ポストが必要ということになってしまいました。

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東京１０棟目にポストをつけなくてはいけなくなりました。某金融機関さんが物件に

ポストを設置するよう要請してきたとのことです。管理が面倒だから嫌だな〜。



東京１０棟目は結果として３部屋中２部屋を友人が融資獲得の為に法人の支店として

借りてくださっております。１名は金融緩和時代にそれをやっていたので、無事に

融資を獲得することが出来ました。もう１名は金融引き締め時代なので、借りても

果たしてうまくいくのかはわかりません。やってみないと何とも・・・だそうです。



後者のこれから口座を作って融資取引を目指そうとしている方は、まず口座開設に

手間がかかっているようです。口座を作るのに事務所の確認が必要と言う話になっており

その段取りをしていると先日聞きました。



そういえば私も初めての東京法人の口座開設は大変だった覚えがあります。

事務所まで金融機関の担当さんが来て面談しないといけないと言われ、面談の結果で

必ず口座が作れるわけでもない、という感じでした。マネーロンダリングとか

そっちの方面でなんかとてもややこしかった記憶があります。個人の延長で見てくれる

金融機関さんだったらよかったのですが、某ノンバンクさんの引落口座が金融機関さんの

指定があり、馴染みのない大きな金融機関さんで作らざるを得なかった、というのが

妙に苦労した理由の一つとしてありました。



そんな思い出を振り返りつつ、無事に口座開設できるといいねと祈っておりましたが

先日これから口座作るほうの方より連絡があり、物件にポストを設置してくれないかと

打診されました。



金融機関さんと面談をしたものの、リフォームを終わらせること、その状態で写真を

撮影すること、ポストを設置して表札として社名を入れること、という条件が

課せられたそうです。しかもこれ、あくまで口座開設の稟議をあげるために必要な内容で

実際に稟議が通るかはまだわからない、と。



前の方はそこまで求められてなかったのですが、今回からはそうなるようです。

（二人とも取引しているのは同じ金融機関さんです）



なんかこう、金融庁さんの姿勢が変わればこうも変わるのね、という感じです。

お役人さんも、前の長官の路線を否定した方が自分の功績はアピールできるでしょうし

極端に引き締めにかかってきたなあ、と感じております。



とりあえずポスト設置せざるを得ないようなので、狭くて薄い敷地の中にどうやって

ポストを作ったものか、設備のリフォームをしてくださる業者さんなどに相談して

方向性を決めたいと思います。

チラシとか無暗に投函されるから、できればつけたくなかったんですけどね。



ちなみに、この物件元々ポストはなかったです。前の前の所有者さんが、恐らくですが

倉庫として全フロア使っていたようで、ポスト自体不要だったということみたいです。



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書面は突っぱねることに成功したようです。

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ようやく落ち着きました。例のアレです。東京４棟目の売却。

謎の書面は無しで良いということになりました。



尋常ではないレベルで細かい買主さんが買っていった東京４棟目。

その細かさのすさまじさは過去のブログでも書かせていただきました。



で、売却から１ヶ月以上経過したこのタイミングで、私が共用部電気代をまだ契約した

ままになっているのを発見し、これを解約していいかという確認を仲介業者さんに

行ったところから始まりました、今回の後夜祭。



共用部電気代があるなんて聞いてない、と言い出したのです。



アパートなんだから共用部電気代があるとか当たり前だと思うんですけど・・・

それに対して２０年分補償しろだの書面を書けだの、無法地帯でした。

（２０年の件はこちらの過去ブログを、書面の件はこちらの過去ブログをどうぞ）



ある意味すごいなと思います。こんなに細かく色々なことに対して目配せして、

一つ一つに何かしらの苦情をつける。細かく見るのもパワーが必要ですし、

人に対して怒ったりすることもとても疲れること。それを四六時中延々とやれるだけの

パワーがあるってことでもありますから・・・。



しかもそれをやって得られる金銭的なメリットと、それによって離れていく業者さんが

いることのデメリットもあるのに、目先の小さなお金に対してこれだけ徹底した対応を

できるというのもある意味すごいです。



私もそんなに大局的に物事を見られるタイプではなく、目の前の問題をバッサバッサと

なぎ倒すことの方が得意です（だから管理職に向いてないんです）。

だから、視野が狭くなるのはわからなくもないのですが、これだけ色々頑張って

月々数百円の分を、それ以上の時給の業者さんを動かしてやって貰うことで、その後

何が起こるとか考えたりしないのかなあ、と・・・。



すごいんだけど、そのすごさを別の方向にシフトチェンジした方が幸せじゃないかな、

なんて思った今日この頃です。



その電気代の件ですが、先方が「書面はいいです」と言ってきたと仲介業者さんから

連絡をいただきました。請求書が届いたので、２年分の電気代を支払って終了。

もうこれで縁は切れたでしょう。あとは好きにしてくださいな。



仲介業者さんは「色々グチャグチャ言われました」と言ってましたので、また負荷を

かけさせてしまったのでしょう。申し訳ない気持ちになりました。今度おごります！



というわけで、これ以上何か言われることがありませんように・・・。



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ボイラーの故障の一報が届く・・・火災保険対象になるのか確認。

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札幌６棟目でボイラーの故障が入居者様より報告された、と管理会社さんからの

連絡がありました。この部屋、故障が多いような気がします。



管理会社さんからお仕事中にお電話がありました。出られずにいると、ＬＩＮＥに

連絡が来ました。札幌６棟目の先日入居開始になったお部屋から、ボイラーが調子が

悪いという連絡があったようです。



あれ、ボイラーとかその辺って３月くらいに交換してたよね？と思って確認すると、

その時に交換したのは灯油ストーブだけだったようです。ボイラーは手付かずでした。

最初ボイラーも交換とかいろいろな話が出ていて、最終的に灯油ストーブの交換だけで

話が終わったようです。過去メール見直してようやく思い出しました＾＾；



現地にボイラーの業者さんに行って貰ったそうですが、修理しても高くつくので、

交換してしまった方が良いと言われてしまったそうです。物件自体が古いのもあり、

ボイラーの年式もそれなりに古かったようです。



取り急ぎ見積を取ります、ということでしたので、まずはそれをお願いしました。



さて、入居者様も調子が悪くて困っているようですので、できるだけ速やかに交換を

しなくてはなりません。それはそれで進めるとして、今回のこれが火災保険の対象に

なるのか、というところを考える必要があります。



まず、ボイラーの故障ということだと、通常は火災保険の対象にはならないはずです。

機械類の故障への対応はできないと言うのが保険会社様の見解だったと記憶しています。



ただし、今回の物件には「電気的機械的特約」を付与しています。この特約があると、

建物の付属物と認められる（＝入居者様が持ち込んだ家電ではない）設備に関して、

突発的な事故で故障が発生した際に、保険の対象となります。



今回の物件は、都市ガスということもあって給湯器の交換を自分で手配しなくては

ならないため、上記特約をつけての契約としております。となると、もし今回の故障が

事故であるなら、補償の対象になるということです。



事故なのか経年劣化による故障なのかはまだ管理会社さんに確認できておりません。

確認して、保険申請可能であればそのルートに進めたいと思います。



このお部屋、リフォームに６０万、ストーブ設置で１０万弱くらいかかっております。

更に追加で今回のボイラー交換。これもたぶん１０万とか２０万とかかかるでしょう。

なかなかの勢いでお金が飛んでいくお部屋です。前オーナーの呪いでしょうか・・・。

（前オーナーが事務所として使っていて、大型滞納の末退去されたお部屋です）



見積が出てくるのを待ちつつ、事故なのかどうかの見極めも併せて進めていただこうと

思っております。管理会社さん、よろしくお願い致します。



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いろいろと動きのあった富山で営業活動を繰り広げる。

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富山まで営業に行ってきました。どっちかと言うと今回は決めてくれたところへの

お礼のご挨拶の意味合いが強かったかもしれませんが。



富山１棟目、３月に５部屋一気に申込からの３部屋キャンセルというすごい勢いの

ジェットコースターが発生したものの、トータルで見れば２部屋埋まってくれました。

残り３部屋の状態で拮抗しているので、とりあえず営業をかけないとと思ったのと、

その決めてくれた２部屋のうち１部屋はよく営業に行っていた地元の人の良い

仲介業者さんだったので、そこにはお礼に行きたいと思ったこと、キャンセルになった

某業者さんにチクッと嫌味を言いつつ今度こそ決めてねとはっぱをかけること、

いつも一緒に営業に来ていた管理会社さんのスタッフの方が辞めてしまったので、

今度はこの人に変わりましたからねと告知をすること、など色々な目的を胸に秘めつつ

富山に出張に行きました。



前述の通り、いつも一緒に来てくれていた管理会社さんの仲介営業担当の方が退職され、

本日は新たに私の富山１棟目の地域担当となった営業担当の方２名のうち若手の方が

同行してくれました。業界経験もまだ少なく、初々しい感じが良いなと思った次第。



今回はよく紹介してくれる３件の仲介業者さんに絞って営業をかけに行きました。



１件目

新人営業さんから事前に「この備考にある家電付きってどんなイメージですか？」と

聞かれていましたので、そこを中心に説明したいのかなと思ってましたが、やっぱり

そうでした。事前に話すことを決めてそれをバーッと説明しています。



でも、その営業している相手は基礎的なことは絶対に知っている人なんですよ。

なんせ管理をどこにするか検討した時に管理委託の相談をしたことがある相手だし。

相手の反応だって「はい」「はい」「はぁ」としかならないでしょ？

ここで切り替えられればいいんですけどね。



ちょっとかわいそうな感じになってたので、横からホイホイと口を出します。

この業者さんはＡＤ大好きだから、ＡＤいくらほしいですか？みたいな話を横から

口出ししつつ、営業の人がいつもと違いますよねと言う話などから先方の雰囲気を

柔らかくしつつ、最近動いてますかとかもヒアリング。またお願いしますね〜と

言う感じでフィニッシュさせました。お店を出た後、業歴半年の新人さんから

「ありがとうございました、助かりました」と感謝されました（笑）



２件目

３件キャンセルぶちかましてくれた業者さんですが、その張本人の店長が不在。

残念、嫌味を言う相手がいなくなってしまった。



管理会社さんの営業担当の方は、１件目と同じことをとにかく話しています。

これを話そうと決めてきたんだろうなあと思いつつ、人によって話す内容は上手に

切り替えられればもっといい感じになるだろうなと思いながら聞いてました。



家具家電付きプランの話が終わったところで、先方から「具体的にどんな家具家電を

揃えてくれるんですか」と聞かれ、ややしどろもどろになっていたところにすかさず

横から「冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビです」とフォロー。まあそこは相談次第で

何でも揃えるけど、かかった予算に対して家賃が月々で上がりますという説明を

しました。そしてそこから先は私のターン（笑）



最終的に「うちが決めきれなかったようで申し訳ない」と言わせました（笑）

まあ言わせたから何がどうなるってこともないんですけどね。



３件目

地場の家族営業の不動産屋さんで、すっかり顔なじみになったおばちゃんからは

「お久しぶりです」と言われました。言われてみれば半年くらい来てなかったなあ。

ここは１件決めてくれたので、ひたすらそのお礼。あと、他にも１件案内したけど

蜘蛛の巣がいっぱいあったのと、ドアノブに何か不具合があったのとでＮＧになった、

という情報を入手。後でドアノブの件はちゃんと確認しなきゃ。



４件目

ここもおばちゃんに一通りの説明を営業担当の方がし終わった後、ひたすら世間話。

若干排他的なところがある地域性なので、地場の業者さんとはひたすらどうでもいい話を

することが大事と思っています。ここでも２０分くらいどうでもいい話をして、とにかく

時間を共有することに集中しました。過去に案内してくれたこともさらっと話題に出して

覚えてるよＰＲにも余念なし。



物件確認

空室の３部屋を確認。美装を入れたよというラミネートされた紙が色あせていたので

これはむしろ逆効果ですねと話をしたのですが、営業担当の方はピンと来てなかった

ようでした。あとで管理担当の方に交換をお願いしておこうっと。

あとは共用部の蜘蛛の巣の目立つやつをこちらで取りました。



それらが終わった後、いったん解散して再び集合した後懇親会。

真面目な好青年で、お酒も強かったので、日本酒を一緒にいっぱい飲みました。

本人としては、今回の営業は不本意だったようです。私に助けられたところが

多々あったという認識だったので、次に一緒に営業に行く時はもっと成長した姿を

見せたいと意気込みを語ってくださいました。その気持ちがあれば、次はもっと良い

営業ができると思いますので、頑張ってほしいです。



管理会社さんもスタッフがいっぱい辞めてしまい、少人数でやりくりしていて

結構きついようです。そんな中、うちの営業に付き合わせてしまい申し訳ない気持ちに。

でも今回同行した方は、今後頑張ろうと言う気持ちがありそうなので、きっと良い形に

伸びてくれるんじゃないかと思います。長い目で見て期待したいところです。

私もできることがあれば教育や支援をしたいと思います。



そんな感じの富山出張でした！



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それ、署名押印が必要な事案ですか？

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売却済みの東京４棟目の電気代騒ぎ、話が進展したのですが、とても気持ち悪い

要求を受けたので、思わず突っぱねてしまいました。



東京４棟目、売却した相手がけっこう細かくて変な人でして（過去ブログ参照）、

先日も売却時に共用部電気代があるなんて聞いてないという話からむこう２０年分の

電気代を払えなどというわけのわからない要求が来ておりました。こちら側の

仲介業者さんが都庁に聞いても宅建協会さんに聞いても「え・・・」という感じで

やや失笑されるレベルの要求だったようです。私も思わず失笑してしまいました。

（いいブログネタが出来ました、って思った自分もいますが・・・）



電気代の要求に対しては、その後仲介業者さんが調査した結果、ただの共用部電気代で

ブースターはなかったことが判明。小さなアパートだったので、そもそも共用灯が

なかったという記憶でしたが、実際はあったようです。把握できておらずお恥ずかしい。



ということで、電気代の支払を止めるとどうなるんだとか騒いでる買主さんには、

入居者様が部屋が暗くて困っても良いなら止めればいいと思います、電気代は

本来払う必要はないけど２年分ならお支払いします、ということでお伝えしました。



これに対して、先日買主さんからお返事があったので連絡が欲しいと仲介業者さんが

連絡をくれたので、空き時間を見付けてお電話しました。



仲介業者さん、電話に出るなりやや変な笑い方をしています。また何か想定外の

要求が来たんだろうなあと思ったのですが、案の定でした。



曰く、今回の経緯をつらつらと記した書面を作ってきて、これに署名押印をしろと

言っているのだそうです・・・。



書いてあること自体は決して間違っていないようなのですが、そこに署名と押印を

させるというのが、もう感覚的に気持ち悪いと思いました。



署名押印って、私なりの解釈だと、その記載内容が双方で先々にわたって引き継がれる

類のものに対して行うことだと思うのです。例えば境界の覚書とかはそうですね。

あとは不動産の売買契約のように、それによる見えないリスクはこうだとか、

その後こんなことが起こったらこうしましょうとか、そういう取り決めが必要なもの。

これは署名押印するのは理解できます。


翻って、今回の事案。

電気代の説明を忘れてました、説明義務が足りなかった分について、本来なら金銭を

支払う必要はないけど、道義的な部分を鑑みて電気代２年分だけはお支払いします。

ただそれだけで、今後何かが起こった時の取り決めとか、未来永劫引き継ぐべきことは

何もありません。



これに対して署名押印が必要と言うことになると、極端に言えばスーパーのレジで

みかんを買う時も署名押印しなくてはならない？



はんこを押すというのは、経営者にとって非常に大事な行為です。

それを何の効果があるかわからないものにホイホイとは押せません。



仲介業者さんに迷惑をかけてまでその気持ちを押し通すわけにはいかないと思ったので

押さないって言ったら困ります？と聞いたところ、いい加減突っぱねてもいい頃合いと

思っているし、今回の件はさすがにたいがいにしろという気持ちの方が上回るので

突っぱねる形で回答しますよ、ということでした。すみません、お手数をおかけします。



またこれに対してなんだかんだ言ってくるんだろうなあ・・・



購入より売却の方が難しい、と言われるのがなんとなくわかった東京４棟目でした。



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