2019年08月06日

今後どういう戦略を描いて事業展開するか?

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先日も勉強会で会話しましたが、今は現金がないと物件を買いづらい時期です。

私も作戦を練り直すタイミングのようですが、結果オーライかもしれません。



昨年、一昨年はご存知の通り融資がジャブジャブ出ており、物件も結構購入することが

出来ていたと思います。周囲の聡明なる投資家の皆様は「こんなに高い相場で買うのは

自殺行為でしょ」と静観している人が多かったのですが、私はあまり関係なく物件を

購入していました。危なっかしいやつです。



基準としては、東京なら相続モノの小ぶりな耐用年数超過物件を狙い撃ちしてました。

リノベして10%オーバーで回る物件、という基準で探したら、それなりに出てきたので

融資を受けて買い進めた次第です。



札幌では、地元でない以上購入できる物件が限られるため、銀行さんが好むタイプの

中古RCとか、某政府系を使っての高利回り木造耐用年数超過とか、そういうのを

買っていました。融資して貰えるものの中から、比較的マシなものを選んで購入、

という感じでしたので、正直札幌ではそんなに良い物件を買い進めたとは思ってません。

利回り10%の平成初期もののRCとか、たぶんまともな感覚の人なら罰ゲームとしか

思わないでしょうが、融資を30年引っ張れたので、1つくらいあってもいいかと

購入しました。全体のボリュームがなかったら買ってないと思います。



さて、スルガ銀行さんや西武信金さんが金融庁さんから業務改善命令と言う名の

行政処分を受ける前後から、融資の風向きは大きく変わってきました。



まず、スルガ銀行さんの処分で不動産融資に大きく歯止めがかかりました。

これにより、札幌の物件を融資を受けて買うことが非常に困難になりました。



私自身は、スルガ銀行さんの一件で本部が厳しくなったという理由で、複数の地銀さんの

札幌にある支店さんから、札幌に住んでいない場合は融資が出来なくなった、という

お話を伝えられました。これは取引行であろうが非取引行であろうが変わらずです。

不動産の融資に一定の歯止めが必要、でも全部止めたら仕事にならない、じゃあ比較的

異端なところを止めればいい、という考え方で、真っ先に私のような地元にいない

人間がやり玉に挙がったものと思われます。



これは都銀さんでも同じようで、例えば仙台法人で取引には至らなかったものの

話を聞いていただいていた某都銀さんは、札幌案件を当初は問題なしと見ていたのに

最近は「支店の目の届く距離間の案件しか扱えない」と言い出しました。

私の友人も札幌案件を既存取引先の都銀さんに持ち込んだら、札幌はNGと言われた

ということです。



その後、西武信金さんの一件があってから、東京で取引している信金さんや信組さんの

融資が一気に厳しくなりました。具体的には、耐用年数超過はとにかく融資が出ず、

出たとしても10年がいいところ、という状況に陥ったのです。個人的にはこちらの方が

ダメージが大きかったです。東京12棟目も正直融資が出ない案件と思ってなかったので

NGで現金決済と言われてしまった時はやや唖然としました。



私自身の得意な分野も、こうして徐々に融資が塞がれてきています。

いつまでも従前の視線を引っ張り続けるわけにもいきませんので、作戦の練り直しが

必要な時期に来ているわけです。



そこで私は売却を行い、小口の融資を繰上返済することで返済比率を下げる作戦に

今は出ております。ここに来て明確にサラリーマンを卒業して不動産賃貸業+αの

自営業になるという目標を決めたので、まず財務基盤を整えることを先決にしよう、

という気持ちになったためです。



それもあり、新規物件の取得は一旦見合わせています。ただまあ、私が得意としていた

東京の低価格小ロット築古案件は、融資が出なくなったことの影響か、最近はむしろ

値上がりしているので、なかなかこれぞという物件に出会えないという事情も。



財務を整えることで、金融機関さんからも状況が改善されたように見えるはずです。

整理してみたら、無担保借入だけで8000万近い残債がありましたので、ある程度

削らないとさすがにダメだよねという感じにはなっています。むしろよくここまで

借りられたものです。



金融機関さんは金融緩和前の姿に戻ったと考えれば、決算書をきれいにして頭金を

入れるという王道のスタイルに立ち戻るしかないでしょう。

東京は頭金を入れて短い期間で買う、札幌は現金以外当面諦める、です。



以下、東京の融資戦略です。



今までだと、1000万を20年2.5%とかで借りることができていました。

フルローン前提です。(金利高いなーとか言わないで・笑)

月の返済は約53000円。利回り10%だと約8.5万の収入で、決して

返済比率は余裕がある数字ではないものの、まあ一部こういうのがあってもいいかと

考えられる数字ではありました。



同じことを10年融資で行うと、月の返済は約94000円。これだと逆ザヤです。

頭金3割入れると約66000円の返済。4割だと約56000円です。

このくらいの頭金は考えないと、同様のビジネスモデルはできないことになります。



でも、今はそういう王道物件を積み上げるしかないのでしょう。

買い進めるには現金が必要なので、含み益のある物件を売却して、次の物件を仕込む

種銭にしなくてはならないのだと思います。



割安に購入できていれば、市場価格で売却するだけでも利益は出ます。

そうやって、少しずつ資産を増やしていくことになるのかな、と想像します。



売却をうまく織り交ぜ、自己資金+融資のハイブリッド型で作戦を立てること。

それが財務健全化を達成した後の私のスタイルということになりそうです。

(フルレバ時代が懐かしいです・笑)



札幌はそうやって得た現金を使って、新築用地となる中古物件を現金購入して

しばらく中古のまま回して寝かせておき、金融情勢が変わったところで融資を受け

新築を建てる、でしょうかねえ。



そんなところで、今後のやり方を妄想してみた次第でした。

皆様はどんな成長戦略を描いていますか?良かったら教えてください!



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする