです。この際に、本州から応援を呼んだため、マンスリーマンションの

利用料と交通費が増えてしまったということでした。これについては当初見積の甘さも

あるので、掛け目を入れての請求としたそうです。



職人さんはぶら下がるわけですから、強風が吹いたら作業するのに不安定になるだろうと

いうことは素人でもわかります。そうなると、風にあおられての事故など安全性に

関しても長期になれななるほど危険が増すのだろうと推測します。現場は安全第一。

これは適切な判断であったのだろうと思います。入居者様の車にモルタルが落ちる

事故があったことだけではなかったようです。



必要なコストと判断し、請求額の増はやむなしと理解しました。



それから、クラックの数も想定以上だったとのことでした。一度ぶら下がって調査は

していたものの、その時の見立てより更に多いクラックがあったため、想定以上に

材料を使ってしまいました。塗料が余ったら、それを使って１階の目立つ面は全面塗装を

する予定だったものの、余らなかったのでそれが出来ていないということでした。



そうなんですよねえ。目立つ面、つまり１階や２階は全面塗装をすると理解して

いたのですが、先日現場に行ったら裏面はそれが行われていませんでした。職人さんに

確認すると、全面ではなく前面という説明をしていたという話だったので、私の

勘違いだったんだろうと思っていたのですが・・・。たぶん「できたらここまでやる」

という努力目標レベルの話を聞いていたのが頭に残っていたのだと思います。



クラックが想定以上にある、というのはちょっと嫌ですね。建物の強度があまり

良くないということだと思いますので。



それから、管理会社さんからの指摘で、非常階段のステップ等にモルタルの付着が

多数見られる」という話がありましたので、これについても確認を取りました。

職人さんの出入りが多かった、階段の左官・モルタルの工程が甘かった、などの理由で

そうなってしまったようです。メーターボックスの塗装と同じタイミングで、

この辺もあわせて対応いただけると言うことになりました。



全体的に、施工をしてみての感想は「強風によるダメージが想定以上にありそう」

「元の施工もあまり褒められたものではない」「今後の建物状態の維持や運営について

注意した方が良い」ということで、施工業者さんはまとめておられました。



この物件はあまり利回りが高いとは言えない上に、３５年で融資を組んでおります。

当面のキャッシュフローは出ますが、その分残債の減りは遅いです。そうなると、

売却できるタイミングはかなり遅くなると考えた方が良いでしょう。それまでの間、

商品価値を保つためのメンテナンスは必須ということで考えなくてはなりません。



「なんでこんな面倒な建物を買ってしまったんだろう」と後悔するのは簡単ですが、

後悔したからって何かいいことがあるわけではありません。ＣＦは出ているのだから

それを使ってメンテナンスを適切に行い、建物の劣化を最小限にすればいいだけです。

それで想定以上にお金が残らないとしても、受け入れるより他にありません。

当初想定より高くついたということになるかもしれませんが、それでも後で気づいて

より大きな問題に発展するとか、売る時に叩かれるとか、そういう話になるよりは

１００倍マシではないかと思います。



早めに建物の特性や弱点が分かってラッキーだった、しかも地震保険で当初の修繕は

行うことができた、という点を幸運と思った方が、よっぽど建設的です。

そう、私は悪運だけは無駄に強いので、今回のこともきっとプラスになるはずです。

ラッキーだったとむしろ思うことにします。



今回、施工を行っていただいた業者さんに感謝します。やって終わりではなく、

建物の弱点や特性を見極めてくれたこと、それに応じた対処方法も示唆してくれたこと、

などの面で大変ありがたいと感じております。来年以降も定期メンテで入っていただく

想定ですので、引き続きよろしくお願いします。



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札幌１０棟目、申込を受領！審査ＯＫなら満室に！

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札幌１０棟目、お申込をいただくことができたと連絡がありました！

すげー、札幌行って念じたら申込がスパッと入る奇跡。



札幌出張で札幌１０棟目の状況確認を行い、入居者層のターゲットに対しての

必要充分なリフォームがなされていることを確認しました。



ただし、設備の中で手元灯はつかなかったので、そこを追加する作業が必要と判断。

そして内覧するのにシーリングライトがどこにもなかったので、こちらで購入して

設置することにしました。



手元灯は電気工事が必要になります。それであれば、きっと０．５〜１人工はそれだけで

消化することでしょう。それなら、ついでにコンセントプレートやスイッチプレートも

交換してしまえばいいのではないか、と。作業ボリュームだけ考えたら、手元灯設置と

コンセントプレート・スイッチプレートの交換で１人工あれば終わることでしょう。



というわけで、管理会社さんに電気屋さんに聞いて貰うことにしました。その結果、

２万＋材料費でお願いした作業を請け負っていただけるということに。ありがたいです。

これでもう少し見栄えが良くなるでしょう。コストも最小限で済ませられます。



スイッチプレート、コンセントプレートは正確な数を把握するのが面倒なため、

施主支給はせず業者さんに依頼。手元灯はもし可能であれば材料支給させてほしいと

言ってみました。その方がかえって高くつくとか、作業の責任範囲が不明瞭になるとか、

そんな理由があるなら無理強いはしないと伝え、検討いただきました。結果として、

施主支給しても構わないということで話は決着。照明とあわせて楽天で発注しました。



で、そうこうしていたら管理会社さんから「お申込が入りました」と連絡が！早い！

管理会社さん、写真が掲載されたらアクセス数トップになりました、と言ってましたが

どうやら本当にアクセス数が多かったようです。募集開始してから１ヶ月弱、写真を

掲載してからは２週間くらいでしょうか。駐車場がないので弱気家賃にしてましたが、

もうちょっと強気でも良かったのかなあ。いや、贅沢は言わない。



入居申込をされてきたのは、生活保護の母子家庭の方だそうです。うん、だいたい

イメージ通りのターゲットです。区役所から遠いので生活保護の方はちょっと微妙な

部分もあるかなと危惧してましたが、杞憂でした。



お子様に知的障害があるため、働くことができないので生活保護を受給する、という

お話でした。ちょっと生活保護の意味を勘違いしているような気がしますけど・・・。

背に腹は代えられない、ってとこでしょうか。目をつぶることにします。少子高齢化が

進んでいる社会なので、子供を育てるためということなら、まあ・・・。



保証会社さんの審査がＯＫなら進めたいということでしたので、義母にも確認。

問題なしということでした。私は勿論問題なし（笑）

ということで、審査がＯＫであれば満室になります。よっしゃよっしゃ。



これで札幌はテナントのみ！あ、違った。札幌５棟目に鍵穴ボンド事件で退去が

あるんでした。一進一退。でも、札幌１０棟目は家賃が札幌５棟目の倍近くの家賃なので

収入面では良化しております。良い傾向だ、と思っておきたいと思います。



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現地確認して出来栄えチェック、だいたいＯＫで一部問題点が・・・。

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昨日は札幌市内にある保有している物件をチェックしてきました。思ったより時間がなく

全部は見られなかったけど、気になるものだけピックアップしてチェックした次第です。



真っ先にチェックしたのは、札幌１０棟目の戸建。お盆明けくらいに見た段階では

とても８月中に終わる気配はなかったのに、どんな魔法を使ったのか工事が８月末で

なんとか終わったという奇跡。管理会社さんが相当うまく尻を叩いたのでしょう。



ただ、突貫工事だと仕上がりも甘くなりそうなので、現場のチェックは欠かせません。

仙台法人の物件なので、義母と一緒に内容のチェックをすることにしました。



さて、現地に到着すると管理会社さんの担当の方が待機してくださっておりました。

現地を見ますと連絡してあったので、気を利かせて立ち会ってくださるつもりだった

模様です。立ち合いを依頼したわけでもないのにこの気の回し方。恐縮です。



リフォームの内容自体は、かなりの低予算で対応して貰った割には良い出来だったと

思います。床はあちこち傾いていましたが、今回だいぶそれは是正されていました。

勿論、まだ傾いているところはいっぱいありますが、それでもこのくらいならきっと

許容範囲なのではないかと思います。私自身はかなり傾きに対しての許容範囲が広い、

というのもあるかもしれませんが、管理会社さんもこのくらいなら大丈夫でしょうと

言ってたので、きっと大丈夫！（他力本願）



低予算なので、当然気になるところは多々あります。間取りは変えていないので、

この辺使いづらいんじゃないかと思うところがあったり、階段はカーペット的なもので

仕上げられていて昭和の臭いがプンプンするとか、木部が塗装されていないので過去の

雨漏りの跡や前からあった謎の白いシミが大きな顔をしてのさばっているとか、

コンセントプレートやスイッチプレートがすごく古いタイプ（スイッチは黒いつまみの

やつです）だとか。でもそれ、この価格帯で求めてどうする？というものばかり。

だって今回の物件、生活保護の母子家庭がターゲットだなと思っていますから。

華美な仕上げはせず、清潔感のある内装になっていればそれでいいのです。



管理会社さんも「これだけ仕上がっていれば問題ないと思います」という見解です。

賃貸仲介畑出身の方なので、この辺の意見は信頼して問題ないと思っています。

実際、自社管理物件の中で、今札幌１０棟目は問い合わせ数ダントツ１位とのこと。

写真を掲載したら特に顕著になったようです。家賃も私の想定より２０００円アップで

募集しているのですが、それでもその勢いということでした。素晴らしい！



早く満室になって収益が入りますように。



さて、次は札幌７棟目の外壁塗装です。こちらも管理会社さんに事前に行くことを伝えて

おいたところ、これまた現地まで担当の方が来てくださいました。いやはや、恐縮です。

更に、施工をお願いした業者さんの社長さんも確認中にお電話をくださるサービスぶり。

ＳＮＳで行動が筒抜けになっているんだなあと思いました（笑）



まだ終わっていない場所として、物件手前のメーターボックスがあるというお話と、

非常階段のところが職人さんの出入りで汚れたとか、そういう細かいところは今月中に

対応してくださるとのことでした。ありがとうございます。



物件の修繕自体は特に問題なく完了していました。購入前からあった１階側面の

クラックも綺麗になくなっていました。部分補修なので塗りむらがでてしまうことは

理解していましたが、それも下層部分の目立つ面だけは全面塗装にして、最低限は

目立たないように現場を見て仕様変更していただいておりました。しかもお値段は

据え置き（と思っているけど違うかも！？）。現地で事前にその説明を受けていたので

なるほどと納得。でも説明を自分に都合のいいように聞いていたようで、下層部分は

全部全面塗装と思っていましたので、最初裏面が塗りむらだらけなのを見て「あれ？」と

首をかしげていたものでした。話は聞こうね、自分。



これで震災被害からの復旧も無事完了、といったところでしょうか。良かった。



本当はもっと回りたい物件もあったのですが、時間の関係もあり、札幌７棟目の近所に

位置する札幌８棟目を見て終わりにすることにしました。こちらは昨日のブログに

書いた通り、滞納回収と営業補償の２点以外はようやく着地して落ち着いた状態です。



今回はリフォームの出来栄えのチェックに来ましたが・・・結論からするとアウト！

そんなにガッチリ見ていないのに、以下のような問題が見つかりました。



・クローゼットの中に残置物が残っている

・クローゼットの中の壁紙が一部シワシワ

・キッチンが中途半端



クローゼットに関しては、義母が興味本位であれこれ開けていたら見つかりました。

残置物はパソコンのような大きなもの。なんでこれが残っているのだろうか。

そして下の方が壁紙がよれよれになっています。これもまた、なんでこの状態で

良しとして終わりにしたのかと・・・。



キッチンが中途半端と書いたのは、キッチン奥の壁の部分です。ボードがむき出しに

なっているようにも見えるし、ボードではなくてパネルが貼ってあるようにも見えます。

そして部分的に謎のフィルムが貼ってあります。



前者なら壁紙を貼り忘れていることになりますし、後者ならフィルムが貼ってあるのが

変だということになります。というかそもそも、見た感じ違和感を感じるキッチンって

時点で、結果がどうあれアウトだと思うんですよねえ。



この件もさらっとＳＮＳに投稿したら、夜になって清掃業者さんからメッセージが。

残置物はうちで撤去し忘れているのですぐやります、とのこと。あ、そうか。

清掃業者さんに残置物の撤去をお願いしていたんだっけ。忘れっぽい私です。

本日撤去してくださるとのこと。こういうフォローができると、作業ミスがあっても

挽回できることになるのでしょうね。私もかえって好感度アップしましたから（笑）



壁紙とキッチンに関しては、施工した管理会社さんに連絡をして対応を依頼しました。

本日、業者さんと打ち合わせますとのこと。元の工事代金が決して安いとは言えないのを

わかってて発注しているわけですから、この場合はちゃんとやって貰わないと困ります。

それも含めお伝えして、対応を依頼しました。調整するとのことなので、対応が速やかに

なされることに期待したいと思います。



やっぱ現場を見ないとわからないことってありますねー。出張して良かったです。



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札幌８棟目の空室、ようやく決着。

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札幌８棟目の空室は民泊管理業者さんが「借りる」と言っていただいていましたが

ちょっと紆余曲折があり、一時怪しい展開になったものの昨日決着がつきました。



札幌８棟目のおさらい

・大型滞納発生→明渡に同意いただくも家賃回収できず

・退去前に漏水発生→友達の家にずっといて水抜きせず水道管複数個所破裂

・階下の部屋にも漏水被害→民泊部屋なので営業補償と求められる

・漏水に対して借家賠適用→家財分の保険金が滞納者に振り込まれる（怒）

・営業補償分の借家賠適用→審査中（時間かかりすぎ、どーなってんだ）

・階下の部屋の結露問題発生→民泊管理業者さんが「空室借りるの再検討」と言い出す




１年近く問題が解決せずにいます。しかも次から次へと新しいことが。

話が一向に片付かないのもちょっとイラっとする要因の一つです。進みが遅い。



ですが、ようやくこの問題にも収束の目処が立ってきました。



まず、滞納漏水部屋の原状回復が無事に終わりそうです。



最初の頃は私が保険対応も含めて管理会社さんから丸投げされておりましたが、

社長が出てきて保険対応をちゃんと管理会社としてやるから、業者さんの発注は

うちでやらせてくれと言い出したので、事情を説明してお願いしていた業者さんを

キャンセル。ちゃんと経緯と事情は説明して納得はいただきましたが、これはこれで

失礼な行為になってしまったので、どこかで埋め合わせが必要です。



結果として借家人賠償責任保険は原状回復に充分足りる金額で支払われることに。

お見舞金など臨時費用とかの特約もあるはずなので、多少は手元に残るかなと思って

いたのですが、その後出てきた原状回復のお見積を見てびっくり。臨時費用の分も含め

保険金ほぼ食い尽くすくらいの見積です。水道管３箇所破裂しているとはいえ、

２ＤＫの原状回復に５０万オーバーですよ。感覚的にちょっと高い。



保険金申請は管理会社さんに一任していましたが、その業者さんがいろいろと動いたと

いうことでしたので、いくら保険金が出たかは知っているはず。保険金あるからって、

ギリギリの線を攻めてきたような気がしてなりません。



仲良くさせていただいている別の管理会社さんにこそっと見積を見て貰って添削をして

いただきましたが、ひいき目に見てもおかしいとのコメント。項目はかぶっているし、

単価もやや高めだそうです。



項目が被っているというところだけは何とかして貰おうと、管理会社の社長さんに対して

かくかくしかじかなのでちょっと交渉してみてくださいと依頼。これで多少減れば

いいなと思ったのですが、業者さんは「実際にこれだけかかる」の一転張りで譲る気配が

ないということでした。なんだかなー。



ただ、管理会社の社長さんも言っていたのですが、その業者さんがそういう態度に

出ている理由が、その管理会社さんの社員さんの所業にもあるような気がしてきたので

最終的にはその金額で発注することにしました。



どうやら、管理会社さんの管理担当の社員さんは、その業者さんの人件費とかあまり

考えずに、何かあったら部下のようにホイホイ呼んでしまっていて、お金も特に

払っていなさそうなのだそうです。



その話をした数日前にも、札幌８棟目の換気扇の調子が悪いってその業者さんを呼んで

何か対応をしていたらしいです。そしてその報告も請求も私に来ておりません、

ということは、業者さんはタダ働きしてるということになります。



・・・別に管理会社さんの尻ぬぐいを私がする必要はないと思いますが、さすがに少し

かわいそうになったので、今回は払うことにしました。でも今後はこの管理会社さんの

関わる業者さんには発注したくないなあ。今お願いしている管理会社さんの中で、

一番微妙です。はい。



そしてその工事が始まったそばから「水道管の穴あき箇所が更に３箇所増えた」とかで

お値段が高くなるという連絡が。もー！最初からその穴見つけて見積しろっつーの！

普段ならしょうがないですねーで済ませるところですが、なんかもうイラっとして

しまいました。ぷんすか。でもしょうがないのでお支払いはさせていただきますよ。



これと並行して、このお部屋を借りて貰うためのオファーを民泊管理会社さんに

しなくてはならないのですが、どうせリフォーム終わらないと実際に借りていただく

ことはできないからということで、営業補償が保険で出るかどうかを見極めてから

初期費用をいくらに設定するか決めてオファーしようと思っていました。



そんなさなかに、別の部屋で結露問題が出ているから借りるの再検討するとか

急に言われてしまい、結露の問題と借りる問題は切り離して考えてくださいと

話をしたりしておりました。ただ、こっちが明確な初期費用や家賃などの賃貸の条件を

出していないので、特に話は進んでおりませんでした。



そんな中、急に管理会社さんから「民泊管理会社さんの件は本決まりですか？」と

問い合わせが。なんでも自社でネットにこの部屋の賃貸の情報を掲載していたら、

エンドユーザさんからお問い合わせがあったのだとか。営業さんが対応中だけど、

けっこう確度高そうですというお話なのです。



うーん、それは悩みます。借りてくれないならもうこのお客様に貸してしまう？

でも家賃は下がるし、消防工事の費用も回収できないし。その辺考えると微妙。



というわけで、私がとった選択肢は「民泊管理会社さんに借りるか借りないかを

決めて貰う」という手段。本当は初期費用は営業補償の分の保険が出るか同課で

上乗せ額を決めるつもりでしたが、出る前提で上乗せしないで条件提示することに

しました。ここまで引っ張られて保険が出ないとか言われたら、とことん根拠を

確認して戦えばいいかなーと。



ということで、初期費用や家賃を決めて民泊管理会社さんにオファーをしました。

賃貸で確度の高い問い合わせが来ているので、今日これで借りるか借りないか

決めてください、という形で提示。結果として、社長が「以前から約束していた

ことですので」と仁義を通してくださり、借りてくださることになりました。

いろいろ回り道したけど、一応これで元のさやに納まった感じかな？



営業補償問題と、滞納の回収問題が解決すれば、ようやく正常化が見込めます。

でも滞納回収はたぶん無理だろうなあ・・・いやいや、無理なんて言ったら本当に

回収できなくなってしまうので、ここは「回収できる」と信じ込むことにします。



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