2019年07月16日

その虫の死骸が放置されている原因は・・・?

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引き続き、札幌出張の話題をお届けします。札幌5棟目の空室の現場を確認して、

どう対策するかの交通整理を行う必要があることを認識しました。



札幌に到着する前日、札幌5棟目の清掃業者さんから個人宛にメッセージが届きました。

見ると、いつもの写真が掲載されているURLが貼られています。あれ、清掃の結果は

管理会社さんも読んでいるFBグループにいつも送ってくれるのに、なんでこれだけ

個人宛なんだろう?



メッセージを読むと、お部屋に小さな虫の死骸が転がっていることと、ロフトに上る

階段に靴の足跡がついていることが報告されておりました。そっか、この間私から

清掃業者さんに「清掃の時に空室の状況も一緒に見て貰えるとありがたい」とお話を

したからですね。早速確認していただき、ありがたいです。そして空室の状態があまり

芳しくなかったから、個人宛にメッセージで報告してくれた、ってことだと判断。



札幌5棟目の管理会社さんはこういうところはちゃんとやる会社さんなのですので、

こういう状況は珍しいです。果たしてどうしたんだろう?



とりあえずやることは、自分で状況を確認すること。管理会社さんに部屋のロックを

解除する番号を聞いて、現地に赴きました。うん、確かに小さな虫の死骸が転がって

います。しかもそこそこの数。そして階段には靴の跡。これは確かに印象よくないです。



少し時間があったので、その足で管理会社さんに直行。土日は電話番の方が1名出社して

いるのが常ですが、この日は専務がお留守番(?)をされておりました。



よもやま話をしつつ、空室の件について報告。専務はなるほどという顔をしながら

「清掃業者さんで対応して貰えないものなのでしょうか」と。あ、なるほど、だから

この状態になっているのか。納得しました。



少し前ですが、管理会社さんの巡回が値上がりするという連絡がありました。

どうしようか検討しましたが、清掃業者さんが巡回に類するくらいの報告を毎回して

くださっているので、それだったら清掃業者さんに一本化してもいいかなと思い、

管理会社さん側の定期巡回・報告の契約を終了したという経緯がありました。



管理会社さん的には、巡回契約の中に空室の維持メンテナンスや簡易清掃も含んでるから

その契約がなくなったら、簡易清掃等は清掃業者さんでしょ、と思っていたようです。

他方、清掃業者さんは今までその内容が契約に入っていないので、空室の簡易清掃は

管理会社さんが引き続き行うと思っている、と。



お互いに違うと思っていれば、そりゃ漏れるのは当たり前ですね。

切り替えの時に私がもう少し交通整理をしておくべきでした。



管理会社さんには、追加料金で構わないので今回の簡易清掃はお願いしたいと伝え、

今後については清掃業者さんに対応いただけるか相談してみる、としました。



その後、社内でこの事案が共有されたようで、管理担当の方から直接メッセージで

放置になってしまったことに対する謝罪の連絡がありました。少し前に見てきた時は

問題なかった、という一言も添えられていたので、巡回や清掃の契約がなくても

現地を見に来てくださっているということもこの連絡で理解しました。



本来、この担当の方が謝罪する必要はないと私は思ってます。そもそも週末は

お休みを取っている状況ですから、休み明けから動き出せば良いとサラリーマンの

立場なら考えるでしょう(少なくとも私はサラリーマンの仕事に関してはそうします)。

それでも連絡をしていただけるというところが担当の方のフットワークの軽いところで、

かつ当事者意識が高いところなのでしょう。ありがたいです。



こちらの動きとしては、清掃業者さんにまずは空室の簡易清掃が契約に含まれるか、

含まれない場合は対応可能か、可能な場合の追加料金はどうなるか、などの話を

詰める必要があります。また、管理会社さんと清掃業者さんの作業のすみわけについても

3者の間で明確にしておく必要があります。この辺は私が音頭をとらなくてはならないと

思いますので、隙間時間を見付けて動きたいと思います。



コストダウンのために分離発注するケースにおいては、分離発注をした人が監督として

全ての責任を取る必要がある、ということを改めて肝に銘じたいと思います。

分離した方が安くなるのは、その分自分が仕事をしなくてはならないからです。

リフォーム工事に限らず、いろいろな場面でそういう認識を持っておく必要ありです。

気を付けよう。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月15日

なかなか決まらないテナントだけど、問い合わせはそれなりにある。

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現在、札幌出張に来ております。札幌でも大規模修繕や対応・漏水対応、テナント募集、

フルリフォーム、空室対策など色々と出てきてますので、打ち合わせ等々。



今回は札幌9棟目のお話です。

札幌9棟目は残すはテナントのみという状況。テナント物件の募集はどうなっているか、

何かこちらでやれることはあるか、と言ったところを直接話ができればと思いまして

管理会社さんに連絡を取り、現地での打ち合わせを依頼した次第です。



現地で建物の状態を確認して、地震によるクラックがかなり増えていることを把握。

この物件は既に地震保険の一部損を認定いただいているので、クラックの補修などを

考える場合にはそのいただいた地震保険を使って対応することになりそうです。



そしてここからが本番で、テナントの募集状況の確認です。



管理会社の担当さんが、どの業者さんからどれだけ図面がダウンロードされているかと

その問い合わせの中で実際に内見したものがどれかがわかる資料、そして近隣で

ライバルになりうる物件の資料をまとめてくださいました。



これを見る限り、資料のダウンロードはコンスタントにあり、内見も月に数件はある、

ということがわかりました。そしてライバル物件に比べてちょっと家賃が高めであると

いうこともわかりました。



家賃下げた方がいいかなとも思いましたが、問い合わせ件数はそれなりにあるので

無理に下げなくてもいいかもしれないと判断。ただ、下げてさっさと決めた方が

いいような気もするため、ちょっと悶々としています。もう少し悩むか。



問い合わせの業種としては、居酒屋さんとラーメン屋さんが多いようです。



居酒屋さんは基本別に構わないものの、保険は高くなるし、何より前のテナントさんも

居酒屋さんなので、本当に繁盛するのかが不安です。



ラーメン屋さんはちょっとどうかなあと思っています。何しろ駐車場が全然ないので、

近隣の人しかターゲットにできないのですよ。そしてこの通りはラーメン屋さんが

いっぱいあり、まあまあ激戦区になりそうであることも不安に拍車をかけます。



この2業態に続いて多いのがエステ。そしてパン屋さんという問い合わせもあったと

いうことでした。パン屋さんはいいんじゃないかなあと思います。駐車場がなくても

近所の人だけで成立するビジネスの形態ですし、車利用のユーザーさんでも、

テイクアウトするのに少しだけ路駐して・・・という感じで立ち寄って貰いやすいです。



パン屋さんの問い合わせが来たら積極的に対応すること、もし営業などでそれをPRする

機会があれば、PRをしてほしいこと、などを打ち合わせで決定事項としました。



また、今はメインの店舗空間と、バックヤード的に使える別の1部屋を準備していますが

これをバラバラに借りたいと言うリクエストにも応じる方向で考える、ということも

申し合わせました。これに関しては既に管理会社さん側でもそのつもりでいたようです。

今の担当さん、この辺の話が分かる人なので助かります。動きが良いです。



家賃をどうするかという点だけまだちょっと悩み中ですが、思っていた以上に

テナントさんへの問い合わせは多かったようですので、恐らくこれで何とかなると

思います。管理会社さん、頑張ってください!お願いします!



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月14日

基本的にはこちらサイドが悪いと思っていますが、それにしても・・・。

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昨日のブログの続きです。既に手離れしている東京4棟目。新たに突き付けられた

驚愕の要件とは・・・?



とにかく細かい買主さんが購入された東京4棟目。細かいと言うか、とにかく自分が

びた一文でも損したくないという印象しかなく、三方良しをモットーとする私としては

あまり気分の良い取引ではなかったです。そんな細かさ度合いが半端ない方なのですが、

その彼に売却時に説明ができていないことがあるのに、税務関連の作業をしている時に

気が付いてしまいました。



共用部電気代です。



7月末決算の東京法人の決算前の整理のため、領収書の整理、クレジットカードの明細の

チェックとそれが経費なのか・経費の場合どの法人なのか、と言ったところを整理して

おりました。するとそこにひょっこり出てきたんです。東京4棟目の電気代の項目が。

あ、そうか。売ったからこれも解約しないとだ。あれ?でもこれってどうなってるかな?

水道代すら日割りを求めてくる方です。電気代について取り決めていないとは考えにくく

もしかして説明してない?という嫌な予感が頭をかすめました。本来なら逆にこっちから

「決済日からの分は日割りで精算いただきたい」とか言いたいくらいですが・・・



仲介業者さんに共用部電気代は解約しちゃっていいですかと確認したところ・・・



「すみません、共用部電気代に気づきませんでした」

「共用部電気代の説明をしていないので、たぶん激しくクレームが入ると想像します」



厄介な話になりそうです。



この物件、共用部の電気は仲介業者さんが管理会社さんとして面倒を見ていた時には

気づいていなかったとのこと。私はアパートなら共用部電気代がかかるのは当たり前と

思っていたので、特に気にしたことはなかったです。しかも月300円程度ですし。



施工業者さんに確認したところ、たぶんアンテナのブースターじゃないかとのこと。

すると、電気を止めたらテレビが見られなくなる?でも正直なところ、誰も確たることは

わからない状態です。この共用部電気代が何者で、止めると何が起こるかということに

推測はできても確定をすることができない状態。困りました。



まずは買主さんに謝って事実を伝える、という方向で仲介業者さんが動くという

ことでしたので、そちらからの動きの回答を待つことにしました。

念のため、共用部電気代の情報をくださいと言うので、東京電力のサイトから

むこう2年間の電気代を取得して送付。ずっと300円〜400円程度の金額でした。



それから数日後。

東京4棟目の件で話があるので電話くださいと仲介業者さんからメッセージ受領。

いよいよきたかと思いつつ、仕事が終わった後電話すると・・・



「むこう20年分の電気代を請求されました」



・・・なぜ20年?(汗)



購入時にそんな話は聞いていなかったので説明義務に反している、という反応だった

そうです。勿論、ここまでは売主サイドに非があるので、そう言われるのはやむなし。



先方は、むこう20年は持つつもりであるということでして、20年分の電気代を

請求すると言うことでした。



そうか、20年持つのか・・・って、持たない可能性もあるのに過剰すぎませんか?

むこう1年とかなら話はわからなくもないですよ?こちらだって説明が出来ていないと

思いますから、その点に対して申し訳ない気持ちはあります。でもそれとお金の話は

別問題です。だいたい月300円なのに、何千万の買物をしている人が何を一体

小さいことを言っているのかという気持ちも少し持ってしまいました。

それじゃあれか、2年でもし仮に売ったとしたら18年分の支払った電気代を返して

くれるとでも言うことでしょうか?そうじゃないとつじつま合わないですよね。



その理論で賠償を求めるなら、覚書でも取り交わして20年売却しないということを

確約していただかないとおかしいと思います。



この話、買主さん側の仲介業者さん経由で来ているそうです。ていうか、買主さん側の

仲介業者さんもたいがいですよ。そんな要求よく恥ずかしげもなくうちに持ってくるねと

思ってしまいます。あちらの仲介業者さんの決め台詞は「お客様の要求なので、そのまま

お伝えします」ですから。自分で考えられない仲介業者さんって存在意義を疑います。

「仲介」を名乗るなら、双方の主張をすり合わせるなどの調整をしてこそでしょ?

代弁するだけの方には付加価値を感じられません。



それに引き換え、売主サイドの仲介業者さんは立派です。20年はありえないだろうと

東京都や宅建協会に問い合わせをして、宅建協会所属の弁護士さんと話をしてくださり

本来なら支払う義務はないし、そもそも20年なんてありえないという言質を得て

くださいました。こういう仕事をしてくださる方にはむしろ是非仲介手数料を払わせて

いただきたい、という気持ちになります。ありがとうございます。



色々相談した結果、こちらが説明をしきれていなかったという点は間違いないので、

本来ならそこまでする必要はないけど、その分考慮して2年分だけは支払おうか、と

いう結論になりました。まあ飲み会1.5回分くらいです。そのくらいで縁が切れるなら

良しとします。



それと並行して、買主さん側から8つの質問が届きました。

詳細は割愛しますが、ブースターの設置理由や電気代の変動幅、解約した場合の影響など

質問がありました。



普通300円くらいの話を解約するとか考えますかねえ?私には到底理解できません。

300円をケチって入居者様の生活に影響が出るかもしれない選択を検討するなんて

私の中ではありえません。不動産賃貸業を何だと思っているんだ。その収益は誰から

いただいているのかをよく考えてみた方がいいと思います。解約の影響に関しての質問は

「考えたことがないのでわかりません」としました。



そして質問の中には契約および解約の方法や縛りの有無など、東京電力に聞けよ!と

思う項目も多々ありました。そういった質問には「東京電力に聞いてください」と回答。



この件、まだ結論は出ていませんが、思わずブログに書いてしまいました。

私自身に非があることではあるのですが、それにしても要求が度を超えています。

入居者様にも変な要求しないか心配です。



もし買主さんがこのブログを見ることがあればと思い、最後にメッセージを。



あなたのように自分が損しないことのみ考えて動いていると、いずれパートナーさんと

なる各業者さんから見放されてしまうと思います。一人で不動産賃貸業できますか?

できると思うなら何も申しませんが、もし難しいと思うことが少しでもあるなら、

少し相手の立場になって、相手がやられて困ることか・相手にとって度を超えた要求に

なっていないか、など考えてみていただければ幸いです。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月13日

売るまでの紆余曲折が大変だった東京4棟目。

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売却が完了した東京4棟目。後日談と言うかなんというか・・・まだ現在進行形でして。

こんな調子の要求が毎回来ていたのかと思うと申し訳ない気持ちになりました。



東京4棟目の買主さん、かなり細かい方らしいのです。私自身は出張が多くて売却の

契約や決済に一切立ち会えなかったため、仲介業者さんに全てをお任せしておりました。

しかしその仲介業者さんが「もうほんと自分の物件だったらキレてますわ」と言うくらい

確認事項が細かく、要求が多いのです。買主としてびた一文損したくない、という

気持ちがありありと見えるんですよねえ・・・。



例えば、東京4棟目は水道メーターが部屋単位に分かれておらず、一括でオーナーが

支払い、入居者様から徴収する形になっております。これに対して「水道代は日割りで

精算としてほしい」という要求が来ました。月数千円のレベルですよ・・・。

現金で何千万もの買物をする人がそこを日割りするって・・・。



それから、実は私も知らなかったのですが、管理会社さんにて送金が2ヶ月ほど

遅れている入居者様の家賃を立替払いしていてくれたらしいのです。そんな契約には

なっていないのに、本当にありがたいことで感謝の気持ちしかありません。

これにも噛みついてきたようで「2ヶ月の債権を放棄してください」という要求が

あったそうです。いや、意味が分かりません。なぜうちがそれを放棄しなくては

ならないのですかと仲介業者さんが聞いたところ「そっちの支払にお金が回り、

家賃が入らなかったら困るから」ですって。なにその自分勝手な理由。私が損するのは

OKで、あなたが損するのはNGなんですか?逆の立場に立って考えてみてほしいです。

どうしてそんな自分のことしか考えられないのでしょうか。



重要事項説明書の添付書類欄にも、考えられるうるありとあらゆる書類が記載され

入力欄が足りなくなって備考にも列挙されると言う前代未聞の事態になりました。

これ、買主さんの要求を買主さん側仲介業者さんがハイハイ聞いて、全部売主側の

仲介業者さんに作業させて、挙句重説は当然のように売主側仲介業者さんに読ませた、

ということです。正直、買主さんも買主さんだけど、買い側仲介業者さんもありえない。



もし私が表に立っていたら、即「この取引はなかったことにします」と言ってしまったと

思います。こんなことインターネットで書いてしまうのも申し訳ないのですが、

そのくらい気持ちよさに欠ける取引でした。これを歯を食いしばって耐え抜いて

いただいた仲介業者さんには頭が上がりません。本当にありがとうございます。



さて、そんな状況での引渡が完了したわけですが、実はまだ1点火種が残っています。

タイミング悪く発生した漏水です。契約後、決済までの間に発生した漏水事故で

1階と2階が水浸し、そして1階に住んでいた方が退去されてしまうという・・・。

それ、もうちょっと早く発生していてほしかったです。なぜこの買主さんが決まった

タイミングで起こってしまうのかと。



結局、管理会社さんがオーナーチェンジ後も解決するまで引き続き対応に当たって

くださるということになりました。そしてその対応は今でも続いているとのこと。

今度ごちそうしますのでお許しくださいませ・・・。



そして、そこに更にもう一発事件が起こります。それが一昨日の出来事。



事件については、明日のブログで。

引っ張るわけじゃないんだけど、札幌に到着してしまったのでこれ以上書く時間が

ないものでして。



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posted by ひろ* at 11:15 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月12日

リフォーム融資への動きと禁じ手(?)の発動。

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先日回ったリフォーム融資の相談した金融機関さん。それぞれ動き始めたようです。

また、私自身もやるかやらないか悩んでいた一撃をとうとう切り出してしまいました。



まずは、回った金融機関さんのおさらいです。



金融機関さんその1

東京8棟目、東京9棟目に融資してくださっている金融機関さん。

ここ数年で一気に取引拡大。良い担当者さんが多いが異動が早い印象。

規模はそこそこだが営業エリアが狭い。



金融機関さんその2

東京10棟目に融資してくださっている金融機関さん。

今の担当者さんがイケイケで、ここ数年で一気に融資取引量が増えた。

保証協会さんあど、各種保証付き融資が大好き。



金融機関さんその3

売却済の東京4棟目の修繕に融資してくださっている金融機関さん。

東京2棟目の借り換え提案などもあったが成立せず、ここ数年新規融資なし。

前任者と今回の担当の方がいまいちすぎ。



金融機関さんその1の続報ですが、こちらから電話してできれば無担保にしてほしいと

お伝えしたところ、支店内でも取組の方向性がそちらになっているということでした。

有担保にするなら、10年より長い期間を取ってほしいという話は伝えましたので、

あとは本部とのやり取りの中でその辺決めていきたい、とのこと。



少なくとも支店レベルでは取り上げられると見られていることにほっとしました。

返済比率の面では、まだ決して良いとは言えない状態です。取り上げ自体大丈夫かと

不安視していたので、そこはクリアできているということがわかっただけでも

ありがたいことだし、よかったと思います。



金融機関さんその2の続報ですが、昨日自宅まで担当の方がやってきました。

確率変動を起こしているスーパー担当者さん以外に、地域担当としてもう一人

新たな担当者さんがつきまして、その方が申込書を取りに来てくださった次第です。

こちらの担当者さんは割とおっとりした雰囲気で、人としては良さそうなのですが

仕事としてはどうなのかまだ未知数。今のスーパー担当者さんが3年目なので、

どこかで何かしらの異動が発生した時に、今の担当者さんがどこまでやれるかは

少し心配です。



こちらも長期の融資は難しく、保証協会さんと民間の信販会社さんで保証がつく商品で

5年とか10年とかの融資期間でしか対応できなさそうです。こういうのを無駄に

積み上げていくから返済が汚いことになるのですが、相談してしまった手前、これも

一旦進めてみようと思います。



金融機関さんその3に関しては、審査のテーブルに乗る以前というか、乗せる気が

ないという感じで終わってしまいました。このやる気のなさにカチンときた私。

奥の手である「影響力のある不動産業者さんから紹介いただいた別支店さんに相談」

というカードを切りました。



既に借入をしてしまっているので、支店を変えるというのは完済しない限りは無理と

思っていたのですが、今回の塩対応をきっかけに完済してでも乗り換えようかという

気持ちになったので、意を決して電話してみた次第です。



ご紹介いただいた課長さんにお電話してみたところ、不動産会社さんから話は聞いて

おりますと第一声で発言。もう1ヶ月も前の話ですが、把握してくださっていることに

まずはほっとしました。



不動産業者さんから聞いている内容があまり明確ではなかったようで、最初は何をして

ほしいのかがわからず探り探りで話をされているように感じました。私も話を端的に

まとめるのは正直得意ではないので、だらだらと話をしてしまいましたが、基本路線は

東京12棟目に担保を付けて長期融資にすることができないかとか、それ以外の案件も

もしある程度柔軟に検討していただけるなら支店を乗り換えてしまいたいこととかを

話して、なんとなく雰囲気はわかっていただけたようです。



過去、私がお世話になった担当者さんのお話は結構盛り上がりました。やっぱり私が

この人良かったなあと思う人は、社内でも評判が良い人だったんだなということが

わかったのは収穫でした。一番融資を頑張ってくれた過去の担当者さんが、今回お電話で

対応してくれた方の同期だということもわかりました。

(この人イマイチでした、という人の話は陰口になりそうなのであえてしませんでした)



支店を変えるには過去借りたものを全て返済して一旦フリーにならないといけないと

思っていましたが、制度上は「支店の移管」ということも可能らしいです。今ある借入を

そのままスライドできるなら気楽です。その方向でお願いしたいなあと思った次第。



3期分の決算書と確定申告書、所有物件一覧、返済一覧を持ってきてくれれば、

何ができるか検討しますと言っていただけたので、今度それらの資料を揃えて

先方に持ち込みたいと思います。



いろいろと動きを取った分の反応がこうして返ってきています。

やっぱ、どんなに忙しくても動かないとダメだなあと思った次第です。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする