東京９棟目の売却が完了しました。

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例によって決済が終わるまで黙っていましたが、東京９棟目の売却が昨日完了しました。

財務体質改善のための一手です。自営業へのジョブチェンジの準備を進めます。



売却の意思を固めたのが３ヶ月半くらい前のこと。そこから思ったより早く話が進み

昨日めでたく決済となりました。ここで得たお金を使って、短期の借入を返済して

返済比率をガチっと下げる方向です。



正直、この物件を売る理由は全然ありませんでした。ＣＦはバシッと稼いでくれるし

土地は角地で長方形の整形地ですし、借入に対する返済比率もこの物件だけ見れば

そこまで高くありませんでした。東京の物件の中では比較的ロットが大きい部類に

入りますし、どちらかというとドル箱の物件でした。



でも、儲かってない物件を売るより、儲かってる物件を売った方が売りやすいです。

ロットが大きいドル箱物件を売った方が、売却益の絶対額は大きいことになります。

額が大きい方が返済できる短期借入を多くすることができます。しかも法人での所有で

あるため、分離課税ではないです。個人だと課税業者になってしまうので、課税から

逃れることができません。もうちょっと保有してから売却すべきと思っています。

そんな諸々の条件から、東京９棟目に白羽の矢を立てました。



売却に出した時の利回りは９．３％。木造の耐用年数超過ですから、今は融資がかなり

厳しい状況ですので、ある程度価格は落とさないと売れないことでしょう。



この利回りで出して２ヶ月が経過。その間にいただいた買付や相談はいずれも

１０％を越える金額。そこまでディスカウントして売却するつもりはありません。

基本、そういった指値はお断りしました。



その中で、交渉を聞いてくれそうな買主さんがいたので、仲介業者さんを介して

せめて９．５％程度になるようにお願いしたいということを申し伝えました。

ややあって、交渉成立。９．５％くらいの利回りでハンマープライス。



銀行融資は大丈夫かなと心配しましたが、かなり属性が良い方のようで、都銀さんで

半分融資して貰い、残り半分は現金と言うことでした。なかなかのお金持ちさんです。

これだったらきっと、融資は心配ないでしょう。



そこからしばらく経過し、融資特約の期限が来ました。

確認すると、融資が仮に出なくても進められるよう、現金をかき集めているという

ことでした。それだったら契約が流れることはないでしょう。安心しました。



本当は決済に参加したかったのですが、サラリーマンのお仕事で打ち合わせが

入ってしまい、どうしても参加できず。やむを得ず、今回の決済は欠席としました。

そうなると、本人確認だのなんだのを事前に行う必要がありますし、送金伝票も

事前に書いておかなくてはなりません。



仕事の合間を縫って、司法書士さんと会ったり金融機関さんと会ったり、仲介業者さんに

ハンコを渡したり。あと、金融機関さんには売却の趣旨を説明して、本当にこれは

イレギュラーなことで、普通ならこんな短期で売却はしないということを主張しました。

これを言っておかないと、次の融資が面倒なことになります。



そんなことをあれこれやっていたせいで、だいぶ時間を取られました。会社勤めしながら

これをこなすの、結構きつかったです。出張が多かったら対応しきれなかっただろうな。

電気代の解約も忘れずに実施（トラウマの内容はこちらとこちらを参照）。



そして昨日、無事に決済終了。１年の保有で大きく売却益を得ることができました。

これは本当に無駄遣いしないですよ！太陽光の土地代、短期借入の返済、あたりに

活用したいと思います。



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低圧太陽光を大人買いすることに。

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過去に難産した太陽光と比べると収益性は低めですが、低圧太陽光発電所を少し

購入することにしました。利回りは一応１０％くらいになりそうです。



ちょっと前に、仲良くさせていただいている業者ポジションの方から、低圧の太陽光が

あるけど興味あれば資料送るよと言われていました。どんなものか情報を送って

いただいたところ、ＮＥＤＯベースで機器に対しての利回りは１０．５％程度の案件。

大きく儲かることはないでしょうけど、あまり利回りは盛ってなさそうなので、

損することもなさそうです。

※過去に試算した時のブログ記事はこちらです



そして信販会社さんの融資が機材の分は全額出るということでしたので、手出しは

土地の使用権の分だけ。まあそれだったら、やってみてもいいかなあと思ったのでした。



信販会社さんの融資が通るならやろうかなと思い、決算書などの資料を揃えて審査を

依頼しました。東京法人と仙台法人の両方で出してみました。数年前に同じような

太陽光の審査を依頼した際には、東京法人も仙台法人も審査ＮＧでしたが、今回は

どうかな？というのを試してみたかったという側面もあります。



今回の低圧太陽光は４区画あります。東京法人と仙台法人とで両方買えたらいいなと

思っていましたが、審査結果は両社とも２区画ずつなら融資可能だということです。

おぉ、もしかしてこれって全区画買い占め可能ってこと？それだったら全区画買って

しまいましょうか。え、買い方が雑だって？言われると否定できないです（苦笑）



義母に太陽光の話をしたところ、信販会社さんではなく銀行を使いたいと言い出したので

太陽光を進めるのはちょっとだけ待ってもらい、メインバンクさんに義母から相談して

貰いました。メインバンクさんも色々と検討はしてくれたようですが、やはりちょっと

難しいとのこと。でもまあこうやって相談に乗っていただけるだけでもありがたいです。



義母も銀行さんが厳しいなら信販会社さんでも仕方ないということで妥協して

くれたので、話を進めることにしました。



ちなみに信販会社さんの金利は２．５％程度。元利均等で１５年の融資期間です。

計算すれば、まあ利回り１０％くらいでも当初数年は節税効果も含めて数字は出ると

判断した次第です。



そんなわけで、昨日その太陽光の契約をしてきました。直接紹介してくれた業者さんの

懇意にしている業者さんが売主さんでしたが、紹介したからにはちゃんと変なことに

ならないようにという配慮か、直接紹介してくれた業者さんも同席してくれました。



信販会社さんは事前審査がＯＫになっているので、まあ恐らく問題ないでしょう。

土地は借りる方式で２０年一括で最初にお金を払います。２０年後にどう戻すのかは

「更地返し」「無償譲渡」「１年単位での契約延長」の３つのオプションがあり、

その時に相談して決めることになりそうです。できれば更地返し以外でお願いしたい

ところです。



私が地主さんなら、ただで発電設備が手に入ると考えて、無償譲渡の道を選ぶと

思いますが・・・。この地主さんがどんなタイプの人かもわからないので、はてさて

どうなることやら。ま、基本的には２０年の売電収入でちゃんと利益は取れるはずと

見ているので、最悪壊すお金が激しく高くなっても、どうにかなることでしょう。



それに、国だってこのまま廃棄の費用が高くつく状態を放置していれば、解体費を

負担できずに放置する事業者さんも現れることくらいは予想しているでしょう。

世の中に空き家問題ではなく空き太陽光問題が発生してしまうとなれば、何かしら

対策を練るでしょう。あるいは技術革新で処分費が安くなる可能性もあります。



あとは草刈りなどの保守メンテナンスも業者さんを紹介可能と言うお話でしたが、

草刈りは年２回しかやってくれないようなので、そこに頼んだ方がいいのかは

改めて検討をすべきですね。今ある太陽光発電所は年間５〜６回草刈りしてます。



そんな具合で、ぼちぼちと進めていきたいと思います。



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東京８棟目、怒涛の連続申込で満室確定か！？

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東京９棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



まさかの連続申込で、東京８棟目のワンちゃん物件が申込ベースで満室になりました！

審査があるので予断は許しませんが、繋がる時は繋がるもので、不思議です。



数日前に、東京８棟目にお申込をいただき満室にリーチとなったと言う話を書きました。

年内くらいにもう１部屋お申込が来ればいいなと考えておりましたが、年内どころか

昨日最後の１部屋にお申込が来るというまさかのミラクル発生です。



東京８棟目の管理会社さんから昨日私の携帯あてに着信が。最近はＬＩＮＥで連絡を

くれることが多かったので、わざわざ電話してくると言うことはあまり良い話では

ないのかも？と少し不安になりながら、仕事の隙を見て折り返しました。

しかし今度はタイミングが悪く管理会社さんは電話に出ず。そうこうしているうちに

ＬＩＮＥでメッセージが送られてきました。



１点目が、先日お申込いただいた方との面談が終わったというお話。

ワンちゃんを飼いたくて飼い始めたというわけではなく、同棲していた彼女が飼っていた

ワンちゃんを引き取るという話でした。多頭飼いというコンセプトからは少々ずれますが

わざわざ引き取ろうと考えるあたりは、真面目に考えている人なのだろうと思われます。

躾や去勢などに関しては多少考え方が甘いところもあるようですが、今の家でも

しょっちゅうお留守番しているようなので、希望的観測を込めて、まあ問題はないはず、

と考えることにしました。



これでこちらのお部屋はほぼ入居確定になることでしょう。引越は９月後半から

徐々に行うということでした。１０月にＢＢＱを開こうと思っておりますので、

そこには間に合うかな？



そして２点目が本日のブログタイトルにもあるお申込の件でした。

まさかの連続申込に私も興奮を禁じえません。



お申込をいただいたのは、単身の女性の方で、ご実家にいるワンちゃんを引き取りたくて

ペット可物件を探していたとのことです。多頭飼いかは確認しておりませんが、たぶん

雰囲気的に一匹ではないかと思われます。管理会社さん曰く、ちょっと手取りに対して

家賃が高すぎるきらいがあるのでそこが不安ということでしたが、保証会社さんの審査が

うまく通るようであれば、面談など次のステップに進めたいというお話でした。



確かに、家賃の支払いが手取りの４割ということなので、額面で考えても３割は

越えていると思います。ちょっと高すぎないかなというところは気になります。

しかもワンちゃんを引き取るとなると、その飼育代や病院代などもばかにならず、

ワンちゃんのために生きている状態になるのではないかなあ？というところも気がかり。



あと、入居をやや急いでいるというのも若干センサーに引っかかります（笑）

まあここの理由は管理会社さんが面談で聞いてくれればいいでしょう。



でもまあ、年収が高くて長く住んでくださる方の方が当然良いですが、そうとばかりも

言ってられません。間取り的にはちょっと不人気だろうと思われるお部屋ですし、

もし先方が入居を希望されるのであれば、できる限り対応しようと思います。

それに、物件の特性から考えれば、この方が退去された後口コミでワンちゃん仲間を

連れてきてくださるかもしれません。人のつながりで待ち行列ができるのが

このアパートの理想形ですから。



というわけで、保証会社さんが通って面談が普通に納得できる内容であれば、

この方も審査ＯＫとしようと思います。



これで、順調に進めば東京８棟目も満室になることになりました。時間かかったけど、

ほとんどのお部屋がワンちゃんを飼っている人ということになり、目論見通りと言えば

目論見通りの形になりました。



この物件に関しては、ここからの運営も大事だと思いますので、いろいろ考えながら

取り組んでいきたいと思います。



まずは満室記念兼入居者様歓迎ＢＢＱだなー！



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東京１０棟目の貸会議室（予定）の内装完了。

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東京９棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



お盆明けから、内装準備が整った状態のお部屋に対して、前回と同じ方に依頼して

面白い内装にしていただきました。まだ家具が届いていないので完成ではないですが

今日はその内装写真を並べてみたいと思います。まだ私も現地で確認できたわけでは

ないので、貰いものの写真ですが・・・かっこよくなりました！行くの楽しみ。





全体としてはこんな感じです。殺伐としていたところが、一気におしゃれな空間に。

面積は相変わらず小さいビルですが、いい感じになりました。





ドアは赤く塗装され、作り付けの物入れが横におしゃれに配置されております。

いいなーこの雰囲気。





ステンドグラスは元々ありました。左手の煤けたレンガはすべて塗装で実現。

いやもう感服しました。そして穴が開いていて強度が弱いのではないかという噂のあった

場所には、棚をつけることで人があまり長時間滞在しないような工夫も。





これはどうやって作ったんだろう？立体的です。オブジェがくっついているのか、

はたまた塗装で実現しているのか。いや、さすがにこの立体感は塗装じゃないな。

この雰囲気好きです。





壁面にもアメリカンな雰囲気の塗装がなされています。なにこの素敵な空間。





作り付けの棚にも文字の塗装。こういうところにも手抜きなし。



見ててワクワクします。早く現地に行きたい！



あとはここに家具を配置すれば完了ですが、中国から出港したという情報だけが

届いている家具がまだ配送されず、内装はおあずけになりました。

テレビとテレビ台だけは届いていたのですが、なんとテレビ台とテレビを留めるねじの

サイズが合わないようで、ホームセンターでねじを買ってこないと設置できず。

家具が届いたら諸々仕上げようと思います！



全部整えたら、貸し会議室としての運用も始めたいと思います。そちらも楽しみ。



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ワンちゃん物件にワンちゃんを飼う人からお申込をいただきました！

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来るときは来るもので、東京８棟目にお申込をいただきました。

時間がかかったワンちゃん物件、順調に入居となれば、残るはあと１部屋です！



入居申込はカウントから外して考えると、昨日入居申込のご連絡をいただく前の時点で

残る空室は、札幌があと２部屋、富山があと３部屋、東京があと２部屋でした。

東京１１棟目、東京１２棟目はまだ賃貸は始まっていないけどもう契約は済んでおり、

札幌８棟目は申込をいただいているものの、滞納部屋の原状回復や保険などの諸々の

情報が出そろうまでは保留としていますが、これらは申込ありということで空室とは

みなさないとすると、残り７部屋です。



昨日はその７部屋のうち、東京８棟目のワンちゃん物件にお申込を頂戴しました。

この物件はペット多頭飼いを前提としており、かつ入居者さん同士でのコミュニティを

作っていこうとしている物件です。飲み会を企画したり、ＢＢＱを企画したりして

私も微力ながら盛り立てていこうと頑張っております。



この物件、現時点で７部屋中５部屋が埋まっております。

・人２名、ワンちゃん５匹

・人１名、ワンちゃん４匹

・人１名、ワンちゃん１匹

・人１名、猫ちゃん１匹

・事務所利用

と言うことで、事務所を除くと人５名に対してペット１１匹という感じになってます。

狙っているコンセプトにだいぶ近いお客様が入ってくださっていると実感しています。

時間はかかったけど、粘ってよかったです。



さて、そんな折に管理会社さんからひょっこりと嬉しいＬＩＮＥが飛び込んできました。

東京８棟目にお申込をいただくことが出来た、という連絡です。



単身の男性で、給与水準が高い大企業さんにお勤めの方だそうです。

属性としてはかなり高い部類に入ると思います。安心の入居者様です。



ご実家にいるワンちゃんを引き取りたいので、ペット可能な物件を探していたとのこと。

多頭飼いするつもりがあるのかはまだわかりません。



まずは管理会社さんと申込された方とで日程を調整の上、数日中に面談をしていただくと

いうことになっているそうです。ペット多頭飼いかつコミュニティを重視する物件なので

コミュニティを壊さないか、ペットの飼育はどこまで真剣に考えているか、といった

部分を重視しており、管理会社さんと事前の面談を必須にしています。その効果も

あるのか、今ご入居いただいている方は皆さんとてもいい人ばかりで、一緒にいても

居心地がいいと感じます。



残っていた空室は、２階のお部屋と１階のお部屋。

２階は広いバルコニーがついていて採光は抜群ですが、独立洗面台がないのと

墓地ビューなのがマイナスなのか、ここまで残ってしまいました。あとはワンちゃんが

階段を苦手としているというのもあるのかもしれません。

１階は陽当たりイマイチでやや圧迫感のある間取りですが、商用利用も可として

少し特色をつけて募集しています。



今回の入居者様が選んだのは２階のお部屋でした。まあこの２つが残っていたら、

私もたぶん２階を選ぶと思います。独立洗面台にこだわりはないですし。



順調に進めば、近々入居となるはずです。これで７部屋中６部屋。満室にリーチ！



ただ、法人で事務所として借りていただいているお部屋が、恐らく来年の３月くらいに

退去になるのは確実なのです。近所の建築現場の作業をするために借りているそうで、

現場が終われば退去になるのはわかっております。



管理会社さんとは、この法人さんが退去されるまでに何とか埋めたいねという話を

しておりましたが、だいぶいい線まで来たのではないかと・・・。いやまあ、

１年以上かけてまだ満室じゃないのかよというところをツッコまれると痛いのですが、

自分の中では将来にわたってレッドオーシャンな普通の賃貸物件を運営し続けるのか、

という命題があり、今回はそれに対しての一つのトライアルでしたので、時間が

かかったとしてもそれを反省として活かすことができれば、それでいいのです。



さぁ、満室にリーチです！この勢いで一気に決まってほしい〜！

そういえば昨日書いた札幌５棟目の入居者様も猫を飼うということでしたので、

ペット関係の運が向いてきているのかも？じゃあこの勢いで一気にもう１部屋

決まってくれるはずだよね〜（と発言しておくと意外と本当になったりする）。



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