2019年08月11日

東京11棟目、無事に引渡完了。

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東京11棟目の管理契約とリノベーション後の引渡を受けてきました。

9月から入居開始となりますので、その段取りについても確認。



今年購入した東京11棟目。無事にフルリノベが完了しましたので、引渡のチェックに

行ってまいりました。お盆休み初日にも関わらず、引渡の都合をつけてくださいました

施工業者さんには深く感謝したいと思います。

(どっちみち、その後飲みに行く約束をしていたという噂はありますが・笑)



で、引渡の前に管理会社さんに行って管理委託契約と賃貸借契約のこちら側の押印を

してきました。賃貸仲介はオラオラで決めてくるやんちゃな会社さんです。だって、

賃貸借契約を建物が出来上がっていないうちからやってしまうとか、やんちゃ感が

あるじゃないですか。その内容もやんちゃで、付帯設備はまだわからないと言ったら

「じゃ全部空白にしておきます」とか言い出すし、建物面積も「登記簿の各階の

大きさで作りました」とかのたまうし(長屋形式なので2階は階段の分面積が

広いんですが・・・)。その契約で借りる側の方はいいの?と心配になります。



この業者さん、どうにも管理面では頼りにならない感じがしてしまいます。

契約書の作り方がそんな感じだからというのも勿論ありますが、それ以外にも

やり取りをする中で普段お願いしている管理会社さんに比べて何かといい加減というか。



具体的に頼りないと感じるのは、段取りを持って事前準備とかそういうことが

全然できないように思えてしまうところです。



例えば、当日になって賃貸借契約書の付帯設備のところに何を書くか聞いてきます。

建物仕上がってないのに責任持てることは書けないから、契約は急がないでくださいと

こちらから言ったら「本日契約予定なんです」「もうすぐお客様が来るんです」と言われ

唖然としたことがありました。



それから、民泊なので消防設備の設置が必要であり、できれば施工業者さんが施工中に

まとめてやった方がいいと思ったから、何をしたらいいか教えてもらうか、取得した

見積を見せてくださいとお願いしたのですが、何回言っても見積が出てきませんでした。

電話やLINEなどで何回か依頼しても全く出てこないので、若干キレ気味に、相見積を

されたら困る理由があるのではないか、出さないなら他の業者さんを探しますよ、と

言ったらすぐ出てきたことがありました。



会社としてか担当さんの資質かはわかりませんが、とにかく目前に来てヤバイと思った

タイミングで初めて動き出す、というタイプのように見えます。昨日も到着したら

その場でパソコンをカタカタ打ち出して、何してるのかなと思ったら管理契約書を

印刷しはじめました。いやそれ、今日来るってわかってるんだから事前にやっとこうよ。



しかも「弊社、先日管理のための新会社B社を立ち上げたのですが、A社(これまで

やり取りしている会社)とB社のどちらがよろしいですか?」とか聞いてくるし。

いやそれ、私に聞くことじゃないだろ!?(汗)



もうね、一事が万事そんな感じで、正直不安しかないのです。でも民泊利用前提で

相場より2万高い家賃で借り手を見つけてくれるという金銭的な魔力にはあらがえず。

民泊が下火になるまでは依頼しようと思います^^;



そんな感じで、頼りにならない管理会社さんと契約してから、物件の引渡のために

現地へ赴きました。現地では社長と2代目候補の息子さんの2名で待っていてくれて、

早速中をチェック。



普段私がやっている物件は、1部屋あたり30平米前後の面積が確保されている物件が

多いのですが、今回の物件は20平米ちょっとしかありません。普段ならこの広さは

やらないのですが、この物件は立地がとても良いので、この広さでも競争力は維持可能と

判断して攻めることにしました。



建物自体はオーソドックスな仕上がりです。ユニットバス、バストイレ別、洗濯機置場、

1口IHコンロ付のキッチン、クローゼット、TVドアホン。特に奇をてらうものはなく

ごくごくオーソドックスに、でも不足はないという感じに仕上がっておりました。



リノベ物件の宿命ですが、どうあがいても抜けない柱が出てきてしまいます。

部屋の変なところにポンと柱が現れてしまうところは違和感を感じるかもしれませんが

それもまた味と思っていただければいいなと考えます。



それと、サッシの交換をすると非常にお金がかかるので、そこは昭和の怪しい模様が

入ったガラス窓のままでご容赦を、という感じもあります。



でもそれを除けばもう新築と変わりませんから!

これで民泊絡めて家賃をアップさせたので、利回り13.8%です。

都内ターミナル駅徒歩5分、にぎやかな商店街が目の前の好立地でこの利回り。

新築では叩き出せないだろうと思います。素晴らしい(自画自賛)



・・・まあ2部屋の超小さいアパートなので、規模的には微妙ですけどね^^;



仕事が取れすぎて人手不足で、社長自ら監督として現場管理されたと伺いました。

いろいろとご無理をさせてしまい恐縮です。ありがとうございます。



あとは消防工事が入ればこの物件は準備完了。管理会社さんに依頼してきましたので

これで9月から家賃発生になることでしょう。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする