2019年06月20日

サラリーマン仕事が超多忙で頭が回ってません。

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サラリーマンのお仕事で全く余裕がないです。今週に入ってからは、日が変わるくらいの

時間まで仕事が目白押し。不動産のことを考えている余裕があまりありません。



昼間はいつも電話に出ずに、仕事が終わったら電話をかけ直すようにしていますが、

今はそれをする余裕もなし。出張でホテルに泊まっていますが、ホテルに戻っても

ひたすらサラリーマンのお仕事をしております。作業が膨大すぎて、いくら仕事しても

その日の分の作業が終わるか終わらないか。終わらせるための課題は何か、などの

作業に追われている状況です。



今週に入ってから特にそれが酷くなり、睡眠時間を削って仕事している状況です。

今まさにこれ書きながら居眠りしてますからね。



さすがに不動産のことを考える余裕がない、と言いたいところですが、義母とか

管理会社さんとかからは勿論まったなしで連絡が来ますので、一日に一回だけそれらの

返信をまとめて行う時間を設けています(レスポンス悪くてすみません!)。

全く考えていないわけではないのですが、極端に短い時間になっている感じです。



なので、FBも最小限しか見ていません。気持ちがそっちに振り向けられないです。



土曜日も休日出勤で対応することにしたので、予定も全部キャンセルしました。



忙しい、という感じは、心を亡くすと書く、と誰かが言っていた気がしますが

本当にそうだなあと今ちょっと感じています。



時間を切り売りするサラリーマン業なので、この辺とても不自由です。

でも、時間を売ってお金を稼いでいる以上、それはきちんとやらなくては。



こんな生活を60とか70になってもやるのはとてもじゃないけど無理です。

やっぱりサラリーマンで最後まで勤め上げるのはないなあ、と改めて思いました。



今週いっぱいくらいはレスポンス悪いと思いますので、よろしくお願いします。

以上、ただの日記というか業務連絡と言うか、そんな話でした。

(不動産ネタ考える余裕もないので、こんなのですみません)



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posted by ひろ* at 06:45 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月19日

仙台築古アパートの購入、メインバンクさんにまずは相談。

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仙台2棟目候補となる築古アパート、義母に頼んでメインバンクさんにまず持ち込んで

いただきました。反応は案の定渋かったのですが・・・



仙台法人のメインバンクさんは、仙台1棟目と太陽光発電に融資をいただいている

地銀さんです。法人設立時に頑張って融資をしてくださったこと、当時の支店長から

金融機関さんとのお付き合いの仕方を暗にご指導いただいたこと、などありまして

融資金額の過多ではなく、気持ちとしてやはりメインバンクはこちらの金融機関さんだ、

と思っております。



最近は仙台でそもそも物件を購入することができていないので、なかなか融資を

受ける案件がなく、新規の融資は太陽光以来止まっています。もう3年以上は融資を

受けていないので、そろそろまた是非という感じはあるのですが・・・。



札幌にせよ仙台にせよ、何か案件があれば必ずメインバンクさんにまず相談する。

どうしても厳しければ他の金融機関さんに相談する。そういうサイクルでここまで

やっていますので、今回の築古アパートについてもまず真っ先にメインバンクさんに

相談しに行って貰いました。



地銀さんなので、元々耐用年数にはうるさいです。今回も築古のアパートなので、

正直あまり期待はできないよねと思ってはいました。でも、前にちらっとこの案件の

話をした時は「将来新築にできるなら考える」みたいなことを言っていましたので

少しくらいは望みはあるのかな、と。



そうそう、メインバンクさんと言えば最近支店長が変わったらしいのです。

義母が「突然自宅に支店長と担当さんが挨拶に来た」「前にいた●●支店長(私が

色々教わったと思っている方)と同じニオイを感じた」と感想を述べておりました。



身内が言うのもなんですが、義母の人間観察能力の鋭さはなかなかのものです。

その義母が、一番積極的に融資をしてくださり、仙台法人を気にかけてくださっていた

支店長と同じ雰囲気を感じたということは、今後少しは融資の芽が出てくるのかも

しれません。



そんな前触れもあり、もしかしたらもしかするのかな、とも思ったりした次第です。



そして、持ち込んでくれた義母からLINEで速報が入りました。



金融庁さんの指導が厳しくなり、耐用年数超過という段階で取り組むのが厳しく、

すぐに壊して新築にする前提でないと取り組めない、とのこと。

予想通りの回答と言えば予想通りですが、結局今までと同じか〜。



しかし、義母曰く「支店長が今日は留守だったけど、うちの会社のことを気にして

くれていて、あとで教えてくれと言っていたそうです。支店長と相談するって。」という

ちょっとだけ含みを持たせたような話もありました。あまり過剰に期待はしませんが、

もしかしたら何かいいことあるかもね、というくらいに思っておきます。



さて、次にどうするか。



ルート1

築古アパートのまま借りられそうな信金さんを当たる



ルート2

新築建てた場合の見積を取る



ルート1で債務減らして人が自然減したところで新築を建てるのが一番いいかなと

私自身は思っています。焦って動くのも嫌だし、お年寄りの方を立ち退きさせるのって

性格的に重荷を感じてしまうところもありますので。



ただ、金融庁さんの指導もあるので、築古への融資が厳しい情勢になっている可能性も

あります。それであれば、心を鬼にしてルート2の新築を検討する必要もあるのかも。



超概算ですが、今と同じ大きさの木造2階建アパート6部屋が建つとしましょう。

そこそこの場所なので、25平米1DKの新築の家賃を仮に平均6万とします。

すると、6部屋で36万、年間432万の家賃収入があることになります。

8%で作ろうとすると、土地と建物で総事業費5400万に収まればOK。

土地1500万として、建物4000万以内なら許容範囲ということに?

一部屋当たり660万〜670万で作ってね、坪単価で言えば坪90万弱よ、

という話なら現実的にあり得るような気もします。

(相場観ないので金額は妄想です)



仙台にはおしゃれな新築を作る業者さんがいて、前に内覧会に参加したことがあります。

問い合わせてみようかなあ。でもその前に仙台の大家さんに相場観を相談する方が

先かもしれません。ありえない新築計画に業者さんをタダ働きさせるわけにはいかない、

と思うためです。



今はサラリーマンの仕事が多忙なので、あまり新築とか手間のかかることはしたくない、

というのが本音なので、築古のまま融資を受けられればベストなんですけどねー。

でもどう転んでもいいよう、いろいろと動いてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月18日

だいぶ稼働率が上がってきていることを数字で確認。

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入居率、だいぶ上向いてきました。現在の状態を物件ごとに整理したいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



残り1部屋の札幌5棟目。元々競争力はさほど高くない物件ですので、これでも

結構善戦している方だと私は考えております。1Rでロフト付き、確か残ってる

お部屋はハシゴじゃなくて階段タイプになっていたはずなので、仕様の面では多少

楽なはずです。



近々、駐車場の白線を引き直して、エントランスにあるゴミステーションを外に

移動させる予定です。これによって、入居者様がエントランスをより広く使えて、

かつコバエが共用部内に発生する問題にも対応できるようにしたいと考えています。

こういう積み重ねが次の入居申込を生む、と信じたいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



結構時間がかかりましたが、ようやく入居申込を入れて貰うことができたようです。

ただ、詳細届き次第送りますと言われてから、まだ連絡が来ていない状態なので、

大丈夫かなあとやや気にしております・・・。また詳細が届いたらレポートします。

ちゃんとこれで決まってくれれば満室返り咲きなんですけどねえ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



入居率に関しては危なげなし。むしろ、駐車場の契約が増えて、キャッシュフローは

より増えている状態です。このまま退去無しで維持されればいいなあ。



7月から震災の修繕に入りますので、ここで建物の状態がよりよくなればいいなあ。



【札幌8棟目】

稼働状況 11/12 91.7%(入居申込1)



やっと大型滞納のお部屋の明渡が完了し、次に利用する方からのお申込を受領してます。

ただ、漏水工事とか、借家人賠償責任保険の保険金受取とか、その辺がゴチャゴチャして

おりますので、それらの全容が見えてから正式に話を進めたいと考えております。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%(入居申込1)



一番厄介な部屋が埋まり、残るはテナント1室と、テナントとセットで貸そうとしている

1室の合計2室。募集の観点では、テナント1室のみ募集中の状態です。



短期ではありますが、札幌7棟目の施工業者さんが3ヶ月ほど札幌9棟目を借りてくれる

ことになっており、現在契約のやりとりをしております。これにより、瞬間風速ですが

本当の意味で残り1部屋になります。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンの供給からのユニットバスの無償貸与は諦め、自分で工事する方向で調整を

かけていただいております。管理会社さんの腕の見せ所!安い見積をなんとか引っ張って

きていただきたいと切に願う今日この頃です。昨年購入して、半年以上何もせずに放置を

してしまっているのは好ましいとは言えませんので、そろそろ手を付けたいところ。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に何もないです。しばらく見に行ってすらいないです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも動きなし。満室維持。楽チンでいいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも動きなし。母子家庭の方ですが、家の前が相変わらず子供のおもちゃで

散らかっており、家の中もそんな調子じゃないかと少しだけ心配になります。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



保有物件で一番立地がいい物件。立地が良いのでサクサク決まります。

この物件も安定して稼いでくれています。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%(入居申込1)



ようやく50%を越えて、入居申込を含めれば残り2部屋まで空室が減りました。

1年以内を目処に、工務店さんが臨時事務所として使っている部屋が退去になる

予定につき、それまでにもう少し埋めておきたいところですが・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%

埋まるまではヒヤヒヤしてましたが、埋まってしまえばこっちのものです。

稼いでくれる孝行息子に育ちました。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



2階の空室がなかなか埋まりません。1階も空室になる危機がありましたが、

退去予告が撤回されて、当面この問題は回避されました。

あと1部屋、借りてくれる酔狂な人が見つかればいいなあ。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



先日新規取得した東京11棟目。現在リノベ工事の真っ最中です。

リノベ後の賃貸、実はもう契約にまで至っています。民泊で運営したいという

法人さんが借りてくださると言うことに。で、それを探してきてくださった

会社さんが「管理をやらせてください」と言うので、とても久しぶりに東京の物件を

いつもの管理会社さん以外に任せることになりそうです。



【東京12棟目】

稼働状況 0/2 0%(入居申込2)



こちらも東京11棟目と同じ状況で、リノベが終わり次第民泊で利用するという方が

既に見つかっています。ただ、短期解約違約金条項を消してほしいなどのリクエストも

来ているようなので、別にこの人は蹴ってしまってもいいかなあという気持ちも。

あまりうるさいことを言わない方に借りていただきたいです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



安定の満室。ここもなかなか動かないのでありがたいです。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



奇跡の5部屋同時申込のうち3部屋が幻になってしまいました。それでも残り3部屋まで

到達したのだから、悪くない状態と思います。



管理会社さんの担当の方が先日退職されてしまったので、引継がうまくいっているか、

業者さんの中で認知されているか、など確認しに行かなくてはなりませんが、日程を

どうするか悩み中・・・。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



特に何もなく平穏に家賃が入ってきます。感謝です。



【合計】

現時点稼働率ベース  97/114 85.1%

申込・退去含めると 105/114 92.1%



現時点稼働率だと、東京4棟目を売って東京11棟目と東京12棟目を購入したという

ところもあり、稼働率はむしろ下がってしまっている印象があります。そりゃ4部屋分の

稼働率が落ちているんだから、当たり前と言えば当たり前。



ところが、入居申込を貰っているものの、審査中・リノベ完了待ち・保険対応待ちとかで

入居が開始されていない部屋もあります。これらの数が思ったより多く、全部埋まると

空室は残り9部屋まで減り、稼働率も90%台を回復しています。短期利用前提の申込も

ありますので、もろ手を挙げてというわけにはいきませんが、かなり稼働率は向上の

傾向にあるのは間違いありません。前回集計時は87.7%でしたから、5%近く

上がったことになります。



この調子でビシビシと埋めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月17日

自宅でゆっくり領収書の整理をすることができました。

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今週末は嫁ちゃんとの結婚式11周年ということもあり、予定を入れずに自宅で

家族とダラダラ過ごしつつ、税務処理や部屋の片付けなどやっておりました。



週末はだいたい何かしら予定を入れてしまう私ですが、この週末だけは何も入れず。

なぜなら記念日ウィークだからです。こういう時くらいはおとなしくしてないと(笑)



で、こういう時だからということで、顧問税理士の先生に資料を送る準備をしました。

東京法人が7月末決算なので、それを見越して準備を進めようという魂胆です。

6月中にざっくりといかほど利益が出ているか判断できれば、7月で多少何かしらの

対策を打つこともできるかもしれません。



東京法人と言えば、今年に入って東京11棟目、東京12棟目を現金で購入して、

東京4棟目を売却しています。売却に伴い、けっこう利益が出ているのは間違いないので

今から納税額を把握して、その分は売却益を使い込まないようにしなくてはなりません。



また、売却した結果課税売上が1000万を超過しないかという点についても、早めに

すり合わせを行っておきたいところです。以前、顧問税理士の先生とは話をしており、

簿価は関係なく固定資産税評価額で計上するから、築古木造は建物比率が低くなると

聞きましたので、まあたぶん大丈夫だろうと思いますが・・・。



昨年の個人の確定申告では、直前まで何もチェックしていなかったことで、強烈な額の

赤字をたたき出してしまいました。仙台法人はある程度予想していたものの、地震保険や

消費税還付(仙台法人は大きめな太陽光発電があるので放置してても還付されてました)

の影響で大きく黒字を出すことになり、今までの私から比べると結構な金額の納税を

することになりました。



課税に対する状況把握およびコントロールが全然できていないのは問題なので、

今後はちゃんとその辺をチェックできる体制を作ろう、と思い、定期的に顧問税理士の

先生に情報を送る運用をすると決めていました。試算表も都度作っていただいてます。



一応、1月〜3月はその通りに運用できたので、4月〜6月も同じことをやろうと思い

昨日は売却した東京4棟目の情報の取りまとめ、購入した東京12棟目の取りまとめを

して、4月から6月中盤までの領収書の使途のメモをしたりしました。



@領収書の表に使途をメモする

A現金や電子マネー、スマホ決済の領収書を整理して郵送で送付

Bクレジットカードの領収書はクレジットカードの明細と照合して、明細にメモを取り

 メールでクレジットカードの明細のみ送付



@とAは終わりましたが、Bは途中までしか対応できず。まあ仕方ないですね。

どうしたって時間は有限ですし、他にもやることありましたし。部屋の片付けとか、

新しく買ったワイヤレスイヤホンのセッティングとか、嫁ちゃんとお出かけとか。



時間があっても、ちゃんと目標を作って対応しないと、結局だらだらしてしまうので

「今日はこれを終わらせる」みたいな目標を適宜持って対応しないといけないなと

思いました。



自分で自覚はあるのですが、毎朝ブログを書くのだって「ここまでに終わればいい」と

考えるギリギリの時間にならないと終わらないし。ギリギリに始めれば集中して

終わらせるけど、余裕をもって始めると別のことに手を出したりサボったりしてしまい

最終的に仕上がるのが結局ギリギリの時間ってことはよくあります。性格的に、

切羽詰まらないと仕事を始められない困った性格をしているのです。

今日は朝早く起きたから余裕があると思ったのに、結局片付けの途中に目についた

漫画を読んでしまっているし・・・(笑)



なんか話が盛大にずれていってますが、とにかくある程度仕事を終わらせられたので

残りは出張先で整理して郵送して対応完了にもっていきたいと思います。

で、出ている利益に応じて何かできることがあるか税理士さんに相談します。

例えば先に工事のお金を払ってしまうとか。一部は資本的支出ではなくて経費に

できるんじゃないかとか。ちょうど東京11棟目の引渡が7月末なので。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月16日

7年ぶりの仙台物件取得に向けて動き出しました。

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現在20位です。今日は部屋の掃除と領収書の整理の日にしよう。

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前々から話が出ていた仙台の立地が割と良いアパート、1年3ヶ月越しで話が具体化。

購入に至れば、実に7年ぶりの仙台物件購入となります。果たしてどうなるか?



保険代理店さんよりご紹介を受けていた仙台のアパートがあります。保険代理店さんの

クライアントの方が相続で取得した物件ですが、売却を検討しているということで

私のところに話が回ってきました。それが前述の通り1年3ヶ月前の出来事です。



オーナーさんと一度お会いした際には、まだ相続のごたごたが収まっておらず、

時間がかかりそうな印象を受けました。その後たまに保険代理店さんに連絡を取って

状況聞いて貰っていたりしましたが、具体的な進展はないまま年明けを迎えました。



年明けしてちょっと経ったくらいに、保険代理店さんから「なんか修繕してるらしい」

という情報をゲット。白アリが出たからって結構な金額をかけて直したそうです。

うーん、それが販売価格に乗っかってくると困るんだけどなあ。むしろ何もしないで

引き渡してくれた方が助かるんだけど。



このあたりから、待ってるばかりじゃまずい気がしてきました。保険代理店さんに

オーナーさんの電話番号を伺い、電話してみることに。でも何回かかけたものの、

なかなか電話に出てくれません。こちらも他のことで頭がいっぱいだったりするので、

思いついた時にちょっと電話してみる、でも出ない、を繰り返しておりました。

なかなか話が進みません。



そんなこんなで、たぶん2週間に1回くらい電話して留守電残して・・・を繰り返し、

何ヶ月かした頃合いに電話がようやくつながりました。オーナーさん曰く、この番号は

あまり使っていないから、もう一つの別の番号にかけてくれた方がいい、と。

電話番号を伺って、今度はそちらにかけてみたら「おかけになった番号は現在使われて

おりません」と。ぅぉーぃ!



保険代理店さん経由でもう一度電話番号を聞いて貰ったのですが、それも同じく

「使われておりません」となり、再確認したところようやく正しい番号をゲット。

これでコンスタントにオーナーさんと電話がつながるようになりましたが、今度は

お会いできる日程を調整するのに一苦労。私がどうしても平日出張で東京にいないのが

ネックになってしまいます。



結局、連絡が本格的に取れてから1ヶ月くらいかかり、先日ようやくオーナーさんと

1:1でお会いすることが出来ました。



話を聞くと、いろいろとわかってくることがあります。

白アリの対応をしたのも、ご本人の意思ではなく管理会社さんからの依頼があって

止む無く対応したこと、ご本人の会社がまさかのグローバルな話に巻き込まれて

今ちょっと資金繰りがキツイこと、相続登記もまだ手付かずであること、など。



あまり管理会社さんとの関係は良くなさそう(というかオーナーさんが一方的に

管理会社の社長さんに苦手意識を持っている感じがします)で、物件も遠方。

特に思い入れもない。そんな状況です。



私が買うなら是非買ってほしい、という感じだったので、そこに向けての段取りを

組み立てることにしました。



まず、何が必要って、相続登記です。これができないと売買することができません。

幸い、仙台にある東北最強の司法書士事務所さんと繋がりがありますので、こちらの

代表の方(不動産超大好き)に連絡を取り、オーナーさんの相続登記をできるだけ安く

やってほしいということをお伝えし、快諾いただきました。



並行して、買取価格の査定を進めなくてはなりません。しかし、この物件のことが

何もわからない状態。わかるのは住所(住居表示)だけです。



勿論自分でもできるのですが、個人間売買もちょっと不安が残りますし、何より私に

それをやる時間がありません。そこで、今回は仲良くしている東京の管理会社さんに

間に入っていただくことにしました。ガッチリ仲介として入るか、書類作成のサポートに

徹してコンサルフィーを支払うか、どちらにするかは管理会社さんに選んでもらうと

いうことで依頼したところ、こちらも快諾いただきました。助かります。



管理会社さんにて謄本等諸々取得していただいたら、次はこちらの出番です。

土地面積から路線価と実勢価格でこんなもんだろうを割り出し、そこから解体もしくは

リフォームの費用を試算、あと現在の物件の間取りから想定家賃を計算して、

これらの要素を総合しながら、だいたいの買取可能金額を考えます。



その上で、お付き合いのある金融機関さんに、この物件に融資をするとした場合の

融資金額と融資年数をざっくりと提示していただきます。その反応を見ながら、

更に価格調整を重ねて、最終的な価格を提示しようと考えております。



仙台法人のメインバンクさんは、たぶん壊して新築にしましょうって言うでしょう。

でも、住んでいる人がおじいさんばかりという話なので、現実的に立ち退きをして

相手が住む場所があるのか?という点は疑問。時間がかかりそうな気がします。

そうなると、中古でいったん買って回して、将来の新築用地という方がいいのかなと

思うわけですが、今度はそうなると耐用年数の問題が・・・。耐用年数超過の融資に

厳しい目が向けられている今、仙台にある信金・信組さんがどこまで頑張れるか。

でも現実的なのは中古アパートとしての購入なんだと思うんですよ。はい。



この辺の開拓は義母にお任せすることにしました。とりあえずメインバンクさんから

当たってみて頂戴、と。あとは融資取引はないけど口座を開いている近所の信金さんも

ちらっと様子を伺ってきてくださいな、と伝えました。



私がお世話になっている保険代理店さんのお客様ですから、あまり無慈悲な価格には

することはできません。かといって、こちらも安く買うのが商売ですので、ある程度

根拠を持った金額で買取査定をして、お互い納得の上で購入としなくてはなりません。



そのため、こちらとしては私に売ることでこんな付加価値があるよということを

オーナーさんにそれとなく示唆しております。



例えば、実際にこれはオーナーさんに提案している内容なのですが・・・

・仲介手数料はオーナーさんは負担ゼロ

・相続登記の費用は(私に売る場合は)所有権移転登記時にまとめて精算OK

・私がお付き合いしている金融機関さんを紹介する

といったところは既にお話をして、実際に動いております。



オーナーさんは会社経営者で、貰い事故のような形で今ちょっと資金繰りが厳しい

状態にあります。できれば手元のお金は出したくないんだよね〜という話をされて

おりましたので、そのニーズを満たせるような提案をしつつ、かつお付き合いしている

金融機関さんをご紹介して、新規の運転資金を得られるチャンスを提供致しました。

たまたまオーナーさんが私と同じ区に住んでいたので、金融機関さんのご紹介も

かなりスムーズにいきました。



ちなみにこのオーナーさんの会社、メインバンクが最近不動産融資で金融庁さんから

改善命令を受けてしまった某信金さんで、資金の相談をしても、会社にすら来てくれない

状況のようです。たぶん行内が大混乱で、新規融資どころじゃないのでしょうね。



今回ご紹介した金融機関さんは、先日東京12棟目の融資で審査NGを食らってしまった

メインバンクさんです。不動産融資に偏りすぎているので、もうちょっと製造業に

融資をしなさいという本部からの命令が届いているようなので、今回のオーナーさんが

製造業だからちょうどいいなと思いました。新規顧客を獲得できれば、支店さんの

成績にも良い影響を与えることでしょうし、オーナーさんも資金繰りが安定する、

私も双方をつないだということで両方から感謝される。完璧です。



久々の仙台案件、購入に至るまで頑張ってみたいと思います。

え、物件買わないって言ってたじゃないって?うーん、まあそうなんですけど、

仙台法人は割と財務健全なので、まあいいかなって・・・(舌の根も乾かぬうちに)

それにほら、仕込んだのは買わない宣言する前だし・・・(言い訳がましい)



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