2019年06月08日

いい感じに段取りが整ってきた札幌9棟目のお申込。

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現在22位です。今日は東京物件の現地調査の跡、札幌に行って懇親会。

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喉から手が出るほど欲しい札幌9棟目の一番ヤバイ部屋のお申込。詳細届きましたので

内容を見ながら、基本受け入れつつもどこでリスクヘッジするか検討しました。



札幌9棟目。ノリと勢いで、将来土地として売れる高利回り物件という感じで購入。

立地としては、幹線道路沿いなのでそこは評価できますが、地下鉄からの距離が遠く

かつ競争力に欠ける間取りなので、賃貸としてはかなり苦戦が予想されました。



昨年10月に購入したものの、たぶん賃貸を埋めるにはかなり時間が必要だと判断。

焦らずじっくり腰を据えてやる方向で考える方針で、かつ費用はあまりかけずに

自然の流れに任せて埋めよう、ということで進めています。



お部屋のリフォームは最低限のクリーニングのみ。家賃は地域最安値。広告料は

営業マンがまあ最低限動いてくれそうな金額とする(それでも家賃が安いので、

家賃換算したら4ヶ月以上出す感じですね・・・札幌の広告料は恐ろしいです)、

という形で募集を始めた時点では5部屋の空室がありました。



テナントとその控室で、セットで2部屋。あとは1DK2部屋と1R1部屋の5部屋が

空室だったのですが、3月に1DKの2部屋に法人さんが一括申込。生活保護の方が

お住まいになるということでしたので、生活困窮者の方を支援する法人のようです。

これで残り3部屋となり、5月に入ってから1Rにお申込が入った、という流れです。

このお申込が無事に成立すれば、空室はテナント+1DKの2部屋を残すのみです。



5月のお申込は長距離トラックドライバーさんの仮眠室としてのお申込でした。

まだ詳細はいただいていなかったものの、この申込は基本的に却下できないと直感。

だって、部屋のスペックが絶望的に悪すぎるんですもの。正直、申込をいただけると

全く思っていませんでした。



・在来工法の昭和のお風呂で枡風呂

・在来工法のお風呂のタイルに無理やりトイレをくっつけている

 (バストイレ一緒なだけで、三点でもユニットでもない)

・たぶん15平米以下じゃないかと思われる狭さ



条件が悪すぎて、正直地域最安値でも厳しいだろうと思っておりました。

そこにお申込をいただけたのだから、もうこれは逃してはならないパターン!

多少難ありでもなんでもいいので、受けたもの勝ちと思っております。



そんなお申込の詳細が届きました。年収等々特に問題はなさそうなのですが、

やや気になったのは連帯保証人が「いとこ」になっていること。うーん、いとこ・・・

年収の面での問題というよりは、たぶん連帯保証人として機能しないんじゃないかという

懸念の方が大きいんですよね、この場合。



最悪滞納されたとしても、そもそもの家賃が激安価格です。被害はさほど大きくないし

このまま入れちゃってもいいかなあと思いました。ただ、札幌8棟目で保証会社さんが

ない状態での滞納からの明渡がめんどくさかったしお金もかかったので、入れられるなら

保証会社さんを入れたい。



管理会社さんに相談すると、そもそもの家賃が安いのと、仮眠室というたまにしか

使わない用途など考えると、初期費用は安く抑えたいと考えるだろうから、受け入れて

貰えるかわからない、と言います。



それであれば、更にオーナー負担が増えるのでこっちもしんどくなるけど、初回の

保証料はオーナー負担というところは武器として持ってもいいですよ、と伝えました。

リスクヘッジの意味合いで、万が一の時にやっぱり保証会社さんはつけておきたいです。

たとえそれで自分の持ち出しが若干増えたとしても。

できれば、初回保証料を支払ったらそれでおしまいってプランがあったはずなので、

そういうのを活用してほしいなあと思う次第です。そうすれば入居者様には退去まで

一切負担が発生しないので、費用は理由にならなくなります。



それでも断るなら・・・たぶん怪しい何かがあるんだろう、という判断になります。

ブラックとか家賃踏み倒しとか。



管理会社さんも了承して、保証会社さんをつけられるか確認してくださることに。

そして交渉の結果、借主さんが何とか保証会社さんをつけるということに対して

承諾してくださいました。管理会社さん、ありがとうございます!

あとは審査が通るのを待つばかり。通りますように。



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posted by ひろ* at 10:06 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする