秘かに打診していた震災復興修繕の融資の内諾を得られました。

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札幌７棟目の修繕のために、某政府系金融機関さんに融資を打診しておりましたが

昨日その回答が出て、無事に希望の額の融資を受けられることが決定しました。



現在、着々と修繕が進んでいる札幌７棟目。着工早々に駐車場に停めていた車に

傷がついたというトラブルが発生してしまいましたが、それ以降は特に問題もなく

粛々と作業が進んでおります。完了は９月の予定となっております。



一応、この修繕の資金としてある程度の金額は確保しておりましたが、手元資金を厚く

するためにも、今回の修繕の分の融資を引いておいた方がいいのではないか、という話を

義母としておりました。罹災証明書があるので、某政府系金融機関さんで好条件で融資を

検討いただくことができそうなのです。



義母的には無暗に借金を増やすのは好ましくないと思っていたようで（正しい判断）、

全額借りるのか、一部にするのか、という点について議論は重ねておりました。

最終的には、ちょうど仙台１棟目の大規模修繕で借入した分が先日完済になったので

その分の返済が浮いたし、全額借りてしまおうかという話になりました。



融資が不透明な時期なので、手元資金があると何かと重宝します。現在検討中の

仙台の築古物件も融資はかなり苦戦しておりますし、札幌１０棟目のリフォームも

並行して行わなくてはなりません。修繕の分を融資で賄えると、それ以外の分の現金に

回すことができるため、助かるのです。



この融資のお話、震災後からずっと検討していたものの、試算表を作っていないとか

工事見積をある程度確からしいものにしてからにしてほしいとか、いろいろと調整があり

かつ私もサラリーマンの仕事や自分の融資付を優先させてしまっていて、本件に関しての

検討が後手に回っておりました。結果として、実際の申込に至るまでに半年以上の期間が

かかってしまいました。



ある程度こちらでまとめておいたので、後は義母に手続きや面談など諸々対応して

貰おうかということにして、いざ義母に申し込んで貰ったところ・・・それまで話してた

担当の方が異動になっておりました（汗）

ただ、後任の方がちゃんと話が分かる方だったようで、特に混乱はなくスムーズに話が

進んでいきました。



そして昨日、義母から「融資通りました！」とスタンプ付きのＬＩＮＥが。

めでたいです！これで最悪仙台のアパートの融資を受けられなくても、今回温存した

資金を使って決済することができるかもしれません。勿論価格交渉次第ですが。



仙台法人は個人や東京法人と比べて財務はそんなにグチャグチャにはなっていないので

多少借入が増えても問題ないとみています。無担保物件も戸建とはいえ２つありますし、

返済比率も総じてそこまで高くない認識です。まあそんなところを考慮すれば、今回多少

借入が増えても問題はないと思われます。



資金が手元にある程度ないと不安がる義母（正しいです）なので、今回のお話で資金が

ある程度充当されてほっとしたのではないかと思います。

仙台法人、どうも融資の具合がいまいちなので、じっくりとやっていくしかないですね。



ともあれ、融資が出るとわかってほっとしました。良かった。



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金融機関さんを回ってリフォームの融資相談。

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バックファイナンスのため、金融機関さんを回ってきました。いやー、なかなか順調に

話が進むかどうかよくわからない感じです。進めばいいんですけど。



昨日は会社を午前半休にさせていただき、既存取引行さんを回って融資の相談を

してきました。東京１１棟目、東京１２棟目のリフォームの資金を調達すべく、

動いている次第です。最近はサラリーマンの仕事が忙しすぎるし、出張も異常に

多くて、なかなか対応が難しかったのですが・・・ようやく少しだけ動けるタイミングが

ピンポイントに昨日の朝だけ見つかったので、そこに照準を合わせて時間を絞り出して

準備をしました。



昨日の午前中で、取引行４行（うち融資相談３行、振込等事務手続きのみ１行）を

回ってきました。それに加えて、物件を売却に出している関係から、法務局に行って

謄本と印鑑証明を取得しました。



取引行その１

既存不適格の東京１１棟目はＮＧですが、法令準拠で再建築可能な東京１２棟目の

リフォーム融資だったら検討できるということでした。できれば物件担保で長期の

融資をお願いしたかったのですが、そこはちょっと厳しそうでした。こんな時代に

なっちゃったから、まあ仕方ないか？



プロパー融資で検討してくれるそうです。諸条件相談しながら進めるということに

なりました。



なんとなくですが、こちらの金融機関さんは融資がうまくいきそうな予感がします。

雰囲気が悪くないんですよねえ。話してて。個人事業主としての赤字も、拡大の中の

一過性のものだから問題ないと思いますという形で聞いてくださいました。

ただ、細かい資料を見始めたら何を言い出すかはわからないですけど。



物件担保を取りたいようなことを言っていましたが、１０年融資とかになるなら

できれば無担保でやってほしいなあ、と思ったので、今日改めてそれはお伝えして

可能なら無担保、どうしてもだめなら有担保という形でお願いしようと思います。



あと、東京９棟目をさりげなく売りに出していることを伝えました。

それもあるから、売れたらちょっと申し訳ないので、融資残高をここで増やして

おきたいという思惑もあります。



２行目

やる気のある金融機関さんですが、東京１０棟目以降融資は得られておりません。

今回、最初に訪問した金融機関さんが既存不適格ＮＧということを言っていたので、

できれば既存不適格の東京１１棟目に対しての修繕の融資をお願いしたい旨を伝え、

相談に乗って貰いました。



こちらの金融機関さんはある意味わかりやすく、制度融資をとにかく活用します。

保証協会や提携ローンなど様々な商品からうまくハマるものを探してきます。



今回は２つほどそういう商品にあたってみようと思う、ということでした。

保証協会さんと、信販会社さんが保証に入っている商品です。

ただ、両方とも１年以内に断られてるんですよねえ（汗）



その点については「まずはやってみましょう」というスタンスで、特に勝算があるという

感じの応答ではありませんでした。うーん、ちょっと望み薄かなあ。まあでもやる気は

充分なので、まずは託してみましょう。



そんな感じなので、物件に担保つけてバックファイナンスの形で長期融資というルートは

望めそうになかったので、こちらの金融機関さんにも無担保でお願いしますと伝えて

きました。



３行目

ここしばらく新規融資から遠ざかっている金融機関さんです。なんせ担当になった方が

使えないおじさんで、全然話に乗ってこないものですから。



ところが、ここの担当さんが交代になりまして、新任さんから先日お電話をいただいて

おりました。積金が満期になったので手続きしに来てねということでしたので、

何か少し変わるかなと思って、ついでに相談をしてきた次第です。



結論から言えば、今回も使えないおじさんでしたorz



杓子定規に「路線価から解体費を引いた分しか融資できない」「築古は厳しい」

みたいなことを言うし、購入後の修繕も「買う時になら相談に乗れるが、買って

しまった後だと厳しい」とか意味の分からないことを言うのです。



もうダメだな、ここ。実はちょっと東京１２棟目を購入した不動産会社さんから

この金融機関さんに関する提案を受けているので、それに従って動いてみようと

思います。具体的には・・・支店替えです。



どういう手続きになるかはわかりませんが、この不動産業者さんからお願いすると

融通をきかせてくれる支店さんがあるそうなのです。そこに相談したら、今回購入した

東京１２棟目のバックファイナンスも成立する可能性はあるということでした。



今の支店さんにも、厳しい時に融資していただいた恩があるので、あまりそういうことは

したくなかったのですが、もう新規融資が出なくなってから、担当さんが３人変わって

いるので、ここでこれ以上義理を果たしても新規融資は望めないだろうなあと。

それだったら、変えられるなら支店を変えてしまいたいです。



どういう手続きになるかわかりませんが、ちょっと電話して聞いてみようと思います。



３行当たってみた感想は、やっぱり金融庁さんからの圧力は強まっているように

感じられました。買うなら現金買いが一番ですね、今のこのご時世だと。



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金融機関さんに持ち込む資料のアップデート。

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ブログを書く時間がないので、本日は超省力化の手抜きモードで更新します。



サラリーマンのお仕事で時間がないのも勿論なのですが、そんな中でも顧問税理士さんに

試算表を出すために領収書を整理したり記帳したりして情報を送らなくてはならないし、

そこに加えて東京１１棟目と東京１２棟目のリフォーム融資のあてをつけるためにも

金融機関さんに出す資料のアップデートをしなくてはならないし、東京９棟目の売却にも

少し動きがあったので、そっちへの対応をしなくてはならないし、金融機関さんから

満期が来たから積金また手続きしてねと言われてみたり。



そもそもサラリーマンで従事しているプロジェクトが緊急事態で、土日関係なく

スクランブル対応をしているため、いくら資料を作っても金融機関さんに届けることが

できないという問題がありました。出張も多くて下手したら月曜〜金曜一切東京にいない

という週もありましたし。でも今日の午前中だけは何とかお休みを貰ったので

そこで全ての用事を済ませなくてはなりません。



夜なべして、売った物件と買った物件の情報を入れて資料をアップデート。

パワポで作っている紹介資料までは手が回らず、エクセルの一覧表だけに留まりました。

相変わらず返済比率高いなあと。もうちょい何とかしないとダメですね。はい。

（いつも言うだけで実際にやってないやつ）



印刷もして、持っていくものを準備して。

まあたぶんこれで大丈夫でしょう、というところまで持ってこれました。

足りないものはＦＡＸすればいい（ＦＡＸ文化何とかならんもんすかね・・・）



というわけで、朝からあちこちの銀行を走り回ってきます。

３０分刻みで動かないとだから超大変ですけど、なんとか気合で！



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大規模修繕、早速トラブル発生！

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仙台築古アパート、信金さん系も持ち込んだところは全滅でした。

築古物件、風当たり強いなあ。想像以上です。



札幌７棟目の震災被害からの復興修繕が始まりました。始まったばかりですが、

いきなりちょっとしたトラブルも発生。素早いリカバリで事なきを得そうです。



札幌７棟目は私が保有している中でダントツに大きな規模の物件です。築年数もまだ

新しい新耐震のＲＣ。だから保有物件の中で一番利回りも低く、稼働を上げないとだし

築２０年くらいで売却をすることを考えると、建物の状態も良い形に保っておかないと

いけない物件です。



それなのに、震災でクラックが嫌な感じに入って、しかもそれが当初の施工が今ひとつで

そうなっていると聞いた日には、けっこうガックリきました。素人にはその辺判断して

購入するのは難しいもんなあ・・・と。



でもまあ、買ってしまったものは仕方ありません。しっかり直して今後憂いがない状態に

しておく必要があります。それが将来の自分のためでもあり、入居者様のためでもあり。

気持ちを奮い立たせて発注しました。



そして７月早々から、現地での工事が動き出しました。工事の内容としては、

足場をかけずに職人さんがぶら下がり、問題のある個所を補修するということに

なっております。普通の職人さんに頼むよりぶら下がる職人さんの方が割高になりますが

足場をかける必要がなくなるため、トータルで見るとコストダウン。しかも部分的に

今年はこの辺、来年はあの辺、みたいな感じで工事を行うことができるのもメリット。



着手金を今週中に払わないとなあ、と思っていましたが、仕事のせいでなかなか振込に

行くことができず（お金があるのが法人口座なので、ネットで完結出来ず店頭に行って

仙台法人に送金してから先方に送ることになります）、今週なんとか時間を作って

その作業をしに行こうと思っています。



そんな状況の先日ですが、トラブル発生しました。



管理会社さんから連絡があり「工事の関係で入居者様の車に傷がついたというクレームが

入りました」と。なんですとー！？



入居者様から管理会社さんへ、先日買った新車の車にモルタルが落ちて傷がついた、

養生もしないで工事するなんてどういうことだ、という感じのクレームが入ったという

ことでした。普段はとてもいい人なのに怒っているということで、これはまずいと

すぐ施工業者さんに連絡をしたものの、その後施工業者さんからの折り返しがなく

心配なので一応状況を共有しておく、という感じでした。



まずいですね、ということですぐ職人さんのマネージメントをしている投資家仲間の

友人にショートメールで状況確認。すぐに返信があり、入居者様の車にモルタルと

塗料が落ちたようで、入居者様と電話で会話はしており、保険対応で解決に向けて

進めます、ということでした。



後日、電話もいただきました。状況としては報告した通りで、入居者様ともお会いして

補償について話を進めているとのこと。また、再発防止策として、全部の車に対して

養生をさせていただくことと、要員を増やして駐車場側のチェックをする人を

つける、ということを検討しているという話でした。

人を増やす代わりに工期は短くするということを言っていたような気もします。



人が増えればコストが増えるので、その分こちらの負担も増えるのかなと思いましたが

本当に必要なお金であればそれも仕方ないと思います。できれば今の見積金額で

収まってくれれば嬉しいですが・・・。



７月、８月と札幌に行く機会があるので、その際にでも様子を見てきたいと思います。

８月は時間も多少あるので、陣中見舞いと懇親会でもできればいいな。



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正攻法では攻略できなさそうな仙台築古物件の融資付け。

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仙台築古アパート、信金さん系も持ち込んだところは全滅でした。

築古物件、風当たり強いなあ。想像以上です。



仙台で購入を目指している築古アパート。購入できれば７年ぶりの仙台物件購入です。

私としても大いに期待したいところなのですが・・・なかなか道のりが厳しいのです。



まず、メインバンクさんに持ち込んでみたもののＮＧ。これはある程度予想できたので、

まあ仕方ないでしょう。元々築古はあまりできないって言ってましたしね。



そしてそれがわかったところで、お付き合いのある信金さんに突撃してみました。

地銀さんに比べたら耐用年数超過にも理解を示すであろうという目算での突撃です。



融資取引はないものの、仙台１棟目を購入する時に融資ＯＫとしてくれた信金さんと、

先日別件を持ち込んだ信金さんの２行に持ち込んでみました。前者の信金さんは

「今の情勢だと築古物件に融資を検討することができない」とつれないお返事でＮＧ。

期待できるのはもう片方の信金さんです。



こちらは義母に行って貰いましたが、感じが良くていろいろと話を聞いてくれたと

いうことでした。頑張ってくれそうだという感触があり、期待が持てます。

逆に言えば、ここがダメだったらどうしようかという感じもあります。



最悪、この信金さんがダメだった場合は、新築コースも考えなくてはなりません。

それを見越して、メインバンクさんに電話して、今の状況を分かってくれて、それでも

見積等協力してくれそうな業者さんを紹介してくれないか、という声掛けもしました。

こちらについては、メインバンクさんから折り返しがあり、いくつか当たったけど

協力してくれそうな業者さんはいなかった、という残念なご連絡。難しいですねえ。



たぶん、４人の高齢者の方がお住まいになっているというのがネックになっているものと

考えられます。私自身も、この方々にご退去いただいたとしても、代替の住居がどこに

なるのかと言う難しい問題が残ることは承知しております。たぶん、業者さんもそこを

気にしたのではないかという気はします。私がうまく伝えられず、立ち退きも含めて

面倒を見てくれるところ、みたいな言い方をメインバンクさんがしてしまったのかも。



正直、４人の恒例の方の立ち退きを自力でできる気がしないです。やっぱりそうなると

定期借家契約で残りを埋めつつ、自然減を待つ作戦になるのかなあと思ったりします。

なんとか中古アパートとして購入の目処を立てたいところですが、果たして・・・。



なんてことを考えていたら、義母から「信金さんＮＧでした」と連絡が。

ちーん。



義母経由なので細かいことはわかりませんでしたが、昨今の金融庁さんの姿勢の

問題で、築古物件に取り組む口実が見つからないという感じだったのだろうと

思われます。どの角度から練っても取り上げる理由が作れなかった、みたいな

ことを仰っていたということですので。



そこまで大きな物件じゃないので、何とかしていろいろな理由つけて無担保でも

なんでもいいから融資して貰って、残りは現金かき集めて対応するか？などと

考えてみたりもしています。どうしたものかなあ、ほんと。



義母としては、久しぶりの仙台物件なので何とか購入したい意思はあるようです。

この物件、まだ価格の交渉も始めていないので、何とかお願いして安く譲って貰う、

ある程度現金を入れて、不足している分だけ有担保無担保問わず融資を引っ張る、

という形にできないかなと色々考えております。あるいはまだ当たってない信金さんを

紹介していただき、話を進めるというのも作戦の一つかもしれません。



どういうルートがあるかわかりませんが、私以外には届いていない情報ですので

じっくり時間をかけて、いろいろな作戦を練ってみたいと思います。



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