2019年08月01日

返済比率を下げよう大作戦。

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今年も全賃フェアに参加できなかった私が、再来年には大手を振って全賃フェアに

参加できるよう、どうしたら財務が改善できるか数字をいじりながら検討中です。



今年は全賃フェアの会場が青海に変わり、オープンしたての時間は事前予約していた

人の方が超大混雑という謎の状態になっていたという噂を耳にしました。会場が変わると

混乱は発生するから仕方ないとして、会場が変わるのだから少し余計に人を配置するなど

主催者さん側もリスク対応を配慮しておけばよかったのではないかと部外者の立場で

適当な考察をしてみます(自分がそういうの一番苦手なのは棚に上げて)。



で、何が言いたかったかと言えば、そんな全賃フェアにもう何年も出席できていない!

というサラリーマンの悲哀を叫びたかったのですよ。もうね、FBとか見てるとね、

みんなリア充でウェイウェイしてるわけですよ。コンパニオンのお姉さまと一緒に

写真撮って満面の笑みとか、全国の大家さんが青海で誰に会ったとか誰と飲んだとか、

終電はクソとか糖質制限とラーメンの神とか、木造の床が抜けそうとか、セミナーが

超満員とか、なんかやたらクオリティ高い講師のセミナー中の写真がアップされるとか。

なにこの楽しそうな学園祭のノリは!仲間外れ感バリバリっすよ、旦那!

誰もフェアの展示や内容について触れないやーん!仕事しろ仕事!(八つ当たり)



・・・取り乱しました。失礼しました。



とにかくですね、私はもうサラリーマンを1〜2年目処でリタイヤする宣言したので、

再来年のフェアにはきっと参加できるはずなのですよ。そう信じたいと思います。



そこで、本日はブログを書きながら、金融機関さんに提示している資料を傍らに置いて

どうしたらリタイヤできるかをより具体的に数字をいじりながら考えることにしました。



数字で考えるリタイヤの目標は、東京法人の返済比率が50%以下になった頃です。

仙台法人はおまけとしようと思っています。独立採算制が良いだろうと思うため。



現在の返済比率は59%弱。高いです。はっきり言って破産予備軍です。

サラリーマンをやる前提の元で、金融緩和の波に乗り豪快に借入しまくりましたが

その分返済比率にその無理が出てきている感じです。まず問題点はこれですね。



短期の借入が多いので、これを返済して50%以下に持っていくのが目標です。

そのために、お金を作る必要がありますので、物件を売りに出す方向です。



今まさに売りに出している東京9棟目が売れるとどうなるか。

単純に有担保の分を返済するだけですと、返済比率は62%とむしろ上がります。

よって、短期借入の返済をしなくてはなりません。



手元に残る資金は納税分を別にして考えると、固めに見て1500万程度。

ここからいかに効率よく返済して返済比率を落とすかを考えます。



ここで「返済効率」を考えます。私が今勝手に考えた言葉ですが、借入返済をする

コストに対して、年間の支払がどれだけ減るかで、その資金がどれだけ効率よく

運用されているかを図るものです。



返済効率(%)=年間返済額÷残債×100



返済効率は利回りのようなもので、例えば残債500万の借入で年間50万の

返済が発生しているなら、500万を繰り上げ返済することで利回り10%と

同じ効率の投資になります。



これを無担保借入に対して適用すると、早期に繰り上げ返済した方が良いものが

可視化されます。あとはそれを返すことでどれだけ返済比率が下がるかを計算して

目標に達するならそれでOK、達しないなら他の売却物件を探す、という流れで

計算することになります。



先ほど挙げた予算に合致させる形で計算していくと、おおよそ52%まで返済比率を

引き下げられることがわかりました。悪くない数字に見えてきました。

となると、これ以上無理やりに売る必要はないかな?



でも、この資料も金融機関さん向けに多少都合よく書いているところがあります。

例えば東京10棟目の友人に貸しているところは、東京法人が共同で借りている形にして

普通に募集した時の家賃で書かれていますが、実質的な数字はもっと少ないという点とか

民泊前提で借りてくれているところが家賃を押し上げているので、それが崩れた時に

返済比率が高くなるとか。それ以外にもリスク事項は正直なところあります。

また、個人の借入を法人物件の売却で返済となると、給与所得という形になり

所得税などがかかる可能性もあります(ここは顧問税理士さんと要相談)。



でも、方向性としてはやっぱり細かい借入を返して身体を綺麗にすることが大事と

思いますので、その観点で推し進めていくことが大事かなと思う次第です。



自由への扉が見えてきたぞー!(気が早い)



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする