2019年06月03日

全く自社PRになっていない冊子の話。

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管理をお願いしているわけではないのですが、セミナーに参加して以来某社さんから

管理オーナーさん向けの月次の冊子が届きます。今月のその内容がすさまじくて・・・。



私がお願いしている管理会社さんは、札幌で5社、関東で3社、富山で1社あります。

出来ればもっと集約したいところですが、やっぱり売買の時の義理とかいろいろあり

そう簡単に切り替えはできないよね、と思っています。



もし切り替えるにしても、今お願いしている会社の中で一番いいところに切り替えを

依頼するでしょうから、新規の業者さんというのは基本的に検討しておりません。



という状況なのですが、なぜか我が家に1社だけ管理をお願いしていない会社さんから

オーナーさん向けの月次の冊子が届くのです。以前、セミナーに参加させていただいた

ことがあり、その後届くようになりました。管理オーナーじゃないんだけどいいのかな?

と思っていますが、その冊子に書いてあったセミナーに申し込んだ時も特に何も

言われなかったので、どうやら問題はなさそうです。



ぶっちゃけて言えば、この冊子がまた面白くないんです(笑)

繁忙期の制約率に関するレポートとかはまだいいのですが、らオーナーさん向けの

謝恩会のレポートとか、代表の方のご挨拶、新入社員の紹介とか全然興味ないし、

管理を新規受託した時のレポートとかテンプレートでもあるのかというくらい

変わり映えのしない文章で、逆に気になってしまうくらいです。



売買物件情報が掲載されているので、その内容を見ながら相場の推移を把握する、

というくらいの用途にはなるので、なんだかんだ言いながら毎月拝読させていただいて

いる次第です。



その冊子が今月も届きましたので、ぱらぱらと目を通していたらすごく気になる表題の

記事がありました。



「入居率0%の物件が満室になるまでの軌跡」

※意味は同じですが、実際のタイトルとは異なります。以降の引用文も全て同様。



空室対策をどうするかを常に考えている身としては、気になるタイトルです。

わざわざこうしてPRするんだから、何かオリジナリティのある内容でも出てくるのかと

少し期待しながら読み進めました。



まず、管理変更段階で全空であることに関しては、どうやらレ●パ物件だったようです。

「管理が離れるとなった時点で他の管理物件に入居者様引越させる」と書いてあったので

これはレ●パで当確でしょう。物件スペックのところにも「家具家電設置あり」と記載が

ありましたので、まあ恐らく間違いないと思います。



レ●パなので間取りも貧弱と思われます。レポート中盤に1Kと書かれていましたので

たぶん1Kロフト付きとかそんな感じでしょうね。埋めるにはキツイ条件です。



「近隣に競合となる賃貸物件も殆ど無い閑静な住宅街」「バス停まで徒歩9分」

「コンビニも徒歩10分以上」というなかなか厳しい条件が並びます。これはそもそも

建てちゃいけないパターンの物件。管理会社さんとしてはこれを管理受託するのは

勇気が必要だったことでしょう。文章を書いた人も「リーシングには少々厳しい」という

率直なコメントが残っていました。



前管理会社さんの条件を引き継いで募集を開始したものの、反響は驚くほどなし。

「2週間で電話反響はまさかの0件」という寂しい状況であったようです。

これに対して管理会社さんの考察は「今や主流となっているネット無料Wi-Fi設備が

ありません」と。うーん、このスペックでネット無料を入れるのってどのくらい効果が

あるのだろうか?正直、入居者様の客層がネット無料を求めているレベルではないような

気がします。



私の保有している物件、実は1つしかネット無料入っておりません。唯一入っている

東京2棟目も、たいして有効に使われている形跡がありません。最近、札幌あたりでは

ネット無料が新築や築浅には当たり前に入っていますが、私が持っているような築古では

今のところそのニーズは受けたことがないです。築浅のファミリー物件もありますけど、

そこも自分で勝手にネットは入れているようです。でもリーシングは困ってないです。



私が担当だったら、たぶんキャンペーンと銘打って広告料を上げると思います。

家賃を下げるのは最後の手段とするなら、どうやって仲介業者さんがこのキツイ物件を

紹介したくなるか、を考えるべきだろうと。少なくともすぐに着手すべきはハード面の

話ではないと思います。



で、この担当者さん、最終的に「反響すら無い状況でランニングコストをかける提案は

できない」ということで、ネット無料は提案せずに地道に業者さんを回って管理が

変わったことをPRする作戦を継続します。まあ一つの手ではありますが、単に

ローラー作戦で回ったとしても、あーはいはいそこ置いといてで終わってしまうと

思うのです。意味がないとは言わないけど、例えばオーナーさんに一度だけ同行して

いただくとか、何かそういうインパクトをたまに織り込まないといけないんじゃないかと

私としては思いました。



そして一気に事態が動き始めます。管理切替から3ヶ月が経過したタイミングで

「オーナー様より大幅な条件改定を頂けました」という記述が。この書き方だと、

管理会社さんが話をして条件改定を貰ったのか、オーナー自らそれを出してきたのかが

わかりませんが、もし後者だったら管理会社さんは何をしてるのかという感じです。



「大幅賃料減額+ご成約いただいた仲介業者さんへの制約特典付与」ということでした。

結局家賃を下げるという選択をしたわけですね。



まあ勿論、家賃が適正でないなら下げる必要はあります。ただ、それはもし前の

管理会社さんも全く決められていなかったなら、です。もし前の管理会社さんが

その家賃でも直近で多少は決めていたということなら、家賃を下げるという手段は

オーナーさんの損失になり、近隣相場への悪影響を及ぼします。個別には最適化される

かもしれませんが、全体で見たら自分の首を絞めているのかもしれません。



これによって「毎月コンスタントに申込をいただけるようになった」ということです。

よかったですね、ネット無料とか入れなくて。そして「管理開始から1年かからずに

満室にすることができました」ということで締めくくられています。確かにかなりきつい

物件だと思うので、1年かからずに満室にしたのは評価すべきでしょう。ただ、そこまで

個別のことをわかっていないオーナーさんが見たら「1年もかかるのか!」と思って

しまうのではないかと・・・。むしろPRしない方がいいよねこれ。



まあもうすでに色々ツッコミながら書いてきましたが・・・

・空室対策のピントがずれている

・結局家賃を下げるしか手を打っていない

・「1年で満室」を自慢げに書く

という3点から、このレポートを読んで「いやーこの管理会社さんは素晴らしい!」と

誰が思うのかと激しくツッコミたくて仕方ありませんでした。冊子の担当者さん、

文章はちゃんと確認して、それがオーナーに対してのPRになるかを一度考えてから

掲載した方がいいと思いますよ〜・・・。



嫁ちゃんにも読んでもらいましたが「家賃下げることしかしてないじゃない」という

辛辣なコメント。いやほんとそう思いますわ。



ここの管理会社さんには管理はお願いしたくないなあ、と思った月曜日の朝でした。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする