2019年08月11日

東京11棟目、無事に引渡完了。

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東京11棟目の管理契約とリノベーション後の引渡を受けてきました。

9月から入居開始となりますので、その段取りについても確認。



今年購入した東京11棟目。無事にフルリノベが完了しましたので、引渡のチェックに

行ってまいりました。お盆休み初日にも関わらず、引渡の都合をつけてくださいました

施工業者さんには深く感謝したいと思います。

(どっちみち、その後飲みに行く約束をしていたという噂はありますが・笑)



で、引渡の前に管理会社さんに行って管理委託契約と賃貸借契約のこちら側の押印を

してきました。賃貸仲介はオラオラで決めてくるやんちゃな会社さんです。だって、

賃貸借契約を建物が出来上がっていないうちからやってしまうとか、やんちゃ感が

あるじゃないですか。その内容もやんちゃで、付帯設備はまだわからないと言ったら

「じゃ全部空白にしておきます」とか言い出すし、建物面積も「登記簿の各階の

大きさで作りました」とかのたまうし(長屋形式なので2階は階段の分面積が

広いんですが・・・)。その契約で借りる側の方はいいの?と心配になります。



この業者さん、どうにも管理面では頼りにならない感じがしてしまいます。

契約書の作り方がそんな感じだからというのも勿論ありますが、それ以外にも

やり取りをする中で普段お願いしている管理会社さんに比べて何かといい加減というか。



具体的に頼りないと感じるのは、段取りを持って事前準備とかそういうことが

全然できないように思えてしまうところです。



例えば、当日になって賃貸借契約書の付帯設備のところに何を書くか聞いてきます。

建物仕上がってないのに責任持てることは書けないから、契約は急がないでくださいと

こちらから言ったら「本日契約予定なんです」「もうすぐお客様が来るんです」と言われ

唖然としたことがありました。



それから、民泊なので消防設備の設置が必要であり、できれば施工業者さんが施工中に

まとめてやった方がいいと思ったから、何をしたらいいか教えてもらうか、取得した

見積を見せてくださいとお願いしたのですが、何回言っても見積が出てきませんでした。

電話やLINEなどで何回か依頼しても全く出てこないので、若干キレ気味に、相見積を

されたら困る理由があるのではないか、出さないなら他の業者さんを探しますよ、と

言ったらすぐ出てきたことがありました。



会社としてか担当さんの資質かはわかりませんが、とにかく目前に来てヤバイと思った

タイミングで初めて動き出す、というタイプのように見えます。昨日も到着したら

その場でパソコンをカタカタ打ち出して、何してるのかなと思ったら管理契約書を

印刷しはじめました。いやそれ、今日来るってわかってるんだから事前にやっとこうよ。



しかも「弊社、先日管理のための新会社B社を立ち上げたのですが、A社(これまで

やり取りしている会社)とB社のどちらがよろしいですか?」とか聞いてくるし。

いやそれ、私に聞くことじゃないだろ!?(汗)



もうね、一事が万事そんな感じで、正直不安しかないのです。でも民泊利用前提で

相場より2万高い家賃で借り手を見つけてくれるという金銭的な魔力にはあらがえず。

民泊が下火になるまでは依頼しようと思います^^;



そんな感じで、頼りにならない管理会社さんと契約してから、物件の引渡のために

現地へ赴きました。現地では社長と2代目候補の息子さんの2名で待っていてくれて、

早速中をチェック。



普段私がやっている物件は、1部屋あたり30平米前後の面積が確保されている物件が

多いのですが、今回の物件は20平米ちょっとしかありません。普段ならこの広さは

やらないのですが、この物件は立地がとても良いので、この広さでも競争力は維持可能と

判断して攻めることにしました。



建物自体はオーソドックスな仕上がりです。ユニットバス、バストイレ別、洗濯機置場、

1口IHコンロ付のキッチン、クローゼット、TVドアホン。特に奇をてらうものはなく

ごくごくオーソドックスに、でも不足はないという感じに仕上がっておりました。



リノベ物件の宿命ですが、どうあがいても抜けない柱が出てきてしまいます。

部屋の変なところにポンと柱が現れてしまうところは違和感を感じるかもしれませんが

それもまた味と思っていただければいいなと考えます。



それと、サッシの交換をすると非常にお金がかかるので、そこは昭和の怪しい模様が

入ったガラス窓のままでご容赦を、という感じもあります。



でもそれを除けばもう新築と変わりませんから!

これで民泊絡めて家賃をアップさせたので、利回り13.8%です。

都内ターミナル駅徒歩5分、にぎやかな商店街が目の前の好立地でこの利回り。

新築では叩き出せないだろうと思います。素晴らしい(自画自賛)



・・・まあ2部屋の超小さいアパートなので、規模的には微妙ですけどね^^;



仕事が取れすぎて人手不足で、社長自ら監督として現場管理されたと伺いました。

いろいろとご無理をさせてしまい恐縮です。ありがとうございます。



あとは消防工事が入ればこの物件は準備完了。管理会社さんに依頼してきましたので

これで9月から家賃発生になることでしょう。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月10日

保険金の支払いが確定したことは素晴らしいんだけど・・・。

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札幌8棟目の漏水に関する保険がようやく出ることになりました。良かった〜。

しかし想定外のことも発生・・・。プチお怒りモードです。



ちょっと前のブログでお盆前に何とか解決させようという形でアプローチを始めた

札幌8棟目の保険案件。結果として、保険金の支払額がお盆前に確定しました。



こっちがアプローチしなかったら、関係者の方の間で優先度が下がっていたのかも

しれません。「お盆前に何とか片付けたいです」と管理会社さんに宣言したら、

管理会社さんもその優先度で動き始めてくれたのだと思います。それが結果として

保険会社さんを動かしたことになるのでしょう。



実情としてはそういうことなのだと思いますが、ここではあえて「思考は現実化する」と

意識高い系の発言でもしておこうと思います(笑)



保険金請求の対象としていたのは、事故の原因となった箇所、及びその事故によって

被った被害を修繕する部分となります。階下の民泊部屋への営業補償も併せて申請を

していましたが、そちらはまだ審査中ということでした。出ないということは恐らく

ないだろうと思いますが、いくらになるかはまだ不明です。それと、この保険自体は

最初に入居者様が自分の家財保険だけ申請すると言うなかなか自己中な感じで

手続きが開始されたため、入居者様の家財保険も支払対象として決定したようです。



さて、こちらサイドとしては、これでようやく修繕をスタートすることが出来そうです。

配管がやられている箇所がありますので、そこの修繕。それから階下の部屋も含めた

原状回復を行う必要があります。営業補償が別途出るということなら、その分は別で

考えればいいかな。



家財保険に関しては滞納回収の窓口となっている司法書士さんの預かり金口座に

振り込んでいただき、入居者様には滞納分をいくら支払うか交渉しながら残金を

支払うという形にしましょう、と各所と打ち合わせておりました。



で、ここで管理会社さんから衝撃の発言が。



「●●(滞納者さんの苗字)のやつ、保険会社に連絡して家財保険を自分の口座に

 振り込ませたらしいです」



・・・こういうのを「開いた口がふさがらない」というのでしょうか。ありえねー。

自分が滞納して迷惑をかけたという認識が微塵もないのでは!?



契約主体が滞納者さんだったので、まあ保険会社さんとしてはそういう話があれば

振り込んじゃいますよね・・・。なんというか、やられた!という感じです。



急ぎ司法書士さんに連絡して、状況を説明。滞納者さんに連絡を取り、滞納を少しでも

支払うようにお願いしていただきたいとお伝えしました。30万近く入金してるんだから

全額とは言わずともある程度こちらに対して発生している滞納の額を減らそうと

考えるのが人としての筋だと思いますが、こういうことをしてしまう人はきっと

滞納分を払おうなんて気持ちは微塵もないのでしょうね・・・。モラルハザードだ。



とってもイラッとしますが、ここは司法書士の先生にお任せして、私は前向きなことを

考えることにします。早く原状回復して、民泊利用で待っている法人さんに貸すことを

優先したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月09日

駐車台数を犠牲にして、駐車場の白線引きとゴミステーションの移動を行う。

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札幌5棟目の駐車場の白線を引き直しました。物件居住者様の利便性を考慮し、

勇気を振り絞って、6台あった駐車場を5台に減らすということを行った次第です。



札幌5棟目は現在1室の空室が残っている状態です。札幌の空室はここと札幌9棟目の

テナント、あと札幌10棟目(戸建)の3部屋。札幌10棟目はまだリフォームが

終わっておらず、募集開始をしていません。札幌9棟目はテナントなので少し趣が

異なることを考えると、普通の空室で募集中なのは札幌5棟目の1室のみです。



この物件、スペック的にはロフト付き1Rというところなので、どちらかというと

客付が楽な部類ではありません。札幌では競争力がないとみなされる間取りです。

本来ならなかなか空室が埋まらないはずですが、管理会社さんが頑張ってくださって

いるのか、思ったよりもお申込をいただくことができております。



ただ、今回はちょっと長引いています。時期も良くなかったのだろうと思いますが、

本来ならこのくらい時間がかかるのが普通のスペックというところなのでしょう。

先日はそれでもお申込を1件いただけたのですが、残念ながら賃借人の方と連絡が

取れなくなってしまい、キャンセルということになりました。うーん、残念!

申込を貰えないスペックではないということはわかったので、引き続きこちらは

こちらで頑張っていただきたいと思います。



そんな札幌5棟目で、今回テナントリテンションの一環として駐車場の白線を

引き直しました。そしてその際、駐車台数を6台から5台に減らしました。

減らしてできたスペースに、ゴミステーションを移動させる予定です。



白線が消えかかっていてどこに停めたらいいかわからないとか、そういう現実的な話も

勿論あるのですが、どちらかと言うとゴミステーションを共用部入口ではなく屋外に

移動させることが目的での作業となります。



現在の場所にゴミステーションがあると

・夏場は共用部にコバエが発生してしまう

・共用部入口が狭くなってしまう

という点が問題でした。特に前者のハエは、決して入居者様にとっても印象が

良いものではないので、できることなら打開したいと思っていたところがあります。



ただ、その解決のためにはゴミステーションを外に移動させる必要があります。

移動先を作るためには、駐車場を1台減らす必要がありました。そこがネックで

問題を理解しつつもここまで放置してきた次第です。



しかし、ここに来てその駐車場をつぶしたくないという心理状態に変化がありました。

購入して4年が経過しますが、この駐車場、過去4年間一度も満車になったことが

ないのです。外部向けに募集をしておりますが、全く反応なし。



また、入居者様が契約してくださったこともありましたが、大型の車だったので

全体的に今のスペースに入りきらずに別の駐車場に変更あsれ手締まった、という

こともありました。



道路に面している場所なので、縦の長さについてはどうしようもありません。

ただ、幅くらいはもう少し広げた方がいいのかな?と思ったこともきっかけの一つです。



今回、その辺を諸々考察した結果、駐車場を1台減らしてゴミステーションを外に出し、

各駐車スペースの幅を少し広げるという方法は有効であろうと考えた次第です。

そしてゴミステーションを外に出すことでコバエ問題や入口が狭い問題も解消します。

1台減らしたところで、どうせ埋まらないんだから関係なしです(笑)



そう腹をくくり、管理会社さんにお見積を依頼。6万くらいで移動と白線引きが可能と

いうことでしたので、お願いをしました。



そして先日「白線引きは終わりました」という連絡をいただきました。写真を見ると

やっぱりちゃんとした白線が引かれることで、印象が変わります。パリッとした雰囲気に

なってくれて、満足です。お盆休み中に札幌出張するので、その時現地見てこようっと。



しかしまだゴミステーションの移動は終わっていないとのこと。

入居者様に告知はしておいたものの、移動予定の場所に入居者様の車が停まっていたので

作業をすることが出来なかったそうです。入居者様もうっかり忘れることはあるので、

まあ仕方ないです。白線を引く作業に影響がなかっただけでも良しとしなくては。



ゴミステーションの移動が終われば、この件は完了となります。

入居付にも良い影響があればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌5棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月08日

利回り10%の太陽光発電を今やる価値があるかを考える。

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もうすぐFIT制度も変更になり、ますます投資対象として厳しくなる太陽光発電。

一括償却もできないですが、税制面から利用価値があるのか検討してみたいと思います。



買取価格はどんどん落ち、今となっては投資家さんが見向きもしない太陽光発電ですが

ちょっとした税金の繰り延べであれば利用価値はまだある?などと妄想してみました。

前みたいに派手に一括償却は難しいですが、定率法を用いることで当面数年間の償却は

大きくなります。これと元利均等での借入を組み合わせると、そこそこ経費が取れると

想像しております。



勿論、数年たって償却が小さくなる頃には、逆に税金は重くなります。それでも、

この数年をキャッシュを貯める期間と考える人であれば、これはこれでいいような

気がします。



早速検証してみましょう。



例)

1500万の太陽光発電所(低圧)

年間発電売上150万円、利回り10%

信販会社でフルローン、2.5%、15年



上記のような案件があった場合、節税の額はいかほどになるでしょうか。



まず、減価償却を計算してみます。こちらのサイトで計算をしてみたところ、

初年度は177万の減価償却となりました。売上より大きな金額を取れています。

2年目も156万ですが、それ以降ぐいぐいと下がり、5年目には107万。

そして10年目には60万となり、以降最後まで60万のまま推移します。



次に金利です。これも同じくこちらのサイトで計算をしてみたところ、初年度は

36.5万という数字になりました。2年目は32万、5年目は28万、10年目は

15万、15年目の最後は1.8万です。

ちなみに年間の返済金額は120万となります。



売電収入も徐々に下がりますが、1年目・2年目を150万、5年目を146万、

10年目を144万、15年目を142万、と言う感じで減衰させます。



償却資産税も一応計算しておきましょう。内訳は色々ありますが、ここでは簡易化して

1500万全部を減価償却対象とします。計算式は以下の通り。



初年度:  償却資産税評価額×0.936×0.014

2年目以降:償却資産税評価額×0.873×0.014



これで計算すると、初年度の償却資産税は19.6万。2年目が17.1万で、

5年目が11.4万、10年目が5.7万、15年目が2.9万という形になりました。



さて、計算です。初年度の成績はこんな感じになります。



キャッシュフロー

初年度

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税19.6万=10.4万

2年目

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税17.1万=12.9万



5年目

売電価格146万−返済総額120万−償却資産税11.4万=14.6万



10年目

売電価格144万−返済総額120万−償却資産税5.7万=18.3万



15年目

売電価格142万−返済総額120万−償却資産税2.9万=19.1万



償却資産税が下がっていくので、徐々にキャッシュフローは向上していますね。



税務上の利益

初年度

売上150万−減価償却177万−金利36.5万−償却資産税19.6万=▲83.1万

2年目

売上150万−減価償却156万−金利32万−償却資産税17.1万=▲55.1万



5年目

売上150万−減価償却107万−金利28万−償却資産税11.4万=3.6万



10年目

売上150万−減価償却60万−金利15万−償却資産税5.7万=69.3万



15年目

売上150万−減価償却60万−金利1.8万−償却資産税2.9万=85.2万



当初4年くらいまではマイナスになりますが、それ以降はどんどんプラスに転じます。

15年目なんて、キャッシュフローは19.1万なのに、決算書上は85.2万の

黒字ということで、勘定合って銭足らず状態になっております。



ただ、85.2万に対してかかる税金は、ざっくりですが800万超でも約34%。

だいたい29万くらいなので、実質的なマイナスは10万円以下です。

まあそれだったら別にいいんじゃないかなあという感じはしますね。利益が出ている方が

金融機関さんに対しては見栄えがいいですし。



裏を返すと、初年度83.1万の節税と言っても、こっちもざっくり28万くらいしか

節税はできません。キャッシュフローと合わせても38万です。果たしてこのために

頑張る必要あるのか?と言われれば、それもまたそうだなと思います。その83.1万を

節税せず納税した方が、決算書の見栄えは良くなるんじゃないかと言われれば、

まあ確かにそうかもしれないねと。



ただ、節税云々は置いておいて、15年間少なくともマイナスにはならないですし、

残り5年のボーナスステージにはけっこうお金が入ると考えれば、ありかな?と

個人的には思った次第です。



ただ、パネルの廃棄処分の費用などは考慮しないとです。

こちらの資源エネルギー庁の資料のP17によれば、廃棄費用は2019年認定の

14円案件なら1万円/kWと書いてあります。これが実際に技術的にかかる

費用なのかはわかりません。あくまで国が積み立てさせようとしている費用のように

見えますが、とりあえずこれをベースに考えることにします。



低圧であれば50kW以下のはずですが、最近のパネルは安くなっているので

過積載で100kWとか載せてるケースもあります。仮に100kWだったとしたら

100万くらいは廃棄費用として見込んでおけばいいのかな?(この辺あまり自信ない)

そうだとすれば、廃棄費用も含めて考えても採算は取れそうです。



というわけで、個人的には10%程度の太陽光でも、税務面や借入返済後の手残りを

考えれば、ありかなという感じはしました。この辺は個人個人の判断になると思いますが

上記に関してメリットを感じるなら、取り組んでみるのも良いのではないかと思います。

(でも投資は自己責任ですよ〜)



なお、利回りの根拠となる発電量はNEDOベースで計算されていることが前提です。

そうでない場合は下振れの可能性があるので、そこはご留意を。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月07日

フィリピンのコンドミニアムの管理会社さんを決める。

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後回しにしまくっていたフィリピンの最後のコンドミニアムの管理会社さんを

先日ようやく決めました。とりあえず税金とか払っておいて貰うだけの予定です。



フィリピンのコンドミニアムに関しては、6月中に管理会社さんを決めなくてはと

思っておりました。あちらではポストの中に共益費や固定資産税の請求書が届くので、

それらを代理で支払っておいていただくためにも、管理会社さんは何かしら入れないと

まずいという認識です。



ただ払ってもらうだけだったらどこでもいいと思うのですが、先々やっぱり賃貸に

出そうと考えるかもしれませんし、売却をするにしても2戸目をお願いした業者さんに

そのまま頼めない可能性も将来的にはあると思います。その辺を考えた時には、

やっぱり信頼できる業者さんを選んでおく必要があるだろうと考えます。



今回、3つの会社さんが候補に挙がっておりました。詳細はこの件に関しての

前回のブログ
をご参照いただければと思いますが、どの業者さんもそれぞれに

いいところがあり、どうしたものか非常に悩みました。



そして最終的に、今まで何の仕事も頼んだことがない、紹介でコンタクトを取らせて

いただいた業者さんに決定することとしました。



決め手になったのは、管理の部門を統括する日本人が現地にいることでしょうか。

あとは私の「少しでも頼れる人が現地に増えた方がいい」という考え方もあります。



まず前者ですが、3社を比較して「管理を担当する日本人」が「現地に常駐している」

ことは大事だと思っています。実業務は現地で雇用したフィリピン人スタッフが

やるのでしょうけど、ちゃんと監督していないと、現地の人はフィリピンクオリティの

仕事になりがちです。それを防ぐためにも、現地で日本人スタッフがちゃんと目を

光らせていることが大事なのではないかと考えます。



今回比較した3社ですが、「日本人は経営サイドと現場サイドの両方にいるが、

現場の人は若くて経験が浅く、経営サイドはたぶん現場を見ていない」「日本人は

経営サイドに複数名いるが、主に見ている人は日本とフィリピンを往復しているので

常にフィリピンという感じではない」「日本人は経営サイドにいて、フィリピンを

本拠地として動いている」という感じでした。



フィリピンの方は「こんな感じでよろしく」とお願いしても、その通りに仕事が

なされない国民性なので、やっぱり日本人で現地スタッフを管理できる人が

現地にいた方が安心できるなあと思った次第です。



あとは単純に、今までお付き合いしたことがない業者さんと繋がりを作ることで、

売却の際のチャネルがより広がるのではないかというところも期待した次第です。

今までお付き合いのあるところは楽だし話が早いのですが、フィリピンに関しては

あまりにも相談できる人が少ないので、こういう時に相談可能な人を増やすべきと

判断した、というのもありました。



あとは、フィリピンで不動産をやるのにわざわざCPMの資格を取得している、

というのもちょっと珍しいと思ったから、というところもあります。



複数ある選択肢から1つだけ選ぶのはあまり得意ではないのですが、今回はそういった

諸条件を考慮して決めた次第です。



6月中に決めなくては、と言っていたにも関わらず、サラリーマンの仕事がどうにも

ならないレベルでくそ忙しくなってしまい、結局3ヶ月もかかってしまいました。

気持ちがとてもじゃないけど向かなかった、というのが正直なところです。

気持ちさえ振り向けていれば、すぐ決められたのだろうと思いますが・・・。

何かが忙しくなると、他のことを放置してしまう悪い癖が出てしまいました。



各社には管理委託するしないをそれぞれ連絡しました。管理委託を決めた会社さんからは

顧客シートのようなものが送られてきて、まずはこれに記入してねというお話でした。

一通り書いて返送したので、今後は鍵の渡し方やデポジットの送金方法などについて

打ち合わせることになると思います。



とりあえず、しばらく塩漬けという状況は変わりませんが・・・

現地で話ができるパートナーさんを1社多くした、ということで効果ありのはず。

良い業者さんであることを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする