2019年06月16日

7年ぶりの仙台物件取得に向けて動き出しました。

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前々から話が出ていた仙台の立地が割と良いアパート、1年3ヶ月越しで話が具体化。

購入に至れば、実に7年ぶりの仙台物件購入となります。果たしてどうなるか?



保険代理店さんよりご紹介を受けていた仙台のアパートがあります。保険代理店さんの

クライアントの方が相続で取得した物件ですが、売却を検討しているということで

私のところに話が回ってきました。それが前述の通り1年3ヶ月前の出来事です。



オーナーさんと一度お会いした際には、まだ相続のごたごたが収まっておらず、

時間がかかりそうな印象を受けました。その後たまに保険代理店さんに連絡を取って

状況聞いて貰っていたりしましたが、具体的な進展はないまま年明けを迎えました。



年明けしてちょっと経ったくらいに、保険代理店さんから「なんか修繕してるらしい」

という情報をゲット。白アリが出たからって結構な金額をかけて直したそうです。

うーん、それが販売価格に乗っかってくると困るんだけどなあ。むしろ何もしないで

引き渡してくれた方が助かるんだけど。



このあたりから、待ってるばかりじゃまずい気がしてきました。保険代理店さんに

オーナーさんの電話番号を伺い、電話してみることに。でも何回かかけたものの、

なかなか電話に出てくれません。こちらも他のことで頭がいっぱいだったりするので、

思いついた時にちょっと電話してみる、でも出ない、を繰り返しておりました。

なかなか話が進みません。



そんなこんなで、たぶん2週間に1回くらい電話して留守電残して・・・を繰り返し、

何ヶ月かした頃合いに電話がようやくつながりました。オーナーさん曰く、この番号は

あまり使っていないから、もう一つの別の番号にかけてくれた方がいい、と。

電話番号を伺って、今度はそちらにかけてみたら「おかけになった番号は現在使われて

おりません」と。ぅぉーぃ!



保険代理店さん経由でもう一度電話番号を聞いて貰ったのですが、それも同じく

「使われておりません」となり、再確認したところようやく正しい番号をゲット。

これでコンスタントにオーナーさんと電話がつながるようになりましたが、今度は

お会いできる日程を調整するのに一苦労。私がどうしても平日出張で東京にいないのが

ネックになってしまいます。



結局、連絡が本格的に取れてから1ヶ月くらいかかり、先日ようやくオーナーさんと

1:1でお会いすることが出来ました。



話を聞くと、いろいろとわかってくることがあります。

白アリの対応をしたのも、ご本人の意思ではなく管理会社さんからの依頼があって

止む無く対応したこと、ご本人の会社がまさかのグローバルな話に巻き込まれて

今ちょっと資金繰りがキツイこと、相続登記もまだ手付かずであること、など。



あまり管理会社さんとの関係は良くなさそう(というかオーナーさんが一方的に

管理会社の社長さんに苦手意識を持っている感じがします)で、物件も遠方。

特に思い入れもない。そんな状況です。



私が買うなら是非買ってほしい、という感じだったので、そこに向けての段取りを

組み立てることにしました。



まず、何が必要って、相続登記です。これができないと売買することができません。

幸い、仙台にある東北最強の司法書士事務所さんと繋がりがありますので、こちらの

代表の方(不動産超大好き)に連絡を取り、オーナーさんの相続登記をできるだけ安く

やってほしいということをお伝えし、快諾いただきました。



並行して、買取価格の査定を進めなくてはなりません。しかし、この物件のことが

何もわからない状態。わかるのは住所(住居表示)だけです。



勿論自分でもできるのですが、個人間売買もちょっと不安が残りますし、何より私に

それをやる時間がありません。そこで、今回は仲良くしている東京の管理会社さんに

間に入っていただくことにしました。ガッチリ仲介として入るか、書類作成のサポートに

徹してコンサルフィーを支払うか、どちらにするかは管理会社さんに選んでもらうと

いうことで依頼したところ、こちらも快諾いただきました。助かります。



管理会社さんにて謄本等諸々取得していただいたら、次はこちらの出番です。

土地面積から路線価と実勢価格でこんなもんだろうを割り出し、そこから解体もしくは

リフォームの費用を試算、あと現在の物件の間取りから想定家賃を計算して、

これらの要素を総合しながら、だいたいの買取可能金額を考えます。



その上で、お付き合いのある金融機関さんに、この物件に融資をするとした場合の

融資金額と融資年数をざっくりと提示していただきます。その反応を見ながら、

更に価格調整を重ねて、最終的な価格を提示しようと考えております。



仙台法人のメインバンクさんは、たぶん壊して新築にしましょうって言うでしょう。

でも、住んでいる人がおじいさんばかりという話なので、現実的に立ち退きをして

相手が住む場所があるのか?という点は疑問。時間がかかりそうな気がします。

そうなると、中古でいったん買って回して、将来の新築用地という方がいいのかなと

思うわけですが、今度はそうなると耐用年数の問題が・・・。耐用年数超過の融資に

厳しい目が向けられている今、仙台にある信金・信組さんがどこまで頑張れるか。

でも現実的なのは中古アパートとしての購入なんだと思うんですよ。はい。



この辺の開拓は義母にお任せすることにしました。とりあえずメインバンクさんから

当たってみて頂戴、と。あとは融資取引はないけど口座を開いている近所の信金さんも

ちらっと様子を伺ってきてくださいな、と伝えました。



私がお世話になっている保険代理店さんのお客様ですから、あまり無慈悲な価格には

することはできません。かといって、こちらも安く買うのが商売ですので、ある程度

根拠を持った金額で買取査定をして、お互い納得の上で購入としなくてはなりません。



そのため、こちらとしては私に売ることでこんな付加価値があるよということを

オーナーさんにそれとなく示唆しております。



例えば、実際にこれはオーナーさんに提案している内容なのですが・・・

・仲介手数料はオーナーさんは負担ゼロ

・相続登記の費用は(私に売る場合は)所有権移転登記時にまとめて精算OK

・私がお付き合いしている金融機関さんを紹介する

といったところは既にお話をして、実際に動いております。



オーナーさんは会社経営者で、貰い事故のような形で今ちょっと資金繰りが厳しい

状態にあります。できれば手元のお金は出したくないんだよね〜という話をされて

おりましたので、そのニーズを満たせるような提案をしつつ、かつお付き合いしている

金融機関さんをご紹介して、新規の運転資金を得られるチャンスを提供致しました。

たまたまオーナーさんが私と同じ区に住んでいたので、金融機関さんのご紹介も

かなりスムーズにいきました。



ちなみにこのオーナーさんの会社、メインバンクが最近不動産融資で金融庁さんから

改善命令を受けてしまった某信金さんで、資金の相談をしても、会社にすら来てくれない

状況のようです。たぶん行内が大混乱で、新規融資どころじゃないのでしょうね。



今回ご紹介した金融機関さんは、先日東京12棟目の融資で審査NGを食らってしまった

メインバンクさんです。不動産融資に偏りすぎているので、もうちょっと製造業に

融資をしなさいという本部からの命令が届いているようなので、今回のオーナーさんが

製造業だからちょうどいいなと思いました。新規顧客を獲得できれば、支店さんの

成績にも良い影響を与えることでしょうし、オーナーさんも資金繰りが安定する、

私も双方をつないだということで両方から感謝される。完璧です。



久々の仙台案件、購入に至るまで頑張ってみたいと思います。

え、物件買わないって言ってたじゃないって?うーん、まあそうなんですけど、

仙台法人は割と財務健全なので、まあいいかなって・・・(舌の根も乾かぬうちに)

それにほら、仕込んだのは買わない宣言する前だし・・・(言い訳がましい)



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする