2019年08月16日

気付きのあった物件見学と懇親会。

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昨日は昼間赤井さんの札幌の秘密基地を見学させていただき、いろいろと情報交換。

午後は通帳の記帳や札幌での雑用を行い、夜は売買営業マンやオーナーさん仲間と

情報交換を兼ねた飲み会をしてきました。



まず朝一番で地元大家さんと合流し、赤井さんの物件へゴー。太っ腹な赤井さんは

リフォームした箇所、こだわりポイント、物件の取得金額やリノベにかけた費用、

今後のこの物件の展開、札幌での展開など包み隠さず説明してくださいました。

情報は出した分だけ戻ってくる、ということを理解されている成功者の行動です。

気づきがいっぱいありました。ありがとうございました。



リフォームされた部屋は、元々は完全に玉砕していたようですが、ご本人も想定以上と

納得・満足される素敵なお部屋に変わっていました。元の間取りはよく見れば想像は

できるのですが(廻縁があるから和室だったんだろうな、など)、新築の広い

ワンルームで新婚のDINKSの実需の方が見たら、元の間取りは絶対に想像は

できないだろうと思います。ある程度裏を知っているから想像がつくわけです。



随所にアイディアが盛り込まれており、なるほどとうならされました。

しかし、そのアイディアも実は別の売り物件を見た時の業者さんのリノベの手口を見て

学び、それを活かしたということです。TTPM(徹底的にパクって真似る)です。

この向上心の強さが赤井さんの強さなのだろうなあ、と思いました。



私もただ情報をいただくだけでは申し訳ないので、たいした物件ではありませんが

札幌5棟目の外観と空室を見ていただきました。低家賃の物件だと運営にどこまで

お金をかけていいか難しいよねという話と、黒い建具ならちょっとした傷はマジックで

塗ってしまえばわからなくなるよ、というご助言をいただきました。感謝です。



話が尽きず、ランチが終わって赤井さんを秘密基地までお見送りしたら、もう14時を

越えていました。本当は札幌10棟目とか見て回ろうと思っていたのですが、

それは中止にして札幌の金融機関さんの通帳の記入や買い物などの雑務対応に変更。

(結果として延期にしたものを今日やることになりそうです・・・泣)



夜はデキる売買営業マンと、その営業マンの方と私の共通の知人のオーナーさん2名との

合計4名で急遽懇親会。前日の管理会社の社長さんとの懇親会が昨日か今日のどちらに

なるかが決まらず、昨日に決まった後急遽連絡を取ったのですが、まさか4人も集まって

いただけるとは。ありがたいです、本当に。感謝します。



昨今の金融情勢や物件の販売状況など、ナマの声をいろいろと伺うことができました。

やっぱり当面札幌は休止状態になるしかないよなあ。仙台法人のメインバンクさんが

やる気を出して「札幌でも融資します!」と言ってくれれば話は別なのですが。



3次会までこってりと話をして終了。どうもありがとうございました。



今日は昨日できなかった現地確認とか、別の管理会社さんとのランチとかの予定を

急遽組み込みました。マグロなので予定がなくなったからといってぼーっとはして

いられない残念な男です。今日もこれから準備して色々始めたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月15日

無人ホテルに宿泊してみた。

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札幌出張に来ました。まずは最近のトレンド、簡易宿泊所の実地体験からスタート。

無人ホテルに宿泊しました。



前々から、ゲストハウス・外国人向けのホテル・民泊の延長線上にある簡易宿泊所に

泊まってみたいと思っていました。民泊から始まった、大家さんがミニホテル業に

参入するこの流れ。ちょっと気になっていたのですが、実際にどんなサービスが

なされているかは知ることがここまではありませんでした。



せっかくだったら知りたいですよねー。そんなことを思っていたものの、札幌では

定宿を確保してしまっているため、なかなかそれを体験する機会がありませんでした。



今回、定宿が諸事情により1日だけ使えないことになりましたので、これはむしろ

チャンスではないかと思い、札幌で民泊管理や無人ホテルの仕組みの構築を手掛ける

やり手社長に「今、札幌でここが面白いから泊まっておけ!と思うホテルを紹介して

いただきたいです」と相談したら「弊社で運営しているホテルをご案内します」と。

自信ありな感じで男らしいです。それではということで、こちらの会社さんが運営する

無人ホテル(簡易宿泊所)に宿泊させていただくことにしました。半額くらいに

値引までしてくださり、ありがとうございます。



ホテルの場所はお世辞にも良いとは言い難い立地でした。不人気のJR駅徒歩2〜3分。

でも外国人の方だと、新千歳空港から地下鉄に乗り換えなくても到着できるので、

インバウンドがターゲットならありなのかもしれません。駅からも近かったですし。

通常賃貸を建てるのはアレでも、ホテルなら逆に良い、みたいな見立てなのでしょう。



こちらのホテル、ターゲットは外国からいらっしゃるファミリーを想定しているようで

部屋に入るとダブルベッド2台、シングルベッド2台の合計4台がありました。

シングルベッドの下に補助ベッドがありましたので、それもあわせて考えると8人まで

宿泊可能、ってところですね。



それだけベッドがあっても、そんなに圧迫感は感じません。新築で作ったっぽい?ので

たぶんそれ用に間取りを工夫しているのでしょう。賃貸なら2部屋分くらいの広さを

ワンルームにして、ベッドを合計4台+リビングを配置している感じです。



そして、ファミリー向けということで、たぶんディズニーのキャラクターだと思われる

人形や、子供が退屈しないような遊び道具が置いてありました。逆に、ビジホに

よくあるデスクのような設備は無し。まあファミリー向け特化ということでしょうが、

私はブログを更新するためにパソコンを使うため、どこで作業したものかとしばらく

思案してしまいました。コンセントがベッドのところにしかないんですよねえ。



ちなみにコンセントは4台のベッドの枕元に2個ずつ配置されていました。

たぶんそういう仕様のベッドを買っているから仕方ないのだと思いますが、ここも

できればUSBポートを準備して貰えると、取り回しが良くなるだろうと思いました。



今回宿泊した無人ホテルは、予約はホテルサイト(Expedia)で行い、エントランスと

お部屋の鍵は両方とも電子錠、チェックインはタブレット経由で基本無人という

今時な感じの仕組みでした。



ホテルサイトで予約し、追加の個人情報をホテルサイトのシステムではなく事業者さんの

独自のシステムに入力すると、エントランスの電子錠の解除番号を含めたチェックインの

手順書が送られてきます。当日は手順書に従い、エントランスのロックを解除して入室し

そこに置いてあるタブレットでチェックインの手続きを取りました。



チェックインがまたちょっと面白いと言うか、たぶんここが運営のキモなんだろうと

思いますが、入力していくと途中で「オペレーターによる本人確認」が発生します。

ボタンを押すと呼出音が鳴り、テレビ電話で恐らくコールセンターと思われるところの

担当の方に繋がります。恐らく東南アジア系、日本語少々、英語堪能な方でした。

この人が本人確認(何をしているかはわかりませんが)を行い、OKであれば

お部屋の鍵番号を教えてくれる、という流れでした。



これ、自社で構築したのか、他社さんのそういうサービスを利用しているのかは

わかりませんが、数が集まれば集まるほどに楽になるビジネスモデルだなと思いました。

もし自社で構築しているなら、当然のように外販を狙っているでしょう。他社で

作ったものを採用しているなら、利用料とか把握しておくと、東京など別の地域でも

活用できるチャンスがあるように感じます。



電子錠がネットで番号を変えることができるタイプなのかもちょっと知りたいところ。

貸会議室など場所貸しのビジネスをやるのに、ネットで番号変更できるタイプの電子錠は

魅力があります。価格がこなれてきたら導入を検討したいです。



無人ホテルを担う仕組みの一端を理解することができ、興味深い体験となりました。

こういうのは頭でわかっていたとしても、実際に経験してみないと腑に落ちないところは

あると思いますので、今回の経験は貴重であったと思います。



機会があれば、こういった事業にも参入してみたいところです。



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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月14日

事務処理三昧だったお盆休み前半戦。

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お盆休みの期間こそ、普段できないことをいろいろやることができます。

私の場合は・・・普段忙しくて放置していたメール処理や領収書整理しかできず^^;



例年なら「お盆休みこそ普段できない不動産関係のお仕事をする!」と決めて

動き出すところなのですが、今年はサラリーマンの仕事が異常な多忙に見舞われており

そもそも不動産活動をするどころの騒ぎじゃなかったです。結果、メールの放置プレイが

恐ろしいことになっており、1ヶ月以上放置してしまった内容などもありました。



まあとにかく、まずはこのメールを何とかしよう、というのがお盆休み前半の

テーマその1になりました。メールだけでなく、雑務で放置気味になっていたことを

一通りやっつける場にもしたいという意気込みです。



それから、もう一つ大事なのは領収書の整理と税理士さんへの送付です。

東京法人の決算が7月末。6月末分まではもう情報は伝えてあり、試算表まで完成して

いますので、残りの7月分だけ整理すれば良いです。ただ、その7月の領収書が

山のように財布の中に入っているもので・・・これも何とかしないとです。



後半は札幌でロックフェスとセミナーという日程になっているので、前半のうちに

終わらせておかなくてはなりません。というわけで、お盆休み前半はこれらの作業に

従事しました。



しかし、合間にやれずに積んであったゲームをついやってしまうし、夜は自宅で

嫁ちゃんとお酒飲んでしまうので、なかなか進まない・・・(汗)



それでも一応、メールは一通り返信が済みました。



・富山1棟目の改善提案を管理会社さんにメール

・フィリピンのコンドミニアムの管理契約についてのメール

・フィリピンのコンドミニアムの内装の手続きについてのメール

・一般媒介の業者さんに東京9棟目の他業者さん状況伝達

・富山1棟目の清掃委託の支払ミスのお詫びと送金

・札幌6棟目のボイラー故障に関する保険金申請

・送金明細を顧問税理士の先生に転送

・東京11棟目看板デザイン依頼

・札幌7棟目の屋上に携帯アンテナを誘致できないか確認

・東京11棟目の写真撮影日程調整

・東京8棟目の清掃に関しての確認

・東京8棟目の入居者様歓迎会日程調整

・札幌10棟目の漏水の追加箇所確認の連絡受領と対応依頼

・メールフォームから来ていたご依頼に関しての下調べ



なかなか頑張ったよ、自分。この中でブログネタになりそうなものがあるかを

後で見直して、ありそうなら掘り下げてブログネタにします。



あとは領収書。

1.現金・電子マネーの領収書とカードを切った領収書に分ける

2.現金・カードのものは使途を書いて税理士さんに郵送

3.クレジットカードのものは使途を書いてクレジットカードの明細と照合して

  最終的にクレジットカードの明細に使途を転記して税理士さんにメール

というプロセスなのですが、とりあえず2までは終わりました。財布の中の領収書の束が

スッキリしただけでも結構幸せです。3は結局手付かずになってしまったけど、札幌に

いる間に時間があればちまちまとやろうと思います。



そんなこんなで、ゲームしながらとはいえ、それなりにやることはやれたと思います。

今日からは札幌に飛んで、自分へのご褒美(?)としてロックフェスに参戦してきます。

あとは船長プレゼンツのルイさんとウェイさんのセミナーを受けたり、所有物件の

巡回と状況確認をしてこようと思っています。暑い東京を脱出して、涼しい札幌へ!



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posted by ひろ* at 11:32 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月13日

東京10棟目の内装準備が終わり、作業に入る体制が整う。

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東京10棟目会議室化大作戦、設備導入と基本補修の部分が終わったようです。

ここから、家具を選んで内装を入れますよー!わくわくしてきました。



東京10棟目、現在満室なのですが、お友達価格のお部屋が2つあるものですから

当初想定していた賃料には届いておりません。ここを補強するための作戦が必要です。

そのため、借りてくれている友人が使っていない時は、こちらで時間貸しをしようと

いうことを企画しています。



先日、その件について打ち合わせを実施しました。そしてそこで決めた内容に従い

順次段取りを進めております。



この打ち合わせの際に、お盆前に終わらせるということになっていた基本的な設備の

追加設置や修繕の工事が完了したという連絡がありました。結局一度も現地を

見に行くことなく終わってしまった^^;



今回の工事でお願いしたのは、エアコンの設置・床に空いていた穴の補修・配管が

飛び出ていたのをある程度切って蓋をする、というあたりです。



そこで活動するのに、エアコンがないとかさすがに無理ゲーなので、最優先で設置を

することにしました。これでまずは人がそこにいることができるようになりました。



それから、恐らく以前はそこに配管が通っていたのであろうと思われる穴が床に

開いており、1階の様子が見えてしまうような状態でした。それもそのままにしては

まずいだろうということで、穴は塞ぎました。



あとは過去に何かしらの設備が設置されていたのだろうと思われる配管が部屋の中に

ちょいちょいありましたので、それも全部壁側まで引っ込めて貰って、蓋をして

いただきました。また使おうと思った時はすぐ立ち上げられるようにしておりますが、

これで邪魔だということはなくなるでしょう。



この工事の打ち合わせをした時、施工業者さんが「床がモルタルだけで鉄骨とか

入ってない可能性がある」「穴の感じを見る限り、モルタルが薄いように見える」

ということを仰っておりました。できればこの面には荷重をかけないようにした方が

安全だろう、と。あまり強度が高くないようです。

会議してたら床が抜けました、なんてことになったらシャレになりません。怖いなあ。

「何か敷いて荷重を分散させた方がいいかも」ということでしたので、そこも頭の中に

とどめておくことにします。



さぁ、ここからは内装の準備です。内装をやってくれる方と打ち合わせをしました。

会議室に必要なのは、プロジェクター的に映す画面と、机と椅子です。内装コンセプトは

考えるのを一任しており、その雰囲気に合わせた机や椅子を提案して貰い、こちらで

購入して配送する、という形で進めることになっております。その提案を先日いただく

ことができました。



提案された品物は中国の家具メーカー(?)さんが作っているものでした。

確かにデザインはいい感じ。私もけっこう気に入ったので、同じものが楽天などで

売ってないかチェックしてみましたが、見つからず。似たような商品も意外となくて

その紹介された商品を買うしかないなあ、という感じに。



この椅子とテーブルが売られていたサイトが・・・アリエクスプレスです。

中国のアリババグループのECサイトです。若干抵抗はありましたが、よく考えると

怪しいパチモンのスマホケースを過去にこのサイトで買ったことがありました。

あの頃は日本語対応なんて全くされていなかったのですが、今は言語設定もあって

怪しいながらも日本語対応されています。ですので、購入に関して特に困ることは

ありませんでしたが、海外配送なので送料がえらい高かったです。大型商品だから

しかたないですね。何事も経験です。



会議室のスペックとしては、8人くらいで会議ができるような形にしよう、という

感じで話をしています。ただし、なんせ部屋が細長いので、普通のテーブルを準備すると

移動もままならなくなりそうです。そこで、カウンターテーブルのような細いテーブルを

導入し、椅子は交互に配置するという方式にしました。



プロジェクターではなく、45インチの液晶テレビを配置。HDMI接続して貰います。

画面、後ろの方の人まで見えるかな?というところは不安ですが、やりながら改善を

かけていけばいいかなと。



懸案の「あまり荷重をかけてほしくない箇所」に対する方針は、部屋のデザインと

内装をやってくださる方が何かアイディアを思いついたようで、任せておいてと言って

くれました。よし、任せます!



一応これで、そろえるべきものは揃えました。あとは私が内装コンセプトとして伝えた

「オールドアメリカンダイナーのような空間」がどう作りこまれるか。楽しみです。

わくわくしてきたぞー!



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posted by ひろ* at 14:11 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月12日

USBポート付コンセントを導入しました。

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今回リノベーションした東京11棟目、ほぼ業者さんにお任せだったのですが、

一つだけ私が仕様を追加したものがあります。それはUSBの口がついたコンセント。



あれは確か佐藤元春さんのセミナーを受講している時でした。その中で、最近作った

賃貸物件のコンテンツの話をされており、その一つとしてUSBポート付のコンセントを

物件に設置しているというお話を紹介されておりました。



USBポート付コンセント。なるほど、それは便利かもしれません。自宅を見てみると

コンセントに延長コードを接続し、その延長コードに4つとか6つとかUSBポートが

ついているACアダプタを挿し、そこから大量のケーブルが伸びている状況です。

それが各部屋にある状態です。



私のように極端に多い人だと、USBポートがコンセントについていても「足りない」と

別なものを買い込んでしまうと思いますが・・・今時スマホを持っていない人の方が

少数派と思いますから、スマホの充電がケーブルだけでできるなら、きっと便利だろうと

思いました。これは参考にさせていただく価値がある。



たまたまこの時、東京11棟目のリノベーションの図面があがり、解体に入った

頃合いでした。この物件、民泊をする業者さんに貸すことになりますから、海外からの

旅行者の方が変換プラグを持っていなくても、スマホだけはUSBポートがあれば

充電出来ます。これ、なかなかいいサービスなんじゃないかなというのも頭の中に

浮かんできました。



セミナー中でしたが、スライドの写真を撮って「東京11棟目にこれを設置したいです」

と施工業者さんにメッセージを送信。USBポート2口と電源1口にすれば、通常の

電源も普通に取れるので、特に困ることはないものと思いました。



後日、施工業者さんとの現場打ち合わせの際「1部屋につき1箇所なら設置するよ」と

言っていただきましたので、ベッドが配置されるであろう箇所に設置して貰いました。



1箇所と言わず全部これにしてくれてもいいんだけどなあ・・・とこの時実は思って

いたのですが、後で価格を調べたところ、USBポート付のコンセントにすると

結構なコストアップになることが判明。こりゃあ施主の後からの思い付きで設置を

してくださいと言うわけにはいかないです。



通常のコンセントの価格はこちら。






で、USBポート付だとこちら。






およそ18倍、価格差にして1箇所につき5500円ですね・・・。

コンセント自体は一部屋に3〜5箇所、それが2部屋なので最大10箇所として、

5500円×10箇所=55000円のコストアップです。

6万追加でいいから全部やって、だったら話は通ったかもしれませんが、まだ実際に

どのくらいの効果があるかもわからないので、それは時期尚早と判断しました。



で、こちらが今回物件に取り付けられたコンセントです。

USBポート付コンセント

USBポートついてますね〜。いい感じ。



今回は「とりあえずつけてみる」だけにとどまりましたが、次回以降はもっと有効な

使い方を提案したいところです。具体的には、普通のコンセントの位置ではなく、

ベッドや机の高さにあわせてUSBポート付コンセントを配置したいと考えています。

ベッドで寝転がってスマホでYoutubeを見る、机の上にスマホを並べて充電する、

といったシーンは容易に想像できます。そうすると、ベッドや机の高さにコンセントが

あった方が絶対に便利だろうと思うのです。下だとちょっと長めの充電ケーブルが

必要になるので、やや美観が損なわれるのではないかと感じます。



東京11棟目が片付いたので、続いてこれから東京12棟目の図面や見積を作って

いただくことになっております。出てきたところで施工業者さんに今回の構想を

お伝えして、コストがどのくらい上がるか聞いてみたいと思います。



少しだけ差別化することで、決まりやすい部屋になればいいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする