2019年06月15日

東京10棟目退去キャンセルになる。

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連日良い知らせばかりで、お前は失敗ネタ投下してなんぼだろ!と言われそうですが、

東京10棟目の退去がキャンセルになりましたことをこちらにてお知らせします。



東京10棟目はビル案件。ビルと言っても倉庫みたいなものでしたが、1部屋だけ

リノベーションして秘密基地として利用させていただいております。残り2部屋は

賃貸募集して、1部屋(1階の路面店)はすぐに賃貸が決まりました。あと1部屋です。



1階を借りてくださっている人は、自分の趣味の工房みたいな使い方をしています。

お店とかやってくれる人だったら嬉しかったんだけど、まあ借りる人が必要な使い方を

してくれるなら、それでいいということで。



速攻で決まって、かつ複数の申込が入ってしまったので、ちょっと家賃を安くしすぎた?

とか思いましたが、高すぎてなかなか埋まらないよりはマシだということで、欲張らない

方向で自分を納得させていました。



そして以前のブログに書いた通り、退去予告がこのお部屋から入りました。あちゃー。

でも冷静に考えれば、家賃が安すぎる部屋が退去になるわけだし、今度はもっと面白い

テナントさんを誘致すればいいんじゃないか、とかいろいろ考えて、決してこの退去は

悪いことではないよね、と思うことにしました。より高い賃料で、より面白い

テナントさんが入ってくれるに違いない、と。



家賃も1.5倍まで引き上げて募集してみよう、と管理会社さんに提案して、不安な

雰囲気を醸し出す担当さんを尻目に一人盛り上がっておりました(笑)



そんなある日、管理会社さんからひょっこりと連絡が入ります。



「先日解約されたいと連絡がありました東京10棟目1階ですが、解約をキャンセルし

 契約を続けたいとのことです」



お、そうなりましたか!退去になったら退去になったで、いろいろとやれることが

ありそうだと思って盛り上がっていましたが、退去しないならしないでその方が

余計な募集とかしなくていいし、楽で良いです。



本当はここでもう一声家賃アップできればいいなーという気持ちもありますが、

まあそれをここで言うのも野暮というものです。借りていただけることに感謝しつつ

退去にならないよう頑張っていただきたいと思う次第。



退去を前提として、1階と2階は給水管の立ち上げ工事くらいはしておこうかなと

思っていたのですが、それも今回のキャンセルで棚上げになりそうです。

2階が給水設備を必要とするということになった時がちょっと厄介ですけど、

その時は1階の入居者さんに連絡して立ち合いの元で工事をするしかないかなー。



ともあれ、まだ稼働率が90%にすら乗っていない状態なので、それを考えると

退去は他が埋まってからでいいかなとも思いました。なので、これはこれで良し。



他の物件、埋めなきゃね!がんばります。



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posted by ひろ* at 10:00 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月14日

東京8棟目、あと2部屋までこぎつける。

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東京8棟目、またお申込をいただきました。現在審査中ですが、問題がなければ

7部屋中5部屋まで稼働率が改善することになります。2号棟はこれで満室の予定。



東京8棟目にお申込が入りそう、ということを以前のブログで書きましたが、実際に

お申込をいただくことが出来ました!別件で管理会社さんと電話している時に、

そういえばあの交渉されていた部屋ってどうなりましたかと確認したところ、

お申込を無事にいただき審査に入っているというお話でした。



お申込いただいたのは男性(だったと思うけどうろ覚え)で、飼われているのは

ワンちゃん。しかも4匹です。一般的にはドン引きしちゃう頭数ですが、東京8棟目は

むしろウェルカム。だって入ってしまえば、そうそう引越しないでしょうから。

原則多頭飼いということを他の部屋の人も知っているので、鳴き声等々そこまで問題に

ならないでしょうし、コミュニティアパートという側面から、ある意味衆人環視の

環境にあるので、部屋だってそんなに汚さないに違いない(ここは希望的観測)です。



実際の入居派7月半ば以降になりそうですが、また楽しい仲間が一人増えるのが

とても楽しみです。先日ご入居いただいた方もいるので、8月のどこかでまた

顔合わせの歓迎会でもやらなくちゃ。



現在、東京8棟目の状況は・・・



1号棟は3部屋中1部屋が入居済みです。人間2名とワンちゃん5匹が暮らしています。

2号棟は4部屋中3部屋入居・1部屋申込という状態。入居中の3部屋のうち、1部屋が

臨時の事務所なので、今年の後半か来年の前半のどこかで退去になる予定です。

ここが退去する前に2号棟が満室になってよかったです。そして事務所の1部屋を除くと

人間3名とワンちゃん5匹、猫ちゃん1匹という構成。2棟あわせて、人間5名と

ワンちゃん10匹、猫ちゃん1匹。人よりペットが多いという状況、ある意味理想(笑)



今度入居される方のワンちゃんネコちゃんはどんな子なのかな〜。会うのが楽しみです。



そうそう、管理会社さんから1つだけ気になることを伝えられています。

先日ご入居になった方が「LINEを使っていない」ため、コミュニティに参加できない

という状態なのだそうです。むぅ、そのパターンは考えていなかった(汗)

別のSNSも併用するか、何とかLINE入れてくださいとお願いするか・・・。

公式のお知らせは別のページを使ってもいいのかもしれませんね。でも通知が頻繁に

届くのかしら?という点は気になるところ。BBQの告知とかどうしたらいいかしら。

もうちょっと運用面を悩んでみたいと思います。



あとは外部への物件宣伝用SNSをもっと活用したいという気持ちはあるのですが

どう活用するのがいいのか、どのSNSを使うのがベターか、など今ひとつわかって

いないので、また勉強しないといけないなあと思っています。でも正直そこまで今は

手が回らない・・・。会社を辞めたら本格的にやるって感じかもしれないです。



ともかく、今は今ある武器で何とか満室にもっていきたいと思います。あと2部屋!



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月13日

札幌9棟目、保証会社の承認が出て残りはテナントのみに。

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札幌9棟目の一番きついお部屋へのお申込、無事に保証会社さんの審査も通りました。

これで何とか入居確定ということになりそうです。良かった!



ただ単にお申込をいただいただけなのに、妙に引っ張っているこのシリーズ。

奇跡的にお申込をいただき大変喜び、申込書の記載漏れ部分が書かれた詳細が

送られてきたところ、保証人がいとこということでちょっと弱いことから、保証会社を

使いたいとお願いしました。一応、落としどころとしてこちらが1回目の保証料だけ

負担してもいいですよ、としておきました。この条件で断るなら、そもそもよほどの

ブラックで審査自体避けたい人ということと判断していいでしょう。それは入居させる

こと自体にリスクがあるので、断られるようなら理由次第ではこちらからお断りを

せざるを得ないかな、と思っていました。結局利用に同意してくれたので良かったです。



そしてしばらくたったある日、管理会社さんからLINEで連絡が入りました。

曰く、保証会社の審査が無事にOKになった、と。これで入居は確定的になりました。

正直、誰か借りてくれるイメージが全くわかなかった部屋なので、ありがたいです。



札幌9棟目は、残すはテナントの1部屋と、そのテナントにセットで貸そうとしている

1DKの1部屋の2つを残すのみとなりました。募集形態としては、2部屋まとめての

募集としているので、実質的に1部屋となった感じです。



しかもこのテナントに貸すとしている1DK、3ヶ月だけ賃貸に出す予定があります。

札幌7棟目の大規模修繕を行う業者さんの宿泊所として貸す予定なのです。東京から

応援の職人さんが札幌に入る予定なので、その方の宿泊場所となります。



工事を予定している7月〜9月と言えば、札幌のマンスリーマンションがモロに繁忙期。

そのせいもあり、やたらとマンスリーが高いです。そこで、うちの空き部屋を借りて

いただくことになりました。この件に関しては部屋にエアコンをつけるつけない

交渉もあったのですが、結果としてエアコン不要で落ち着きました。職人さんサイドで

窓枠エアコンを購入するという形で決着。



これにより、一時的ではありますが本当にテナントのみが空室ということになります。

いやー、これ本当に満室になっちゃうかもしれません。嬉しい誤算。正直、立地的にも

間取り的にもかなりキツイ物件なので、多少空室のままになるかなと思っていた節も。



管理会社さんの社長(この物件を両手仲介してくれました)から先日電話があり、

「札幌9棟目、埋まってきてるみたいですね」「いやーすごいなあ、奇跡的だ〜」

的なことを言ってました。売っておいてそれかい(笑)

ま、土地として購入したと私も思っているので、別に構わないですけど。



テナントの駐車場が確保できていないので、ここを埋めるのが結構きついと思いますが

引き続き何とか埋めるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月12日

東京12棟目、無事に決済完了。

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東京12棟目、決済してきました。せっかくの売却益が出ていってしまいましたが、

ここはバックファイナンス等何とか活用して取り戻したいと思います。



東京12棟目はまさかのメインバンクさんでの融資否決があり、正直誤算でした。

再建築は可能だし、物件も自宅も金融機関さんも近いので、融資できない理由が

見つからないくらいだと勝手に思っていました。しかし現実は非常なものです。

リフォームは現金でという前提での融資付にしたにも関わらず、NGとなりました。



ダメならダメで仕方ないので、売却益を使って現金決済する方向に切り替えました。

ただ、この分はどこかでバックファイナンスしてくれるところを探すしかないな、と。



けっこう長い期間融資審査の結果を待っていただいてしまったという負い目もあり、

はい融資出なかったので融資特約でキャンセルね、とはなかなか言いづらかったです。

そのため、現金決済で対応することにしました。



そして昨日。会社に行く前に決済をしてきました。場所は売却益が口座にある関係で

融資否決になったメインバンクさんの会議室。融資はダメだったけど、決済場所に

指定されるという謎な展開。



10分前に到着したら、関係者まだ誰もいなかったので、保険の契約書を投函したり

通帳に記帳したりしていると、仲介業者さんと司法書士さんがほどなくして登場。

メインバンクさんの会議室に通されると、売主さんもいらっしゃっておりました。

決済開始ですが、現金決済なのでさしたる内容もなく、サクサクと進みました。

出金伝票と送金伝票を何枚か書いて、委任状を書いて、あとは司法書士の先生と雑談。

送金自体も金融機関さんが「至急扱」で処理してくださったので、すぐに送金が完了。

5分くらいで先方の口座に着金して、30分くらいで決済は完了しました。



今回は物件も売主さんも買主も仲介業者さんも決済した金融機関さんのすべてが

徒歩10分圏内で収まるという決済でした。遠くから来たのは司法書士さんだけ(笑)

忘れ物をしてもすぐ取りに行ける安心感のある決済だったと思います。



決済後、仲介業者さんが金融機関の担当さんに冗談めかして「うちのお客様に融資を

出さないなんてどういうことなのさ!?」と突っ込んでました。仲介業者さんも

結構メインバンクさんと取引があるみたいで、今回の融資の進捗状況に関しても、

直接担当の方と話をしたりしていたようです。



担当の方曰く

・金融機関として不動産への貸出比率が高まりすぎており、是正を求められている

・一覧の金融不祥事の影響で本部が審査に厳しくなっている

という話を挙げておられました。今までだとイケイケドンドンで本部を押し切って

いたのが、最近は上げても本部でけられると思ったら支店レベルでゴメンナサイして

しまうケースも増えているのだそうです。しばらく融資は冬の時代になりそうなので、

現金持ってる人は大チャンスかもしれません。



決済後、仲介業者さんに懇意にしている金融機関さんの紹介を依頼しました。

今回の物件のバックファイナンスを狙うためです。すると、仲介業者さんの社長が

総代会の会長をしている金融機関を紹介可能ということでした。かなり影響力を

持っているようで、消費者金融の延滞が記録されている方にも、ごり押しで融資を

何とかして貰ったことが過去にはあるとか。それは頼もしい。早速今度連絡を取って

みたいと思います。



これで、規模としては19棟114室になりました。規模がでかけりゃいいという

ものでもないので、もう1〜2棟ほど現金化して財務を整えたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:55 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月11日

札幌の金融機関さんの融資情勢を探る。

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昨日はせっかく平日に札幌に入るチャンスなので、取引行さんを回ってきました。

ついでに昨日セミナーで聞いた金融機関さんにも緊急突撃。



札幌には土日で行くことが多く、なかなか平日というチャンスがありません。

今回は久しぶりに平日札幌。日曜日のイベントだったので、きっと懇親会等含め

当日中に東京に戻るというのは現実的な選択肢ではないだろうと考えましたので、

有休を取得して月曜日も引き続き滞在する計画としておりました。



平日に札幌にいるとなれば、金融機関さんにお邪魔しないわけにはいきません。

事前にアポを取って、金融機関さんのところにお邪魔することにしました。



私の札幌物件の取引行は以下のような感じです。



札幌5棟目 :仙台法人所有/道内本店・札幌市内の支店(仙台市内支店あり)

札幌6棟目 :東京個人所有/道外本店・札幌市内の支店(東京都内支店あり)

札幌7棟目 :仙台法人所有/道外本店・仙台市内の支店

札幌8棟目 :東京個人所有/道外本店・札幌市内の支店(東京都内支店あり)

札幌9棟目 :東京個人所有/某政府系

札幌10棟目:融資利用なし(現金)



今回は、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さん、及び札幌6棟目と札幌8棟目を

融資してくださった金融機関さんをそれぞれ訪問しました。

恐らく融資は厳しくなっただろうと予想しつつ、それを確認するためです。

また、担当さんも両行とも4月で変更になっているため、新担当の方にご挨拶を

させていただきたいという気持ちもありました。



札幌6&8の取引行さんは、前の週のうちにアポを確定させてあったのですが、

札幌5の取引行さんは担当さんが金曜日にお休みで事前にアポを確定できず。

月曜朝、電話してみたところ残念ながら担当さんは外出の用事があるとのことで、

代理の人を用意しておきますという返答でした。担当さんとご挨拶できないのは

残念ですが、とりあえずお邪魔できればいいか。



そんなわけで、アポが確定したものの、微妙に隙間時間があります。

こういう時間にテトリスのように予定を綺麗に入れたくなってしまう私。

少し考えて、前日のセミナーで名前を聞いた金融機関さんに姿勢をヒアリングして

みようと考え、追加でアポを取りました。これで3行お邪魔できます。



まず1行目は、仙台法人所有の札幌5棟目に融資してくださっている金融機関さん。

担当の方がおらず、次長さんが対応してくださいました。



こちらの金融機関さんは、築古耐用年数超過でも15年は頑張ります、と言ってます。

その代わり、金利は2%前半であまり頑張れず、頭金は2割を目処という姿勢。

この辺は昨年4月の金融引き締めの頃に設定された条件であり、スルガさんや

西武信金さんの金融庁からの業務改善命令が出た後も特に変わっていませんでした。



スルガショックに端を発したエビデンス偽装問題なども、こちらの金融機関さんでは

目立った混乱はなかったようですが、やはり新築をサラリーマン大家さんが持ち込む

ケースがかなり減った模様です。意地悪な私は「スルガさんの一件の後、持ち込まれる

新築案件の坪単価が一気に安くなってませんか?」と確信犯的に聞いてみましたが、

先方は苦笑いするばかりでした。



仙台法人への融資については、これも以前と変わらず「今の状態ではできません」という

回答でした。当時は仙台に法人があって札幌に支店がある状態ならOKだったのですが、

一昨年くらいから「本店が北海道、もしくは実質的経営者が北海道」という形に変わり

うちの法人は追加融資の対象外となってしまっていました。今もそれは変わらない模様。



「2年を目処に会社員を辞めて札幌と東京の2拠点生活を行い、住民票を札幌に

 移動させようかと思っています」



とこちらから伝えたところ、それなら融資できると喜んでおりました。



続いて、急遽アポを入れた金融機関さんへ。こちらは2年前くらいに問い合わせをさせて

いただいたことがありました。2年前は、仙台法人で問い合わせをさせていただき、

先方に仙台支店がないにも関わらず色々と検討をしてくださいました。今はどんな感じに

姿勢が変わっているか。実はこの金融機関さん、前日の恒志堂15周年セミナーにも

参加されていたらしく(後から運営スタッフの方に聞きました)、しかも来ていた方が

私が2年前に問い合わせた方だったので、久々にコンタクトを取ってみた次第です。



まず結論から言えば、仙台法人で札幌支店のパターンでも融資は厳しいとのことでした。

やはり厳しくなったようで、基本は札幌支店としては「札幌近郊在住・札幌近郊物件」の

組み合わせに対してしか融資はしないよう本部からお達しがあったようです。

「札幌支店がありますが」と言ってみたのですけど、そこに経営者に相当する人、

より具体的に言えば「借入時に連帯保証人になれる人」がいることを求められる、と。

適当に誰か雇ってきてもNGということですね。



ここでも、私が2年以内に会社を辞めて札幌に住民票を移したら対象になるかと

確認したところ、対象になるということでした。



自己資金は1〜2割、資産>負債になっていることが必要で、融資年数は中古なら

法定耐用年数の範囲に限られるが、木造新築の場合は30年融資が可能とのこと。

金利は1%後半が目安ということでした。



木造の話はなかなか面白いです。札幌で新築木造は流行ってないですが、こういう

金融機関さんがあるなら、逆張りで攻めるのも面白いかも。



そして最後に、札幌6棟目と札幌8棟目に融資してくださっている金融機関さんを

ご訪問してきました。こちらは新担当の方がお出迎えしてくださいました。



ここの金融機関さんは、初代の担当の方がとても反骨精神のある銀行マンでしで、

これだけきちんとした人を東京に住んでるって理由だけで却下していいのかと

本部とさんざんやりあって、3ヶ月かけて東京在住の個人に札幌支店として融資を

してくださったという奇跡のような話があり、今も取引を続けております。



4代目の担当者の方は、まず最初に私に向かって「会社勤めは今後も続けるのですか?」

という質問をしてきました。え、前日に2年後を目処に辞めるって決めたばかりですよ?

なんだろう、今の気持ちを見透かされたようなこの質問。



詳しく話を伺うと、いよいよ比較的緩かったこちらの金融機関さんも引き締めの波が

訪れたようで、私のように支店から遠い人は追加融資の稟議を本部に上げる前に、

支店レベルで「本部に出せない」という結論になってしまいそうだ、とのこと。



「どちらにしても返済比率が高くて、本部に出しても稟議通らないですよね」と

こちらから言ってみたら、苦笑いしてました。金融マンは物事をはっきり言わない(笑)



2年以内に財務を立て直して会社を辞めることにした、その際に札幌に住民票を

移すことも検討している、と伝えたところ、ぜひそうしてくださいとのご発言。

専業になっても融資出ますかね?と聞いてみたところ、家賃収入や稼働率等々から

考えて、審査時に問題にはならないと思う、というお話でした。



時間があまりなく、あとは現在の運営状況等々お話をして退出。



3行回ってみて感じたこと

・銀行不祥事の関係もあり、やっぱり融資審査自体も厳しくなっている

・業者さんがふかして持っていけなくなったから融資相談自体が減っている

・金融機関としては融資はしたいけど、融資にやpp至ることができる案件が少ない

・私のような異端児はどんどん厳しくなっている(地元で頑張る人への回帰が進む)

・手元資金を貯めて会社を辞めて札幌に住民票を移したら問題なく融資が出そう



やっぱり会社を辞める方向で進むのが正解っぽいです。ハイ。

そういう流れなんだろうなあ、きっと。このビッグウェーブに乗っかるしかないな。

辞めたら音楽系新規事業とゴルフを始めようっと。秘密基地も事務所として活用して

平日でも日程を調整して自由に動ける体制になろうっと。妄想を現実化できるよう、

財務の健全化に向けて頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする