2019年05月16日

東京でも漏水事故発生orz

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。夏の北海道は飛行機がとりづらい。

応援クリックよろしくお願いします→



東京4棟目でトラブル発生です。またまた漏水のお話でした。



昨日、けっこう遅い時間に管理会社さんからお電話がありました。電話に出てみると、

あまり明るい声ではありません。うーん、たぶんこれはあまり良い話ではないな・・・。



お話を伺うと、東京4棟目の2階のお部屋の方がお湯を出しっぱなしにしたままに

してしまい、オーバーフローを起こして下の階まで水浸しになってしまった、とのこと。

やってしまいましたか・・・。



私も昔賃貸に住んでいた頃、上の階の方がお風呂でお湯を出しっぱなしにしてしまい

天井から水が垂れてきて、荷物が濡れてしまったことがありました。幸いにして、

台所への漏水だったので、水に濡れても実用に耐えうるものばかりだったのですが、

天井から水が垂れてくることがあるんだなあとびっくりしたことがあります。



きっとあれと同じことが起こったのでしょうね・・・。ほんと、いろいろなことが

起こるものです。賃貸経営。



被害はけっこうあり、1階が水浸し。全面的にリフォームが必要になるようです。

入居者様の家財も当然のようにやられてしまい、今は水も引いておらず、住める状況では

ないとのことでした。



被害そのものは入居者さんの加入している保険で対応して貰う想定とのことです。

金銭的な被害は発生しないというところが不幸中の幸いでした。



ただ、1階の方は当然ながら今回の騒動に対して不満を持っています。管理会社さんに

「住み続けたいと思えなくなってきた」というショートメールが届いたということで、

最悪退去になってしまうかもしれません。うーん・・・。



入居者様の感情からすれば、こんなケチのついた物件は勘弁してくれという気持ちに

なるのもわからなくはありません。悪い思い出はさっさとリセットしたいと思うのは

自然なことです。ただ、現実的に引越代をかけてまで引っ越すのか?というところは

よくわかりません。東京のゼロゼロ物件って、札幌と違ってやっぱり何でもかんでも

ゼロゼロってわけじゃないと思いますから、現実的に選ぶかなあ?というところは

あります。



収益の面から考えると、入居いただいてまだ1年にも満たない方が退去されるのは

ダメージが大きいです。広告料も払っているので、あまり得した気がしません。

せっかくご入居いただいたのだから、長く住んでいただけた方が勿論嬉しいです。



しかし、管理の側面からすれば、退去になったらなったでリフォーム工事はしやすく

その後のリスクも軽減できるという一面もあると思います。



更に別な側面から考えると・・・

この物件、売却にも出しているので、ここで満室が崩れるのはきついんですよね。

満室です、という形で売りに出せなくなってしまいます。



私がどうこうできる話ではないのですが、まずは入居者様の生活が正常化することを

最優先にしていただきたいと思っております。あと、2階の方は本当に注意して

いただきたい・・・。



早めに解決になるよう、管理会社さんも尽力いただいているところです。

いつも面倒事を一手に引き受けてくださり、感謝いたします。

いい形で解決していただけることを期待します。



札幌8棟目の管理会社さんにも、この手際の良さを見習っていただきたい(ぼそぼそ)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月15日

財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試してみる。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。サラリーマンのお仕事も悪くはないんだけどねー。

応援クリックよろしくお願いします→



売れたらラッキーくらいの価格で、試しに東京9棟目を売りに出しています。



東京9棟目はだいたい1年前くらいに購入しました。東京法人での所有です。

7部屋中4部屋稼働の状態で購入した風呂無しアパートですが、リノベをして

各部屋にお風呂をつけ、外壁塗装をして、各部屋ちゃんと埋めて満室にして、

無事にいい感じに稼いでくれる物件になりました。孤独死などのアクシデントも

ありましたが、それも乗り越えました。



土地としては、角地の整形地で新築しやすい形状をしています。近隣を見る限り、

5階建くらいのマンションに化けるのではないでしょうか。そういう意味でも

将来が楽しみな物件で、キープしておこうと思っていました。



所有権・満室・角地・整形地・大規模修繕済。手間がかからず資産価値が高い物件です。

それなのに、なぜか私は「売りに出す」という選択をしました。



まず、この物件は売りやすいと判断した、ということがあります。



自分が持っていて良いと思うものは、他人も良いと思うであろうという考え方を

しております。再建築不可や借地権よりも所有権の方が売りやすいのは自明の理。

大規模修繕がこれからの物件よりは、既に終わっている物件の方が手間もかかりません。

(あくまで一般論。私が買うなら大規模修繕済んでない高利回り物件です・笑)



次に、相対的に立地が悪い部類に入るということが挙げられます。



駅徒歩6分なので駅からの距離は問題ないのですが、駅自体の力が微妙に弱いです。

そして、私がメインで買っているエリアからも微妙にですが距離が遠いのです。

遠いと言っても、エリアにしているところから2〜3駅程度しか離れてないのですが

それでも他の物件みたいにお散歩のついでに立ち寄れる距離ではありません。



最後に、今は売って手元資金を増やすべき時期だという判断もあります。



一般的な売り時は銀行融資がイケイケだった2〜3年前だったよね、そこで売らないで

何を今頃売り時とか言ってるの、思いきり世間とずれてるよね、と突っ込まれると

何も言えません(笑)



でも、人にはそれぞれタイミングというものがあります。世間とはズレていましたが、

私は一昨年・去年がたまたま大きく伸びるタイミングだったようで、融資審査は

どこかしらで何とかなるだろうと思っていましたし、物件情報も自分として納得できる

数字のものがちょこちょこと出てきておりました。だから買い進めたまでです。



しかし、今年に入ってから融資の旗色が悪くなりました。原因はわかっています。

買い進めるペースが早く、埋めるのが追い付かないことであったり、買える時に

買ってしまおうという発想で、手元資金が枯渇したら短期の借入で自己資金を補填する

乱暴なやり方をしていたから、返済比率がかなり上がってしまったことであったり。

そういったところが複合的に重なり、融資審査に通りづらい身体になってしまいました。



事業を伸ばすためには、ここでいったん立ち止まって、ここ2年で無理に買い進めた結果

脆弱になっている自分の財務基盤を整え直すことが必要だろうと考えております。

そのために有効な手段は、売却して利益を確定させることだろうと判断しました。



先日受講した投資家Zさんのセミナーでも、買った物件を保有することにこだわらず、

購入→リノベ→売却を繰り返して資産を作ってきたことが語られていました。

売却という手続きはやはり必要なのだと思います。



じゃあ、今の自分が売却できるものってなんだ?と考えた結果が東京9棟目でした。



個人所有の物件については、昨年・一昨年と連続して売却しておりますので、

個人が課税事業者になっています。売却時に消費税がかかってしまいます。

更に、短期譲渡の物件ばかりなので、税務面でもあまり美味しくありません。



仙台法人は仙台1棟目を売っても良いのですが、そうすると本当に仙台エリアに

物件がなくなってしまうので、ちょっと抵抗があります。札幌に盛っている物件は

木造中古の札幌5棟目はもしかしたら売ってもいいのかもしれませんが、それはそれで

金融機関さんとの取引がなくなってしまうので抵抗ありです。札幌8棟目は利回りが

あまり高くないため、長期保有前提にしています。



そうなると、売れるのは東京法人の物件くらいでして・・・。

それもあり、既に売りに出している東京4棟目に加え、何か売ろうと考えた時に

候補になったのが東京9棟目でした。富山1棟目も満室になったら売りに出します。



そんな感じで、管理会社さんに査定を依頼し、とりあえずこの金額でやってみよう、

という金額を決めて売りに出しました。はっきり言って、安くはありません。

すぐに反響が来るような金額ではないので、まあもし売れるなら売れればいいな、

という程度のものです。



売りに出してから、今のところ確度の高い反響はありません(笑)

まあそれでいいです、売れたらラッキーくらいの金額ですから。



しかし、思わぬ反響がありました。それは東京9棟目を売ってくださった業者さんです。

レインズを見たようで「弊社でもお手伝いをさせていただけませんか」と。

やっぱり業者さんはきちんとレインズ見てるんだなあ(当たり前)



ここで売り仲介のチャンスを与えることで、今後も積極的に自社保有の物件や買取査定を

している最中の物件情報を私に提案してくれるようになるなら、メリットはあります。

管理会社さんに説明して、そちらが問題なければそれもいいかなと思った次第です。

まあそもそも管理会社さんが「一般媒介」でレインズに載せているようなので、

他のところに依頼すること自体は問題ないよ、というスタンスなのだと思いますけどね。



そんなわけで、物件を売りに出しているお話でした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:27 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月14日

富山1棟目の管理会社さんから入電あり、その理由は・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。札幌で体重増えたかと思いきや、現状維持でした。

応援クリックよろしくお願いします→



富山1棟目の管理部門の方からお電話がありました。賃貸部門じゃないってことは

あまり良い話ではなさそう、と思いながら折り返した結果は・・・案の定・・・。



富山1棟目は残り3部屋の空室を抱えています。5部屋申込からの3部屋キャンセルで

結果として2部屋埋まり、残りは3部屋。ここに対するフォローも考えなくてはならず、

どこかでまた富山に行って、法人に強い業者さんに営業をかけてみようかなと考えて

おります。この物件、法人需要(それも賃金の安い派遣さん向け)が一番需要が強いので

その層に向けてPRするのが一番効率がよさそうと思います。



管理会社さん側でも、営業担当者さんの入れ替わりがあったので、新スタッフの方と

元スタッフの方と私の3名で仲介業者さんを回り、担当変更のご連絡をする必要が

あります。ここもまた調整が必要だなあ。ブログ書きながら思い出しました。

あとで管理会社さんに連絡しようっと。



で、それはそれとして、賃貸仲介の部門ではなく管理の部門の電話番号から着信が

ありました。冒頭に書いた通り、この雰囲気は「申込をいただきました!」ではないと

思います。かといって、退去予告でもないだろうし、何だろう・・・。建物不具合か?

そもそも管理担当の方って、前任の方が退職された後は特に決まった方を紹介されて

いないから、誰が電話してきているのかもちっともわかりません。



電話が鳴っている時、ちょうど都合が悪くて出られなかったため、頃合いを見て

折り返しの電話をさせていただきました。着信があった旨を伝えて、電話した人に

出て貰うと・・・お久しぶりのリーダーさんでした。管理契約を締結するまでは

かなりやり取りしましたが、管理契約を締結した後は各担当の方が窓口になりましたので

あまり話す機会がなかったのです。



電話の理由は「先日入居したお部屋から、網戸が開かないと連絡があった」という

ものでした。うーん、そういえば私も網戸の開閉は特に気にしたことはなかったです。

築古物件なので何があってもおかしくないですが・・・



・サッシの枠がたわんでしまっており、今はまっている網戸が動かない状態になっている

・1階のほとんどの部屋でその状態になっている

・対策として、網戸を作り直すことが必要



網戸が開かないとなると、今後の暑い季節にはマイナスです。というかダメです。

これは即手配をかけなくてはならない案件です。



コストは一部屋あたり15,000円程度ということでしたので、現在その状態に

なってしまっている全部屋について対応をお願いします、としました。

幸い、1階のみのようです。建物の重さでそうなっちゃったのかなあ?



富山1棟目は室内に関しては悪いところを一通り対応したつもりですが、こういった

細かい部分・・・これ以外にも水廻りで過去に細かい話が出たことがありますが、

そういうものはどうしても入居前の点検や入居後の入居者様からの連絡によって

発覚するケースが多いです。速やかに対応することで、入居者様の顧客満足度を

向上させたいと思います。残り3部屋を埋める活動だけでなく、今いる5部屋を

出さないようにする活動も同様に行いたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月13日

戸建のリフォーム方針とプロパンガス供給方針確定。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。歯医者行きたくないな〜・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



一昨日のセミナーと懇親会が終わった後、二次会に突入する皆様に後ろ髪をひかれつつ、

私は管理会社さんとの打ち合わせへ・・・。



札幌に来たからには物件のこともある程度片付けたい。でも今回はそんなに時間的な

余裕がない。うーん、どうしよう。



まず、札幌物件が抱える問題を並べてみます。



札幌5棟目

空室が1室ある



札幌6棟目

空室が1室ある



札幌7棟目

震災で発生したクラックへの対応



札幌8棟目

民泊の消防関連の対応

大型滞納部屋への対応

滞納部屋での漏水対応



札幌9棟目

空室が3室ある



札幌10棟目

リフォームプラン目処立たず

プロパンガス業者さん探し難航



空室以外の問題を抱えているのは札幌7棟目、札幌8棟目、札幌10棟目です。

札幌8棟目は関係者が多すぎるので、管理会社さんと話して解決する話ではないから

今回は除外。札幌7棟目は別途説明の場を設けたいと言われていますので除外。

そうなると札幌10棟目の戸建に関しての打ち合わせがベターだろうと判断。



札幌10棟目の担当さんは、元々別の物件で管理を担当していてくださった方で

退職して今の会社に転職されました。前の会社の頃から、飲み会に呼ぶと喜んで

くださっていたので、今回も懇親会の後から合流して打ち合わせ兼飲み会という

形でも問題はないだろうと判断。打診したらすぐにOKの返事が返ってきました。



そんなわけで、二次会組と別れて管理会社さんのスタッフの方と合流。個室のある

居酒屋に入り、ビールを飲みながら打ち合わせ開始です。

(結構こういうパターン多いんですよね〜、お酒飲みながら打ち合わせ)



私はプロパンガスの供給業者さんを探す仕事、管理会社さんはリフォームの見積を

主として対応しておりました。今回はお互いの成果を持ち寄って、今後どうするかを

決定する打ち合わせです。



札幌10棟目はかわいらしいサイズの戸建です。土地約25坪弱、建物は20坪弱。

築古で入居が何年もない状態の戸建でした。



致命的なのはお風呂です。バランス釜で在来のお風呂。しかも小さいサイズです。

これは今時の人は入居しないでしょう。ユニットバスに変更する必要があります。

この工事が一番高いだろうと思うので、ここを何とかプロパンガス切り替えを行うことで

ガス会社さんに貸与して貰えないか、それを行うことで全体のコストを下げられないか、

という発想を持っておりました。



しかし、この交渉がかなり難航(詳細は過去ブログ参照)。その後もいくつかの

業者さんや大家さんのつてを頼り、いろいろと試みているのですが、なかなかうまく

いきません。



管理会社さんが出してくる見積次第では、貸与は諦めて工事を自前で行う方向に

切り替えるしかないなと考えておりました。



そして打ち合わせの場へ。管理会社さんも自社で取引のある業者さんをあたって、

私が希望しているコストにだいぶ近づいた金額でやってくれそうなところを見付けて

くださいました。元々の希望予算は、戸建を丸々表層リフォームして、雨漏りの原因に

なっている煙突をつぶす工事をして、お風呂を貸与して貰って150万という内容。

お風呂を追加で自前で行うなら50万を見込んでおけばいいだろうと思うので、

その観点で行くと200万が予算となります。



これに対して、管理会社さんが出してきた数字は(管理会社さんのフィーが乗っかる

前の状態で)230万程度でした。だいぶ近づいてる!前に出てきた見積はもっと

高かったのです(担当さんも「これは高い見積です」と言ってましたが)。



管理会社さんも「ここから必要ない工事を抜いたり、もうちょっと業者さんにお願いして

安くしてもらえば、希望の価格にできると思います」とのこと。頼もしい!

※叩きすぎて工事が手抜きになったりはしないはずだと信じます^^;



義母が何というかはまだわかりませんが、私としては200万まで下がるなら問題なく

ゴーサインとしたいと思います。



また、この戸建の前面にある行動に接道している戸建が空き家なので、ここも買えたら

50坪弱の土地になって、戸建用地としての売却が現実味を帯びてきます。

この戸建に関しては、連絡くださいと書いた書面をポストに投函していたのですが、

なかなか連絡が取れずに諦め気味になっていました。



そこについても管理会社さんが頑張ってくださり、その斜め前の家の方と仲良くなって

その家の方が戻ってきたら連絡先を聞いて貰えるように根回しをしてくださった、

ということでした。おぉ、これもまたありがたい話です。管理会社さんグッジョブ。



とりあえず、方向性は見えてきたので、あとは見積が希望額に近づいたところで

着工し、賃貸に出せる手筈を整える、ということで動き始めたいと思います。

遅い時間からの打ち合わせにお付き合いいただき、ありがとうございました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:20 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月12日

投資家Zさんのセミナーに参加。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。結局宿泊先に戻ってきたのは朝5時でした。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌で健美家パートナーセミナーである極東船長主催のセミナーに参加してきました。

なかなか聞けない裏話も講師から飛び出し、面白かったです。



講師は投資家Zさんこと図越寛さん。超スピードで資産規模を拡大している大阪の

投資家さんです。以前、必殺大家人さんの勉強会で登壇されていた時にお話を伺って以来

二度目の聴講となります。



「最低6時間必要と言われたのを、コンパクトに少しまとめていただいて5時間で

 お話をしていただくことになりました」

と冒頭の司会進行の中で言う波乗りニーノさん。なかなかこってりしたイベントに

なりそうな予感がします。



セミナーの詳細な内容は有料セミナーなので割愛しますが、Zさんが作っている

ご自身の資産管理法人のホームページ、私も拝見していたのですがとても立派で

一般企業が作っているかのような出来栄えです。ここにかけているコストは何を目的と

しているのか、その目的のために何を工夫しているのか、といった話を詳細に伺うことが

できました。なるほど、面白いです。Zさんくらいの(個人投資家の観点で見れば)

大規模な新築物件を手掛けているなら、そういうやり方も納得できます。

私ももし自分が会社員を辞めて不動産に一本化するなら、真似したいと思いました。



それ以外に、ご存知の方はご存知と思いますが、Zさんは現在公判中の〇〇学園の

元PTA会長として、メディアに理事長の不正を告発していた時期がありました。

その頃の裏話もしてくださいました。本人の口から色々聞けたのはワイドショー的な

観点からちょっと面白かったです。



ちなみに、極東船長がセミナー閉会の言葉の中で、不動産に関する話以外に〇〇学園の

ことも少し話してくれと頼んだが、こんなに長く話すのは想定外だった、申し訳ないと

謝罪する展開になったのも、それはそれで面白かったので良いと思います(笑)

コンパクトに収めるどころか、2時間以上尺が足りない事態にになってしまいまして

最後ほとんどのスライドすっ飛ばして「まとめ」だけ出してました(笑)

〇〇学園のこと以外にも、フリートーク的な時間と有料の投資家クラブに関する

考察なんかもありましたからねぇ(そこが一番笑えたという話はあります)。



Zさんが言っていた「野心・野望は私利私欲に繋がる」「志は利他の精神に繋がる」

「50年永続する地域貢献企業を目指そう」というメッセージは心に響くものでした。

後でホームページを見直して、おさらいしようと思います。

Zさん、貴重な時間をありがとうございました。



その後の懇親会も、日本全国からいらっしゃっている投資家の皆様と楽しく交流を

させていただきました。赤裸々に失敗を綴るブログが面白い、とお褒めの言葉(?)を

あちこちからいただきました。ありがとうございます。皆さん、他人の成功よりも

失敗の方がワイドショー的な観点で興味あるでしょうし、成功話より失敗話の方が

得るものも多いでしょう?私、その辺のプライドはゼロなので、自分の失敗談を

後悔することで自分に得られるフィードバックも大きいと思いますし、後進の方が

ああいうことしちゃダメなのねと気づきを得てくれることの方が大事だと思います。



昔からブログ的なものを書くことが日課になっており、その時その時で興味があることを

毎日何かしらネットに残しています。もう20年以上それをやっているので、書くことは

苦痛ではなく、むしろ書かないとちょっと落ち着かないくらいです。



こんなブログですが、楽しみにしてくださっている方がいらっしゃるんだなというのは

よくわかりましたので、今後も居間のスタンスでダラダラと書き続けたいと思います。

たぶん破産しそうになっても「今日これから自己破産の手続きをしてきます」とか

書いてそうな気がします^^;



セミナーを主催いただいた極東船長さん、講師のZさん、事務局の波乗りニーノさん、

協賛いただいた健美家の皆さん、当日一緒に学んだ皆さん、ありがとうございました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:32 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする