2019年05月15日

財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試してみる。

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売れたらラッキーくらいの価格で、試しに東京9棟目を売りに出しています。



東京9棟目はだいたい1年前くらいに購入しました。東京法人での所有です。

7部屋中4部屋稼働の状態で購入した風呂無しアパートですが、リノベをして

各部屋にお風呂をつけ、外壁塗装をして、各部屋ちゃんと埋めて満室にして、

無事にいい感じに稼いでくれる物件になりました。孤独死などのアクシデントも

ありましたが、それも乗り越えました。



土地としては、角地の整形地で新築しやすい形状をしています。近隣を見る限り、

5階建くらいのマンションに化けるのではないでしょうか。そういう意味でも

将来が楽しみな物件で、キープしておこうと思っていました。



所有権・満室・角地・整形地・大規模修繕済。手間がかからず資産価値が高い物件です。

それなのに、なぜか私は「売りに出す」という選択をしました。



まず、この物件は売りやすいと判断した、ということがあります。



自分が持っていて良いと思うものは、他人も良いと思うであろうという考え方を

しております。再建築不可や借地権よりも所有権の方が売りやすいのは自明の理。

大規模修繕がこれからの物件よりは、既に終わっている物件の方が手間もかかりません。

(あくまで一般論。私が買うなら大規模修繕済んでない高利回り物件です・笑)



次に、相対的に立地が悪い部類に入るということが挙げられます。



駅徒歩6分なので駅からの距離は問題ないのですが、駅自体の力が微妙に弱いです。

そして、私がメインで買っているエリアからも微妙にですが距離が遠いのです。

遠いと言っても、エリアにしているところから2〜3駅程度しか離れてないのですが

それでも他の物件みたいにお散歩のついでに立ち寄れる距離ではありません。



最後に、今は売って手元資金を増やすべき時期だという判断もあります。



一般的な売り時は銀行融資がイケイケだった2〜3年前だったよね、そこで売らないで

何を今頃売り時とか言ってるの、思いきり世間とずれてるよね、と突っ込まれると

何も言えません(笑)



でも、人にはそれぞれタイミングというものがあります。世間とはズレていましたが、

私は一昨年・去年がたまたま大きく伸びるタイミングだったようで、融資審査は

どこかしらで何とかなるだろうと思っていましたし、物件情報も自分として納得できる

数字のものがちょこちょこと出てきておりました。だから買い進めたまでです。



しかし、今年に入ってから融資の旗色が悪くなりました。原因はわかっています。

買い進めるペースが早く、埋めるのが追い付かないことであったり、買える時に

買ってしまおうという発想で、手元資金が枯渇したら短期の借入で自己資金を補填する

乱暴なやり方をしていたから、返済比率がかなり上がってしまったことであったり。

そういったところが複合的に重なり、融資審査に通りづらい身体になってしまいました。



事業を伸ばすためには、ここでいったん立ち止まって、ここ2年で無理に買い進めた結果

脆弱になっている自分の財務基盤を整え直すことが必要だろうと考えております。

そのために有効な手段は、売却して利益を確定させることだろうと判断しました。



先日受講した投資家Zさんのセミナーでも、買った物件を保有することにこだわらず、

購入→リノベ→売却を繰り返して資産を作ってきたことが語られていました。

売却という手続きはやはり必要なのだと思います。



じゃあ、今の自分が売却できるものってなんだ?と考えた結果が東京9棟目でした。



個人所有の物件については、昨年・一昨年と連続して売却しておりますので、

個人が課税事業者になっています。売却時に消費税がかかってしまいます。

更に、短期譲渡の物件ばかりなので、税務面でもあまり美味しくありません。



仙台法人は仙台1棟目を売っても良いのですが、そうすると本当に仙台エリアに

物件がなくなってしまうので、ちょっと抵抗があります。札幌に盛っている物件は

木造中古の札幌5棟目はもしかしたら売ってもいいのかもしれませんが、それはそれで

金融機関さんとの取引がなくなってしまうので抵抗ありです。札幌8棟目は利回りが

あまり高くないため、長期保有前提にしています。



そうなると、売れるのは東京法人の物件くらいでして・・・。

それもあり、既に売りに出している東京4棟目に加え、何か売ろうと考えた時に

候補になったのが東京9棟目でした。富山1棟目も満室になったら売りに出します。



そんな感じで、管理会社さんに査定を依頼し、とりあえずこの金額でやってみよう、

という金額を決めて売りに出しました。はっきり言って、安くはありません。

すぐに反響が来るような金額ではないので、まあもし売れるなら売れればいいな、

という程度のものです。



売りに出してから、今のところ確度の高い反響はありません(笑)

まあそれでいいです、売れたらラッキーくらいの金額ですから。



しかし、思わぬ反響がありました。それは東京9棟目を売ってくださった業者さんです。

レインズを見たようで「弊社でもお手伝いをさせていただけませんか」と。

やっぱり業者さんはきちんとレインズ見てるんだなあ(当たり前)



ここで売り仲介のチャンスを与えることで、今後も積極的に自社保有の物件や買取査定を

している最中の物件情報を私に提案してくれるようになるなら、メリットはあります。

管理会社さんに説明して、そちらが問題なければそれもいいかなと思った次第です。

まあそもそも管理会社さんが「一般媒介」でレインズに載せているようなので、

他のところに依頼すること自体は問題ないよ、というスタンスなのだと思いますけどね。



そんなわけで、物件を売りに出しているお話でした。



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posted by ひろ* at 06:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする