東京１１棟目のリノベーションが着々と進んでおります。

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東京１１棟目の現場の状況確認をしてきたところ、たまたま施工業者の社長さんが

現場にいらっしゃったので、軽く打ち合わせをしてきました。



サラリーマンのお仕事で休日出勤を要請されたものの、前からこの日は温泉の予約を

してしまっていたため、在宅で午前中のみ対応してから温泉に出発。



でも、温泉に行く前に、東京１１棟目の現状を確認しなくちゃ。仕事立て込んでて

近所なのに全然現場の確認ができておらず、ちゃんと見てこないとと思っていました。

チャンスは今日しかないと判断して、現場にお邪魔することに。



施工業者の社長さんに連絡を取り、現地行ったら見られるか確認したところ、

「俺いる」と。なぬ、いるのですか！？じゃあますます行かなきゃです。

というわけで、温泉の前に東京１１棟目に立ち寄った次第。



現場に行くと、足場がかかっており、中はスケルトンにひん剥かれてあられもない姿を

さらけ出しておりました。なんかこう、かっちょいい梁とか出てればよかったんだけど

そういう雰囲気のあるものはなし。４０年前の工業製品がそこにありました。





「雨漏りしまくってたよ」と社長は言います。不動産屋さんから聞いた限りでは

雨漏りなんて話は全然なかったんだけど・・・と思いましたが、実際に壁を見ると

そこは明らかに水が染みている感じの黒ずんだ色になっていました。天井の雨の跡は

チェックできるけど、壁の内側に染みてるのは気が付けないです。外側で止まっていて

内側には見えてなかったのかもしれません。





「全部コーキングして雨漏りは止めてあるから」とは社長の弁。ありがとうございます。

大変助かります。



先方から「床材とかアクセントクロスとか、どうする？」との確認。

今回の物件は民泊をやる人が借りると既に決まっております。高級感をできるだけ

出した方がいいだろうと思い、キッチンパネルはちょっと濃いめの木目にしました。

床材などはそれに合わせた感じで。高級感を出したいから、少し濃いめの方がいいかな？

アクセントクロスもその雰囲気に合わせたダーク系でお願いをしました。



賃貸物件を自社でも大量に保有している業者さんなので、賃貸でどうなっているといいか

熟知されていると言う安心感があります。だから、ざっくり方向性と核になる部分の

仕様の話だけをして、細部はお任せできるというのがこちらの業者さんの強みです。

自分のセンスだとどうしても完成形のイメージがしづらいので、ある程度お任せできると

楽チンで助かります。



逆に、自分でもっと主体的に考え、意見を出せる状態（サラリーマン辞めたとか）なら、

もっと細かく自分で間取りや仕様を指示してみたい気もします。でも今は無理だなあ。



でも今回は自分で一つだけ仕様を盛り込んでみました。コンセントをＵＳＢポート付に

すると言う試みです。



先日お邪魔してきた恒志堂１５周年セミナーの中で、最近作っている建物の仕様の中に

ＵＳＢポート付のコンセントを採用しているという話がありました。福岡の野中さんが

やっているのを取り入れたとのこと。



確かに私も空港やホテルでＵＳＢのポートがあればとりあえず使います（２．４Ａ出力で

なければ使いませんけど）。最近は色々なものがＵＳＢで電源を取れるので、あったら

便利なのは間違いありません。



セミナーの休憩中に早速このＵＳＢつきコンセントを採用したいということを社長に

伝えました。電源２個口＋ＵＳＢ１個口なら、２個口のコンセントを付けるのと

そん色はないので、不便になることはないはずです。結果、１部屋１個なら設置して

貰えることになりました。



現場にいたので、どのコンセントをＵＳＢにするか仕様決定。間取りをイメージしながら

テレビを置く場所よりベッドの近辺がいいだろうという形で設置場所を決定。



本当は、ベッドや机の高さにＵＳＢポート付コンセントを配置できるといいのでしょうが

その辺を工夫するのは今後のリノベや新築にとっておこうと思います。



次はこの方向でどうかな〜と思っていること。

自分がＵＳＢを使う時は、机の上に延長ケーブルでコンセントを持ってきて、そこに

ＵＳＢポート付のＡＣアダプタを挿して使っています。だからきっと、机やベッドの

高さにコンセントを設置して、そこはＵＳＢ２口＋電源１口くらいの攻勢にしておけば

便利なのではないかと思います。勿論２．４Ａ対応で！



通常のコンセントに加え、机やベッドがありそうな場所に上記のコンセントを１つ

追加する、といったところで今後は考えてみたいと思います。



本当は、ダクトレールみたいな感じものがあって、その上をコンセントがスライドして

動いてくれれば更にいいんですけどねー。



そんな感じで、東京１１棟目は順調に進んでいます。

今回の分は現金でもなんとかなりますが、東京１２棟目も控えております。

リノベの融資相談、早くやらないとね！



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札幌１０棟目の修繕見積の金額が確定！

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難産していた札幌１０棟目の修繕の見積、ようやくいい感じのところに落ち着きました。

管理会社さんの多大なる努力に深く感謝。



昨年秋に購入した札幌１０棟目。本来ならさっさとリフォームして賃貸募集を開始したい

ところなのですが、リフォーム代を抑えるのに苦労して、ここまで時間がかかって

しまった次第です。ここまでの賃料という機会損失が発生してしまうことになったので

何とかコストを安くと願いすぎるのも問題だったのかなあ、と少し思ったりしました。



ネックになったのはお風呂。在来型のバランス釜ということで、撤去してユニットバスに

交換する工事が思いのほか高くなってしまいました。ここを何とかしてプロパンガスの

交換などでうまくやろうとしていたのですが、どうしてもうまくいかず。戸建だと

アパートと違ってそう簡単に引き受けてもらえないです。どうしても戸建だと１戸しか

ないので、設備投資に見合った売上が上がらないようです。



かなり色々と当たってみましたが、かなり強い縁故があるところですらもＮＧ。

あれも「ずっと保有します」と言い切ればＯＫになったのかもしれませんが、友人の

紹介なのに嘘をつくわけにもいきません。手前の戸建も空き家で、これを買えたら

道路付けが良くなって、戸建用地としての売却ルートが見えてくるのに、それを知りつつ

いけしゃーしゃーと「ずっと持ちます」とは言えませんでした。



ちなみに「ずっと持つ」となると、時間はかかるけど将来的に回収できるという判断が

働き、切替ＯＫになったと思います。もし築古を購入してプロパンガス業者さんに

設備の貸与を依頼するなら、とにかく長期で持つし売却もしないというつもりのある

物件を持っていった方が、相手にとっては稟議書を書きやすくなると思います。



結局、設備貸与の道は諦め、その分の予算を５０万として、改めて全部まとめて

工事費このくらいというラインを作り、そこ目指して動いてみることにしました。

管理会社さんも「そこのライン目指して頑張ります」と言ってくださったので、

お任せしてお見積を取る動きをしていただきました。



しかしまあ、やっぱりちょっときつめの金額を提示していたものですから、なかなか

見積が終わりましたという声が聞こえてきません。途中経過の打ち合わせを５月に

した際には、残り３０万くらい削ればなんとかなるというところまで来ていました。

ゴールは近いねということで安心していたのですが、そこからなかなか情報が出ず。



今月早々に札幌に行った際に、別の管理会社の担当さん（以降Ａさんとします）や

清掃業者さんとの懇親会をしていたら、そこになぜか札幌１０棟目の管理担当さん

（以降Ｂさんとします）が合流してきました。ＡさんとＢさんは友人で、５月の

打ち合わせ兼懇親会の時も、Ｂさんが声をかけてＡさんを連れてきていました。

そんな関係もあり、Ａさんも見積のことは知っていた次第です。私と飲んでいたところ、

その見積のことを思い出してＬＩＮＥしていたらＢさん本人が登場した次第。



登場したので見積の状況を確認したら、まだ見積はできていないとのこと。

Ａさん、それはダメでしょとお説教スタート。Ｂさんに６月末までに見積を必ず

出すことを約束させていました。なにこのカオス（笑）



そして月末ギリギリになりましたが、今週になってとうとう目標金額に到達した見積が

お目見えしました！税込金額で目標に到達しています。頑張っていただき、感謝です。

居酒屋とか夜のお店とか、いろいろおごった甲斐がありました。ほんと。昭和風味な

飲みニケーションも役に立っている模様。



想定家賃で賃貸付けが決まれば、利回りは１８％となります。

戸建なので絶対額でそこまで大きな収益にはなりませんが、無担保の物件があるのは

気持ち的に安心できます。まるまるキャッシュが増えるのでありがたいです。



あとはこれで工事を進めていただくだけです。第二繁忙期である９月の募集には

うまく間に合わせたいところですが、果たしてどうなるか！？

早いところ収益化させて、義母を安心させたいと思います。



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築古物件に厳しいのはどこの地域も同じみたい。

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東京でもちょっと銀行さんに電話してみたりしましたが、なかなか耐用年数超過の案件は

厳しそうな感じがします。金融庁さんの指導の効果、抜群です（汗）



東京１１棟目のリノベーション工事を今まさに実施中、東京１２棟目のリノベーションも

その後控えている、札幌８棟目の消防対応、札幌７棟目の大規模修繕、札幌１０棟目の

内装工事、東京１０棟目の内装工事、仙台２棟目（仮）の取得に向けた資金調達など、

お金がかかる話が目白押しな状況。先日の売却益も東京１２棟目の決済でだいぶ消えて

しまいましたので、資金調達が必要になると考えます。



返済比率等まだ全然計算していないのですが、現金購入した物件が２つありますので

多少良くなっているのではないかと思いたいところです。勿論、売ったものもあるので

そことのトータルでどう見えているかはちょっと計算してみないとわかりませんが。



で、その辺計算しないまま、ここでまた借りてしまうと、結局元の木阿弥じゃないかと

いう感じもしなくはないのですが、目の前にあるやるべきことを考えると、少し手元に

資金が欲しくなります。東京９棟目を売りに出しているとはいえ、そう簡単に売れる

わけじゃないですから、こんな不確定な要素をあてにしていてはいけないです。



どうせなら、東京１１棟目か東京１２棟目のどちらかを担保にして、１５年とか

２０年とか長く借りられるようにすれば、物件購入に対する融資と変わらないので

返済比率はそこまで影響しないと思います。バックファイナンスってやつですね。

最近築古には厳しい姿勢のところが多いようなので、うまくいくかは不明ですが

やってみる価値はあるでしょう。



そんなわけで、東京１０棟目に融資をしてくださっている金融機関さんの担当の方に

電話してみました。かくかくしかじかで、東京１２棟目が無担保なんだけど、これを

担保に入れてバックファイナンスで融資つけられませんかね、できれば２０年、と。



元々こちらの金融機関さんは築古に対する見方が厳しいのです。東京１０棟目も

１０年しか融資を受けることができませんでした。他はどこも出してくれなかったので

１０年でもいいやと借りてしまいましたが、やっぱ１０年ってきついですよねえ。



で、今回もやっぱり「最長１０年ですね・・・」と。まあある程度予想はしてました。

今までより更に厳しくなったみたいです。某●武信金さんの影響で、とのこと。

１０年だったら、有担保にする必要ないよねー。保留にします。



あとは、東京１２棟目を購入した不動産業者さんが懇意にしている某金融機関さんで

どこまで融資が引き出せるか、かなあ。不動産業者さんの社長がそこの金融機関さんの

総代を務めているということなので、かなりプッシュはしてくれそうな雰囲気です。

一度話を聞いてみよう。でも新規の金融機関さんだと、持ち込むものが多いので

けっこうしんどいのよねー。今ほんと時間ないし。



時間がない中で、優先すべきものを先にやりつつ、融資関係の準備もうまく進めたい

ところです。効率よくやらないとなあ。東京１１棟目のコンセントの仕様の件もまだ

検討できてないし・・・。いろいろきついですが、頑張ります。



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築古物件への融資はかなり厳しくなっている。

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仙台の新規購入候補の物件、早速メインバンクさんから見合わせの連絡が届きました。

まあ予想通りとはいえ、そうなっちゃうかーという感じです。



仙台の築古アパートの購入に向けて、先日メインバンクさんにまず相談してみました。

地銀さんなので耐用年数とかうるさいだろうし、あまり期待はしていなかったものの

支店長さんからは何とかしたいという雰囲気を感じたということだったので、若干は

期待してみたのですが・・・かえってきた返事は「見合わせ」でしたorz



新築にするのであればまた別な展開だったと思われるものの、そうではないとなると

ここ最近の金融不祥事からくる締め付けが厳しく、非常に厳しいとのことです。

うーむ、新築の見積も取っておかないとダメかなあ・・・でも入居者さん、高齢の方しか

いないみたいだし、そんな人に立ち退きをかけるのは心が痛いです。



とりあえず築古のアパートのまま入手する方法を模索しようということで、信金さんを

当たってみることにしました。そっちのルートであれば、少しは柔軟なのではないかと。



まず当たってみたのは、仙台１棟目を購入する時に内諾を貰ったことがある信金さん。

義母の家から近いところに支店があり、一応その時口座は開いていますが、融資取引は

未だにしたことがありません。



こちらの信金さんは、電話したけど今は厳しいということで門前払いだったとのこと。

今まで門前払いなんてなかったんだけど、やっぱ金融庁さんの締め付け厳しいみたい。



続いて、少し前に囲繞地の案件の融資を検討してくれた信金さんに突撃しました。

こちらはまだその時は積極的な姿勢を見せていたので、私の中では地味に本命です。



当時の担当さんが異動になってしまったようで、別の方が対応してくださいました。

前の担当さん、不動産のことよくわかってる感じがしたので、彼が良かったなあ。

決算書とレントロール、購入物件の資料など一通り求められたようです。義母にて

資料を揃えて先方に持ち込むことになりました。



ここの信金さんがＮＧになると、次の一手はどうしようかと悩ましくなります。

仙台は東京や札幌と違って、信金さんが市内に３行しかありません。必然的に、

信金さんを当たるならあと１行と言うことになります。

しらみつぶしに地銀さんを当たってもいいのですが、耐用年数の話があるので、

土地として見てくれるところがどれだけあるかという問題があります。

あとは某政府系金融機関さんでしょうか。最近築古にはめっぽう厳しいという噂を

聞いているので、これもあまり期待できない気はしますけど。



そうなると、実際に立ち退きさせられるのかという問題はあるものの、新築という

路線にシフトすることも考えなくてはならないでしょう。ただ、新築をやるなら

利回りは８％以上まで何とかしたいところ。そして仙台の工務店さんをあまり把握して

いないので、その辺もどうしたものかなあという感じです。



動いてもらうなら、ちゃんと発注の可能性がある形で動きたいです。業者さんに

見積だけさせておいて実は発注する気がなかった、みたいな失礼な話には絶対に

したくないです。今は動いて貰ったとしても、数字が合うか合わないかもわからない

状態なので、あまり期待されて動かれても、その期待に応えられるかどうか・・・。



そうなると、メインバンクさんに良い工務店さんを紹介して貰って、事情を説明の上で

融資が出るかまだわからないけど見て貰う、とかがいいのかなあと思ったりしました。

メインバンクさんも新築なら融資は検討できるようなので、その前提で工務店さんを

紹介いただくなら、メインバンクさんの考えや意向も汲んでくれるでしょう。融資の

土台に乗るか、事業計画として成立するか、という点を知りたいという趣旨でも

動いてくれるところを紹介して、という頼み方にすればいいかなと。



とりあえず新築の雰囲気でも軽く動いてみるか・・・



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震災で受けた損傷を修繕するための下準備。

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札幌７棟目の震災からの復興のための修繕、７月からスタートします。それに先立って

東京から札幌に来る職人さんのための住まいの手配諸々に対応中です。



私が持っている物件の中ではトップクラスに新しい（と言っても築１３年ですが）

札幌７棟目。しかし、新しい割に昨年９月の地震の被害が大きく、このまま放置すると

建物に深刻なダメージを与えかねないクラックが随所に入ってしまっております。

今すぐどうこうなるような話ではないものの、長期的に見てあまり好ましくないのは

間違いないので、早めに修繕してしまおうという感じです。



前々から懇意にしていただいている投資家仲間のお友達と、その友人の職人さんに

今回の震災復興の修繕を依頼しました。足場を掛けず、ロープでぶら下がって修繕を

行うことができるので、足場代の節約・本当に必要な個所に絞っての施工を行うことが

可能・工事を複数年に分割することも容易という３点がメリットとなります。



この職人さんが東京在住なので、今回の工事の為に札幌に滞在していただくことに

なっております。それを行ってもまだコストメリットがあるということです。

で、普通にマンスリーマンションを手配すると、これがなかなかのお値段なのです。

そこで、相談を受けた私、自分の物件の空き部屋を借りていただくということで

コストダウンを図ることにしました。



この辺の経緯はこちらの過去ブログをご参照ください。



７月から工事開始なので、私の物件を貸すことに対する準備、急ピッチで進行中です。

私が個人間で契約する余裕があればよかったのですが、今とてもじゃないけどそれを

やっている暇がないため、管理会社さんに対応を依頼することにしました。



契約書の作成、月極駐車場の空き調査、鍵の受け渡しなど一通りのお仕事をお願いして

対応して貰っています。管理費５％を差し引いていただくくらいしか仕事に対しての

フィーを発生させられていないので申し訳ないと思いつつ、いろいろとお願いして

しまっている自分がいます。



その中で一番難航しているのが、近隣の月極駐車場を探すこと。今回提供する

札幌９棟目の立地は割と車社会な場所なので、近隣の月極駐車場がことごとく

満車になっており、全然空きがありません。物件の隣に大きな駐車場があったのですが

そこも地主さんが戸建屋さんに売ってしまい、今は戸建が建っています。



管理会社さん曰く、ちょっと周囲に足を伸ばしてもなかなか見つからないとのこと。

自身のことと捉えてもっと必死に探したらあるのかもしれませんが、管理会社さんも

他の仕事をいろいろ抱えての対応なので、あまり私の都合ばかり押し付けてお願いを

するわけにもいきません。



とはいえ、職人さんはフェリーでハイエースに山ほど荷物を積んでくるわけですから、

駐車場がないというのは結構きついです。どうしたものかなあ・・・。



そこでふと思いついたのが、札幌９棟目のテナントさんの存在です。テナントさんは

駐車場を２台ほど物件の隣地に借りています。夜は営業時間外なので、その時間だけ

せめて借りられないか、という相談はできるのではないかと思った次第です。



早速管理会社さんにその方向で相談をしてきてもらいました。たまたま現地に行く用事が

あるということで、交渉してきていただいたところ・・・



・借りている区画だから、地主さんの許可を得ないと良いとは言えないので聞いてみる

・お金を出して借りているので、そのお金は一部負担いただきたい



という２点の条件は出たものの、テナントさんご自身の意向としては貸せるということで

前向きな見解を得ることが出来ました。



夜だけは停められるということでも良いか、という点については現在職人さんに

確認をしているところです。ないよりはマシだと思うけど・・・でもお休みの日とかは

ちょっと不便だろうなと思います。



その他、入居中の借家人賠償責任保険をどうするとか、本来ならかかる２４ｈ管理費を

無料にして貰えないかとか（余計な経費が出ると結局工事費に跳ね返るため）、

思っていたよりもやることが多くて、入居手続きとかやってる管理会社さんのお仕事って

地味だけど大事だなあと思ったりしております。



何にせよ、これで準備は整ったと思います。３ヶ月にわたる長期間の工事になるため、

工事費用も三分割で支払うことになります。支払の準備もしておかなくちゃ。



地震という予定外の事象により、やることが増えてお金もかかってしまっていますが

いずれ来る大規模修繕を今から分割してやってしまえるという形で、むしろこれを

メリットと捉え、前向きに対応していきたいと思います。



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