2019年09月30日
9月末までに納税する分の処理で意外と時間がかかってます。
現在21位です。明日から消費税値上がり。今日のうちにやれることはやるべし。
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今日は短めな更新とさせていただきます。朝から時間が足りないのです。
何を朝からそんなにバタバタしているかと言うと、9月末で行う各種納税を今まさに
行っているからです。
東京法人の法人税・地方法人税(2枚)
金曜日に決算が確定して、速達でポストに投函されておりました。
土日は東京にいなかったため、今朝急いでクレジットカードで納付をしております。
東京法人の法人都民税(1枚)
東京法人の法人税・地方法人税とステータスは同じです。
こちらはクレジットカード払いをするためには手続きが必要と言うことでした。
都税クレジットカードお支払サイトを見ると、法人都民税はリストには確かにあります。
ただ、よく見ると「納付書発行日当日はクレジットカード納付できません」と・・・。
やっぱ何事もギリギリじゃダメってことですね(汗)
窓口で納めるか、一日遅れでクレジットカードで納めるか。クレジットカードにすると、
たぶん消費税が2%上乗せされると思うんですよね。まあでも誤差っちゃ誤差かな?
今日なんとか納める方法がないか、この後電話してみます。
東京法人の源泉所得税(2枚)
司法書士の先生への報酬に対する税金の納付となります。購入2件、売却1件が
ありましたので、それに対しての報酬にかかっている税金をこちらで納付する、と。
これはこの後朝一番で金融機関さんに行ってくるので、その時納付します。
都内物件の固定資産税(6枚)
東京法人2枚、個人事業主4枚です。同じ区でも、名義が違えば別々に来るので
枚数が多くて意外と面倒です。こちらはクレジットカード納税です。
札幌物件の固定資産税(2枚)
仙台法人の分は仙台で払っているので、私が払うのは個人事業主として保有している
札幌物件の固定資産税です。こちらはヤフー公金支払でクレジット納付が出来ます。
で、朝のうちにクレジットカード決済で処理しようとした枚数が10枚。
国税のサイト、都税のサイト、ヤフー公金支払と3つのサイトを行ったり来たりして
同じクレジットカードの番号をせっせと入れて・・・とかやっていると、意外と時間が
かかってしまうのです。そんなわけで、今ようやく全部支払を終えましたが、この段階で
会社に行く必要あり。ということで時間がないわけですよ。
手抜き気味で恐縮ですが、そういうことで本日のブログはここまで!
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2019年09月29日
太陽光発電購入の融資審査、やや怪しい雰囲気。
現在21位です。結果として2週連続で温泉ということに。
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大人買いすると決めた太陽光発電所ですが、信販会社さんの審査がまだ決着がつかず
やきもきしております。事前審査はOKだったのになあ。
以前のブログで、太陽光発電所を低圧4区画分一気に買うというお話を書きました。
2つは東京法人、2つは仙台法人、という内訳です。利回りは10%程度と決して
高くはないですが、NEDOベースの数字なのでこれを下回るってことはよほどのことが
ない限りは大丈夫だろうと思われます。上振れしかしない案件と考えれば、決して妄想の
利回りではないだろうと思います。
昔作った太陽光発電所は利回り14%だったのを考えると、収益的には物足りなさを
感じないこともないですが・・・トータルで見たら一応損はしないだろうという計算には
なったので、踏み出すことにしました。
本件、信販会社さんに東京法人と仙台法人の決算書は事前に提出しておりまして、
信販会社さん側でも事前審査のレベルでは問題ないだろうと言う判断が出ていると
聞いておりました。この時点で、私としてはもう大丈夫と思ってしまっておりました。
しかし、この審査の結果がなかなか出てこない・・・。信販会社さんって割と審査が
早い印象なのですが、なぜなんだろう。何か引っかかる要素があったのでしょうか。
決算書を渡しただけだと、個人情報の同意書までは渡していない状態だから、
個人属性を見て何かダメなことを見付けてしまったって感じか?困るよ困るよ〜。
不安になってきたところで、業者さんから電話が。まず、仙台法人は義母の年齢が
ネックになっているとのこと。会社の次期代表となる人に連帯保証人に入って貰う
必要があるということになったようです。私が連帯保証人になるだけで解決するなら
すぐにでも連帯保証人になりますよ?でも、ちょっと気になるのは、私の借入って
なかなかすごいことになっているので、これ見たらドン引きしないかなということ。
この信販会社さんとは、今は取引はありません。ちょっと前に東京2棟目の工事代金を
割賦で払っていたことがありましたが、それも無料インターネットの工事代でして、
大した金額ではありません。しかも完済も済んでいます。そういう意味では綺麗な身体と
なっていますけど、なんせ山ほど借りているからなあ・・・。そこがアレです。
ともあれ、仙台法人の太陽光発電所の導入に際し、私が連帯保証人になることは
問題はないけど、借入過多で断られないかが心配と伝えました。信販会社さんと
調整してみる、とのことです。
東京法人は、代表である嫁ちゃんの個人収入が足りないので、収入を補完できる人を
連帯保証人として立ててほしいとのこと。了解了解・・・て結局それも私じゃないの。
属性面の問題が結構出ると思うんだけど、大丈夫ですかねえ?
会社の決算書を見た段階ではわからなかったことで今ちょっと太陽光が怪しい感じに。
担当の方は「調整してご連絡します」と言っていましたが、どうなることやら。
もしどうしても厳しいようなら、深追いはせずすっぱりと諦めるしかないかなあ。
一応、仙台法人の太陽光発電所に融資してくださったメインバンクさんにもこの話を
持っていきましたが、経費等々かかることを考えると微妙だとのこと。きっと
前に持ち込んだやつの収支が良いから、それを基準に考えてしまっているのでしょう。
私が連帯保証人で入るということになったら、個人情報の汚さがネックになります。
それでも審査に通過するかどうか。ここは要注目です。他人事のように言ってますが、
あとは祈るだけなのでじたばたしてもしょうがないですから。担当の方も頑張って
くださっているのはよくわかっておりますし。
結果が出たらまたブログで報告します。
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2019年09月28日
決算確定、無事にいい感じの黒字決算。
現在22位です。弾丸で湯布院行ってきます。
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東京法人の決算が終わりました。今年の利益は、まあだいたい予定していた場所に
着地できたかなと思います。この決算が次につながりますように。
東京法人、先日書いた売却時の土地建物比率の話も含め、顧問税理士の先生により
粛々と決算の作業が進められておりました。そして先日、無事に情報が出そろいまして、
結果としては想定していた範囲より少し少ないところで確定となりました。
私の規模から考えれば、十分すぎるくらいの黒字です。着地は800万にギリギリで
いかないくらいの利益。納税は約200万。税率的にも最高税率には届かずに、
いい具合のところではないかと思います。
元々は1000万に到達すると思っていましたが、税理士さんが手付放棄案件に関して
まだ計上していない状態だったことがわかり、それも加味して再計算したところ、
ちょっと利益が落ちたというところです。
落としどころとしては妥当かな、と思います。
私もこのくらいになっていればいいなと思うレベル感でしたし。
顧問税理士の先生、いつもありがとうございます。負担をかけさせてしまい恐縮ですが
引き続きどうぞよろしくお願い致します。
ちなみに、この中には倒産防止共済の掛金240万は含んでおりません。これについては
資産計上した上で、法人税別表上で減算する形を顧問税理士の先生に依頼したので、
見た目は資産、でも法人税は引かれている、という状態にすることができました。
試算の部が多く見えた方が当然銀行評価は高いので、ブログ読者の皆様からいただいた
アドバイスを活用して、うまく処理させていただいた次第です。
今年も東京9棟目を売却しているので、倒産防止共済は引き続き納めたいところです。
倒産防止共済は貸付金もあるので、その辺もうまく活用することができるなら、資金は
死に金にはならないことでしょう。勿論金利はかかりますけど・・・。
この決算書を用いて、今後も攻めていきたいと思います。
っと、それはまず返済比率を落としてからのお話ですけどね。勿論。
ちょっと今日は時間があまりないので、手短ですがこの辺で!
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2019年09月27日
思ったより台風の被害が大きかった東京6棟目。
現在20位です。時間ないのに、ドラクエウォークを始めてしまった・・・。
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前に、台風で東京6棟目のベランダ屋根が吹っ飛んだという被害があった、と
書いたことがありますが、修繕のお見積が意外と高くて泡を食っております。
東京6棟目、写真をじっくりと見てみると、けっこうあちこちに被害が出ています。
2階のベランダ屋根となっているポリカの波板が被害を受けていると聞いていましたが
それ以外にも吹っ飛んでる部位はある(具体的にどこなのかは写真からは判別できず)、
トタンと思われる屋根材は派手にめくれている、など、こりゃ確かに結構やられてるなと
思うような状態でした。修繕、何十万になるんだろう。考えるとぞわぞわします。
一応今のところ、私の耳に入る形で入居者様から何の苦情も入っていないのが幸いです。
管理会社さんが食い止めてくれているのかもしれませんが・・・。
ちなみに応急処置は既に終わっているという話でした。
他の再生物件は、いつもの施工業者さんが入ってくださっているのですが、この物件のみ
保有していた業者さんがリノベーションを一式行った上で引き渡してくださっています。
たまたまかもしれませんが、同じ築古でも、いつもの施工業者さん絡みの物件での被害は
ゼロです。工事のクオリティの差なのかしら、これは。
今回のお見積は管理会社さんにお任せしています。先方から、明らかに台風被害なので
保険金の申請準備をした方がいいとご助言いただいたので、保険代理店さんに
事前に被害があった旨をお伝えしておりました。代理店さんは、見積と写真が揃ったら
送ってくださいということでしたので、管理会社さんからの情報開示を待ちます。
そして先日、管理会社さんからお見積が届きました。その金額は・・・137万!
うへー!なんか思っていたより全然高いー!
管理会社さんにその趣旨を確認すると、元々古い物件ということもあり、今回の台風で
影響がありそうなところも含め、いろいろ織り込んでいるということでした。
その関係もあり、この金額になったということです。
仮設足場を組んで作業をする、2階のバルコニー床デッキを設置し直し、1階屋根の
修繕、雨どいの再設置、などの作業が入っているようです。現場を見ていないし、
自分に施工の知識がないので、これがどこまで妥当性のある工事なのかという判断が
出来ないのがちょっともどかしいところです。
まあでも、保険で賄えるんだったら別にいいかな?深く考えなくても。
賄えなかった時にもっと真剣にコストダウンを考えればいいのだろうと思います。
少なくとも、東京6棟目の管理会社さんはそんな変な仕事をする会社ではないので、
基本的には信頼を置いてお任せすればいいと思います。ただ、工事に関しては、
管理会社さんが良く使っている施工業者さんが品質第一でそこまでやらなくても
いいんじゃないの?という見積を持ってくることがあるのです。今回はそのパターンに
はまっているのかもしれません。それであれば、保険が出ないと言うことになったら
その段階で最低限の工事に切り替えることは相談できるはずです。
東京2棟目でも似たような話がありました。
まずは保険で賄えるかの見極め。そこから次のアクション、ということで考えます。
なんか最近、いたずら被害で防犯カメラ設置が必要とか、結露が酷いので対応が必要とか
大規模修繕しなきゃとか、そんな感じでお金がポンポンと出ていきます。物件を売って
お金が作れたと思ったらこれかー、という感じでちょっとガッカリですが、逆に言えば
お金がある時で良かった、という考え方もできます。悲観的になっても仕方がないので、
良い方向で捉えたいと思います。お金あるから修繕できるぞー!よかったー!的な。
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2019年09月26日
売却した物件の土地建物比率で顧問税理士の先生とやり取り。
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顧問税理士の先生と東京法人の決算についてやり取りをしております。
その中で、売却時の土地建物割合の評価について議論がありました。
東京法人、4期目の決算は9月末までに提出です。今回は割と余裕をもって仕上げる
ことができましたが、顧問税理士さんは「きっと出てくるのが遅いだろう」と予想を
したのでしょう。東京法人の決算の最終的なところは今動かれているようです。
まあ自業自得なところがありますからねえ。これに関しては。今までの行いが悪すぎた。
今回あhそんなにギリギリにならないように出していますが、どうせギリギリにしか
情報が出てこないという前提でスケジュールを組まれてしまったようです^^;
出せる情報は一通り9月初旬に出しておりましたが、今週に入って急にやり取りが
活発化してきました。預金残高だの生命保険の貸付金だの、この入金は何ですかだの
色々とやり取りを重ねております。
そんな中で、税理士さんと見解が割れて少し議論になった内容があります。
それは、売却時の土地建物比率のお話。
前期は、東京4棟目の売却をしております。契約書には土地建物比率を明記してません。
この場合、妥当な額を自分たちで決める必要があります。建物比率が高くなると、
消費税の兼ね合いが出てきてしまうので、私としては常識的に説明がつく範囲で、
一番建物が安くなる根拠を示したいと考えております。
売却前に顧問税理士の先生と話をしましたが、固定資産税評価額の割合で案分すれば
いいでしょうという感じでした。その割合で計算すると、今年は課税売上は1000万を
超えない見込だったので、消費税の課税業者にならなくて済みそうだと判断したのです。
しかし、ここに来て顧問税理士の先生が「やっぱりそれじゃダメ」と言い出しました。
固定資産税評価額で案分すると、リノベーションの費用が全く考慮されていないことに
なってしまう、というのです。
顧問税理士の先生が出してきた建物金額は、路線価に1.25を掛けて実勢価格を出し
そこから掛け目を入れた土地値を売却価格から差し引いたもの。その金額は1000万を
超えるものでした。これじゃ消費税の課税業者になっちゃうよー!?できれば課税業者に
なりたくないのですがー・・・。
こちらで路線価等を使って土地値を計算すると、もうちょっと安い金額になります。
顧問税理士の先生は掛け目を入れたと言っていましたが、掛け目をいれないで計算して
算出したら、なんとか課税業者にならなくて済みそうなんですけど・・・。
その旨返信したところ、先生からは「無接道なのでMAXの評価減、6掛で計算してる」
という説明が。しかし先生もやり取りをする中で、別に相続税の計算をするわけでも
ないのに6掛は慎重になりすぎているかもしれない、と思ってくださったようです。
掛け目を減らしてくださることになり、無事に消費税課税にならない程度の建物の売上に
していただくことができました。
顧問税理士の先生とのコミュニケーションって大事だなと思います。
丸投げでも勿論悪くはないですが、こういうところで細かく自分の要望が通せないと
思いもよらない決算になってしまいます。
不動産の規模を拡大したいから、あまり節税はしない、というスタンスであったとしても
一般的な税理士さんは税金を減らす方向に動くと思いますので、ちゃんとその方針を
伝えない限りは、思うような決算にはならないでしょう。
税理士さんはプロだから任せておけば大丈夫、ということにはなりません。
プロが良い仕事をするために、きちんと事業主がどうしたいかをお伝えする必要が
あります。細かいことは税理士さんに任せればいいのですが、税理士さんはあくまで
税務のプロであり、経営のプロではありませんので、経営に関する部分は自分で手綱を
握ってコントロールしなくてはならないです。
難しく考える必要はなく「今年の納税額はこのくらいの着地点にしたい」「徹底して
節税したい」「ある程度納税して融資に備えたい」などを伝えるだけでいいと思います。
あとはポイントごとに「課税業者になりたくない」とかを伝えれば、よしなにやって
いただけるはずです。
税理士さんとの関係、うまく作っていきたいものですね。
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