水道管破裂の損傷が見つかってしまい焦る。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。夏らしい天気になってきました。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌１０棟目のリフォームが始まっていますが、さすがに何年も空き家だったので

ガタが来ているところがあります。今回は水道管でひと悶着ありました。



管理会社さんから先日連絡がありました。水を通してみたところ、水道管に穴が

開いている箇所があり、水が噴き出してきたとのことです。うげ、水道管か・・・

工事費が高くなる予感しかしません。怖いぜ水道管。



今回の物件、空き家の状態で長らく放置されていたので、あちこちやられていても

おかしくありません。特に冬場放置されているわけなので、その間に水が凍結して

膨張して水道管に損傷を与えている可能性は高いと思います。



管理会社さんから写真が送られてきました。







あちゃあ、けっこういい勢いで出てますね（汗）

こんな感じの穴が３ヶ所あるということでした。そしてまだ水を通していない箇所も

あるので、もしかしたらもう少し増えるかも、と。頭が痛いです。



基本的に水道管の破裂って火災保険の対象にならないと理解しております。

水道管そのものは保険ではないが、そこから派生した二次被害は保険対象のはずです。

ただ、この現場は現在リフォーム真っ最中で、特にそういった被害はありません。



じゃあ保険は絶対に対象にならないのかと言うところですが、確か凍結の場合だけは

水道管自体の故障に対しても火災保険の対象となった気がします。



保険代理店さんに確認したところ、凍結による水道管の破裂であれば火災保険の

保険金支払の対象になるとのこと。ただし、１事故につき１０万円までという

制約がつくということでした。



工事が１０万円で済めばいいのですが・・・そこは見積が出てきてみないと何とも

言えない感じです。水道管ってけっこう高い印象があるので、そんなに安くなるか？

というところに非常に疑問を感じます。



不安を抱きながら管理会社さんの連絡を待ちました。

そして見積が届きました。その結果は・・・・・・



１０万円以下！（喜）



水道管だからすごい高いんじゃないかとヒヤヒヤしてましたが、そんなこともなくて

ほっとしました。いやーよかった。というわけで、予算に影響なく対応できそうです。



やっぱ築古は色々あるよね〜。一つずつ根気よくやっていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１１棟目の修繕は融資得られず。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。７月中はギッチギチだなあ、仕事。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１１棟目の無担保融資、相談していた金融機関さんからＮＧの連絡が届きました。

保証協会さんの保証付きで打診していましたが、保証協会さんに蹴られたとか。



先日、会社を半日お休みして金融機関さんをいっぱい回りましたが、その中で

比較的積極ていな姿勢を見せる取引行さんに、東京１１棟目（既存不適格）の

リフォーム融資を打診しておりました。



東京１１棟目は場所は私の保有する物件の中でもトップ集団に位置するくらいに

良い場所にあります。２３区内のターミナル駅が最寄で、大きな商店街を抜けた

すぐの場所にあります。駅徒歩５分。地元の投資家さんもここなら間違いないと

太鼓判を押してくださる立地です。



一昔前の金融緩和時代なら、この物件でも某ノンバンクさんで融資が付いたと思いますが

残念ながら今はこのノンバンクさんも物件を選り好みする時代です。ロットが小さいと

いう理由で断られてしまいました。



そして修繕も金融緩和時代なら問題なく出ていたと思いますが、今回は残念ながら

大半の金融機関さんで「既存不適格物件に対しては、修繕であっても融資不可」という

お話が出てしまっております。ジャブジャブ時代の終焉を強く感じる次第です。



逆に言えば、ジャブジャブ時代にそこそこの利回りの物件をいっぱい仕込めたことは

決して悪いことではなかったのだとも思います。まあ借りすぎたとは思いますが

それはそれでいいや（楽観的）



私の現在の状態ですが、借入が過剰、返済比率が高い、無担保短期借入が山ほどある、

直近の個人の決算書は赤字、というなかなか激しい状態になっております。この状態で

新規の借入はまあ無理だろうなと思ったのですが、昨年中から仕込んでいた案件とか

まだいけると思っていた時期に買付を入れた案件とかが残っていたため、結局今年に

入ってからも東京法人で東京１１棟目と東京１２棟目を購入しております。これらは

やっぱり融資がつかず、売却益を使っての現金購入です。現金で買ってしまいましたが、

両方を修繕するお金がありません（苦笑）



そんな背景なので実際のところ融資は厳しいんじゃないかなと思ってはおりましたが、

現金で購入した物件が財務改善に寄与しているという見方をしてくれるなら・・・と考え

融資相談をしてみた次第です。



東京１２棟目（再建築可能・適格）に関しては、プロパー融資で取引行Ａさんから

融資の内諾を得ることが出来ました。



東京１１棟目については、取引行Ｂさんにて「信販会社の保証」「保証協会の保証」の

２本立てで持ち込んでおりました。信販会社さんだと５年、保証協会さんだと１０年。

正直、信販会社さんは微妙なので別にいいやと思っていましたが、先方も融資をしたいと

思っているようで一生懸命勧めてくださるので、とりあえず審査だけはしてみることに。



まず、信販会社さんの保証の話が先に回答が出ました。即否決（笑）

まあこれは予想通りです。だって個人信用情報強烈に汚いし。



本命の保証協会さんですが、既存不適格物件でも保証の対象となるということでしたので

審査を継続していただきました。でもだいぶ使っちゃってるからなあ、保証の枠。

あまり良い返事が得られないような予感はしていました。



そして先日、金融機関さんから保証協会の事前相談の回答が届いたと連絡がありました。



「出せても１００万、と言われてしまいました」とのこと。１００万だけかー！（笑）



でも１００万なら検討すること自体は可能って言ったこと自体がびっくりです。

この人ペース早いからダメ、って私なら言いたくなりますもん。



というわけで、東京１１棟目はニコニコ現金払いということになりました。

ニコニコ払っておこうと思います。



皆さん、融資は大変厳しいので、不動産なんか買っちゃダメですよ〜！

（そうすれば価格下がるよねきっと・・・何か物件売って現金作って・・・ぼそぼそ）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

ＳＮＳのトレンドが変わりつつある。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１８位です。期末に向けてiPadとApple Pencilを物色中。

応援クリックよろしくお願いします→



情報を発信することで全国に友人を増やす。ここまではそんな形が作れていました。

時代が変わり、その方法のトレンドが以前と変わってきているような印象があります。



昨日は波乗りニーノさんが出張先の某所に潜伏中という情報をキャッチしたので、

ちょっと飯食いましょうとお誘いしてお食事会。気がついたらご飯おごっていただいて

しまいました。誘っておいて奢ってもらうとか酷い話ですが、ありがとうございました。

「東京オリンピックの宿が高い頃合いに事務所安く泊めてね！」とのことでしたので、

寝袋持参なら好きなだけ寝ていただいて結構です。スペースマーケット運用もその頃には

開始していると思うので、それとの兼ね合いでにはなりますけどね！



さて、ニーノさんと話していて、最近感じていることと符合したことがあったので

それについて書きたいと思います。コミュニケーションツールの変化です。



私は今、不特定多数への情報発信をブログで行いつつ、友人とのコミュニケーションは

Ｆａｃｅｂｏｏｋを用いて行っています。ＦＢに移行する前はミクシィでした。

その前はホームページと掲示板、Ｗｅｂチャット、一部ＩＲＣなんかも使っていました。



私自身はイノベーターでもアーリーアダプターでもなく、アーリーマジョリティと

自分では思っています。ミクシィからＦＢに乗り換えた時期も２０１２年頃で、決して

早くはなかったです。実名ＳＮＳが日本で根付くことに懐疑的な見解を持っていました。

移行するのも様子を見ながらという感じでしたしね。

※言葉の意味がわからない方はイノベーター理論を参照



で、最近すごく感じるのが、大家さん業界の若い層と情報に敏感な層がツイッターに

移行していること、そしてＹｏｕｔｕｂｅを使った発信を行う大家さんが増えてること。

そろそろアーリーアダプターの領域を超えてきている気がしています。



私の周りの従来から仲良くしている大家さん層は、特に現状と変わらずＦＢを使って

コミュニケーションをしている人が多いです。情報発信や近況報告はＦＢを使い、

個別のやりとりはＦＢメッセンジャーもしくはＬＩＮＥというのが最近のパターンです。



一方、その従前のコミュニケーション方法の枠の中でやり取りしている方の一部の方が

ツイッターを併用し始めています。不動産ブログ上位ランカーの方の中を見てみると、

狼さんやポールさんはツイッターをだいぶ利用しているように見受けられます。

情報発信に重きを置いている狼さん、年代的に若手のポールさんがツイッターを活用して

情報収集やコミュニケーション、情報発信をしている。情報に敏感な層がこの手の動きを

していることに注目をしていました。



で、昨日ニーノさんと話をした内容です。ニーノさんもだいぶツイッターは使っているし

ポール＆ふんどし王子よろしくＹｏｕｔｕｂｅチャンネルを開いています。戦略的に

コミュニケーションや情報発信を考えている人だと思っているので、その辺に関して

最近感じていることを聞いてみると「やっぱＴｗｉｔｔｅｒがすごいよ」「セミナーの

客層もだいぶ若い人が多くて代替わりしている」などといった話が飛び出してきます。



もしかすると、ミクシィがＦＢにとってかわった時のように、ＦＢからツイッターに

主軸が移る時期が来るのかもしれません。でもミクシィとＦＢみたいに似たような

コンセプトならそういう動きもわかりますが、ツイッターとＦＢだと性質がそもそも

異なると思うので、どちらかと言うと二刀流が増えるのかもしれないと思った次第。

アプローチするターゲットや情報の種類によって、それぞれのソーシャルメディアを

うまく使い分ける時代に入ろうとしているのだろうと思っています。



広く情報発信・情報収集したいならツイッター。

ツイッターをフックにしてより深い内容を公開するならブログ。

若手との個人的なコミュニケーションにＬＩＮＥ。

年寄りとの個人的なコミュニケーションにＦＢ。

動画で発信するならＹｏｕｔｕｂｅ。



個人的には今までツイッターをあまり活用できていなかったのですが、ここに来て

そんなことを意識し始めたこともあり、参議院議員選挙の開票速報や候補者動静などの

情報収集で試しにツイッターを使ってみました。うん、確かに情報のボリュームは

あります。精度は見極めが必要ですが、多様な情報を手軽に入手するには確かに良い。

短文前提なので、気軽に投稿できることから、情報が蓄積されるのでしょう。

そして速報性が高いのも面白いです。玉石混合な印象もあるので、見極める力は

必須だなというのも同時に感じました。



こういった時代の波に取り残されないように、私もツイッターやＹｏｕｔｕｂｅといった

メディアに親しんでいかないとだなあ、と思っています。そんな気付きを得た夜でした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

支店移管をするかどうか、金融機関さんとお話をする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１８位です。やっぱ出張は疲れるものです。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は金融機関さんとお話をしてきました。禁断の一手、支店移管についてです。

いろいろ考えてくださる担当さんでしたが、結論は急がずもう少し検討します。



朝一番で金融機関さんへ。以前「禁じ手」と書いた支店の移管について、がテーマです。

今の支店さんの対応にやや不満があり、東京５棟目・東京８棟目・東京１２棟目を

仲介してくださった不動産屋さん経由で別の支店さんを紹介していただきました。

こっちの支店さんの方がいろいろ融通が利くと不動産屋さんは仰っていたので、

今の微妙な融資姿勢が変わるなら支店変えちゃおうと思い、伺った次第です。



対応してくださったのは課長さん。前に電話で話したのですが、私がとてもお世話に

なった過去の担当さんと同期だそうです。



今の担当さんは詳細の内容を聞く前に門前払いな感じでがっかりした覚えがあります。

今回はご紹介ということもあったのだろうとは思いますが、一通り情報を見ていただき

どのような形での検討をしてほしいのか、などのヒアリングをしっかり受けました。

この時点で印象が全然違います。



私としては、結果がどうであれ、まずは取り組む姿勢を持っていただけるか、という点を

重視しています。やってみようという姿勢で何か考えてくださり、結果としてうまく

いかなかったとしても、まずそのトライしてみたというところがありがたいわけでして。

今の支店の担当さんにはそれが２代続けてなかったというのが一番の不満でした。



ただ、今はそうやってちゃんと聞いてくれる担当さんかもしれませんが、今後もそういう

担当さんが同じようについてくれるとは限りません。今までハズレだと言っていた

担当さんが異動で再び担当さんになる可能性だって勿論あります。



また、原則としては審査基準はどの支店に行っても同じです。なので、こちらの支店では

融資が出なかったものが、あちらの支店に行ったらいきなり融資が出るというものでも

ありません。その差は担当さんのやる気や能力に依存します。



そうなると、金融機関さん側としては、支店を変える動機は「支店の利便性」という

ことが一番説得力があるお話になります。実際、今の支店さんより今回の支店さんの方が

駅から近いので便利だというところがありますので、この点においても利便性は

向上するであろうと考えておりますので、支店変更の合理的な理由になります。



今回対応してくださった課長さんは冷静で、上記のような内容をかみ砕いて話して

くださいました。自分の支店に口座を移動することには決してこだわっておらず、

支店を変えることで利便性が向上するか、その代償として今までの取引支店と築いた

関係を精算することと比較してどちらがメリットがあるかをよく考えて結論を出して

いただけければよい、というスタンスでした。



さて、そうは言われたものの、私としては東京１２棟目の有担保融資を検討して

くれるようであれば、すぐにでも支店変更してしまおうと思っていたところが

ありました。この点について確認してみると、何となく煮え切らない、すっきりしない

お返事でした。取り組みづらいようなのです。新規購入の時に改めて相談して貰うのが

一番スッキリした形です、ということでしたので、あまりこの点についてごり押しは

しないことにしました。



支店変更するだけの価値があるのか、よくわからなくなってきましたので、とりあえず

紹介してくださった業者さんと改めて情報交換しつつ、方向性を決めたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

節税？納税？東京法人の着地点を考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２０位です。いろいろ動くことができた週末でした。

応援クリックよろしくお願いします→



７月末決算の東京法人の６月末時点の試算表が完成しました。

売却益が出ているため、結構な利益になっています。



昨年度の個人の確定申告は大きく赤字を出してしまいました。融資を受けて購入を

進めようとしている今の私にとっては、大きな失敗だったと思います。個人的には

黒字で着地させたかったのですが、赤字額が大きすぎて厳しかったです。



期中に試算表をまとめていなかったことが、このような事態を引き起こしてしまった

原因であると私自身は判断しました。築古物件を買い続けていれば、そりゃあ赤字にも

なると思うよという意見もいただきましたが、私はそこまで読めていませんでした。



もう少し早く状況を呑み込めていれば、対策を打つこともできたのだと思います。

ですので、今年からは心を入れ替え、決算状況の把握を前倒しで行う方針にしました。

理想は四半期決算のような形なのですが、なかなか仕事も多忙でそれが叶わず、

でもできるだけ早い段階で状況を把握できるように動こうとしています。



今回、その成果を無事に出すことが出来ました。７月末決算の東京法人に関して、

決算前に試算表を作ることができたのです。当たり前だろと言わてしまうかも

しれませんが、私としては画期的なことです。ギリギリにならないと本気を出せない

だらしがないところがある私ですので・・・。



東京法人は今期東京４棟目の売却を行いましたので、その分の利益が大きく乗っており

大幅な黒字決算となりそうです。最高税率に達するほどの利益になりました。



ここで不動産賃貸業を営む人は２つの道があります。

１．このまま利益を出して内部留保を蓄積し、銀行さん好みの決算書に仕上げる

２．ぶつけられる経費をぶつけて利益を圧縮し、税金を減らす



私はまだ規模を増やして買い進めたい人です。仙台法人と東京法人を合算すれば

そこそこの規模になりますが、片方だけだと実に中途半端です。安心して食っていけると

思うためには、もう少し買う必要があると思います。



購入を有利に進めるためには、２のルートを選ぶのはあまり得策ではありません。

利益がいっぱい出ている決算書の方が銀行さんは好きですから。



ただ、最高税率になるとちょっと税金高すぎるよねという感じも受けておりました。

１０００万の利益だとしたら、最高税率だと約３４％、その手前だと約２３％。

１０％も変わります。



私はこれに対して以下のような考え方をしていました。

仮に利益が７９９万だとしたら、７９９万×２３％≒１８４万

仮に利益が８００万だとしたら、８００万×３４％≒２７２万



ですので、ある程度の税金を払っていい感じの決算書に見せる必要があるけど

８００万をこえると効率が悪いから、なんとか利益を８００万以下に落とせないか、

という考え方をしていました。

（これが間違いだということを後で知ります）



顧問税理士の先生と会話して、とりあえず倒産防止共済に入って、年払いをすれば

２４０万は経費として計上できますねという話になりました。じゃあその方向で、

という感じで、申込書を週末書いていました。その過程で申込書を何となくＳＮＳに

アップしたところ、税金減らさない方が融資には有利じゃない？という意見が出たり

決算書にどう出すと良いかというテクニックの議論になったり、更に多くの掛金を

払えるんじゃないかという意見があったり、結構盛り上がりました。

皆さん税金には敏感です。私もかなり勉強になりました。ありがとうございました。



で、それとは別に個人的に教えていただいたのが、税金の計算の仕方を勘違いしている

という話でした。最高税率が適用されるのは、８００万をこえた部分のみだという

話なのです。マジですか！



整理すると以下のようなイメージです。

計算自体はかなり丸めておりますので、ざっくりです。



誤）

仮に利益が７９９万だとしたら、７９９万×２３％≒１８４万

仮に利益が８００万だとしたら、８００万×３４％≒２７２万



正）

仮に利益が７９９万だとしたら・・・

４００万×２１％＋３９９万×２３％≒１７６万

仮に利益が８００万だとしたら・・・

４００万×２１％＋４００万×２３％≒１７６万

仮に利益が９００万だとしたら・・・

４００万×２１％＋３９９万×２３％≒１７６万＋１００万×３４％≒２１０万



それであれば、８００万というラインにこだわる必要はなさそうです。

そこで劇的に税金が変わるわけではなく、緩やかに変わっていくようですので。



倒産防止共済は申込手続きを進めているので、これだけはそのまま進めることにして

それ以外の節税行為は行わないことにしたいと思います。

売却益があるので、税金が払えないということでもありませんから。



あとはまあ、必要になるのが目に見えている物品の購入や工事の先払いなど、

意味のある使い方に関しては７月中にある程度やっつけてしまう、といったところは

考えてもいいのかなと思った次第です。見栄えのいい決算書を作ると言ったそばから

矛盾してるのは自分でもわかってますが、それだって１００万も２００万もいくような

ものではないので、大勢に影響はないでしょう。どうしても消すことができない、

根っこにある貧乏性な自分を納得させるための行動だと思います＾＾；



東京法人の良い感じの決算書を武器に、今後の賃貸経営を飛躍させられるように

しっかりやりたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。