2019年05月11日

札幌8棟目の諸問題を整理しながら解決に導くルートを模索中。

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昨日のブログを書いた後、すぐ司法書士事務所さんに連絡を入れました。

諸々段取り進めないと。



滞納に関しては、司法書士の先生に対応を一任。

修繕に関しては、当方の友人が依頼している職人さんに一任。

でも、滞納部屋で修繕が必要となると、両者の連携は私がとらなくてはなりません。

これこそ管理会社さんにお願いしたいところなのですが、かたや対応が法的に危うい

部分もあり、本当に回収できるかわからないから不安、かたやよくわからないうちに

オーナーにて発注して貰えませんかとなぜか投げ出されてしまい、やむなく私が対応中。



管理は継続でお願いしており、購入前からの滞納の方でしたが、ここまでずるずると

対応が遅れてしまったのは、私も注意を払っていなかったという点で問題があったとは

思います。でも管理会社さんにも問題はあっただろうなあという感じは否めず。



ここですぐ管理変更と言う気はありませんが(結構いい案件持ってきてくれるし)、

こういうのが何度も続くようだと、ちょっと考えちゃうかも・・・。

勿論、その前に改善要求はしますけどね。



で、やむなく自分でやっている諸々の対応。

昨日はブログを書いた後、司法書士の先生にメールをして、現時点での進捗状況を

確認させていただきました。



さすがに対応に慣れているようで、スタッフの方がすぐに返信をしてくださいました。

それによると、訴訟提起をするのと並行で連絡を取っており、物件にはもう住んでいない

ということを確認済。明渡に向けて、解約届・残置物放棄の念書・滞納分分割払の書面を

取得している最中とのことです。

これさえ取得できれば、とりあえず片付けて次の募集に向けて動き出すことができます。



ちなみに、次の入居も既に決まっており、札幌8棟目で既に民泊をやっている業者さんが

借り増ししたいと言ってきております。ありがたいことです。

滞納の状況も把握しており、滞納の債務の一部を肩代わりしていただけるとのこと。



次の入居のこと、そして漏水のことを考えると、一日も早く退去いただきたいところ。



そしてこの滞納者の方からは、もう物件には住んでいないので室内への立ち入りは

立ち合い無しでどんどんして貰って構わない、とのことでした。

これ、法的に本当にOKなのか?と思いますが、司法書士の先生に再確認した上で

入って良いならどんどん入って進めてしまいましょう。



滞納者から本当に回収できるのか?という懸念はおおいにありますが、できる範囲で

取り立ててお金を回収するより他にないでしょう。



とりあえず、これで修繕はして良いということになりましたし、残置物もこちらで

片付けることができることは確定しました。となると、次は修繕の手配になります。



修繕に関しては、私の友人の懇意にしている職人さんで対応していただきます。

まずは原因調査から。管理会社さんが「上の部屋はオーバーフローさせていないという

発言をされていた」ことに対して、責任は問わないから正直に言ってごらんという

問いかけはしたのか、ということについて確認してほしいと依頼されました。

それ以外にも3項目くらい質問事項ありとのこと。



管理会社さんと直接やって貰った方がいいかな〜。

最初は橋渡ししないとでしょうけど。



原因次第では保険も使えるはずですし、漏水自体がダメでもその復旧にかかったお金は

保険である程度賄えるはずです。その辺も対応していただかなくては。

写真は管理会社さんから取り寄せないと。



並行して、借りていただく法人さんと諸々詰める必要もあります。

初期費用・家賃をいかほどにするか、残置物のうち使えそうなものがあればそのまま

持っていっていただけないか、いつから利用可能になって家賃発生とするか、など。



民泊に関しては、消防対応で自動火災報知機の設置も物件全体に必要になります。

今回のご入居を機に、この対応も全て終わらせてしまおうと考えております。



サラリーマンのお仕事も山場を迎えているタイミングですが、こちらはこちらで

いろいろやることがあってガチャガチャしてます。整理しながら対応しなくては。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月10日

漏水問題と滞納問題が重なり迷走しかかっている件。

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札幌8棟目の漏水問題、解決に時間を要しそうな予感しかしません・・・。



GW中に、この漏水の件で担当さんから連絡がこなくてあちこちで困っていることを

社長に伝えた
ことを書きました。その結果、少しずつではありますが返信が来るように

なりました。



まず、漏水の原因は上の階からのオーバーフローなのではないかという可能性については

担当さんが該当の部屋の方にその質問をしてくださっておりました。しかし結果としては

心当たりがないとのこと。これが原因だったら話は早くてよかったのですが、原因調査は

ふりだしに戻ってしまいました。



次のアクションとしては、壁をぶち抜いて壁の裏側を見て、どこから水が伝ってきてるか

確認する作業になりますが、漏水している部屋は問題の大型滞納のお部屋です。

退去の手続きを粛々と進めていただいておりますが、まだ時間がかかりそうです。

現在、訴訟を提起して第一回の期日を裁判所が調整している最中とのことでした。

実際に訴訟になる前に、交渉して退去になるよう進めていただいてはおりますが、

先方もお金に余裕があるわけではないので、時間がかかるだろうと予想しています。



そんな状態なので、部屋に入れて貰うわけにもいかないし、壁を開けるわけにも

いきません。この段階で調査を進めることが難しい状態になっております。



そして、この状態で管理会社さんから謎の発言が飛び出します。

理由はよくわからないのですが「修繕はオーナー手配でお願いできないか」と。



現地で漏水に関して打ち合わせた時に、札幌8棟目の外壁塗装など対応していただいた

業者さんに現地に来ていただいたことがあります。その業者さんに、この件の修繕や

調査を引き継ぎたい、というお話のようです。



なぜ急にそう言いだしたのかは正直よくわかりません。いろいろなことが来すぎて

パンクしかかっているのかもしれないです。



・生活保護の方の大型滞納

・生活保護の方の部屋での漏水事故の原因調査、修繕見積

・漏水被害に対しての民泊部屋からの補償要求などへの対応



こちらもサラリーマンの仕事と並行で色々やるのはきついので、できれば管理会社さんに

窓口を一本化したかったのですが、どうも期待するように動いていただけていない部分も

ありますし、連絡がなくてどうなっているのかわからないという状況も困りものです。

修繕に関しては、こっちで直接動いた方が話が早いかもしれません。



というわけで、管理会社さんの希望通り、こちらで投資家仲間経由でお願いしていた

職人さんにお願いすべく、投資家仲間の友人に電話して状況説明し、支援を依頼。

この友人経由で職人さんに連絡いただき、対応をお願いしました。



ただ、対応をお願いしたと言っても、時系列で考えるとまだ実際に動くのは先です。

明渡完了しないことには、調査することもできませんから。



明渡処理(私がお願いした司法書士事務所さんで対応中)

  ↓

漏水原因調査・修繕(私がお願いした職人さん)



という時系列の流れになります。



これ、両方とも私が個人的にお願いしている業者さんでの対応になってますので、

もはや管理会社さん不要なんじゃないかという感じに・・・

民泊している法人さんの部屋に漏水が発生した件も、法人さんから私のところに

管理会社さんから連絡が来なくて困っている、と直接連絡が来ますし(汗)

管理会社さん、頑張ってー^^;



とまあそんな具合で、とにかくちょっと面倒なことになっています。

これ以外に民泊の消防対応の話もあり、これまた私の知らないところで変な展開に

なっているようですので、少し話を聞いて交通整理しなくてはなりません。

札幌8棟目、手間がかかります・・・。丸投げできる管理会社さんに変更したく

なってしまいます。関係性があるので基本そうしませんけど^^;



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月09日

後味の悪い駐車場解約(というか解約ですらないと先方は主張)。

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札幌5棟目の管理会社さんから、これまたちょっと残念なお知らせが届きました。

お金を払いたくない一心で、人はこんなにあさましくなれてしまうのか・・・。



過去ブログに少し書きましたが、4月になってから駐車場のお申込をいただきました。

申込をいれてくださったのはご入居されている方で、息子さんと同居されることに

なったから、息子さんの分の駐車場を借りたい、と。



この方、若干の滞納癖がありまして、半月遅れとかでよく入金してきます。

完全な滞納になることもたまにありますが、最終的にはちゃんと払ってくれるので

管理会社さんの督促に任せて、あまり騒がず様子見をすることにしています。



管理会社さんは、この申込があった時「滞納気味なのが気になります」とコメントを

しておりましたが、息子さんと一緒に住むということなら、息子さんからの家賃の

入金も期待できるし、良い方向になるんじゃないかと思いたいと考え、OKしました。



で、その件でGW明けに管理会社さんから連絡がありました。

駐車場の契約書がいつになっても戻ってこないので、督促しているけどなかなか

返ってこない、そしてここに来て「息子と住まないことになったから契約しない」と

言い出した、と。



この管理会社さん、コールセンターに入居者さんとの基本的な接点を外注しています。

だから、コールセンターの方との会話の履歴がいつも届くんです。これ、けっこう

忠実に会話を再現しているので、口調や雰囲気などから、相手の物言いの仕方や

正確などが結構見えてくるんです。で、この入居者様のそれがまた微妙で・・・。



契約書を返送しないことに関しては「全部そろってからでいいと思っていました」と言い

先に提出できるものだけでも提出してほしいと言う話には「考えておきます」と反応。

この時はまだ丁寧語で対応してくれているのですが、息子さんが住まなくなったという

ことがわかると急に「あーそういえば、息子がここを出ることになったから駐車場

必要ないわ」「契約はなかったことで」とかなれなれしい口調で言い出します。



だいたい、なかったことにしてくださいと勝手に言い出すのがいけてないです。

管理会社さんが一ヶ月前解約なので5月分賃料発生しますよと言うと「契約書返送して

ないよ、契約取り交わしてないよね?」と言い出します。



基本、賃貸借契約に関しては口頭による合意でも契約は有効になるはずです。

ググってみたら、上記認識の通りで、これを諾成契約と言うようです。

(参考にしたのはこちらのページです)



今回も契約する意思があり、しかも4月分賃料は支払済みです。契約意志ありますよね。

普通に契約は成立しています。手元に契約書は届いており、その内容で返送しようと

していたわけですから、条文だってご理解いただいていることでしょう。



それを、急に態度を変えて「契約はなかったことで」だってさ・・・。

いい年して、そんなに5月分の賃料払いたくないんですかね?



詰めまくっても良かったのですが、管理会社さんもこの入居者さんとやり取りするだけで

ストレスがかかってしまうと思います。数千円の話なので、そんな労力をかけてまで

回収することでもありません。管理会社さんには、先方がそう言うなら回収の見込みは

少ないので、言う通りでいいですと伝えました。一ヶ月の一時置きという形で処理をして

いただいた次第です。



一緒に住むと言った息子さんが1ヶ月と経たずに出ていくというところから、

どんな方なのかは推して知るべしなのでしょう。管理会社さんや大家である私との関係も

数千円のために信頼を切り売りしてしまった、ということなのだろうと思います。

それはそれで、その方の生き方なのでどうこう言うつもりはありません。



ただし、次に何か事故や滞納などがあっても、一切同情するような対応はしません。

それが信頼を切り売りするということの代償ですから。



後味悪いなあという気持ちになりましたが、それでも家賃は最終的にちゃんと払って

くれている方なので、その点に関しては今後ともよろしくお願いします、という

ところです。ただ、もし退去になったら、原状回復も温情をかけることはないでしょう。

(勿論、ルールに則って適切な範囲で、です)



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月08日

東京8棟目の良い話や悪い話がいろいろと。

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GWも終わり、不動産賃貸業関係も管理会社さんが動き始めた感じがします。

東京8棟目でいくつか相談事を受けたり、こちらからも相談したりしています。



管理会社さんからLINEで連絡をいただきました。

(余談ですが、LINEでやり取りするようになって、お互いにコミュニケーションが

 スムーズになったような気がします。電話に出られなくてもLINEで要件伝えて

 おけるし、メールに比べて気軽に打てるし、既読か未読かもわかるし・・・)



内容ですが、先日契約金まで払ったのにキャンセルになった方がいらっしゃいました。

これに対して、管理会社さんにて「礼金だけ手数料として差し引いて返金という形に

してはどうか」とご提案を受けたので、それで進めてくださいと返答をしておりました。



この件に関しての連絡でして、申込をされた方と交渉をしているが、請求する根拠に

乏しい感が否めず先方にご納得いただけそうにないので、全額返金として良いか、

という確認でした。



私自身の被害は特になく、強いて言えば募集を止めていた期間の機会損失だけです。

それだって、他に空室があるから募集自体が止まっていたわけではありません。

どちらかと言うと、被害が大きかったのは事務手続きや面談、契約書作成など

契約に向けて動いていた管理会社さんの人件費の方だと思います。だから、私としては

管理会社さんが仕方ないと思うなら、その結論を尊重したいと思います。



それから別件で、東京8棟目に自宅の建て替えの為に短期でご入居を希望される

お客様からの問い合わせがあったので、そもそもこういうパターンの方を内見させて

良いか、というご相談がありました。



管理会社さんも、東京8棟目はコンセプト特化型の物件だから、短期のお客様は

あまり好ましくないという認識を持たれております。それゆえに、事前にこちらに

相談があったのだろうと思います。



本当のところを言えば、あまり好ましいとは言い難いのですが・・・。

ただ、空き部屋もまだ4室もあります。短期で貸している間にそれが全部埋まって

コンセプト的に微妙だなという話になる可能性がどこまであるかと問われれば、

現実的にはそんなに多くないだろうと考えます。



空き部屋にしておくことによる損失を考えれば、自宅の建て替えで半年程度とはいえ

家賃をお支払いただけるなら、それはそれでいいのではないかと思った次第です。

短期の方に入居いただいている間に、他の部屋を埋めてしまえばいいという考え方も

あると思いますし。



あと、自宅の建て替えでの一時入居ということであれば、恐らくご近所の方でしょう。

近所の方と仲良くする、地域社会に貢献する、という観点から考えても、門前払いは

ちょっと違うような気もしました。



というわけで、検討可能ということで回答しました。話が進めば良いのですが。

こういう話ってどうしても水ものなところがあるので、実際に申込が来るのって

そんなに多くないような気もしています。



そして東京8棟目の話題が続いたので、ついでにこちらからも依頼を一つしました。

客付強化のため、今まで反響を貰っていたペットに強い仲介業者さんを回って

営業をしたい、と。できれば管理会社さんにもお付き合いいただきたい、としました。



この物件、地域の仲介業者さんを回ってもダメだと思うのです。家賃は近隣相場に比べ

かなり高い設定になっているためです。それでもコンセプトに興味を持ってくださる方が

家賃と無関係に入居いただく。そんなイメージですので、それこそ一都三県、あるいは

日本全国全てがターゲットです。



とはいえ、そんなにすぐに全国にアプローチできるわけでもないので、まずは今までに

レインズを見て興味を持って問い合わせいただいたり、実際にお客様をご案内いただいた

仲介業者さん、その中でも特にペットに強いと言う形で宣伝されている業者さんに絞って

直接ご挨拶して、物件のコンセプトや条件などお伝えして、客付強化を依頼するのが

良いだろうと考えた次第です。



やっぱり、オーナーを直接知っているか知らないかで、紹介に入る熱も変わるはずです。

直接交渉とかもできた方が、やりやすいでしょう。その辺は札幌の頃の経験があるので

なんとなくわかります。



管理会社さんにも同行いただいた方が、意志疎通がずれないというメリットもあります。

閑散期に入るので、日程調整いただくことも可能ではないかと思います。

仲介業者さんも閑散期なら比較的話は聞いて貰えることでしょう。



できれば平日お休みを貰って対応したいところですが・・・

そこは一度土曜日にやってみて、手ごたえを見ながら検討したいと思います。



管理会社さんも日程検討いただけるということでした。

なんとか実現させて、客付のペースアップを図りたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:45 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月07日

些細なことだけど、とても嬉しかったこと。

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東京8棟目、入居率はまだまだですが、コミュニティとしては割と良い感じになって

きているような気がします。



東京8棟目はペット(特にワンちゃん)多頭飼いを前提とした物件で、入居者さん同士が

仲良くなれるよう、コミュニティの形を作ることを前提にしています。

LINEグループも作り、お互いに連絡を取れるようにしてあります。

先日実施したBBQの日程もLINEグループで調整させていただきました。



BBQをする中で入居者様とお話をしましたが、顔を合わせれば世間話はしていたり

近所の方ともご挨拶したりと、良い感じに住んでくださっているようでした。

突然の退去があったお部屋に関して、入居者さんも「最近全然姿が見えない」と

気にされていたようです。ついでに、近所のおばちゃんからも「あの部屋最近全然

電気がついてないのよ」と入居者さんが声をかけられていたのだとか。近所の方も

よく見ているものですね。割と気にしてくれているようです。



皆さん思い思いに楽しく住まわれているのだなということがよくわかったBBQで

こちらとしても嬉しくなりました。家賃が高めな割に満足度は高そうで良かったです。

1部屋は2人で住んでいるから家賃はきっと折半しているのでしょう。もう一人は

社宅で会社がだいぶ補助を出してくださっているようです。社宅のパターンはいいかも。

多少家賃が高くても補助があるからいいやという話になりそうですから。



これだけでも十分嬉しい出来事だったのですが、更に嬉しい出来事がその後ありました。



BBQが終わり、GWも終わりに差し掛かっているある日、物件に置きっぱなしに

なっていたゴミやBBQグリルをGW中に回収しようと思い、カーシェアで車を調達。

入居者さんにもLINEグループで「片付けに行くのでうるさかったらごめんなさい」と

前置きをさせていただきました。



すると入居者さんから「燃えるゴミは片付けて置きました」という返信が。

管理サイドに任せておけば良いことを、わざわざ率先してやってくださったことが

嬉しかったです。生ごみをずっと置きっぱなしにしておくこと自体があまり快適では

ないから、という理由も勿論あるのだと思いますが、どちらにせよありがたかったです。



現地に車で着いて、缶のゴミやグリル、飲み残しのペットボトル(空室に保管していた)

などを積みつつ、共用部を眺めていると・・・近所にある大きな松の木から松の花の

枯れたやつがかなり落ちてきています。うーん、汚い。BBQの時もだいぶ葉っぱが

共用部に散乱していました。最近、お掃除をお任せしている方が忙しくなってしまった

ようで、月に1回くらいしか清掃に入れていません。そのせいもあるのでしょう。



少し掃除したかったものの、借りている車の返却時間や、他の用事のことも考えると

清掃はできないから、後で清掃をお願いしている方にできるだけ早めに今月1回

入ってほしいと相談しよう。そう思っていた矢先に、入居者様が出てきました。



「こんにちは〜」「先日はどうもありがとうございました」とご挨拶をした後、

先方から出てきた言葉は「何日か前の夜の後、いきなり共用部にこれ(=松の花)が

散乱してまして・・・」「ちょっと気持ち悪いです」と。結構なボリュームだし、

葉っぱと違ってなんか細かいから確かに気持ち悪いと言われれば気持ち悪いですね。



申し訳ありません、なるべく早めに清掃に入ってもらうようにしますので、と

言おうとした時に、先方から「なので、全部とはいかないけど少し掃除したいんですが

清掃用具って置いてませんか?」と。



正直、お叱りの言葉を受けるものと思っていたので、この相談にはびっくりしました。

それと同時に、管理サイドに任せっぱなしにせず、自分たちでもより良い空間に

していこうという気持ちを感じ、そのことが嬉しかったです。東京8棟目、大事にして

貰っているなあ、と。



また、友人のところから処分予定のイスとテーブルをBBQのために急遽東京8棟目に

運び込んでいるのですが、それについても「このイスとテーブルはそのまま置いておいて

貰ってもいいでしょうか」と相談されました。そういえば、前に雨が降るとされていた

時に、お掃除をしてくださる方がテーブルとイスを雨がかからないところに片付けた

ことがありましたが、その時も入居者様から「イスとテーブル片付けちゃったんですか」

と確認がありました。結構使ってくれているようです。イスとテーブル。

今回も、使うなら置いていきますよと回答し、そのまま置いてきました。



前は物件で片付けをしたりしていると、ワンちゃんが部屋の中からワンワン吠えたり

していましたが、今回はお邪魔すると網戸越しにはしゃぎながらこっちを見てました。

前回いっぱい遊んだから、顔を覚えてくれているのかもしれません。かわいかった〜。

ワンちゃん



東京8棟目、入居率はまだまだだけど、とっても楽しいです。

この感じを維持できるような、素敵な入居者様を募集しております。

投資家の方でワンちゃんが好きな方、よろしければ是非ご入居ください(笑)



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする