2019年06月01日

手元資金をどう使うか?考えなしに頭金はしない!

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売却によって得られた資金の使い道、考え中です。この妄想してる時期が一番楽しい?



昨日のブログで東京4棟目の売却を報告しました。手元にまとまった金額が残りました。

これまでの売却の時もまとまった金額が残ったはずなのですが、いつの間にか頭金に

化けていることが多かったので、今回はそうならないようにきちんと使い道を考えて

計画的に動こうと決意しております。



普通なら、売却時に抵当権設定されている分の返済があります。私も勿論ありましたが、

この金額が非常に少なかったことが美味しいポイントでした。リノベの素材を有担保の

融資で買っていて、リノベ自体は別の金融機関さんで無担保でつけております。

ですので、購入時に出ていくお金は有担保の分の一括返済のみ。意外と少ないのです。

だから手元にお金が残った感じがしています。



更に、この物件は評価額ベースで考えると、建物価格がとても小さいです。

今回、土地と建物の代金を特に明示せずに契約書を作りましたので、税理士さんは

固定資産税評価額で土地建物比率を案分します。そうなると、建物にあまり価値が

ないとみなされ、課税売上を小さくすることができます。たぶん東京4棟目だけなら

再来年課税業者になることはなさそうです。これも美味しい。



そんな美味しいところを感じつつ、このお金の使い道を皮算用します。



まず、今後出ていくお金を整理しておかなくてはなりません。

・売却時諸経費

・有担保借入返済

・無担保借入返済

の3つが必要です。私、この物件は派手にファイナンスを失敗しておりまして、

無担保の短期(5年〜7年)で3口借りております。正直、CF出てませんでした(笑)

ただ、それがここで活きてきました。売却時はかなり残債の返済が進んでおりまして、

仮に全部返済しても、手元にはいい感じに資金が残ることがわかりました。



それから、将来出ていくお金として、税金があります。

東京法人の決算が7月末なので、あと4ヶ月したら売却益を税金で払う必要があります。

まあもう、これも仕方ないですね。



これで手元に残せる資金が確定。

ここから、現時点で予定されている出費を積み上げます。



札幌7棟目の大規模修繕は、仙台法人にあるお金で基本的には賄いますが、先日色々と

やってた時に少し仙台法人のお金をつまんでいるので、これを返しておかなくては

なりません。その分をまず計上。



次に、札幌8棟目の消防設備の工事です。民泊をやっているお部屋があり、消防設備の

導入が必要です。民泊業者さんと会話して、ある程度折半の上でやりましょうという

話にはしました。将来的に民泊の部屋が増えれば回収はできますが、現時点で出ていく

お金という意味では計上が必要です。



それから仙台法人の税金を5月末に払った分の請求が来るので、それの対応も必要です。



東京11棟目のリノベ費用もキープしておかなくてはなりません。工事には月末から

入っていただいているということでしたので、こちらも陣中見舞いに行かなくては。



東京12棟目の購入も一旦現金で行うので(実はこの売却を当て込んでました)、

その分の資金も確保が必要です。まあでもこれに関してはバックファイナンスで

どこかの信組さんに相談しようと思っていますが・・・。ただ、最近厳しいからなあ。

今回の仲介業者さんが懇意にしている金融機関の支店さんで何とかならないか、

聞いてみようと思います。もしくは新規開拓かな?ただ、ここもリノベ必須なので、

リノベ分も含めたファイナンスアレンジは厳しいだろうと思っています。ある程度の

現金を残しておかないと、在庫として積みあがってしまいます^^;



ざっとこのくらいお金を使う用途があるので、逆算すると・・・



はい、手元に残っているお金、ゼロ!(笑)

しかも無担保全部返済できない前提ですよ、旦那。

更にそこから東京12棟目(仮)のリノベ資金も必要になります。

やっぱりもう1棟売らないとだな〜。



でもまあ、返済比率が高いやつを先に返済してしまい、そこで余裕ができたところで

新規で借入をするという手はあるのかなとも思いました。全部現金でやらなくても、

現金の余力があるということを示して、金融機関さんに何をどう調整したら借りやすいか

相談してみるのも良いだろうと考えます。



もう1棟売ったら、本当の意味で資金に余裕ができることはわかりました。

やっぱ売ることを推進しちゃおうっと。新規購入はその後ですね!



何となくイメージができたので、今度はそれが現実になるよう動きたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする