2019年06月19日

仙台築古アパートの購入、メインバンクさんにまずは相談。

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仙台2棟目候補となる築古アパート、義母に頼んでメインバンクさんにまず持ち込んで

いただきました。反応は案の定渋かったのですが・・・



仙台法人のメインバンクさんは、仙台1棟目と太陽光発電に融資をいただいている

地銀さんです。法人設立時に頑張って融資をしてくださったこと、当時の支店長から

金融機関さんとのお付き合いの仕方を暗にご指導いただいたこと、などありまして

融資金額の過多ではなく、気持ちとしてやはりメインバンクはこちらの金融機関さんだ、

と思っております。



最近は仙台でそもそも物件を購入することができていないので、なかなか融資を

受ける案件がなく、新規の融資は太陽光以来止まっています。もう3年以上は融資を

受けていないので、そろそろまた是非という感じはあるのですが・・・。



札幌にせよ仙台にせよ、何か案件があれば必ずメインバンクさんにまず相談する。

どうしても厳しければ他の金融機関さんに相談する。そういうサイクルでここまで

やっていますので、今回の築古アパートについてもまず真っ先にメインバンクさんに

相談しに行って貰いました。



地銀さんなので、元々耐用年数にはうるさいです。今回も築古のアパートなので、

正直あまり期待はできないよねと思ってはいました。でも、前にちらっとこの案件の

話をした時は「将来新築にできるなら考える」みたいなことを言っていましたので

少しくらいは望みはあるのかな、と。



そうそう、メインバンクさんと言えば最近支店長が変わったらしいのです。

義母が「突然自宅に支店長と担当さんが挨拶に来た」「前にいた●●支店長(私が

色々教わったと思っている方)と同じニオイを感じた」と感想を述べておりました。



身内が言うのもなんですが、義母の人間観察能力の鋭さはなかなかのものです。

その義母が、一番積極的に融資をしてくださり、仙台法人を気にかけてくださっていた

支店長と同じ雰囲気を感じたということは、今後少しは融資の芽が出てくるのかも

しれません。



そんな前触れもあり、もしかしたらもしかするのかな、とも思ったりした次第です。



そして、持ち込んでくれた義母からLINEで速報が入りました。



金融庁さんの指導が厳しくなり、耐用年数超過という段階で取り組むのが厳しく、

すぐに壊して新築にする前提でないと取り組めない、とのこと。

予想通りの回答と言えば予想通りですが、結局今までと同じか〜。



しかし、義母曰く「支店長が今日は留守だったけど、うちの会社のことを気にして

くれていて、あとで教えてくれと言っていたそうです。支店長と相談するって。」という

ちょっとだけ含みを持たせたような話もありました。あまり過剰に期待はしませんが、

もしかしたら何かいいことあるかもね、というくらいに思っておきます。



さて、次にどうするか。



ルート1

築古アパートのまま借りられそうな信金さんを当たる



ルート2

新築建てた場合の見積を取る



ルート1で債務減らして人が自然減したところで新築を建てるのが一番いいかなと

私自身は思っています。焦って動くのも嫌だし、お年寄りの方を立ち退きさせるのって

性格的に重荷を感じてしまうところもありますので。



ただ、金融庁さんの指導もあるので、築古への融資が厳しい情勢になっている可能性も

あります。それであれば、心を鬼にしてルート2の新築を検討する必要もあるのかも。



超概算ですが、今と同じ大きさの木造2階建アパート6部屋が建つとしましょう。

そこそこの場所なので、25平米1DKの新築の家賃を仮に平均6万とします。

すると、6部屋で36万、年間432万の家賃収入があることになります。

8%で作ろうとすると、土地と建物で総事業費5400万に収まればOK。

土地1500万として、建物4000万以内なら許容範囲ということに?

一部屋当たり660万〜670万で作ってね、坪単価で言えば坪90万弱よ、

という話なら現実的にあり得るような気もします。

(相場観ないので金額は妄想です)



仙台にはおしゃれな新築を作る業者さんがいて、前に内覧会に参加したことがあります。

問い合わせてみようかなあ。でもその前に仙台の大家さんに相場観を相談する方が

先かもしれません。ありえない新築計画に業者さんをタダ働きさせるわけにはいかない、

と思うためです。



今はサラリーマンの仕事が多忙なので、あまり新築とか手間のかかることはしたくない、

というのが本音なので、築古のまま融資を受けられればベストなんですけどねー。

でもどう転んでもいいよう、いろいろと動いてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする