2019年08月21日

民泊対応の工事が無事に終わりそうです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。サラリーマン復帰、そしてさっそくゴタゴタする。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌8棟目の消防設備の工事が進んでおります。あとは消防の方の確認を得れば、

晴れて民泊対応の建物として利用することができるようになります。



札幌8棟目は12部屋中5部屋(現在稼働中4部屋+稼働予定1部屋)が民泊によって

運用されています。私が運用しているわけではなく、民泊をやりたい法人さんに少し高い

家賃で貸しています。



民泊なので、当然消防法を遵守しなくてはなりませんが、そちらについては行政側が

後手に回っていたこともあり、対応をまだ行っておりませんでした。

そちらについて、いよいよ消防からの指導が厳しくなってきたという運営会社さんからの

連絡もあり、工事に着手することとしました。



当初見積は180万程度と聞いていましたが、依頼した防災業者さんと消防サイドが

現地で協議した結果、不要になった設備が出てきたとのことで、110万まで金額が

下がるという嬉しい状況に。



並行して、工事により利益を享受する民泊運営されている借主さんに対しての一時金の

お支払についても話をさせていただき、ある程度の金額を負担いただくことで合意。



当初、こちらが請求した金額は・・・



4部屋を5000円アップで借りていただいているので、月20000円が民泊の

運営業者さんに貸すことで得られる追加の売上です。年にしたら24万円です。

2年で投資を回収したいので、48万までは当方で負担。残り62万を各部屋で分担。

端数を除き、15万×4部屋で60万になるので、一部屋当たり15万。

※この交渉の段階ではまだ4部屋しか貸していませんでした



これに対し、業者さんは12部屋を均等割で一部屋9万を主張されました。

まあわかりやすいんだけど、でもちょっと違うよねと。最終的に全部屋借りるつもりで

いるから、その都度9万ずつ払えばいいという話でしたが、民泊なんていつ情勢が

変わるかわからないから、そんな長期的な目線で構えるのは事業者としてはリスクが

高いです。受け入れられません。



結局、この時は10万だか11万だかで妥結しました。もう既に9万で通知して

しまった、と泣き落としされたので、少しだけ値上げと言う感じで手打ち。

勝手に決める前に伝えるのはダメでしょと思いましたが、まあもう仕方ないです。

少し前の話なので詳細な金額はうろ覚えですので、再確認しなきゃね。

で、工事が終わって支払になるまでにこのお金も回収しておかなくては・・・。



そして先日、防災業者さんから工事が終わりそうだという旨の連絡がありました。

私が押印しなくてはならない書類があるということで、自宅に郵送いただくことに。

これで消防の検査が終われば、無事に消防対応も終わって堂々と民泊することが

できるようになります。



なんだかんだゴチャゴチャしたけど、とりあえず終わりそうで一安心です。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月20日

情報を積極的に収集することが人生を豊かにする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。東京、蒸し暑い!札幌に戻りたい!

応援クリックよろしくお願いします→



情報を制するものは人生をより豊かにすることができる。無知は損をする。

その代表的な例が航空会社のマイルではないかと思っています。



昨日は札幌からの帰りにちょっと秋田に寄り道して、地元大家さんの所有する

スポーツカーに乗せていただき、美味しい稲庭うどんを食べて物件を見学させて

いただいてきました。お付き合いいただき、どうもありがとうございました。



そんな思い付きで秋田に行って、お金かかるんじゃない?と思われるかもしれません。

でもこれ、全部マイルです。しかも消費されるマイルは新千歳〜東京に直行で行くのと

変わりません。途中下車してもその先のチケットが有効、と捉えて貰えればと思います。



マイルってなに?それって食べれる?と言う方もいるかもしれませんので念のため。

マイルは航空会社が発行しているポイントで、飛行機に乗ったり買物をしたりすると

溜めることができます。一定以上溜まると特典航空券という形でタダで飛行機に乗れます。



私自身、クレジットカードのポイントに関しては、不動産を始める前から興味があり

ポイント還元率の高いクレジットカードを作ってみたりしておりました。ちまちまと

ポイント稼いで、どうやって使おうかワクワクしていたものです。でもその頃はマイルに

興味は持っていませんでした。今みたいに全国に友達がいるわけでもなかったので、

特にマイルであちこち行きたいという欲求が乏しかったのです。



マイルに興味が出てきたのは、札幌に足しげく通うようになってからです。

初期のころは札幌に行く飛行機代も重かったので、これがマイルでタダで行けるように

なったらいいなと思った、というのが直接的なきっかけでした。

そこから航空会社のクレジットカードを作り、そのカードで決済するようにしました。

今は航空会社のクレジットカードより使い勝手がいいカードがあるので、あまり

航空会社のクレジットカードを使わなくなりましたが^^;



不動産投資はマイルやクレジットカードのポイントと親和性が高いです。

リフォーム用の部材を買う、税金を払う、など、普通に暮らしている人と比べても

高額の支払をする機会が多いと考えられます。その一部でもマイルに還元することが

できれば、そのマイルを使ってちょっと飛行機で旅行に行くとか、そんなことも

できますし、遠隔地に物件があれば飛行機代が浮くことになります。



また、法人でそれらの部材や税金を支払ったとしても、マイルは個人に対して

付与されます。ある意味、課税なしで個人にお金を還元できているようなものですので

面白い話だと思っています。



更に、旅費規定が整備されていて、みなしで旅費を法人から個人に払う仕組みであれば、

チケットは個人でマイルで取り、法人から旅費や手当を現金で支給して貰うことで

法人から個人にお金が非課税で移る、というのもメリットだと考えます。

(ちなみに、うちの法人はまだ旅費規程の運用を開始しておりません)



今年の出張は8割がたマイルで対応できているので、飛行機代はあまり経費として

計上しておりません。昨年は結構な額の税金をクレジットカードで払ったので、

JALやANAなど日系エアラインのように期限があるマイルは早く使わないと

いけないです。だから積極的にマイルで航空券を取得しています。



航空会社の「お得意様」になることで、よりマイルでチケットを取りやすくなります。

私はJALに関しては「お得意様」に昇格しているので、JALのチケットをマイルで

とることがおおいです。ただ、JALの場合今回のような新千歳→秋田→東京という

ルートは、新千歳→秋田と秋田→東京で別料金になってしまうので、こういう時だけは

別の航空会社さんを使っています。



あまりこの場でマイルの詳細をあれこれ語ることはしませんが、もし興味があれば

マイルの勉強をしてみると、いろいろと面白いのではないかと思います。



もしマイルに関してあまり詳しくなければ、法人から個人に非課税でお金を渡すことや

飛行機でちょっとした寄り道をできることなどを知らずに、損をしているかも・・・。

知らなければ絶対にできないことです。そしてこういうことができるという話については

先輩大家さんの行動などを見て疑問を持ち、そこに対して仕組みを質問することで

理解が進みます。



常に情報を収集する姿勢を持つことが大事であり、それがないとせっかくのチャンスを

逃してしまうことになりかねません。チャンスを逃さないよう、情報を収集する

アンテナを高く掲げてみることをお勧めします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月19日

極東船長プレゼンツ「元サラリーマン大家さんボロ戸建ての伝道師セミナー」に参加。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。これから東京に戻ります。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は極東船長プレゼンツ「元サラリーマン大家さんボロ戸建ての伝道師セミナー」に

参加してまいりました。



ロックフェス疲れで起きられず遅刻しての傘下になってしまいましたが、到着すると

ルイさんが先行でお話の真っ最中。続いて長岡Wayさんのセミナーと続きました。



会場には健美家ファミリーの皆様もずらっと揃っておりましたが、それ以上に驚いたのは

真ん中の席も含めての超満員だったこと。いや、これはすごい。やはりトレンドが融資を

使わずに小さく始める方向になっているのだな、と改めて認識した次第です。



初心者が融資を引いてドカンと買い進めることが難しくなってきた今だからこそ、

歩みはゆっくりでも自己資金でまず始める手法が注目されているのだと思います。

(だから最近私が狙う東京の相続系戸建や小規模アパートが高騰しているんだなあ)



ほどほどの田舎で購入することで、大資本とは戦わず、物件価格が安いから小資本で

事業を始められること。自分の労働力を投入することでコストダウンを図りながら

着実に成果を出せる。融資が出ない状況でも、両親などから支援を受けて、家庭内で

レバレッジをきかせる。そんな感じのコンセプトのお二人ですが、その大きな方法論は

変わらないものの、個別の技術は全く異なるものでした。



ルイさんは猛烈な行動力でとにかく直す!残置物処理、各種リフォームなどを

自分の力でかなり対応しています。私だったら、こんなに毎日壁紙貼ってたら多分

飽きてしまうと思います。そのストイックさがルイさんの強み。そして行動力も抜群。

専業になって時間が出来て、物件をすぐ見に行けるからむしろ買う量が増えたという

恐ろしいことを言ってました。



他方、長岡Wayさんはコミュニケーション能力に長けており、いかにして業者さんに

好かれるか、黙っていても助けて貰えるか、というところが非常に強い方です。だから

黙っていても業者さんが「これ買います?」とボロ物件を持ってくるのだとか。

近隣挨拶も欠かさず行っているようですが、爽やかな好青年なので近所の方もきっと

好印象を抱くことでしょう。



ルイさんはストイックな職人、Wayさんは人たらしの司令官、って感じでしょうか。

同じボロを買っていても、中身がこれだけ違うってのは面白いなあと思った次第です。



他にも思ったことはあったのですが、ちょっと今日は時間がないので割愛!

さぼってしまってすみません。いやもうフライトの時間が目前なものでして。



時代にあった手法を選択しながら柔軟に事業規模を大きくしていく。

ある意味時代が求めているお二人のセミナーだったのかもしれません。

(でもルイさんはもうちょい税金のこと考えましょう・笑)



懇親会も含め、刺激のある1日でした。フェス疲れで少々ぼーっとしてましたが、

もうちょっと疲れてない時に参加したかったです。いや、疲れてるから本当はこの日は

休養にしようと思っていたけど、そこを無理して参加して良かった、と言った方が

いいかな。うん。



お会いした皆様、お話できた皆様、どうもありがとうございました!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:52 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月18日

友人の情報から、携帯のアンテナを誘致できないか模索。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。あー あー 起きたくない(打首獄門同好会風に)←足の疲れでこの状態

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は夏フェスでしたので不動産活動なし。長期出張なので休養日も必要です。

というわけで、セミナーまで時間がない(フェスで朝帰りだったので起きられず)ため

屋上にアンテナをつけたい、というところの話なんかをささっと書きます。



札幌7棟目は9階建のRC。近隣と比較しても高い建物です。ちなみに9階建なのに

1フロア2戸しか部屋がないです。ペンシルビル状態。でも屋上は30坪以上あるので、

そこに携帯のアンテナを立てて追加の収入を得られないかと購入当初もくろんでました。



既存の携帯3社に管理会社さん経由で当たっていただいたのですが、その当時は色よい

返事が貰えず、この計画は夢と消えました。



しかしそこに救世主が登場します。そう、楽天です。第4のキャリアとして認可を受け

設備投資を進めるとなれば、アンテナだってあちこちにつけるに違いありません。

既存の3キャリアからNGを食らった理由次第ですが、もし屋上に問題があるのではなく

他アンテナとの距離の問題であれば、新規参入の楽天なら設置いただける可能性がある、

と予想しました。



ただ、アンテナを設置するという動きがいつ頃始まるのかもわかりません。どうやって

候補に挙げて貰えばいいのか、などわからないことだらけです。



一族郎党いろいろ探したら、楽天のグループ会社にいる身内を発見。不動産活動を

していることを話しても親に伝わる心配がなさそうだったので、ちょっと相談を

してみたのですが、部署も全然違うのでなかなか難しそう。それでも一応、社内で

アンテナ設置場所を探し始める動きになったら教えてほしいと伝えておきましたが

今日にいたるまで何も連絡してこないので、恐らく忘れているでしょう・・・。



出遅れたなあ、どうしようかなあ、と思っていたのですが、先日ごく近い間柄の

メンバーに対して東京11棟目の内覧会を実施した際、楽天のアンテナの話題が

飛び出しました。札幌で営業を受けたという友人がいたのです。私がそこに食いついたら

別の方も営業を受けて名簿みたいなのを出したと言うではありませんか。ギャー!

完全に出遅れている!



図々しいかなと思いつつも、アンテナの営業さんにうちの物件を紹介してくれないかと

依頼をしたところ、2名とも快諾。おぉ、心の友よ〜!(ジャイアン風に)



というわけで、私も物件に関する情報を渡して、何とか札幌7棟目に設置できないか

アタックをするきっかけを貰うことになりました。直接楽天の営業から連絡を受けた方と

楽天に取りまとめて繋いでくださる方とやり取りしている方との2パターンでしたので

両ルートから攻めております。



今のところまだ動きはありませんが、何か具体的になってきたらこちらのブログでも

発表をさせていただきたいと思います。



今日は手短にこの辺で。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:39 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月17日

予定が空いても無理やり埋め、時間を無駄にしない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。今日はフェス開催みたいで良かったけど、お目当ては昨日だったorz

応援クリックよろしくお願いします→



本当は夏フェスを楽しんでいるはずだった昨日ですが、台風接近に伴う悪天候から

安全第一で中止となりました。前日夜にその事実を把握し、愕然とした次第です。



そんな状態なので、当然ですが昨日はノープラン。朝起きてしばらくはショックが

抜けきらず、抜け殻になりながらニンテンドースイッチのファイアーエムブレムの新作を

ひたすら堪能するという現実逃避モードになっていました。札幌に来てそれやって

どうする、って感じですが、結構ショック大きかったんですよ。



でも、徐々にその気持ちも切り替わってきました。いつまでもグダグダ言ってても

仕方がないから、やれることをやって無駄な時間を過ごさないようにしよう、と。



そこからアポを取り始めます。同じくロックフェスに参加予定だったスタッフの方が

札幌5棟目の管理会社さんにいらっしゃったので、きっと同じ状況で暇だろうと踏んで

ロックフェス残念ランチ会しませんかとお声がけ。それからせっかく平日の時間が

空いたので、札幌5棟目の取引行さんにもアポ取り。前回の出張時に担当の方とは

お会いできず、上席の方としか挨拶できなかったためです。あとは札幌10棟目の戸建の

現状確認のためにカーシェアを予約。夜はその結果を見て札幌10棟目の管理会社さんと

打ち合わせ兼懇親会、という形で予定を組み上げました。ノープランからここまでやれた

自分を偉いと思います(自画自賛)。



我ながら、お休みのスタッフの方とランチしましょうは普通に考えて断られるよねと

思っていたのですが、あっさりOKして貰えたので嬉しかったです。しかも図々しく

勤務中かもしれない別のスタッフの方の中にも音楽好きがいるのを知っていたので

その方も来れますかねえと相談したら、声をかけてくれました。札幌5棟目の

管理会社さんはスタッフの方同士が仲良しで仕事熱心なのは知ってますが、お休みの

最中にこんな仕事っぽいことをさせてしまって申し訳ないと思い、そう伝えたら

スタッフ同士仲良しなので大丈夫ですよというお返事。いい会社ですね。



そしてそのランチですが、話し上手で面白い社長もついてきました。音楽のことは

特にわからないだろうと思いきや、ググってフェスやアーティストのことをささっと

調べてきていて、話を程よく合わせて、かつアーティストのネタを絡めた軽妙な

ジョークをぶち込んできたり。さすが元トップ営業マン。こりゃ売れるわけです。



翌日のフェス2日目は開催することになったので、現地でビール飲みましょうと

スタッフの方と約束して、ランチ終了。社長にはランチを奢って貰ってしまうわ、

足元が悪いと予想される会場で履くゴアテックスの靴の買い出しにも付き合って

いただくわ、挙句次のアポの金融機関さんまで送っていただくわと完全にお世話に

なりっぱなしになってしまいました。



こういう些細なことでも、オーナーとコミュニケーションを取ろうということで

動いてくださる管理会社さん。遠隔地で物件をお任せしている身としては、とても

ありがたいです。今後ともよろしくお願い致します。



続いて札幌5棟目の取引行さんで担当の方と顔合わせ。真面目だけど、真面目一辺倒と

いうわけではなく、機転が利きそうだという印象でした。仕事はできるだろうと

思われます。この金融機関さん、今まで担当の方がハズレだった印象があまりなく、

その点はいつも好感を持っています。



仙台法人の今の状態(事業主もしくは事業継承予定の役員が札幌にいない)ですと、

やはり新規の融資は難しいと言うところは変わっていませんでしたが、仙台法人及び

私自身に関して事前に資料に目を通していただけたようで、ただ保有しているだけの

オーナーではなく、自分で考えて動き、事業の多角化(太陽光などですね)などの

経営努力もしている、しかも取引行にまめに顔を出すという点から高い評価をして

くださっているように感じました。



今の札幌の市況に関しての情報交換がメインとなりましたが、やはり自己資金は

かなり厚く入れないと難しいようです。エビデンスの偽装は勿論もってのほか。

他行さんが締めているから、新規の業者さんの持ち込みが多いものの、評価が出ずに

自己資金を入れて貰えない状態だと取り扱いが厳しいという話をされておりました。

どちらかというと築古の高利回り物件(14%以上が目安)の方が合致するだろうという

感覚は今も変わっていなかったです。



私の方も将来的なビジョンや今後の札幌とのかかわり方など、考えていることは

どんどん伝えたつもりです。状況が整えば是非融資取引を再開していただきたい、

ということで話をしました。



金融機関さんとの打ち合わせ後、借りた車に乗って札幌10棟目の現場確認。

8月末で工事完了という話を聞いていましたが、どうひいき目に見ても終わる気が

しない状態でした。床のレベルはまだ調整されていないし、CFは貼りかけの状態。

クロスの糊付け機がまだ置いてあり、お風呂は在来のものを取り払った状態で

終わっています。これ、けっこう厳しい状況に見えるけどなあ。



そこから札幌8棟目の滞納漏水部屋の状況も確認してきましたが、以前見た状態から

特に進展なし。ちょうど社長から修繕の見積が送られてきたのですが、思いのほか

高かったのでちょっと有識者に相談しようと思います。



一通り終わった後、札幌10棟目の管理会社さんの担当の方と打ち合わせを兼ねた

懇親会。工期に対しての進捗の遅れは気にしていたようで、後日強めにはっぱをかけに

行くということでした。その他、施工で現地で気になった点の連携と、逆に先方からも

細部で気になるところなどの報告をいただき、それらに対しての方針決定をしました。

そこからはパーッと飲んで、結局3次会まで行ってしまいましたとさ。



今日はロックフェスが無事開催されるとのことなので、不動産活動はお休みです。

明日は極東船長プレゼンツ・健美家協賛のルイさんと長岡ウェイさんのセミナーを

聴講する予定ですが、ロックフェスは朝方までやっているため、場合によっては

セミナー遅刻しそうです・・・。筋肉痛と寝不足でダウンするかもですが、懇親会は

何としても参加しようと思っていますので、お会いする方はよろしくお願い致します。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする