2019年08月26日

札幌5棟目満室返り咲き!

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札幌5棟目にお申込をいただくことが出来ました。これで札幌のレジ部分は満室です。

あと札幌の残りはテナント1室とリフォーム中で募集開始できてない札幌10棟目のみ!



この週末は疲れを取るために不動産活動はあまり行わず、ゲーム三昧と大家の会向けの

東京11棟目内覧会を開催したのみに留まりました。顧問税理士さんから依頼されている

書類を作るとか、保険や消防などの書面に署名押印して投函するなどの細かい作業は

やっているので完全休養とは言えませんが、ゆっくりはできたと思います。

(結局メールはまたため込んでいます・・・返事が来ない方、すみません!)



そんな風にのんびりしていても、話は自分がいないところで進んでいくものです。

札幌5棟目の管理会社さんから連絡があり、最後の空室にお申込をいただいたという

嬉しい内容が伝わってきました。



実は札幌5棟目の空室は、この少し前にもお申込をいただいておりました。

ただ、そのお申込をしてきた方と連絡が取れなくなってしまったとのことで、

結局話が流れております。でもまあ、そうやって反響やお申込があるだけでも

悪い話ではないので結構なことです。



そしてそこから半月ちょっとでの今回のお申込。8月にこんなに動くってのも

珍しいですが、ありがたいことなので素直に良かったと受け止めておきましょう。



今回お申込をいただいたのは、札幌にて就職先を探すために家を借りたいという女性。

猫ちゃんと一緒に引っ越してくるそうです。



あまり競争力のないロフト付き1Rなので、フリーレントか家賃2000円ダウンを

選べる形にしておりました(と言いつつ、忘れていて管理会社さんに報告を受けて

そういえばそうだったなと思い直した程度の認識・苦笑)。今回は家賃2000円

ダウンとしましたが、猫ちゃんと住むと言うことなので、管理会社さんにてその分の

初期費用(ペット敷金、ペット消臭料)をいただくという説明をされているとのこと。

この辺、大家サイドに立ってリスクヘッジをかけていただけるのがありがたいです。



そして何より大きいのが、既に保証会社さんの審査を通過しているということです。

しかも、最後の砦と呼ばれる審査が緩いところではなく、それなりに審査が厳しく

落ちる人もいる保証会社さんです。言ってしまえばこの方無職ですが、それでも

通っちゃうのですね。資産背景とか親御さんの収入とかその辺なのかしら。



もうね、ここの保証会社さんの審査に通過したというだけで、私としてはこの方は

超上客として処遇せねばという気持ちになりました(笑)

というわけで、オーナーとしても勿論問題なしで承認!ご入居よろしくお願い致します。



これで114部屋中103部屋が埋まったことになります。稼働率は92%まで回復。

昨年とか一昨年とか山ほど空室があって80%台の稼働率だったことを考えると、

だいぶ持ち直してきた感じです。しかもこのうち、まだ募集をしていないお部屋が

5部屋あるので、募集中の部屋で埋まっていないのは6部屋だけ。もう一声欲しいですが

イケイケどんどんで買い進めていた時期から見れば、だいぶまともになったと思います。



この調子で、どんどん埋まっていくといいな〜。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌5棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月25日

エレベーターの保守メンテナンス業者さんの切り替え。

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消費税の件で札幌7棟目の管理会社さんと話をしましたが、その中でエレベーターの

保守業者さんの切り替えも順調に進んでいるという報告がありました。



札幌7棟目は私としては結構大きめの物件で、エレベーターがついております。

私の保有物件って基本的に小さなものが多く、部屋数も規模も金額もここが一番

大きいです。それゆえに、資産価値を毀損しないよう、手をかけているつもりです。

利回りがあまり高くないので、当面は売らずに保有となります。売る時に瑕疵があると

高く売れませんので、ちゃんとメンテナンスしようと言う腹積もりです。



こちらの物件、入れ替わりも比較的少なく、属性も悪くないので、保有している側と

しては楽チンです。管理会社さんが些細な問題はうまく片付けてくださっている、

という事実もあるのだろうとは思いますが、おかげさまで非常に順調です。



そんな札幌7棟目ですが、以前管理会社さんからエレベーターのメンテナンス業者さんを

変更してはどうかというご提案をいただいておりました。詳細は以前のブログ

参照していただければと思いますが、保守メンテナンスの業者さんから「夜間に

非常ボタンを押すイタズラが頻繁にあるので、エレベーター内に防犯カメラを

設置してほしい」「ただし設置費用はオーナー負担」というお話がありまして、

管理会社さんがそれだったらと当たってくださり、防犯カメラを設置してくださる

エレベーターのメンテナンス業者さんを見付けてきてくださいました。

メーカー系ではない独立系の会社さんですが、フルメンで契約できるとのことです。



切り替えることの不安として

・今のメンテナンス業者さんに対して義理を欠くことにならないか?

・エレベーター交換などの時に不利益にならないか?

という2点を気にしておりました。



前者に関しては、業界の常識と比較してズレたことをしてしまっていないかという点が

気になっていました。たとえ些細なことでも「あの物件のオーナーはああいう非常識な

対応をした」という話は、どこから話が拡散するかわかりません。自身にたいした能力が

ない私にとっては、信頼こそが財産。関係各位に助けて貰いながら、何とかここまで

生きながらえております。その根底にあるのは信頼であり、三方よしの関係を築こうと

意識していることでそれが成立すると考えています。

今回の切り替えが、私だけが良しという関係になっていないか?それを心配してました。



管理会社さんにその点相談しましたが、私のところに来る前に今の業者さんに対して

できる交渉は全て行っている、その上での提案なので不義理になることはない、という

お話でした。この管理会社さんはきちんとした仕事をしてくれて安心できる会社さんと

いう認識なので、そこがそうおっしゃるならということで今回は切り替えの方向で

話を進めることにしました。



また、リニューアル時に不利にならないかと言うことについては、そもそもその時期まで

物件持ちますか?というところを考えると、別にいいのかなという気がしてきました。

エレベーターのリニューアルは築30年とかでしょうから、そこまでこの物件を

保有し続ける想定はありません。そう考えれば、この点はそこまでこだわらなくても

大丈夫だろうと思いました。



FB友達も総じて大きな不利益はないだろうというトーンのコメントが多かったので

それであれば切り替えてしまおうという方向にしました。



あれから2ヶ月。切り替えについて進捗状況を聞きましたが、3ヶ月前予告なので

もう1〜2ヶ月経って切り替えになるということでした。



防犯カメラを設置していただくことに加え、管理会社さんがさらっと交渉してくださり

床のマットも交換し、床材の張り替えまでしてくださることになったそうです。

交換用のマットがちょうど切れてしまい、1枚頼むと数万かかるということもあって

ついでに頼んでみたらOKしてくれたということです。



私が何も言わなくても、こうやって気を利かせて先回りの動きを取ってくださり、

それをことさらひけらかすでもない。ありがたすぎて、私には勿体ないくらいの

頼りになる管理会社さんです。今後ともよろしくお願い致します。



ともあれ、エレベーターの件も順調に推移しており、良かったです。

これで更に物件の運営が安定し、収益も安定して得られることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月24日

消費税増税の準備をそろそろはじめないと。

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消費税増税の件で真っ先に動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。

駐車場の料金を少し上げようとしていますが、従来の契約書に問題もあるとのこと。



正直、あまり実感はありませんが、消費税が10月から上がりますね。

駐車場の契約、太陽光の売電など大家さんにも多少影響がある人もいるはずです。

というか私はその両方が当てはまります。



対象になる物件は・・・

・東京2棟目(テナント2件)

・東京3棟目(水道代)

・東京8棟目(水道代、駐車場1台)

・東京9棟目(テナント3件)

・東京10棟目(テナント3件)

・富山1棟目(駐車場8台、水道代)

・札幌5棟目(駐車場5台)

・札幌7棟目(駐車場22台)

・札幌8棟目(駐車場3台)

・札幌9棟目(テナント2件)

・野立て太陽光(売電収入)



結構ありますね^^;



いち早く動き出したのは札幌7棟目の管理会社さんでした。メールやLINEだと

よくわからず、結局電話で話してようやく理解できました。



まず、管理会社さんの顧問弁護士の方曰く

・「税別」で契約書が作られている

・「税込」が明記されており、かつ「消費税率が変動した場合に税率に伴い金額が

 変動する」旨が記載されている

のどちらかでない限りは、消費税は連動して変更できないのだそうです。



それに従って契約書を確認した際にわかったことは、私が購入する前の管理会社さんが

だいぶ適当だったということ。契約書に税込も税別も何も書いていませんので、

「非課税」と捉えられてしまうそうです。半分以上はこの形態でした。ということは、

これらの契約書については消費税が変動しても、その分転嫁する根拠がないという

ことになってしまいます。頭が痛い。



仙台法人は太陽光発電があるので、普通に課税対象になっています。

結局、転嫁できない分はうちの法人で被るしかないという哀しい状況です。



今の管理会社さんに変わってから契約したものについては、消費税の税率変更に伴い

変化しますということが書いてありますので、これらはその条文に従い粛々と値上げの

通知を入れるだけで良さそうです。



グレーなのが「税込」とだけ書いてある契約書。税額変動に伴い金額が変わるという

記載がないので、厳密に言えば消費税が上がっても金額変更はできません。

ここについてどうするかは管理会社さんと電話で話し合いましたが、結論としては

「値上げしない」に決めました。



札幌7棟目はファミリータイプの築浅で属性もそこそこ悪くない人が多いです。

利回りはそんなに高くないので、退去による入れ替えをとにかく減らしたいです。

その趣旨から考えると、下手に消費税増税に伴う駐車場代改定のお知らせを入れて

それがきっかけで引越とか、引越までいかずとも物件に対する悪い感情を残して

しまうことのマイナスを考えると、踏み切らない方が安全だと判断しました。



嫌でもこれから入れ替えは発生します。その時に駐車場は税率変動が発生する形で

記載することにすればいいでしょう。今焦らずとも、徐々にやればいいと思います。



他の物件も、方向性を決めていかないとですね。

各管理会社さんに相談したいと思います。



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posted by ひろ* at 12:12 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月23日

太陽光発電の遠隔監視装置にトラブル発生(でもすぐ復旧)。

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またまた遠隔監視装置にトラブルが発生しました。結構多いです、この遠隔監視装置は

トラブルが。やっぱ安いからそんなもんなんでしょうねえ。



太陽光発電の発電量のチェックは、最近は義母の仕事になっています。

売電金額のお知らせは仙台に届き、振込は仙台法人の口座に行われるので、気にするのは

やっぱり義母になってしまうというところがあります。



なので、遠隔監視装置による発電量のチェックも義母が自発的に行ってくれています。

こういうことを率先してやってくれる義母がいるということだけ取っても、私はとても

恵まれているのだと自分で思います。つくづく、周囲の人に恵まれていきております。

毎日が感謝。大げさかもしれませんが、そんな感じです。



そんな感謝の日々の中、急に義母からLINEで「16日〜18日の発電データがない」

という連絡がありました。発電データがない!?



まあまず落ち着こう。

プッチ神父



まず、原因の切り分けです。



可能性1:発電装置が故障して発電がストップしている

可能性2:遠隔監視装置が故障して発電量の計測がストップしている

可能性3:電力会社さん側のトラブルで売電がストップしている



可能性3については、これだったら発電自体は行われているので、遠隔監視装置には

発電の記録が残るはずです。買い取って貰えたかどうかは遠隔監視装置では判定は

できません。遠隔監視装置に発電が記録されていないので、この可能性は無しとして

良いでしょう。



可能性1も捨てきれませんが、うちの太陽光発電所にはパワコンが2つありますので

両方同時に故障するというのはやや可能性に乏しい印象があります。2系統あるうち

1系統だけ発電量がゼロだということなら話は分かるのですが、そういうわけでも

なさそうです。それに下手にこの可能性を疑って、保安協会さんに出動して貰えば

それだけで出張料2万円がかかってしまいます。できるだけそれは避けたい。



そうなると、可能性2の遠隔監視装置自体がおかしいという可能性が一番高いかな?

遠隔監視装置は以前にもトラブルを起こして、基盤を取り外して送付したことが

ありました。あまり信頼性が高くないという印象なので、今回ももしかしたら・・・。



どうしようかと考え、遠隔監視装置の開発元にメールをすることにしました。

以前も何かのバージョンアップがあるということでやり取りしたこともありますし、

故障した時もメールした方がいます。その人に送ればいいかなと。



事象を書いてメールすると、ほどなくしてサクッと返事が返ってきました。

曰く、お盆休み中にデータを蓄積しているサーバがダウンしてしまったようで

その間は記録が取れていなかったということです。今は復旧しているとのこと。

復旧しているのは19日以降再度記録が始まったので把握しています。



なんか頼りないけど、まあ安い機械だし仕方ないか・・・

ともあれ、問題は解決していたようで何よりです。



遠隔監視装置が動いていないと、補助金を貰ったことに対する定期報告をするのに

支障があるため、本当はかなり困るんです。でももうそこは、取れなかったものは

仕方ないので、補助金の給付元の社団法人さんにその旨伝え、その分記録する期間を

延長して貰ってご容赦いただくとか、そんな感じにするしかないですねー。



まあひとまずは、また現地に行って基盤を外すとかやらなくちゃならないという事態に

ならなくてよかった、ということだけでも幸運だったと思うことにします。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月22日

火災保険の値上がりへの対応。

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10月から火災保険が値上がりします。お願いしている保険代理店さんから、

この保険とこの保険は中途更新した方がいい、というご案内をいただきました。



昨今の自然災害の増加を受けてなのかはわかりませんが、とにかく火災保険が

けっこうな値上がりをするということになっています。ちょっと前は地震保険も

多くの地域で値上がりしました(都道府県によっては値下がりしたところもありますが

たぶんリスク見合いで価格変動させたのでしょう)し、今後も値上げの傾向は

続くのかもしれません。



消費者としては、少しでも安く契約したいというのが偽らざる本音であります。

そこを一緒になって考えてくれる保険代理店さんがいたら素敵ですよね。



・・・いましたよ、私のお願いしている保険代理店さんがまさにそれですよ。



先日別件でお会いした際に、火災保険の値上げに伴う対応として、事前に更新を

してしまうことで従来の料金体系となる契約をピックアップして、個別に案内を

送っているところだというお話をされておりました。保険の契約だって結構な件数が

あるでしょうに、それを一つ一つチェックして案内をするだなんて、さぞや手間が

かかっていることと思います。しかも更新なので別に手数料が入ったりもしないと

思うんですよね(これは想像・実際に入らないのかはわかりませn)。



そんなお金にならないお仕事なのに、契約者のことを考えてそこまでしてくれると

いうことがありがたいです。いつも良くしていただき、感謝しております。



で、そのご連絡が私のところにも来ました。私の場合は東京3棟目だけが該当すると

いうことでした。条件として、更新することで1万円以上節約できるものを条件として

ピックアップしているとのことです。



普通に更新した場合は、5年前に契約した時に比べ1万円高くなっておりました。

それを今から更新することで、7千円の値上げで済むということです。

5年契約の年払いをいつも選んでいるので、約1.5万節約できる計算です。



これを見て思ったのが、今年の値上げがクローズアップされているものの、それ以外にも

順次値上がりは進んでいるんだな、ということ。結局今年更新でも7千円は値上がりして

いるわけですから。まあでも、それでもその金額に見合った内容の補償は受けていると

思いますので、これはこれで仕方ないでしょう。



東京3棟目は質権設定があるため、そちらにも事前の更新を許容して貰う必要が

あります。そこで、東京3棟目に融資してくださっているメインバンクさんにお電話して

こういう事情なので質権設定の変更などでご協力いただけないか、と相談しました。

回答としては問題なしということでしたので、保険代理店さんに連絡先と担当者さんを

お伝えして、直接連絡してくださいという形にしました。



大きな金額ではないとはいえ、小さな金額もコツコツと節約すれば大きな金額に

なりますので、こういう提案も柔軟に受け入れてうまくやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(1) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする