2019年06月04日

コンドミニアムの管理会社さんを選定中。

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フィリピンのコンドミニアム、貸すか貸さないかは別として、管理会社さんを探す必要が

あります。固定資産税や共益費を払うため。6月中に決めるべく動いております。



一時期は3戸あったフィリピンのコンドミニアム。様々な痛みを伴いながらですが、

ファイナンスアレンジに失敗して毎月手元資金を食いつぶすものは処分を進め、

ようやく残り1戸まできました。だいぶ大きな金額を失いましたが、高い勉強代と

いうことで自分を慰めるより他にない、って感じです。



残った1戸は普通の形で融資を引くことができたので、今までの2戸と比べると

緊急性はありません。金利は高いですが、普通に10年の元利均等返済という形に

なっているため、辛抱すれば一応残債も減っていく形になっています。

インハウスローンだった2戸目なんて、金利は16%だし謎のバルーン返済みたいな

感じで元本全然減らないしで、かなりひどい状態でした。それに比べればマシです。



残ったコンドミニアムも、即時売却して楽になるという選択も考えられるのですが

2戸目を損切り売却してくださった業者さんが今すぐ動ける状態ではないようなので

当面保有しておくことにならざるを得ません。賃貸に出してしまうと売却のための

内見がしづらくなるなどの弊害もあるので、何もせず保有しておくか、賃貸に出すか、

思案しなくてはならないところです。



で、どちらにしても管理会社さんを選定しなくてはなりません。



フィリピンのコンドミニアムでは、私が知る限りでは共益費や固定資産税の請求が

自分の物件のポストに投函される形で届きます。ですので、ポストを定期的に確認して

支払の通知が来ていたらその費用を支払う、という作業が必要となります。



さすがに毎月フィリピンに行ってポストを確認するわけにもいきませんから、

誰かにお願いして確認して貰わなくてはなりません。そういった役割があるからこそ

賃貸に出すかどうかは別にして管理会社さんに管理委託する必要があります。



どうせお願いするなら、賃貸付に強いところにお願いした方が、将来的にどうするかの

選択肢は広がります。今までの私は特定少数の業者さんしか把握していませんでしたので

もう少し業者さんと会って幅を広げた方がいいだろう、ということを考えました。



候補にしている管理会社さんは、2戸目の管理と賃貸付をしてくださった管理会社さん、

3戸目(今回の対象物件)の引渡サポートをしてくださった管理会社さん、そして

健美家コラムをきっかけに知り合った投資家仲間の方が別物件の管理で利用している

管理会社さんの3社が既に明確に出てきております。その他、フリーの形で投資家さんの

サポートをしている知人経由でもう1社くらい紹介して貰うかもしれません。



引渡の為にフィリピンに滞在している間に、2社の方とはすでにお会いして管理条件や

想定家賃などヒアリング済みです。残る1社(投資家仲間の方が別物件の管理を委託)と

投資家さんをサポートしている方の2組に一昨日〜昨日で会ってきました。



一昨日は海外に移住して投資家さんのサポートをされている知人と会い、ざっくばらんに

現状の確認。今までと比較して融資が綺麗な形で引けているので、しばらく保有して

売却した方が損失は少ないかもしれない、という感覚でした。その他、現地の作法や

最近のフィリピンには中国の人が流入しているので、賃貸需要は依然と比べて多いかも、

などの話を伺いました。色々参考になる話をありがとうございます。管理会社さんの

紹介に関しては、必要ならするという感じで先方から積極的に切り出されることは

なかったです。



そして昨日は会社が終わった後紹介いただいた業者さんのところへ行って、管理について

お話を伺ってきました。こちらの業者さんは管理からスタートして、工事や売買も

自社で行える体制を構築してきているという説明がありました。売買もあるというのは

ちょっと心強いかも。



管理もシステム屋さんに依頼してオーナー報告用のシステムを作っているそうです。

実際に画面を見せていただきましたが、これだったら社内レートだけ決めて税理士さんに

URL投げたら、税務処理を終えられそうな予感。便利かもしれないと思った次第です。



管理戸数も500戸とかあるという話で、中にはサービスアパートメントとして

運用を受託してサブリースしている部屋もあるのだとか。



主要な日本人スタッフがフィリピンに常駐しており、ローカルの方ができないことは

日本人スタッフが出て処理するという体制の説明も好感が持てました。



今回たまたま日本に出張してきていたので、お会いしましょうと言うことで話を

しましたが、今回の日本出張はどうやら今回お会いした方がCPMを取得したので

IREM JAPANの総会に参加するための出張だったということ。なるほど、

道理で金融電卓出してきたり、IRRとかその手の横文字ワードを出してくるわけだ。

真面目に取り組んでいるんだなということがわかりました。



そしてご本人も投資家として、ローカル向けのコンドミニアムを購入して運営したり

しているということでした。投資家の目線を持ち合わせていることも強みと思います。



結構インパクトあったなあ。有力な候補として考えてみたいと思います。



家具家電の設置と内装を誰に依頼するか。

管理を誰に依頼するか。

6月中には結論を出して話を進めたいと思います。

決めずにズルズルしてると、ポストの中に請求書が溜まってしまう・・・。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする